Р Е Ш Е Н И Е дело №2-362/11
Именем Российской Федерации
28 марта 2011 года Первореченский районный суд г.Владивостока в составе:
председательствующего судьи Е.Н.Крючковой;
при секретаре А.О.Семенцове,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания Фрегат» к Роженко (Кононенко) Т.В., ООО «Поли Строй», ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» о взыскании суммы задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг
у с т а н о в и л :
ООО «Управляющая компания Фрегат» (далее ООО «УК «Фрегат») обратилось в суд с иском к Роженко (Кононенко) Т.В. о взыскании суммы задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг по <адрес> за период с марта 2008 по июль 2010 включительно в размере 119 368руб.01 коп. и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3387руб.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «УК Фрегат» утверждена в качестве управляющей организации <адрес>, что подтверждается подписанным Договором на управление многоквартирным домом с ООО «Поли Строй » от 22.06.2007. На основании подписанного Акта о вступлении во владение и пользование квартирой от 17.09.2007 ООО «Поли Строй» передало ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» и Роженко (Кононенко) Т.В. во владение <адрес>, согласно которого Роженко (Кононенко) Т.В. с момента получения ключей от квартиры несет ответственность за содержание и сохранность квартиры и общего имущества дома пропорционально площади квартиры, но ответчик оплату содержания жилья и коммунальных услуг не производит, образовалась задолженность в сумме 119368руб.01 коп. На основании ст.153 и ч.1 ст.158 ЖК РФ, Договора на управление многоквартирным домом №331 от 17.03.2008 истец просил удовлетворить заявленные требования.
В дальнейшем, по ходатайству истца судом в качестве соответчиков по заявленным требованиям были привлечены «Поли Строй» и ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» и истец просил взыскать сумму задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг по <адрес> за период с марта 2008 по июль 2010 включительно в размере 119 368руб.01 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3387руб. с надлежащего ответчика.
Представители ООО «УК Фрегат» Другова О.А. и Савицкая И.Н. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований с надлежащего ответчика.
Роженко (Кононенко) Т.В. и ее представитель Гершкович Е.А. в судебном заседании иск не признали. Представитель Гершкович Е.А. указала, что по настоящее время Роженко (Кононенко) Т.В. не является собственником <адрес>. ее право собственности на эту квартиру не зарегистрировано. Квартира находится в собственности ООО «Поли Строй», в собственность Роженко (Коненко) квартира должна была быть передана после подписания договора купли-продажи с ООО «Поли Строй», который по настоящее время не подписан, хотя деньги за квартиру были перечислены. Договор на управление многоквартирным домом №331 от 17.03.2008, заключенный истцом с Роженко (Кононенко), считают ничтожным, так как он противоречит законодательству. Роженко (Кононенко) собственником квартиры не является. Акт о вступлении во владение и пользование квартирой от 17.09.2007 Роженко (Кононенко) была вынуждена подписать, так как иначе ей не давали ключи от квартиры. В квартире делались ремонтные работы, но Роженко в ней не живет. Платить образовавшуюся задолженность должен ООО «Поли Строй».
Представитель ООО «Поли Строй» Колокольцева Н.А. в судебном заседании с иском не согласилась. Пояснила, что заключение основного договора купли-продажи квартиры с Роженко (Кононенко) Т.В. приостановилось до урегулирования вопроса о долгах по квартире. Право собственности на квартиру зарегистрировано за ООО «Поли Строй» 10.02.2011, квартира была передана во владение Роженко (Кононенко) Т.В. и передана обязанность по содержанию этой квартиры в соответствии с Актом о вступлении во владение и пользование квартирой от 17.09.2007.
Представитель ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» Колокольцева Н.А. в судебном заседании иск не признала, указав, что никакого отношения в данному спору не имеет, так как действовало по агентскому договору как агент в интересах Роженко (Кононенко ) Т.В. для организации заключения договора купли-продажи квартиры между ООО «Поли Строй» и Роженко (Кононенко) Т.В.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению и надлежащим ответчиком по заявленным требованиям является ООО «Поли Строй».
Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии со ст.153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Имеется свидетельство о перемене имени, выданное Отделом ЗАГС по Первореченскому району администрации г.Владивостока 1-ВС № 513869 от 11.03.2009, в соответствии с которым Роженко (Кононенко) Т.В. переменила фамилию на Роженко.
Согласно представленного свидетельства о государственной регистрации от 10.02.2011 собственником 3-х комнатной <адрес> <адрес> является ООО «Поли Строй» на основании : договора соинвестирования от 16.07.2005 №5/И/ВЛ-1: дополнительного соглашения от 10.10.2006 к договору соинвестирования №5/И/ВЛ-1 от 16.07.2005; дополнительного соглашения от 20.12.2006 № 2 к договору соинвестирования №5/И/ВЛ-1 от 16.07.2005; дополнительного соглашения от 30.11.2007 к договору соинвестирования №5/И/ВЛ-1 от 16.07.2005; дополнительного соглашения от 11.02.2008 №4 БТИ-1 к договору соинвестирования №5/И/ВЛ-1 от 16.07.2005, акта от 17.07.2008 к договору соинвестирования №5/И/ВЛ-1 от 16.07.2005; акта о вступлении во владение и пользование квартирами от 17.07.2008.
Из Агентского договора № ВЛ/716-26/6-12-4 от 13.02.2008, заключенного между ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» (Агент) и Кононенко Т.В. (Принципал) следует, что Агент обязуется от имени Принципала или от своего имени, но за счет и в интересах Принципала совершить за вознаграждение юридические и фактические действия: заключить с ООО «Поли Строй» предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: № площадью 2105кв.м, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 96,77кв.м, номер секции 6, 12 этаж, тип <адрес>; от своего имени перечислить на расчетный счет ООО «Поли Строй» денежные средства для обеспечения обязательства покупателя по предварительному договору купли-продажи квартиры; после получения ООО «Поли Строй» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру подписать с Принципалом и ООО «Поли Строй» трехстороннее соглашение, которым будет подтверждаться факт того, что Принципал является покупателем по предварительному договору купли-продажи квартиры, заключенному Агентом от своего имени, но за счет и в интересах Принципала; организовать подписание между Принципалом и ООО «Поли Строй» основного договора купли-продажи квартиры после получения ООО «Поли Строй» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Имеется предварительный договор купли-продажи № ВЛ/71б-26-/6-12-4 от 22.02.2008, заключенный между ООО «Поли Строй» (Продавец) и ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» (Покупатель), согласно которого стороны обязуются заключить в будущем, в оговоренный Сторонами в настоящем договоре срок, договор купли-продажи квартиры, по которому Продавец будет обязан передать в собственность Покупателя трехкомнатную квартиру, расположенную в жилом доме со встроенными помещениями на земельном участке по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером: № площадью 2105кв.м, состоящей из 3-х комнат, общей площадью 96,77кв.м, номер секции 6, этаж 12, тип <адрес>, а Покупатель будет обязан принять Квартиру и оплатить ее. Цена Квартиры 3 812738руб. Согласно с.5.4 данного договора сумма обеспечения может быть увеличена также в случае возникновения у Продавца до заключения Основного договора любых дополнительных расходов в отношении квартиры, в том числе по оплате услуг по охране, эксплуатационных и коммунальных услуг в отношении квартиры за период с момента ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена квартира, и до момента подписания сторонами Основного договора. В этом случае, заключают дополнительное соглашение к настоящему договору, в котором Стороны уточняют сумму обеспечения обязательств Покупателя по настоящему договору (п.5.5).
На настоящий момент Основного договора купли-продажи в отношении <адрес> между ООО «Поли Строй», ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» в интересах Роженко (Кононенко) Т.В. не заключено.
Имеется Акт о вступлении во владение и пользование квартирой от 17.09.2007, составленный между ООО «Поли Строй» (Продавец), ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» (Покупатель), Кононенко Т.В. (Принципал), согласно которого в соответствии с Предварительным договором купли-продажи № ВЛ/71б-26-/6-12-4 от 22.02.2008 Покупатель перечислил Продавцу денежные средства в качестве суммы обеспечения обязательства Покупателя заключить с Продавцом основной договор купли-продажи квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи.
Из п.3 вышеуказанного Акта… для обеспечения возможности пользоваться и распоряжаться Квартирой: привлечена управляющая организация ООО «УК Фрегат», которой переданы ключи от Квартиры Продавца (п.3.1); заключен договор на содержание и текущий ремонт общего имущества жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг с ООО «УК Фрегат» от 22.06.2007 (п.3.2).
С момента подписания настоящего акта Принципал вступает в фактическое владение и пользование Квартирой и долей в общем имуществе жилого дома пропорционально площади Квартиры, с момента получения ключей от квартиры Принципал несет ответственность за содержание и сохранность квартиры и обязан подписать договор с ООО «УК Фрегат» (п.4). Принципал фактически принял Квартиру и долю в общем имуществе жилого дома (п.5). Настоящий акт является основанием для выдачи ключей от Квартиры Принципалу для производства оборудования Квартиры в соответствии с утвержденным проектом при условии подписания Принципалом соответствующего договора на эксплуатацию Квартиры с Управляющей компанией (п.8).
17.03.2008 был заключен Договор на управление многоквартирным домом №331 между ООО «УК Фрегат» (Управляющая компания) и собственником Кононенко Т.В. жилого помещения №331, общ.площадью 96,77 кв.м., основание Агентский договор ВЛ/17б-26/6-12-4 по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>.
А также имеется Договор управления многоквартирным домом от 22.06.2007, заключенный между ООО «УК Фрегат» (Управляющей организацией) и ООО «Поли Строй» (Собственник помещений многоквартирного дома) по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>. Доказательств того, что действие этого Договора от 22.06.2007 прекращено, суду представлено не было.
Из представленного истцом расчета следует, что за период с марта 2008 по июль 2010 года по <адрес> имеется задолженность по оплате содержания жилья, текущего ремонта и коммунальных услуг в сумме 119 368руб.01 коп.
На основании вышеизложенного в судебном заседании было установлено, что <адрес> не находилась и не находится в настоящее время в собственности Роженко (Кононенко) Т.В. и ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру». Данная квартира находилась в спорный период времени и в настоящее время в собственности ООО «Поли Строй».
В соответствии со ст.158 ЖК РФ именно на собственника возложена обязанность по несению расходов на содержание принадлежащего ему помещения и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме. Так как, Роженко (Кононенко) Т.В. собственником <адрес> никогда не являлась можно говорить о ничтожности Договора на управление многоквартирным домом №331 от 17.03.2008, заключенного между ООО «УК Фрегат» (Управляющая компания) и Кононенко Т.В.
При таких обстоятельствах, на основании ст.ст.153, 154, 158 и ч.2 ст.162 ЖК РФ и представленного расчета с ООО «Поли Строй» следует взыскать в пользу ООО «УК Фрегат» задолженность по оплате содержания жилья, текущего ремонта и коммунальных услуг в сумме 119 368руб.01 коп.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ и представленным платежным поручением №214 от 20.09.2010 с ООО «Поли Строй» в пользу ООО «УК Фрегат» также подлежит взыскать и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3387руб.
ООО «УК Фрегат» в удовлетворении иска к Роженко (Кононенко) Т.В., ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» о взыскании суммы задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг за период с марта 2008 года по июль 2010 года включительно в сумме 119 368руб.01 коп. и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3387руб.- отказать.
Руководствуясь ст.ст.13, 98, 194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Исковые требования ООО «Управляющая компания Фрегат» к ООО «Поли Строй» о взыскании суммы задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг удовлетворить.
Взыскать с ООО «Поли Строй» в пользу ООО «Управляющая компания Фрегат» задолженность по оплате содержания жилья и коммунальных услуг за период с марта 2008 года по июль 2010 года включительно в сумме 119 368руб.01 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3387руб.
ООО «Управляющая компания Фрегат» в удовлетворении иска к Роженко (Кононенко) Т.В., ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» о взыскании суммы задолженности по оплате содержания жилья и коммунальных услуг за период с марта 2008 года по июль 2010 года включительно в сумме 119 368руб.01 коп. и судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3387руб.- отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной части через Первореченский районный суд г.Владивостока.
Председательствующий: