дело № 2-234/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
11 марта 2011 года Первореченский районный суд г.Владивостока в составе: председательствующего судьи Е.Н.Крючковой;
при секретаре А.О.Семенцове,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казанковой Г.Г. к Терёхину А.В. о взыскании суммы и встречному иску Терёхина А.В. к Казанковой Г.Г. о признании договора аренды недействительным
у с т а н о в и л:
Казанкова Г.Г. обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на следующие обстоятельства. 26.08.2006 между истицей и Терехиным А.В. был заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес> сроком действия до 25.02.2007. В соответствии с условиями договора, плата за жилое помещение составляет 350 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты в рублях за один месяц. Оплата производится авансом за один месяц вперед. В нарушение условий договора, ответчиком не была произведена оплата по договору за декабрь 2006 года, январь, февраль и март 2007 года. Также, в соответствии с условиями договора, ответчик обязуется производить оплату расходов за электроэнергию, услуги ОАО «Дальсвязь», расходы по оплате квартиры и коммунальным платежам. Данные обязанности ответчиком, также, не исполнены. Задолженность составляет 43 023 руб., за содержание жилья 2 553, 61 руб., расходы за холодное водоснабжение в размере 560,45 руб., теплоэнергию - 4 661,32 руб., электроэнергию - 2242,38 руб., услуги ОАО «Дальсвязь» - 2 226,31 руб. На основании изложенного Казанкова Г.Г. просила взыскать с ответчика 55 267,28 руб.
В дальнейшем истица внесла изменения в исковые требования и просила на основании пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды помещения, ст.ст.606, 608, 610, 614, 616, 619 и ст.ст.1102, 1103 ГК РФ взыскать с ответчика в пользу истицы по договору аренды помещения плату арендной платы в за период с декабря 2006 по март 2007 года включительно 1400 долларов США по курсу ЦБ РФ 1 доллар США=30,7321руб.= 43024руб.94 коп. А также просила взыскать за период с декабря 2006 по 25.02.2007 расходы за холодное водоснабжение, теплоэнергию, электроэнергию, содержание жилья в сумме 3885руб.46 коп., за период с 25.02.2007 по апрель 2007 года расходы за холодное водоснабжение, теплоэнергию, электроэнергию, содержание жилья, услуги ОАО «Дальсвязь» по пользованию телефоном -6209руб.25 коп., всего 53 119руб.65 коп., согласно представленного расчета на л.д.36.
Терёхин А.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Казанковой Г.Г. о признании договора аренды офисного помещения недействительным в силу ничтожности. В обоснование заявленных требований указал следующее. 18.06.2006 между Терехиным А.В. и Казанковой Г.Г. был заключен договор аренды офисного помещения, предметом которого явилось жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> В нарушение ст. 288 ГК РФ, данное нежилое помещение не переведено в статус нежилого помещения. Полагает, что данная сделка не соответствует требованиям закона и является ничтожной в силу ст. 288 и ст. 611 ГК РФ. На основании изложенного, просит признать договор аренды офисного помещения, заключенный между Терёхиным А.В. и Казанковой Г.Г. от 18.08.2006, недействительным в силу его ничтожности и применить к нему последствия недействительности ничтожной сделки (двусторонняя реституция).
Казанкова Г.Г. и ее представитель Смирнова О.В. в судебном заседании на заявленных требованиях Казанковой настаивали, изложенное в иске поддержали. Встречные исковые требования Терехина А.В. не признали.
Представитель Казанковой Г.Г.-Смирнова О.В. в судебном заседании пояснила, что 18.08.2006 между Терехиным А.В. и Казанковой Г.Г. был заключен в письменной форме договора аренды помещения с указанием переданного имущества и комплект ключей на период до 25.02.2007. Предметом данного договора являлось жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> Арендатор обязался использовать помещение для организации офиса. В момент подписания договора, арендатор ознакомлен с правоустанавливающими документами на указанное помещение. В период действия договора Терехин А.В. исполнял свои обязательства по оплате оказанных услуг и вносил арендную плату по ноябрь 2006 включительно, а затем перестал выполнять обязательства по договору, хотя его занимал до апреля 2007 года. В договоре аренды Терехин А.В. выступал как физическое лицо. В соответствии со ст. 17 п. 2 ЖК РФ использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности не запрещено законом. В своем письме от 27.03.2007 Терехин А.В. признал задолженность по арендной плате, обязался ее погасить и выразил намерение продлить действие договора аренды. Кроме того, полагает, что признание сделки недействительной не освобождает Терехина А.В. от ответственности на основании ст. 1102 ст. 1103 ГК РФ возместить расходы по оплате коммунальных платежей.
Представитель Терехина А.В. - Калмыков И.А. в судебном заседании исковые требования Казанковой Г.Г. не признал, на заявленном встречном иске Терехина А.В. настаивал, изложенное в нем поддержал и пояснил, что заключенный с Казанковой Г.Г. договор является лишь намерением, поскольку акт приема-передачи помещения не составлялся. Терехин А.В. указанное помещение не занимал, поскольку, в указанный период времени, арендовал другое помещение. Доказательств того, что письмо от 27.03.2007, на которое ссылается Казанкова Г.Г. направлено Терехиным А.В. нет. Расписки представленные Казанковой об уплате арендной платы в 2006 подтверждают факт того, что Терехин производил оплату арендной платы по договору аренды, действующему в 2005 году и начале 2006года.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд считает, что исковые требования Казанковой Г.Г. подлежат частичному удовлетворению, исковые требования Терехина А.В. удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что Казанкова Г.Г. является собственником квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
26.08.2006 между Казанковой Г.г. и Терехиным А.В. был заключен договор аренды офисного помещения (далее-Договор), расположенного по адресу: <адрес>, срок действия Договора с 26.08.2006 по 25.02.2007. В соответствии с пунктом 3.1 Договора установлен размер платы за помещение за один месяц в размере 350 условных единиц (п. 3.1 Договора). Оплата производится за 1 месяц вперед, далее с обязательной предоплатой (п. 3.2 Договора). Дальнейшая оплата производится в течение двух дней с начала периода, следующего за оплаченным (п. 3.3 договора). Пунктами 3.4, 3.5, 3.6, 3.7 Договора предусмотрена обязанность оплаты арендатором квартплаты, коммунальных услуг, электроэнергии, абонентской платы, междугородних и международных переговоров.
Факт заключения вышеуказанного договора представитель Терехина А.В. в судебном заседании не отрицал. Кроме этого, он подтверждается заключением эксперта от 04.08.2010 № 942/01-2 (л.д.123- 125) Приморской ЛСЭ о том, что подпись от имени Терехина А.В. на данном договоре от имени арендатора выполнена самим Терехиным А.В.
Факт того, что указанное в договоре аренды от 26.08.2006 помещение, расположенное по адресу: <адрес> передавалось Терехинй А.В. и он в указанный спорный период пользовался этим помещением подтверждается следующими доказательствами.
Так в самом Договоре от 26.08.2006 указано в дополнительных условиях (п.7), что при заключении договора в помещении по адресу: <адрес> находятся 4 стула, которые переданы арендатору, а имущество, находящееся в арендованном помещении не может передаваться без передачи самого арендованного помещения.
В материалах дела имеется письмо от Терехина А.В., адресованное Казанковой Г.Г., в котором он уведомляет, что договор найма помещения по по адресу: <адрес>, заключенный между ними истек, пролонгировать договор в связи с тем, что она намерена повышать ставку оплаты он не имеет возможности, поэтому помещение освобождает. Ключи находятся по адресу: <адрес>. Существующую задолженность по данному договору он планирует погасить в срок до 15.05.2007. В данном письме отсутствует подпись Терехина А.В., но согласно почтового конверта, в котором пришло это письмо она направлялось 27.03.2007 и в качестве адреса отправителя письма указан адрес : <адрес>- адрес помещения, которое как утверждал представитель Терехина А.В. он в это время арендовал.
В материалы дела представлены копии расписок, в соответствии с которыми, 21.08.2006 Смирнова О.В. получила арендную плату 350 долларов США от Занько- сотрудника Терехина А.В.. а также от 26.09.2006 Смирнова О.В. получила от Терехина А.В. в счет арендной платы согласно договора 9 000 руб., 700 долларов США по курсу ЦБ РФ за октябрь, ноябрь 2006 года.
Оплата арендный платы за помещение производилась именно за период аренды помещения по Договору от 26.08.2006.
В материалы дела Терехиным А.В. представлен договор найма помещения от 05.09.2006, заключенный между Татаренко М.М. (Арендодатель) и Терехиным А.В. (Арендатор), согласно которому Татаренко М.М. предоставил Терехину А.В. в найм (временное, возмездное пользование) помещение, расположенное по адресу: <адрес>, для организации офиса. Срок действия Договора с 05.09.2006 по 01.09.2007. Заключение этого договора подтвердил свидетель Татаренко М.М.
Однако, факт заключения этого договора найма помещения от 05.09.2006 не препятствует Терехину А.В. арендовать в этот же период помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Свидетель Г в судебном заседании пояснила, что проживает в <адрес>. Квартира <адрес> никогда не использовалась как жилое помещение. С осени 2006 года в помещении № располагалась организация «Данита». До этого, осени 2005 года в данном помещении располагалась организация «Терем». Терехин А.В. давал деньги на ремонт общего коридора. Осенью 2006 года видела, как Терехин А.В. снимает в коридоре провода, пояснил, что организация переезжает в другой подъезд данного дома. После этого, Терехина А.В. больше не видела. Однако, данные показания суд оценивает критически, так как сама свидетель Г не отрицала того факта, что отношения у нее с истицей неприязненные и между ними существует судебный спор. А также данные показаниями опровергаются вышеуказанными документальными доказательствами.
Из Акта приема-передачи от 09.04.2007 (л.д.34) следует. что спорной помещения Казанкова смогла передать новому арендатору только 09.04.20007.
Требование Терехина А.В. о признании договора аренды офисного помещения недействительным в силу его ничтожности, удовлетворению не подлежит. Заключая Договор от 26.08.2006 Терехин А.В. знал, что данное помещение является жилым помещением, расположенном в жилом доме. При этом, Договор от 26.08.2006 он заключал как физическое лицо. В соответствии со ст. 17 п. 2 ЖК РФ использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности не запрещено законом. Кроме того, ранее в 2005 году Терехин А.В. заключал аналогичный договор в отношении этого же помещения. Основания для признании недействительным Договора от 26.08.2006, в соответствии со ст.168 ГК РФ и применения последствия недействительности ничтожной сделки (двусторонняя реституция) отсутствуют.
В связи с вышеизложенным на основании пунктов 3.1 и 3.2, 5.6 Договора от 26.08.2006 ст.ст.309, 310, 393, 606-616 ГК РФ с Терехина А.В. в пользу Казанковой Г.Г. следует взыскать задолженность по оплате аренды помещения за период с декабря 2006 по 25.02.2007 и в связи с тем, что помещений было освобождено только 09.04.2007, чем были причинены убытки истице в размере 1400 долларов США, что в рублевом эквиваленте на день рассмотрения спора в суде, с учетом курса ЦБ РФ 1 доллар США= 28,4356руб., составляет 39 809руб.84 коп. Согласно представленных квитанций и извещений по оплате потребленной за спорный период теплоэнергии, воды, электричества, на оплату содержания жилья, на оплату услуг телефонной связи ОАО «Дальсвязь» (л.д.37-45) и пунктов 3.4-3.7 Договора от 26.08.2006 в пользу Казанковой Г.Г. с Терехина А.В. следует взыскать задолженность по оплате данных услуг в размере 9 701руб.06 коп. В остальной части данных требований Казанковой Г.Г. к Терехину А.В. отказать.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ и представленной квитанции в пользу Казанковой Г.Г. также подлежит взыскать и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1685руб.33 коп.
Руководствуясь ст.ст.13, 98, 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Казанковой Г.Г. удовлетворить частично.
Взыскать с Терёхина А.В. в пользу Казанковой Г.Г. 49 510руб. 86 коп. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1685руб.33 коп., всего 51 196руб. 19 коп., в остальной части заявленных требований отказать.
Терёхину А.В. в удовлетворении иска к Казанковой Г.Г. о признании недействительным договора аренды офисного помещения от 18.08.2006, заключенного между Казанковой Г.Г. и Терехиным А.В., в отношении помещения, расположенного по адресу: <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г.Владивостока.
Председательствующий: