Дело №г. КОПИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 июля 2011 года г. Петушки

Петушинский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Н.А. Карташовой,

при секретаре Ю.А. Даниловой,

с участием:

представителя истца Макарова С.В. – Макаровой Т.Н., действующей по доверенности от 21.09.2010 года,

представителя истца Макарова С.В. – адвоката Бахолдиной Л.Б., действующей по ордеру № от 20.06.2011 года,

ответчика Марчук М.В.,

представителя ответчика Марчук М.В. – адвоката Астахова П.В., действующего по ордеру № от 20.06.2011 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Макарова Сергея Васильевича к Марчук Марине Васильевне о взыскании задатка и компенсации по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

28.09.2010 года Макарова Т.Н., действуя от имени Макарова С.В., и Марчук М.В. заключили предварительный договор на покупку жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Петушинский район, д. адрес.

Макаров С.В. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчику, в обоснование которого указал, что в соответствии с условиями вышеуказанного предварительного договора Макарова Т.Н. передала Марчук М.В. задаток в размере 240000 рублей. При этом в силу п. 5 договора, в случае его неисполнения по вине Марчук, она должна возвратить задаток и выплатить компенсацию в сумме 240000 рублей. Указал также, что на момент заключения договора, покупаемые дом и участок не были в собственности Марчук, она занималась оформлением документов на них, обещала, что до 01.11.2010 года (срок предполагаемого заключения основного договора) документы будут оформлены окончательно. Однако условия предварительного договора Марчук М.В. не выполнила, техническая документация на дом не была готова по ее вине. Указал, что обращался к ответчице о добровольном возврате суммы задатка и компенсации, но получил отказ.

Просит суд взыскать с Марчук М.В. в его пользу за неисполнение предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка задаток в суме 240000 рублей и компенсацию в сумме 240000 рублей, а всего 480000 рублей.

Истец Макаров С.В., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, его интересы представляли адвокат Бахолдина Л.Б. и представитель Макарова Т.Н., действующие по ордеру и доверенности соответственно. Представители истца поддержали исковые требования по основаниям, указанным в иске, просили их удовлетворить.

В дополнение представитель истца Макарова Т.Н. пояснила, что она является снохой Макарова С.В., которому государство как ветерану Великой отечественной войны выделило денежные средства на покупку жилья, поскольку жилое помещение, в котором он проживал решением комиссии было признано непригодным для проживания. Сам Макаров не мог заниматься вопросами приобретения жилья в силу возраста и состояния здоровья (инвалид второй группы), в связи с чем, поручил ей заниматься данным вопросом, выдав доверенность. Пояснила, что у ее доверителя было намерение заключить договор купли-продажи, после заключения предварительного договора, ее дочь с семьей даже вселилась в спорный дом, делала там ремонт, однако ответчица не оформила вовремя правоустанавливающие документы на дом, в том числе технический паспорт. Ответчица несколько раз откладывала встречу, хотела повысить цену дома, не соглашалась идти к нотариусу, а 23 декабря 2010 года сын ответчика выгнал семью дочери из дома, после чего они 28 декабря купили другую квартиру. Считает, что сделка не была совершена по вине Марчук М.В.. Пояснила также, что денежные средства на приобретение жилого помещения имелись у нее в наличии при заключении предварительного договора, находились на сберегательной книжке, однако по просьбе Макарова С.В. она постепенно снимала деньги, т.к. он считал, что деньги должны быть дома. Также пояснила, что действительно предлагала заплатить Марчук часть денежных средств, остальные в рассрочку, т.к. договор купли-продажи не был заключен, однако Марчук требовала все деньги сразу.

Ответчик Марчук М.В. и ее представитель адвокат Астахов П.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения иска.

Ответчик Марчук М.В. пояснила, что договор не был заключен по вине покупателя, так как у истца не было денег. Указала, что имела возможность заключить договор купли продажи, так как основной правоустанавливающий документ – свидетельство о праве на наследство по закону получила 26.10.2010 года, а отсутствие технического паспорта не препятствовало заключению договора купли-продажи. Пояснила, что никогда не отказывалась от заключения договора, а от Макаровых в период с 28.09.2010 года до 01.11.2010 года ни по почте, ни иным путем предложений об исполнении обязательств не поступало. Считает, что поскольку договор не был заключен по вине Макаровых, то в соответствии с предварительным договором задаток в 240000 рублей должен остаться у нее, и никаких компенсаций она выплачивать не должна.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей ФИО13 огласив в порядке ст. 180 ГПК РФ показания свидетелей ФИО14 исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Реализуя гарантированное ст. 46 Конституции РФ право на судебную защиту своих прав и свобод, Макаров С.В. через своего представителя Макарову Т.Н. обратился в суд с настоящим иском.

Согласно представленной копии постановления администрации Петушинского района № от 10.09.2010 года Макарову С.В., участнику Великой Отечественной Войны была предоставлена единовременная денежная выплата на строительство или приобретение жилого помещения за счет средств федерального бюджета в сумме * рублей (л.д. 125-129).

Судом установлено, что 28.09.2010 года Марчук М.В. с одной стороны и Макарова Т.Н., действующая от имени Макарова С.В., с другой, заключили предварительный договор, по условиям которого в нотариальной форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: д. адрес, принадлежащих Марчук М.В. будет заключен в срок до 01.11.2010 года. Продажная цена будет составлять 800000 рублей, при этом Макарова Т.Н. уплачивает в день подписания предварительного договора задаток в сумме 240000 рублей в счет оплаты по предстоящему договору купли-продажи, остальная сумма 560000 рублей будет уплачена покупателем продавцу при подписании основанного договора. Также п. 5 предварительного договора предусмотрено, что в случае неисполнения договора по вине Марчук М.В., она обязана возвратить полученный задаток и уплатить компенсацию в сумме 240000 рублей, в случае неисполнения договора по вине Макаровой Т.Н., полученный Марчук М.В. задаток в качестве компенсации остается у нее (л.д. 18).

В соответствие со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено, что договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и дома в определенный в предварительном договоре срок между истцом и ответчиком заключен не был.

Из пояснений представителя истца Макаровой Т.Н. следует, что основной договор не был заключен по вине продавца Марчук М.В., в связи с тем, что она не оформила в установленный срок необходимые документы на дом.

По утверждению ответчика Марчук М.В. предварительный договор не был исполнен не по ее вине, а по вине покупателя Макаровой Т.Н., в связи с отсутствием у нее необходимой суммы, а также отсутствием предложений о заключении основного договора.

Согласно представленной ОАО «Сбербанк России» - Владимирское отделение № 8611 выписке по счету, принадлежащему Макарову С.В. (л.д. 133), а также копии платежного поручения, представленной администрацией Петушинского района (л.д. 124), 16.09.2010 года на счет Макарова С.В. поступили целевые денежные средства в размере * рублей, которые в период с 22.09.2010 года до 16.11.2011 года равномерно были сняты со счета.

Из пояснений представителя истца Макаровой Т.Н. следует, что деньги снимались со счета постепенно небольшими суммами по указанию Макарова С.В., для того, чтобы к моменту заключения основного договора вся необходимая сумма была у покупателя на руках.

Суд приходит к выводу, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не было представлено доказательств отсутствия у Макарова С.В. на 01.11.2010 года необходимой для заключения основного договора денежной суммы. Не добыл таких доказательств и суд.

Суд отклоняет как несостоятельные доводы ответчика и ее представителя о том, что отсутствие денежных средств на счету у истца на момент заключения договора является доказательством отсутствия денег у истца для покупки дома, поскольку только данное обстоятельство не может служить безусловным доказательством отсутствия денежных средств в наличии у истца.

Более того, подтверждением наличия у Макарова С.В. необходимых денежных средств служит то обстоятельство, что 28.12.2010 года между продавцом Шубенковой Т.Г. и покупателем Макаровой Т.Н., действующей от имени Макарова С.В., был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Петушинский район, п. адрес При этом указанная квартира была куплена за 650000 рублей (л.д. 138).

Согласно ст. 1113 ГК наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя).

Из материалов дела следует, что свидетельство о праве на наследство по закону № на земельный участок площадью 2472м² и жилой дом, находящиеся по адресу: Владимирская область, Петушинский район, д. адрес ответчик Марчук М.В. получила 26 октября 2010 года (л.д. 70).

Таким образом, судом установлено, что правоустанавливающий документ ответчик получила до указанного в предварительном договоре срока.

Согласно действующему законодательству, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, т.е. после 31.01.1998 года.

Из представленной копии свидетельства о государственной регистрации права №, что Марчук М.В. зарегистрировала свое право собственности на вышеуказанные объекты 24 января 2011 года (л.д. 69, 77).

Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В соответствии с п. 2 названной статьи отсутствии указанных выше данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, что соответственно исключает возможность его заключения.

Как следует из содержания представленного суду предварительного договора, каких-либо сведений о жилом доме и земельном участке в договоре не содержится.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что отсутствие технической документации, свидетельства о государственной регистрации права на дом не являлось препятствием к заключению договора купли-продажи у нотариуса.

В судебном заседании ответчик Марчук не отрицала, что на момент заключения договора купли продажи спорного имущества техническая документация на дом готова не была, изготовлена была позже срока, указанного в предварительном договоре. Данное обстоятельство подтверждено документально (л.д. 20; 71-74).

Также ответчик не отрицала, что зарегистрировала свое право собственности на спорное имущество позже указанного в предварительном договоре срока, поскольку полагала, что необходимые документы для заключения сделки у нее имеются, а у истца отсутствуют денежные средства. Вместе с тем от заключения договора купли-продажи она не отказывалась, но ей необходимы были все денежные средства за дом сразу, а не в рассрочку, как предлагала Макарова Т.Н..

Вместе с тем, судом установлено и не отрицалось стороной истца, что о том, что у ответчика отсутствуют все необходимые документы, в том числе и правоустанавливающие, для заключения сделки, представителю истца было известно на момент заключения предварительного договора.

Более того, в предварительном договоре не указано данное обстоятельство, а также не указано, на какую из сторон договора возложена обязанность по подготовки документов для заключения основного договора.

Из оглашенных в порядке ст. 180 ГПК РФ показаний свидетеля ФИО15 являющегося сожителем ответчика Марчук М.В., следует, что обе стороны осенью 2010 года имели твердое намерение заключить договор купли-продажи вышеуказанного дома с участком, цена была установлена 800000 рублей, которую Макаровы были готовы заплатить, они готовы были приобрести дом. Показал, что после заключения предварительного договора дочь Макаровой Т.Н. с семьей въехали в дом, где жили до нового года, начали в нем ремонт. Показал, что стороны договора договаривались после оформления документов встретиться в регистрационной палате, однако этого так и не произошло, потому что Макаровы не заплатили деньги. Со слов Марчук М.В. ему известно, что Макаровы предлагали заплатить меньшую сумму в рассрочку, а Марчук М.В. просила всю сумму сразу. После этого в декабре ответчица обращалась в милицию с заявлением о проживании в доме посторонних людей, а потом ее сын выгнал дочь Макаровой из дома. Показал также, что у Марчук М.В были оформлены все документы для продажи кроме одного, который она не стала оформлять, так как у покупателей не было денег. Показал также, что Марчук М.В. не отказывалась продавать дом. Пояснил, что Макарова передала Марчук в качестве предоплаты за дом 240000 рублей.

Из оглашенных в порядке ст. 180 ГПК РФ показаний свидетеля ФИО16., являющейся дочерью представителя истца Макаровой Т.Н., следует, что Макарову С.В. были выделены государством деньги на приобретение жилья, однако занималась всеми вопросами Макарова Т.Н., которая договорилась с Марчук М.В. о продаже дома за 800000 рублей. Был заключен предварительный договор, так как они опасались отдавать деньги просто так. На момент срока заключения основного договора у Марчук М.В. не было документов о праве собственности и технического паспорта, поэтому они не заключили основной договор и не отдали продавцу оставшуюся сумму, однако необходимые деньги у них были. Показала, что у них было намерение купить этот дом, он им понравился, после заключения предварительного договора она с семьей туда въехала, стали делать ремонт. Показала, что Макарова Т.Н. предлагала Марчук М.В, заключить договор, но та отказалась, сказав, что «у вас нет денег», и что у нее не готовы документы. Показала, что несколько раз стороны договаривались о встрече, однако не приезжала то одна, то другая сторона. Основной договор не был заключен, так как у Марчук М.В. не был готов новый технический паспорт, а они консультировались и им сказали, что с просроченным паспортом заключать договор нельзя. После этого 28.12.2010 года они купили другую квартиру, а 29.12.2010 года выехали из дома Марчук. Также пояснила, что Макарова Т.Н. готова была продлить срок предварительного договора, предлагала Марчук сходить к нотариусу, но та отказалась.

Из оглашенный в порядке ст. 180 ГПК РФ показаний свидетеля ФИО17 являющегося сыном ответчика Марчук М.В., следует, что со слов матери ему известно о заключении между сторонами предварительного договора продажи дома в д. Болдино за 800000 рублей, однако покупатели деньги не отдали, поэтому договор купли-продажи заключен не был. Кроме того, показал, что у Марчук М.В. не были готовы все документы для заключения сделки. В декабре ему позвонила мать и попросила выгнать Макаровых из дома, так как они не заплатили деньги. Также пояснил, что Макаровы заплатили Марчук 240000 рублей в качестве предоплаты за дом.

Из показаний допрошенной в качестве свидетеля ФИО18., являющейся сотрудником администрации Петушинского района, следует, что она в силу своих должностных обязанностей знает Макарову Т.Н. и Макарова С.В.. Пояснила, что Макарову С.В., как ветерану Великой отечественной войны, были выделены целевые деньги в размере * рублей на приобретение жилого помещения по федеральной программе, происходило отслеживание целевого использования данных денежных средств, Макаровым С.В. деньги были использованы по назначению для приобретения жилья, договор купли-продажи был предоставлен. При этом показала, что данная сумма была перечислена на счет Макарова и с этого момента обязательства администрации перед ним считаются исполненными. Пояснила, что с данного счета истец имеет право снимать в любой момент денежные средства в любом размере по своему усмотрению, данное движение денежных средств не ограничено. Указала, что денежные средства должны быть потрачены на улучшение жилищных условий ветерана, в том числе, на приобретение жилья, ремонта жилого помещения и покупку мебели. Пояснила, что большинство ветеранов в силу возраста и здоровья самостоятельно не могут заниматься вопросами приобретения жилья, в связи с чем, уполномочивают своих родственников, так же и в данном случае. Пояснила, что Макарова Т.Н. неоднократно приходила к ней или они созванивались по поводу приобретения жилья, она представила предварительный договор, сказав, что у продавца готовы не все документы. Также пояснила, что неоднократно проезжала мимо спорного дома и видела, что после заключения предварительного договора там появились стройматериалы, поставлен новый забор, видела машину дочери Макаровой Т.Н.. Указала, что ей известно, что поскольку истцу Макарову С.В. и его супруге требуется постоянный уход, Макаровы решили привести его в квартиру к Макаровой Т.Н., а ее дочь с тремя детьми будет жить в приобретенном жилье.

Из показаний допрошенной в качестве свидетеля Шубенковой Т.Г., являющейся продавцом квартиры, купленной Макаровыми, следует, что Макаровы обратились к ней с предложением о покупке квартиры, у нее все документы были готовы, т.к. она давно хотела продать квартиру, покупатели посмотрели жилье, оно им понравилось, и они оформили сделку очень быстро. Пояснила, что главным условием заключения сделки было, что деньги в размере 650000 рублей за покупку квартиры Макаровы выплатят сразу, что они и сделали.

Не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется оснований, т.к. они не противоречат пояснениям сторон, материалам дела. Между тем, суд критически относится к показаниям свидетелей ФИО19 ФИО20 в той части, что договор не был заключен по вине Макаровой в связи с отсутствием денежных средств, т.к. данное обстоятельство им стало известно только со слов ответчика.

Из объяснений Макаровой Т.Н., имеющихся в представленном по запросу суда материале проверки по заявлению Марчук М.В. № от 23.12.2010 года, следует, что она договорилась с Марчук 24.12.2010 года, что отдаст ей часть денег 250000 рублей, а остальные в рассрочку в течении 2-х месяцев (л.д. 122).

Из пояснений представителя истца Макаровой Т.Н. в судебном заседании следует, что поскольку договор купли-продажи так и не был заключен к указанному времени, то все деньги она не хотела отдавать Марчук, а только в рассрочку до заключения договора купли – продажи, о чем сообщила ответчику.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что у Марчук М.В. и Макаровой Т.Н. имелась возможность продлить срок действия предварительного договора в установленном законом порядке, однако стороны не предприняли мер к этому, при этом, каждая из сторон имела намерения заключить основной договор.

Суд не принимает доводы ответчика и ее представителя о том, что истец не намеревался приобрести спорный дом, т.к. занимался сбором документов на приобретение другого жилья, проживая в спорном доме, поскольку судом установлено, что иное жилье истец приобрел 28.12.2010 года, тогда как согласно предварительному договору стороны должны были заключить договор купли продажи спорного дома и земельного участка до 01.11.2011 года.

В соответствие с п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Аналогичные условия указаны в п. 3 предварительного договора сторон.

Между тем, как установлено судом, и не отрицалось сторонами по делу, ни одна из сторон договора не обращалась в суд с требованием о понуждении заключения договора.

Более того, судом также установлено и также не отрицалось в судебном заседании, что ни одна из сторон договора не обращалась к другой с конкретным предложением о дате заключения основного договора, дате визита к нотариусу.

Также ни одна из сторон договора не обращалась к нотариусу за разъяснениями о том, какие именно документы необходимы им для заключения нотариального удостоверения сделки купли-продажи.

Никаких дополнительных соглашений о продлении срока предварительного договора не заключалось, что также не отрицалось сторонами. При этом каждая из сторон утверждала, что от заключения основного договора не отказывалась, имела твердые намерения заключить сделку.

При таких обстоятельствах, проанализировав имеющиеся материалы дела, пояснения сторон, а также показания свидетелей, суд приходит к выводу о том, что обе стороны, имея реальную возможность для выполнения условий предварительного договора и заключения основного договора, не исчерпали все имеющиеся возможности и не предприняли достаточных, необходимых, разумных мер к заключению сделки купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в настоящем случае обязательство заключить основной договор не исполнено обеими сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку обязательство заключить основной договор не исполнено обеими сторонами, то обеспечительная функция задатка не может быть реализована. При таких обстоятельствах, внесенную сумму в размере 240000 рублей следует расценивать как аванс в счет будущих платежей по основному договору, который на основании ч. 3 ст. 487 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика в размере 240000 рублей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Макарова Сергея Васильевича к Марчук Марине Васильевне о взыскании задатка и компенсации по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с Марчук Марины Васильевны в пользу Макарова Сергея Васильевича 240000 (двести сорок тысяч) рублей, уплаченные по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 28.09.2010 года.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в кассационном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение составлено: 12 июля 2011 года.

Судья: подпись

Копия верна.

Судья Петушинского районного суда Н.А. Карташова