Дело № 2-513/2011
Мотивированное решение составлено 21 февраля 2011 года.РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 февраля 2011 года город Первоуральск
Первоуральский городской суд Свердловской области
в составе: председательствующего судьи Кормильцевой И.И.,
при секретаре Поляковой А.Н.,
с участием представителя истца Алексеева А.А., ответчика Шестакова С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-513/2011 по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шестакову Сергею Анатольевичу, Шестаковой Майе Александровне об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,
установил:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Шестакову С.А., Шестаковой М.А., в котором просило: обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>, определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> коп., определить проценты подлежащие уплате с 22.07.2010 по день реализации имущества за пользование займом в размере <данные изъяты> % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты> % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу- <данные изъяты> коп., определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость имущества в размере <данные изъяты> руб., взыскать судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В связи с отменой заочного решения по заявлению ответчика, рассмотрением иска с самого начала, истец требования уточнил, просил при обращении взыскания на заложенное имущество определить и указать, что из стоимости заложенного имущества истцу подлежит уплате сумма в размере <данные изъяты> коп., в том числе: сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – <данные изъяты> руб. <данные изъяты> сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – <данные изъяты>
В обоснование иска истец указал, что в соответствии с условиями договора займа № от 17 августа 2007 года между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Шестаковым Сергеем Анатольевичем, Шестаковой Майей Александровной, указанным гражданам, выступающих в качестве солидарных заемщиков, 17 августа 2007 года был предоставлен заем в размере <данные изъяты> рублей на <данные изъяты> месяцев под <данные изъяты>% годовых. Сумма займа была зачислена 17 августа 2007 года на счет Шестакова Сергея Анатольевича №, открытый в <данные изъяты> (ЗАО), что подтверждается платежным поручением № от 17 августа 2007 года.
Целью получения займа было приобретение ответчиками в общую совместную собственность трехкомнатной квартиры общей площадью, <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на 16.07.2007 рыночная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от 16.07.2007, составленным независимым оценщиком «<данные изъяты>».
Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты была совершена ответчиками 17 августа 2007 года и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 30.08.2007.
Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности ответчика на квартиру, в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу займодавца – ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 30 августа 2007 года за номером государственной регистрации 66№.
Права займодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями, 17 августа 2007 года, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», 30 августа 2007 года.
Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных № от 28.12.2007г., Акт приема-передачи закладных от 21.04.2008г.) и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования».
Начиная с февраля 2008 года исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользованием им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере <данные изъяты> в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст.309 Гражданского кодекса РФ ответчиками производились с систематическими просрочками и недоплатами, а с июня 2010 года- перестали исполняться совсем.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец, от имени которого действовало ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», 05 июля 2010 года направил ответчику Шестакову С.А. в соответствии с п.5.1 закладной и п.4.4.1 договора займа требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование ответчиками выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование ответчики не представили.
В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.
Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 21 июля 2010 года составляет <данные изъяты>, в том числе сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга –<данные изъяты>., сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с п.1.6 Закладной и п.3.2.3 Договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - <данные изъяты>., сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 Закладной и п.5.2, 5.3 Договора займа, в размере <данные изъяты>% за каждый календарный день просрочки – <данные изъяты>
В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Алексеев А.А., действующий на основании доверенности, поддержал требования и доводы, изложенные в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований, на иске настаивал в полном объеме, суду пояснил, что предоставление стабилизационных займов по государственной программе закончилось, но банк готов пойти навстречу заемщикам и заключить мировое соглашение в ходе исполнительного производства.
Ответчики Шестаков С.А. в судебном заседании иск признал частично, не оспаривает сумму взыскания, но просит взыскание произвести по частям, поскольку не имеет возможности заплатить всю сумму сразу.
Ответчик Шестакова М.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Шестаковой М.А.
Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.
В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникающие из договора займа.
В соответствии со ст.ст.807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа).
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.
Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В силу п.2 ст.811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 17 августа 2007 года между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Шестаковым Сергеем Анатольевичем, Шестаковой Майей Александровной был заключен договор целевого займа №, по условиям которого, ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» предоставило ответчику заем в сумме <данные изъяты>, с условием уплаты <данные изъяты> процентов годовых сроком на <данные изъяты> на приобретение <адрес> в <адрес>. Договором предусматривалась уплата пени в размере <данные изъяты> % от суммы просроченного обязательства по возврату займа и процентов.
По состоянию на 16.07.2007 рыночная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от 16.07.2007, составленным независимым оценщиком «Первоуральское БТИ и РН»-филиалом СОГУП «Областной Центр недвижимости» (л.д.21-22).
Сумма займа была зачислена 17.08.2007 на счет Шестакова Сергея Анатольевича №, открытый в <данные изъяты> что подтверждается платежным поручением № от 17.08.2007 (л.д.20).
Права займодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должником-залогодателем 17 августа 2007 года, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», 30 августа 2007 года (л.д.23-37).
В силу п.1, 2 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными.
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее «Агентство») и ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» («Продавец»), заключили договор, согласно которому, предметом настоящего договора является передача Продавцом Агентству всех удостоверяемых закладными прав в их совокупности с произведением на закладных отметок о новом владельце Агентства (л.д.34).
Таким образом, в судебном заседании установлено, что законным владельцем закладной от 17.08.2007 в настоящее время является истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (залогодержатель).
В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 года закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
В силу ст.348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу ст.50 ч.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
В судебном заседании установлено, что, начиная с февраля 2008 года исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользованием им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере <данные изъяты>), в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками производились с систематическими просрочками и недоплатами, а с июня 2010 не производятся, что подтверждается исследованной в судебном заседании справке о фактических платежах заемщика по состоянию от 21.07.2010 (л.д. 38), не оспаривается стороной ответчика.
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец, от имени которого действовало ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», направил ответчикам в соответствии с п.5.1 закладной и п.4.4.1 договора займа требование № от 30.12.2008 года о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование было получено ответчиком Шестаковой М.А. 12.07.2010 (л.д.39).
Данное требование ответчиками выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование ответчики не представили.
В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
В соответствии с п.2 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке {залоге недвижимости)», к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии со ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны -залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
В силу ст.50 п.2 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Согласно п.1 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона.
В силу п.1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку обязательство по кредитному договору было обеспечено залогом в силу закона (ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), взятые на себя обязательства ответчики не исполняли надлежащим образом, ответчиками своевременно не вносились платежи более трех раз в течение <данные изъяты> месяцев, по требованию залогодержателя полное досрочное исполнение обязательства по кредитному договору добровольно произведено не было, то, в силу ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание должно быть обращено на заложенное имущество в виде трехкомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 16.02.2011 составляет <данные изъяты>., в том числе: в том числе сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – <данные изъяты>., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – <данные изъяты>, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – <данные изъяты>.
Суд считает, что требования относительно взыскания процентов и пени, начиная с 17.02.2011 по день реализации имущества, удовлетворению не подлежат, поскольку любое судебное решение должно отвечать требованиям окончательности и определенности. В свою очередь, требования истца о процентах и пени на будущее время, в том виде как они сформулированы истцом, не отвечают указанным требованиям, предъявляемым к решению.
Суд не может принять во внимание доводы ответчика о взыскании суммы по частям, так как истец обратился с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество, суд в соответствии со ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает иск по заявленным требованиям.
Согласно п.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В материалах дела имеется квитанция, согласно которой, истцом при подаче в суд иска уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> Принимая во внимание, что исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены частично, сумма государственной пошлины <данные изъяты>. подлежит взысканию с ответчика.
Руководствуясь статьями 12, 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шестакову Сергею Анатольевичу, Шестаковой Майе Александровне об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде 3-х комнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> в том числе сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – <данные изъяты>., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – <данные изъяты> сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – <данные изъяты>
определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов;
определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере <данные изъяты> рублей.
В иске в части определения с 17.02.2011 и по день реализации имущества подлежащих уплате процентов за пользование займом в размере <данные изъяты>% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты> % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – отказать.
Взыскать с Шестакова Сергея Анатольевича, Шестаковой Майи Александровны в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Свердловском областном суде через Первоуральский городской суд в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения суда.
Судья. Подпись.
Копия верна. Судья: И.И.Кормильцева