2-6732/5
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 октября 2010 года г. Петрозаводск
Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Овчинниковой О.В., с участием помощника прокурора Пономаревой А.П., при секретаре Сабуровой С.В., с участием представителей истца, ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Комфорт плюс» к Игнову В.И. о признании договора коммерческого найма расторгнутым, об освобождении помещения,
установил:
Иск заявлен по тем основаниям, что 04 апреля 2005 года между истцом и ответчиком был заключен договор коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, комната №, срок действия договора сторонами не определен, в связи с чем, в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации составляет 5 лет. В настоящее время срок действия договора истек, кроме того, у здания по указанному адресу статус общежития прекращен. Поскольку соглашения о расторжении договора сторонами не достигнуто, ООО «Комфорт плюс» просит признать договор коммерческого найма, заключенный с Игновым В.И. расторгнутым, обязать ответчика освободить комнату.
В судебном заседании представители истца Антоненко Д.Г. и адвокат Соколов Э.М., действующий на основании доверенности, иск поддержали.
Игнов В.И. в судебном заседании иск не признал.
Выслушав стороны, заключение прокурора, полагавшего иск не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, гражданское дело №2-1017/20 за 2010 год, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии со ст.83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.
В силу ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Таким образом, основания для расторжения договора коммерческого найма исчерпывающим образом предусмотрены нормами действующего законодательства.
В обоснование заявленных требований о признании договора коммерческого найма расторгнутым и об освобождении ответчиком комнаты истец указывает на истечение срока договора, невозможность пролонгации договора, поскольку запланированы работы по реконструкции здания под размещение гостиницы.
В судебном заседании установлено, что ответчик Игнов В.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с 05 января 2001 года зарегистрирован по месту жительства в жилом здании по адресу: <адрес>, что подтверждается отметкой о регистрации в его паспорте гражданина Российской Федерации и не оспаривалось истцом.
Решением Петрозаводского городского суда от 08 февраля 2010 года отказано в иске Игнова В.И. к ООО «Комфорт Плюс», <данные изъяты> о признании права собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, комната №, поскольку на момент приватизации здания общежития ЗАО «Петрозаводскмаш» в апреле 1992 года Игнов В.И. в общежитии не проживал.
Согласно пояснениям сторон данное жилое помещение было предоставлено Игнову В.И. как работнику предприятия <данные изъяты> еще до приобретения здания истцом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27 января 2009 года многоквартирный трехэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу принадлежит на праве собственности ООО «Комфорт Плюс».
Между ООО «Комфорт Плюс» и Игновым В.И. 04 апреля 2005 года был заключен договор коммерческого найма жилья № в отношении комнаты № в общежитии по адресу: <адрес>, срок действия договора сторонами не определен.
В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно положениям пунктов 1 и 2 ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Уведомление истца от 13 мая 2010 года в адрес Игнова В.И. об истечении срока договора, об освобождении комнаты направлено с пропуском срока (не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения), предусмотренного ст.684 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, договор нельзя признать расторгнутым.
Кроме того, как пояснил Игнов В.И. в судебном заседании, комнату № в общежитии по адресу: <адрес>, ему выделил работодатель ООО «Машиностроитель» в 2000 году с целью улучшения жилищных условий его семьи, поскольку он жил в квартире родителей жены в деревянном доме, где продолжает проживать в настоящее время; в предоставленной комнате общежития проживали его дочь с зятем и ребенком, оплату за комнату производили за троих лиц.
Согласно справке <данные изъяты> от 22 декабря 2009 года Игнов В.И. на 18 июня 1991 года состоял в списках работников объединения очередников на получение жилья под номером 876.
Согласно архивной справке о регистрации МКП «Петрозаводская Паспортная служба» № от 05 октября 2010 года, Игнов В.И. постоянно был зарегистрирован по адресу: <адрес>, с 15 апреля 1997 года по 22 декабря 2000 года, убыл по адресу: <адрес>.
Согласно справке о регистрации от 05 октября 2010 года по адресу: <адрес>, постоянно имеют регистрацию ФИО1 ДД.ММ.ГГГГг.р. - с 16.02.1972 года, ФИО2 (дочь) ДД.ММ.ГГГГг.р. - с 20.10.1986 года.
Согласно справке Администрации Петрозаводского городского округа № от 04 апреля 2010 года ФИО1, проживающая по адресу: <адрес>, состояла на учете в качестве нуждающейся в жилом помещении с 31 августа 1995 года, решением городской жилищной комиссии от 07 октября 2010 года, снята с учета на основании п.2 ч.1 ст.56 Жилищного кодекса РФ.
Согласно ст.678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Доказательств использования ответчиком спорного жилого помещения не по назначению, а именно не для проживания, а для иных целей, истцом суду не представлено.
Порядок вселения нанимателем в жилое помещение других граждан (не указанных в договоре найма) в качестве постоянно проживающих с нанимателем или временных жильцов, предусмотрен нормами ст.679 и ст.680 ГК РФ соответственно. Нарушение порядка вселения таких жильцов является основанием для выселения их из занимаемого жилого помещения по требованию наймодателя. Между тем, нарушение порядка вселения таких лиц не может, по мнению суда, рассматриваться в качестве основания для расторжения договора коммерческого найма.
На основании заявления Игнова В.И. от 28 ноября 2008 года в спорном жилом помещении временно проживает ФИО3
Между тем, доказательств того обстоятельства, что ФИО3 вселена ответчиком в спорное жилое помещение в качестве лица, постоянно проживающего с нанимателем, истцом суду не представлено. Ответчиком данное обстоятельство оспаривалось. На вселение же временных жильцов в силу ст.680 ГК РФ не требуется согласие наймодателя, необходимо лишь предварительно уведомить наймодателя, который, в свою очередь, вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Доводы истца о том, что истец не нуждается в спорной жилой комнате не нашли своего подтверждения в судебном заседании. От своих прав по использованию жилого помещения, основанных на договоре найма, ответчик не заявлял, с требованием о расторжении договора к истцу не обращался. По утверждению ответчика, он в комнате проживал, затем проживала его дочь с зятем и ребенком, его непроживание в комнате в настоящее время носит временный характер, в комнате остались вещи ответчика, он планирует проживать в комнате в дальнейшем.
На наличие иных предусмотренных законом оснований для расторжения договора коммерческого найма и выселения ответчика без предоставления другого помещения истцом не указано.
Ссылки истца на существенное изменение обстоятельств, о которых при заключении договора истец не знал, в связи с чем договор не может быть пролонгирован (пункты 1 и 2 ст.451 ГК РФ), поскольку истец запланировал работы по реконструкции здания, которое в дальнейшем целиком будет использовано под размещение гостиницы (на настоящий момент часть здания уже используется в этих целях), суд находит несостоятельными для удовлетворения заявленных требований. При этом суд учитывает, что при заключении договора в 2005 году истец не был собственником здания, а был арендатором здания; также, согласно пункту 6.2 договора смена собственника здания, в котором расположено помещение, а также передача здания в аренду, либо во владение и пользование третьему лицу по другим основаниям, не влечет прекращение настоящего договора и не является основанием для его изменения; права наймодателя в этом случае переходят к новому собственнику… Кроме того, пунктом 5.3 договора предусмотрено, что если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для использования по назначению, аварийном состоянии, а также подлежит сносу, наймодатель обязан в течение 3 месяцев заключить с нанимателем договор найма на иное жилое помещение, либо по желанию нанимателя расторгнуть настоящий договор.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании договора коммерческого найма расторгнутым и о выселении ответчика без предоставления иного жилого помещения, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.
При этом суд также принимает во внимание, что иного постоянного места жительства, а также какого-либо иного жилого помещения в собственности или в пользовании ответчик, по его утверждению, не имеет. Доказательств обратному истцом суду не представлено. В силу же ст.40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище; никто не может быть произвольно лишен жилища.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В иске ООО «Комфорт плюс» к Игнову В.И. о признании договора коммерческого найма расторгнутым, об освобождении помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия в течение десяти дней через Петрозаводский городской суд.
Судья Овчинникова О.В.
Мотивированное решение в порядке ст.199 ГПК РФ
составлено 27 октября 2010 года.