Р Е Ш Е Н И Е                                    дело №2-50/11

                                          Именем Российской Федерации

    21 сентября 2011 года Первореченский районный суд г.Владивостока в составе:

председательствующего судьи Е.Н.Крючковой;

при секретаре Ю.Б.Зубовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М.       Марины Михайловны, Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёва Сергея Валерьевича, Решетнёвой Ларисы Николаевны, Магай Н.В., Задоянова Н.Г., Смерковича Г.С. к ООО «Стройтэкс» о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства и заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования- ОАО Сберегательный банк РФ в лице Приморского отделения №8635 к Еремину В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселеву С,А., Салиновской В.Ф., Решетнёву Сергею Валерьевичу, Решетнёвой Ларисе Николаевне, Магай Н.В., Задоянову Н.Г., Смерковичу Г.С. и ООО «Стройтэкс» о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве

                                                         у с т а н о в и л :

      Истцы обратились в суд с исками к ООО «Стройтэкс» о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, ссылаясь на следующие обстоятельства.

      Истцы указали, что между ними и ответчиком заключены договоры о долевом участии в строительстве, по условиям которых Застройщик (ООО «Стройтэкс») обязуется в предусмотренный договором срок построить на принадлежащем ему на основании договора аренды земельном участке многоквартирный дом по адресу: <адрес>. Истцы уплатили предусмотренные договором денежные средства, что подтверждается приходными кассовыми ордерами и иными бухгалтерскими документами. Земляные работы, работы по фундаменту, стенам, перегородкам, лестничным клеткам, установкам оконных блоков, монтажу ограждений лоджий, штукатурке стен по дому выполнены на 100%, по электроснабжению на 90%, по утеплению и заделке швов перекрытий выполнены на 40%, по электроснабжению, сантехническим работам, наружным коммуникациям - на 0%, т.е. основные строительно-монтажные работы по возведению здания выполнены.

         С учетом того, что разрешение на строительство объекта было выдано ООО «Стройтэкс» 18.08.2003года, то есть до вступления в силу ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходя из условий договоров, вышеуказанные договоры, заключенные между истцами и ООО «Стройтэкс», являются инвестиционными договорами, не подпадающими под действие ФЗ №214 от 30.12.2004. В связи с этим, регистрация указанных договоров не предусмотрена действующим законодательством. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг

(ч.3.ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

         На настоящий момент многоквартирный дом по адресу: <адрес> является объектом незавершенного строительства, у ООО «Стройтэкс» имеется огромная задолженность и ответчик намеривается осуществить продажу этого жилого дома без учета долей истцов по договорам долевого участия, а также этот объект может быть продан с торгов, так как право собственности зарегистрировано за ответчиком также без учета размера долей, принадлежащих истцам. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» самостоятельно зарегистрировать право собственности на долю, принадлежащую им, в объекте незавершенного строительства истцы не имеют возможности.

       На основании ст.ст.6, 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 ФЗ от 26.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.12, 128,130,307-309 ГК РФ истцы просили признать за ними право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, общей площадью, в осях и на этаже, указанных в договорах о долевом участии в строительстве.

       Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 (далее Банк) в своем заявлении просил признать недействительными договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), заключенные между Ереминым В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселевым С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёвым С.В., Решетнёвой Л.Н., Задояновым Н.Г., Смерковичем Г.С. и ООО «Стройтэкс» на основании ст.ст.166, 167, 168, 334, 346, 819 ГК РФ и ст.ст.1,33,37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также просил признать недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), заключенный между Магай Н.В. и ООО «Стройтэкс» на основании ст.170 ГК РФ и 334, 346, 819 ГК РФ и ст.ст.1,33,37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       В обоснование заявления указал, что 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» был заключен договор ипотеки №800/1, предметом которого является следующее имущество: 1) объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1 068, 20кв.м, степенью готовности объекта- 20,7%, лит А, расположены по адресу: <адрес> инвентарный номер: 05:401:002:000254240; 2) право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2 605 кв.м.. назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес> от ориентира, ориентир находится в границах участка. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2007 Управлением ФРС по <адрес>. Предметом договора ипотеки №800/01 от 27.11.2007 является обеспечение исполнения обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №800 от 27.11.2007. Кроме того, 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» заключен предварительный договор ипотеки №800/03. В соответствии с кредитным договором ООО «Стройтэкс» Банком был выдан кредит в размере 430 195 000руб. на срок до 26.11.2010 для финансирования затрат на строительство 22-х этажного дома в г.Владивостоке в районе Океанского- Партизанского проспектов. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору Банком предъявлен иск к ООО «Стройтэкс» и др. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки №800/01 от 27.01.2007 имущество во Фрунзенский районный суд г.Владивостока и дело находится на стадии рассмотрения. В соответствии со ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.3.1.2 договора ипотеки №800/01 от 27.11.2007 залогодатель ООО «Стройтэкс» не вправе был без письменного согласия Банка распоряжаться указанным предметом залога. Более того, согласно п.10.1 предварительного договора ипотеки №800/03 от 27.11.2007 ООО «Стройтэкс» обязалось перед Банком не заключать с третьи лицами договор залога объекта, который будет являться предметом договора ипотеки, не допускать обременение или отчуждение объекта, который будет являться предметом договора ипотеки, каким-либо другим способом без письменного согласия с Банком.

     Однако, несмотря на отсутствие письменного согласия Банка ООО «Стройтэкс» заключил с Ереминым В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселевым С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёвым С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задояновым Н.Г., Смерковичем Г.С. договоры о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). Из п.1.1 этих договоров следует, что ООО «Стройтэкс» обязалось перед физическими лицами в предусмотренный договорами срок построить на принадлежащем ему на основании договора аренды земельном участке многоквартирный дом по адресу: <адрес> (строительный адрес) и по завершению передать этим физическим лицам в собственность соответствующую квартиру, расположенную в этом доме. На основании ст.ст.12. 166, 167, 168, 334, 346, 819 ГК РФ Банк просил удовлетворить его заявление.                

А также просил признать договор №НД2-10/07-001 от 22.01.2008, заключенный с Магай Н.В., мнимой сделкой, т.е. ничтожной сделкой в соответствии со ст.170 ГК РФ, поскольку договор был совершен только для вида без намерения придать ему соответствующие правовые последствия. Так, из данного договора следует, что срок первого платежа должен был быть произведен после заключения 27.11.2007 инвестиционного кредитного договора с Банком. Расходы по инвестированию средств на строительство указанного объекта были внесены ООО «Стройтэкс» за счет кредитных средств, привлеченных в Банке. В связи с изложенным Банк просил удовлетворить его заявление, а в удовлетворении исков Еремину В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселеву С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёву С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задоянову Н.Г., Смеркович Г.С. отказать.

       Еремин В.Н., Кузнецова (Ошеко) М.М., Задоянов Н.Г. в судебном заседании настаивали на заявленных требованиях, с заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельные требования - ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласились.

       Представитель истцов Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Задоянова Н.Г., Смерковича Г.С.- Рябота Ю.В. в судебном заседании настаивала на заявленных требованиях истцов, с заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельное требование- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласилась.

       Рябота Ю.В. представила возражения на заявление Банка, в которых указала, что заявление Банка не обоснованно. Между Банком и ООО «Стройтэкс» заключен договор ипотеки №800/1 от 27.11.2007, которым обеспечивается исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по кредитному договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №800 от 27.11.2007, где в качестве предмета залога по этому договору выступает объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> готовностью 22%. Руководствуясь ст.ст.167, 168, 246, 329,334, 335, 422 ГК РФ, ч.3 ст.6 и ч.1 ст.7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности», п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности», необходимо исходить из того, что договор залога объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой. Спорный объект недвижимости был создан не собственными силами, и не за счет собственных средств залогодателя, а за счет средств инвесторов и залогодателя. Таким образом, договор залога мог быть заключен только с согласия вышеуказанных инвесторов. Поскольку инвесторы согласия не давали, сделка не соответствует действующему законодательству.

      В силу п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В соответствии со ст.246 ГК РФ ипотека на имущество, находящееся в общей совместной собственности могла быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Инвесторы согласия на заключение договора ипотеки от 27.11.2007 не давали, договор заключен с нарушением норм права, в связи с чем он является ничтожным на основании ст.168 ГК РФ.

      Согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 и 2 ст.37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Следовательно, Банк должен был выбрать один из способов защиты своего права. Банк выбрал второй вариант, обратился первоначально во Фрунзенский районный суд г.Владивостока с иском к ООО «Стройтэкс» о взыскании денежных средств по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество. Кроме того, Банк требует признать договоры долевого участия ничтожными в силу ст.168 ГК РФ, хотя ст.39 ФЗ «Об ипотеке» позволяет залогодержателю обратиться с требованием признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ (оспоримая сделка). Не соблюдение требований п.2 ст.346 ГК РФ не влечет за собой ничтожности договоров долевого участия в строительстве, так как закон предусмотрел иные последствия указанных нарушений. Поэтому, оснований для признания договоров долевого участия в строительстве недействительными не имеется.

      Согласно п.7.2 Кредитного договора стороны предусмотрели право ООО «Стройтэкс» самостоятельно без дополнительного согласования с Банком реализовывать квартиры, общей площадью, не превышающих 20% от площадей жилых и нежилых помещений в доме. ООО «Стройтэкс» данный предел не нарушил. Кроме того, в кредитном договоре стороны предусмотрели возможный факт превышения процентов площадей, заключенных договоров на квартиры свыше установленных сторонами в размере 20%. В этом случае, ООО «Стройтэкс» обязано оплатить лишь штрафные санкции. При этом, стороны не указали, что договоры, заключенные на площади свыше 20% от общих площадей здания, будут являться ничтожными.

      Утверждение Банка о том, что ООО «Стройтэкс» гарантировало ему отсутствие инвестиционных соглашений до момента заключения договора ипотеки не является состоятельным, поскольку ссылка Банка на письмо ООО «Стройтэкс» не может приниматься во внимание, так как подпись от имени руководителя ООО «Стройтэкс» исполнена не им, а иным лицом, что подтверждается заключением специалиста. Из ст.12 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что нарушение залогодателем обязанности предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки влечет возникновение у залогодержателя права требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Но данная статья не говорит о ничтожности договора.

       Заявление Банка о том, что объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию и в силу этого у истцов не возникло прав на долю, пропорционально его капиталовложениям, так как противоречат п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

      Представитель истцов Решетнёва С.В. и Решетнёвой Л.Н.- Чуйкина Е.А. наставила на удовлетворении иска, изложенное в иске поддержала, с заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельное требование- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласилась.

       Представители Смеркович- Стеблина Н.С. в судебном заседании также настаивала на удовлетворении исковых требований, а с заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельное требование- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласилась.

       Представитель Магай Н.В.- Васильков В.С. настаивал на удовлетворении иска, с заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельное требование- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласился. Указал, что денежные средства по договору были уплачены Магай Н.В., основания для признания сделки мнимой отсутствуют.

       Истцы Киселев С.А., Салиновская В.Ф., Смеркович Г.С., Магай Н.В., Решетнёв С.В., Решетнёва Л.Н просили дело рассмотреть в их отсутствие.

       Представитель ООО «Стройтэкс» по доверенности Паншин Д.Е. исковые требования дольщиков признал. Пояснил, что истцы полностью выплатили денежные средства за квартиры, расчет доли каждого истца проверен и соответствует действительности. С заявлением третьего лица, заявляющего самостоятельное требование- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 не согласился. Указал, что основания для признания договоров о долевом участии в строительстве недействительными, отсутствуют.

        Представитель третьего лица ОАО Сберегательного банка РФ в лице Приморского отделения №8635 (далее Банк) Нестреляев М.В. в судебном заседании исковые требования дольщиков не поддержал, настаивал на удовлетворении заявления третьего лица, заявляющего самостоятельное требование- ОАО Сбербанк РФ в лице Приморского отделения № 8635 о признании сделок недействительными. Изложенное в заявлении Банка поддержал. А также пояснил, что с требованиями истцов не согласны, так как по реестру договоров долевого участия договоры, заключенные с данными истцами заключены в отношении площадей, превышающих 20% площадей, на реализацию которых банк дал свое согласие ООО «Стройтэкс», с Магай Н.В. договор долевого участия в строительстве, хотя и был заключен 22.10.2007, но согласно условий этого договора денежные средства по нему должны были быть перечислены уже после того, как были получены кредитные средства на строительство дома у Банка.

          Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёва С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задоянова Н.Г., Смерковича Г.С. подлежат удовлетворению, а в удовлетворении заявления третьего лица, заявляющие самостоятельные требования следует отказать.

Согласно ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы (участники долевой собственности) имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Суду было представлено разрешение № 88/03 ООО «Стройтэкс» на строительство жилого комплекса, расположенного по адресу: Океанский пр-т- Партизанский пр-т, выдано Инспекцией Госархнадзора 18.08.2003, которое неоднократно продлевалось, в том числе 06.12.2009 разрешение на строительство было продлено в связи со строительством 2-й очереди жилого комплекса до 09.12.2009, а 28.09.2010 данное разрешение на строительство продлено до 28.09.2012.

        Имеется Свидетельство о государственной регистрации права от 07.12.2004, выданное ООО «Стройтэкс» на основании договора аренды №04-002574-Ю-Д-2387, регистрационный № 25-1/00-139/2004-310 от 07.12.2004, акт приема-передачи от 04.10.2004, вид права аренда, на земельный участок площадью 2605, 00 кв.м для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса. Ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>. Серия 25-АА Номер 501697.

       Согласно письма УМИГА администрации г.Владивостока от 13.02.2007 №12/4-2308 объекту незавершенного строительства- жилому комплексу ООО «Стройтэкс», расположенному на земельных участках, предоставленных согласно постановлению администрации г.Владивостока №1824 от 13.07.2004, состоящему из трех жилых домов, резервируются следующие почтовые адреса: <адрес> (земельный участок площадью 3497 кв.м., Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.12.2004, Серия 25-АА Номер 504754); <адрес> и <адрес> ( земельный участок площадью 2605 кв.м, Свидетельство о регистрации права собственности от 07.12.2004, Серия 25-АА Номер 501697).

     Из решения Арбитражного суда Приморского края от 24.02.2010 по делу №А51-22193/2009 по заявлению ООО «Стройтэкс» к Администрации г.Владивостока об оспаривании действий следует, что генеральный план строительства жилого комплекса в районе Океанского-Партизанского проспектов в г.Владивостоке изначально предусматривал три очереди строительства, согласно которого первая очередь жилого комплекса -16-ти этажный жилой дом сдан в эксплуатацию 21.05.2009, а вторая очередь строительства возведена до 20,7 % готовности по <адрес>.

       Кроме того, согласно письма Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 07.05.2010 № 29/07-20-6406 по обращению одного из дольщиков Ошеко М.М. проводилась проверка, с изучением документов, имеющихся в департаменте, по результатом которой было установлено, что разрешение на строительство 22-этажного жилого дома по <адрес> ( в соответствии с разрешением на строительство по адресу: Океанский пр-т- Партизанский пр-т) в г.Владивостоке, было выдано администрацией г.Владивостока ООО «Стройтэкс» 18.08.2003, в связи с чем действие ФЗ № 214-ФЗ не распространяется на правоотношения, возникшие при возведении указанного дома.

      На основании вышеизложенного, суд считает, что разрешение на строительство № 88/03 от 18.08.2003 было выдано ООО «Стройтэкс» на строительство жилого комплекса, расположенного по адресу: Океанский пр-т- Партизанский пр-т, в который входило строительство 2-й очереди этого комплекса- 22-этажного жилого дома по <адрес>, а следовательно было получено до принятия Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в связи с чем положения указанного Федерального закона к возникшим между сторонами правоотношениям не применяются.

     Свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2007 подтверждает право собственности ООО «Стройтэкс» на объект незавершенного строительства (жилой дом) по адресу: <адрес>.

     В соответствии с выпиской из ЕГРП от 26.07.2010 №01/065/2010-250 объект незавершенного строительства (жилой дом) по адресу: <адрес> находится в собственности ООО «Стройтэкс», зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека, регистрация №25-25-01/174/2007-423 от 29.11.2007, срок с 29.11.2007 по 26.11.2010, залогодержатель: АК Сбербанк РФ (ОАО); арест от 03.04.2009. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы.

     Из выписки № 05:401/2010-24933 из ЕГРОГД от 06.07.2010 следует, что объект незавершенного строительства по адресу: г.Владивосток, ул.2-я Круговая, 14 имеет процент готовности 94,5% на дату обследования 06.07.2010.

     Согласно договору № НД2-02/09-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 20.02.2009 Еремин В.Н. обязался уплатить за квартиру 4600000 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ему в собственность объект долевого строительства - квартиру на 12-ом этаже в осях 10-13, Б-Е, площадью 66,27 кв. м, общей площадью 68,99 кв. м.

     Согласно договору № НД2-02/09-005 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.09.2008 Ошеко М.М. (ныне Кузнецова) обязалась уплатить за квартиру 4861944 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ей в собственность объект долевого строительства - квартиру на 17-ом этаже в осях 1-4, Б-Е, площадью 65,88 кв. м, общей площадью 68,60 кв. м.

     Согласно договору № НД2-10/08-004 о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.10.2008 Киселев С.А. обязался уплатить за квартиру 3 348 643 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ему в собственность объект долевого строительства - квартиру на 12-ом этаже в осях 10-13, Е-И, площадью 44,75 кв. м, общей площадью 46,29кв. м.

     Согласно договору № НД2-10/08-005 о долевом участии в строительстве жилого дома от 28.10.2008 Салиновская В.Ф. обязалась уплатить за квартиру 4723066 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ей в собственность объект долевого строительства - квартиру на 4-ом этаже в осях 10-13, Б-Е, площадью 66,88 кв. м, общей площадью 69,27 кв. м.

     Согласно договору № НД2-01/08-005 о долевом участии в строительстве жилого дома от 28.01.2008 Решетнёв С.В. и Решетнёва Л.Н. обязались уплатить за квартиру 3819576 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ей в собственность объект долевого строительства - квартиру на 4-ом этаже в осях 3-7,А-Д, площадью 60,06кв. м, общей площадью 62,35кв. м.

      Дополнительным соглашением к договору № НД2-01/08-005 о долевом участии в строительстве жилого дома от 28.01.2008 стоимость квартиры была

определена в 3776453руб.

      Согласно договору № НД2-10/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.10.2007 Магай Н.В. обязалась уплатить за квартиру 3571355 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ей в собственность объект долевого строительства - квартиру на 7-ом этаже в осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв. м, общей площадью 82,43 кв. м. Из графика финансирования участия в долевом строительстве следует, что оплата должна была быть произведена: до 12.02.2008 -1800000руб.; до 29.02.2008- 1771355руб.

       Согласно договору № НД2-10/08-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 09.10.2008 Задоянов Н.Г. обязался уплатить за квартиру 5889952 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ему в собственность объект долевого строительства - квартиру на 10-ом этаже в осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв. м, общей площадью 82,43 кв. м.

       Согласно договору № НД2-01/09-001 о долевом участии в строительстве жилого дома 27.01.2009 Смеркович Г.С. обязался уплатить за квартиру 5865317 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ему в собственность объект долевого строительства - квартиру на 13-ом этаже в осях 1-6, И- Н, площадью 81,75 кв. м, общей площадью 84,30 кв. м.

    Суду были представлены квитанции, приходные кассовые ордера, копии извещений о перечислении денежных средств, которые свидетельствуют об оплате истцами стоимости строящихся квартир по вышеуказанным договорам о долевом участии в строительстве жилого дома. Выданные ООО «Стройтэкс» справки подтверждают отсутствие задолженности истцов по этим договорам. Данный факт подтвердил в судебном заседании представитель ООО «Стройтэкс».

     Размер доли, на которые истцы просят признать их право собственности, подтверждается Общей пояснительной запиской ООО «ДВ ПромстройНИИпроект» и расчетом долей, произведенным в соответствии с заключением ДальНИИС РААСН по расчету доли квартиры, расположенной в незавершенном строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес).

     Из адресованных участникам долевого строительства жилого дома писем ООО «Стройтэкс» от 01.03.2010 следует, что ООО «Стройтэкс» не имеет финансовой возможности достроить и ввести в эксплуатацию жилой дом по адресу: <адрес> (строительный адрес), в связи с чем ООО «Стройтэкс» работает в двух направлениях: продажа жилого дома либо поиск инвесторов для привлечения дополнительных денежных средств для строительства жилого дома. Кроме того, АК Сбербанк РФ (ОАО) обратился с иском к ООО «Стройтэкс» о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество во Фрунзенский районный суд г.Владивостока.

       Суду был представлен договор ипотеки №800/01 от 27.11.2007, заключенный между ОАО «Сбербанк России» в лице Приморского отделения № 8635 Сбербанка России и ООО «Стройтэкс», предметом которого является следующее имущество : объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1068,20 кв.м., степенью готовности объекта -20,7%, лит.А, расположенный по адресу: г.Владивосток, ул.2-я круговая, 14 инвентарный номер 05:401:002:000254240 и право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2605кв.м, назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: <адрес>, ориентир находится в границах участка. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2007 Управлением ФРС по Приморскому краю.

      Предметом договора ипотеки №800/01 от 27.11.2007 является обеспечение исполнения обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №800 от 27.11.2007. В соответствии с кредитным договором ООО «Стройтэкс» Банком был выдан кредит в размере 430 195 000руб. на срок до 26.11.2010 для финансирования затрат на строительство 22-х этажного дома в г.Владивостоке в районе Океанского- Партизанского проспектов.

      Кроме того, 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» заключен предварительный договор ипотеки № 800/03.

       В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору Банком предъявлен иск к ООО «Стройтэкс» и др. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки №800/01 от 27.01.2007 имущество во Фрунзенский районный суд г.Владивостока, который на момент вынесения решения еще не рассмотрен.

       Банк мотивировал свой довод о недействительности договоров долевого участия в строительстве тем, что данные договору являются ничтожными сделками, так как заключены с нарушениями требований ст.346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеки (залога недвижимости)» и противоречат п.4.1.2 договора ипотеки и

п.10.1 предварительного договора ипотеки, поскольку залогодатель (ООО «Стройтэкс» не имел права отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им без согласия залогодержателя.

       Суд считает, что основания для удовлетворения заявления Банка и признания недействительными договоров о долевом участии в строительстве этого жилого дома, заключенных между Ереминым В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселевым С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёвым С.В., Решетнёвой Л.Н., Магай Н.В., Задояновым Н.Г., Смерковичем Г.С. и ООО «Стройтэкс», отсутствуют.

       Согласно п.7.2 Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии №800 от 27.11.2007 Банк предоставил ООО «Стройтэкс» право без дополнительных согласований с Банком привлекать денежные средства участников долевого строительства, покупателей на объем площадей, не превышающих 20% от общей площади квартир и нежилых помещений объекта строительства.

      Из п.7.6 вышеуказанного кредитного договора следует, что стороны предусмотрели возможный факт превышения процентов площадей, заключенных договоров на квартиры свыше установленных сторонами в размере 20%. В этом случае, ООО «Стройтэкс» обязано оплатить лишь штрафные санкции.

      Наличие такого соглашения в кредитном договоре позволяет ООО «Стройтэкс» заключать договоры долевого участия в строительстве и опровергает довод Банка о ничтожности договоров долевого участия в строительстве на основании п.2 ст.346 ГК РФ.

      Заявление Банка о том, что ООО «Стройтэкс» нарушил правила отчуждения заложенного имущества, является безосновательным. Предмет залога по договору ипотеки №800/01 от 27.11.2007, которым обеспечено исполнение обязательств ООО «Стройтэкс» перед банком по кредитному договору, не соответствует предметам договоров долевого участия в строительстве, заключенных с дольщиками. Так предметом залога по договору ипотеки №800/01 от 27.11.2007 является объект незавершенного строительства или 22-х этажный жилой дом, а предметами договоров о долевом строительстве являются обязательства дольщиков вносить платежи в размеры и сроки установленные графиком платежей и обязательства застройщика построить многоквартирный дом и передать дольщикам квартиры, являющиеся объектами долевого строительства. Договоры долевого участия в строительстве жилого дома нельзя расценивать как сделки, направленные на отчуждение заложенного имущества.

        Согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 и 2 ст.37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

       Следовательно, наличие вышеуказанных предусмотренных законом иных последствий нарушения правил отчуждения заложенного имущества указывает на оспоримость сделок, являющихся предметом заявленных исковых требований.

       Пунктом 2 ст.346 ГК РФ и ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно регламентировано, что если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.        

        Но не соблюдение указанных норм закона не влечет за собой ничтожности договоров долевого участия в строительстве, так как закон предусматривает иные последствия нарушений.

        В соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

        Из договора № НД2-10/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.10.2007 следует, что Магай Н.В. обязалась уплатить за квартиру 3571355 руб., а ООО «Стройтэкс» - по завершении строительства жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес) передать ей в собственность объект долевого строительства - квартиру на 7-ом этаже в осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв.м, общей площадью 82,43 кв. м. Согласно графика финансирования участия в долевом строительстве, подписанного сторонами, оплата должна была быть произведена: до 12.02.2008 -1800000руб.; до 29.02.2008- 1771355руб. Договор № НД2-10/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.10.2007 был заключен с Магай Н.В. еще до заключения кредитного договора с Банком. Денежные средства, согласно представленных квитанций и кассовых чеков, были перечислены Магай Н.В. по данному договору в соответствии с графиком финансирования в полном объеме. Обе стороны договора заявили о том, что при заключении этой сделки они имели намерения создать правовые последствия и данные правовые последствия были созданы, денежные средства по договору Магай оплачены. При таких обстоятельствах, суд считает, что доказательства мнимости договора № НД2-10/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 22.10.2007, заключенного Магай Н.В. и ООО «Стройтэкс», суду банком представлено не было. Основания для признания данной сделки недействительной в силу ее мнимости, в соответствии с п.1 ст.170 ГК РФ, отсутствуют.

       Часть аналогичный договоров долевого участия в строительстве Банком были оспорены во Фрунзенском районном суде г.Владивостока по тем же основаниям, что и в заявлении Банка в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования. Так, имеется решения Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 07.10.2010 по делу № 2-3597/10 по иску АК Сбербанка РФ в лице Приморского отделения №8635 к ООО «Стройтэкс», Сотникову В.С., Бурой Н.В., Исаковой Л.А., Дробышевой Л.П., Нидзельскому Д.П., Салиновскому А.В. о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, которым истцу в удовлетворении заявленных требований было отказано.

     Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 07.12.2010 вышеуказанное решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 07.10.2010 оставлено без изменения и вступило в законную силу.

      А также имеется решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 21.09.2010 по делу №2-3591/10 по иску АК Сбербанка РФ в лице Приморского отделения №8635 к ООО «Стройтэкс», Пастуховой Е.В., Исаченко А.С., Галимовой Л.А., Малаховой О.С., Долбиловой С.Л., Пасечник Н.Н., Крючкову А.В. о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, которым истцу также было в удовлетворении заявленных требований отказано и решение вступило в законную силу.

     На основании изложенного суд считает, что Банку- третьему лицу, заявляющему самостоятельные требования в удовлетворении требования к Еремину В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселеву С.А., Салиновской В.Ф, Решетнёву С.В., Решетнёвой Л.Н., Задоянову Н.Г., Смерковичу Г.С. и ООО «Стройтэкс» о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве на основании ст.ст.166, 167, 168 ГК РФ, а в отношении договора о долевом участии в строительстве, заключенного с Магай Н.В., на основании ст.170 ГК РФ, следует отказать.

    При таких обстоятельствах, на основании ст.ст.6, 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 ФЗ от 26.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.12, 128, 130, 307-309 ГК РФ, с учетом внесения в полном объеме истцами денежных средств за строящиеся помещения в жилом доме № по

<адрес>, суд считает, что за истцами следует признать право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, согласно договоров о долевом участии в строительстве этого жилого дома.

     Руководствуясь ст.ст.13, 194-198 ГПК РФ, суд

                                                             р е ш и л :

     Исковые требования Еремина В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселева С.А., Салиновской В.Ф., Решетнёва Сергея Валерьевича, Решетнёвой Ларисы Николаевны, Магай Н.В., Задоянова Н.Г., Смерковича Г.С. удовлетворить.

     Признать за Еремина В.Н. право собственности на долю в размере 1/228 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной о осях 10-13, Б-Е, площадью 66,27 кв.м., общей площадью 68, 99 кв.м. на 12 этаже.

     Признать за Кузнецовой (Ошеко) М.М. право собственности на долю в размере 1/229 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной о осях 1-4, Б-Е, площадью 66,88 кв.м., общей площадью 68,60 кв.м. на 17 этаже.

      Признать за Киселевым С.А. право собственности на долю в размере 1/340 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде однокомнатной квартиры, расположенной о осях 10-13, Е-И, площадью 44,75 кв.м., общей площадью 46,29 кв.м. на 12 этаже.

      Признать за Салиновской В.Ф. право собственности на долю в размере 1/227 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной о осях 10-13, Б-Е, площадью 66,88 кв.м., общей площадью 69,27 кв.м. на 4 этаже.

       Признать за Решетнёвым Сергеем Валерьевичем, Решетнёвой Ларисой Николаевной право собственности на долю в размере 1/252 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде двухкомнатной квартиры, расположенной о осях 3-7, А-Д, площадью 60,06 кв.м., общей площадью 62,35 кв.м. на 4 этаже.

       Признать за Магай Н.В. право собственности на долю в размере 1/191 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной о осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв.м., общей площадью 82,43 кв.м на 7 этаже.

       Признать за Задояновым Н.Г. право собственности на долю в размере 1/191 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной о осях 8-13, И-Н, площадью 79,88 кв.м., общей площадью 82,43 кв.м. на 10 этаже.

       Признать за Смерковичем Г.С. право собственности на долю в размере 1/187 в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (строительный адрес) в виде трехкомнатной квартиры, расположенной о осях 1-6, И-Н, площадью 81,75 кв.м., общей площадью 84,30 кв.м. на 13 этаже.

          ОАО Сберегательному банку РФ в лице Приморского отделения № №8635- третьему лицу, заявляющему самостоятельные требования в удовлетворении требования к Еремину В.Н., Кузнецовой (Ошеко) М.М., Киселеву С,А., Салиновской В.Ф., Решетнёву Сергею Валерьевичу, Решетнёвой Ларисе Николаевне, Магай Н.В., Задоянову Н.Г., Смерковичу Г.С. и ООО «Стройтэкс» о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве отказать.

          Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г.Владивостока.

          Председательствующий: