дело № 2-193/12 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 18 января 2012 года Первореченский районный суд г. Владивостока в составе: председательствующего судьи Е.Н. Крючковой; у с т а н о в и л: Черкавский В.А. и Забелина Е.В. обратились в суд с иском к ООО «Стройтекс» о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства. В обоснование заявленных требований истцы указали, что 25.05.2007 между ООО «Стройтэкс» и ООО «Стико-Инвест» заключен договор №НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. ООО «Стико-Инвест» уплатило в счет исполнения договора №НД2-05/07-001 долевого строительства от 25.05.2007- 14 275 915,00 рублей. 07.09.2011 Забелиной Е.В. и 09.09.2011 Черкавским В.А. с ООО «Стико-Инвест» заключены Соглашения об передаче прав и обязанностей по договору от 25.05.2007 № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которым к истцам перешли права требования по договору № НД2-05/07-001 от 25.05.2007. Договор о долевом участии в строительстве является инвестиционным договором, поскольку разрешение на строительство дома выдано 18.08.2003, до вступления в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Регистрация договора инвестирования не требуется. Истцы уплатили необходимые для строительства объекта (квартиры) денежные средства в соответствии с п.2 вышеуказанного договора. В настоящее степень готовности дома 94,5%, не выполнены полностью работы по утеплению, электроснабжению, сантехнике и наружным коммуникациям. На настоящий момент многоквартирный дом по адресу: <адрес> является объектом незавершенного строительства, степень готовности дома 94,5%, не выполнены полностью работы по утеплению, электроснабжению, сантехнике и наружным коммуникациям. У ООО «Стройтэкс» имеется огромная задолженность и ответчик намеривается осуществить продажу этого жилого дома без учета долей истцов по договорам долевого участия, а также этот объект может быть продан с торгов, так как право собственности зарегистрировано за ответчиком также без учета размера долей, принадлежащих истцам. Истцы не владеют земельным участком, на котором дом строится. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» самостоятельно зарегистрировать право собственности на долю, принадлежащую им, в объекте незавершенного строительства истцы не имеют возможности. На основании п.2 ст.35 Конституции РФ, ст.ст.6, 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 ФЗ от 26.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.12,128,130,307-309 ГК РФ, договора №НД2-05/07-001 от 25.05.2007 о долевом участии в строительстве жилого дома, соглашений об передаче прав и обязанностей по договору от 25.05.2007 № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 09.09.2011 и от 07.09.2011 истцы просили признать право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>: за Черкавским В.А. право собственности на 1/61 долю, состоящую из 1/193 доли, расположенной в осях 8-13, И-Н, общей площадью 81,65 кв.м. на 20 этаже, 1/343 доли, расположенной в осях 10-13, Е-И, общей площадью 45,9 кв.м. на 20 этаже, 1/229 доли, расположенной в осях 10-13, Б-Е, общей площадью 68,60кв.м. на 20 этаже, 1/256 доли, расположенной в осях 7-11, А-Д, общей площадью 61,42кв.м, на 20 этаже; за Забелиной Е.В. право собственности на 1/ 61 долю, состоящую из: 1/256 доли, расположенной в осях 3-7, А-Д, общей площадью 61,42 кв.м. на 20 этаже; 1/229 доли, расположенной в осях 1-4, Б-Е, общей площадью 68,60 кв.м. на 20 этаже; 1/343 доли, расположенной в осях 1-4, Е-И, общей площадью 45,9 кв.м. на 20 этаже; 1/187 доли, расположенной в осях 1-6, И-Н, общей площадью 84,09кв.м, на 20 этаже. Истцы были извещены о времени и месте рассмотрения дела, но в судебное заседание не явились, направили в судебное заседание своего представителя. Представитель истцов Рябота Ю.В. в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований, пояснила, что истцы выполнили свою обязанность по оплате купленных квартир. То, что дом не достроен и находится в залоге у ОАО «Сбербанк России», не отменяет права истцов на долю в праве на объект незавершенного строительства, поскольку ОАО «Сбербанк России» решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 26.09.2011 отказано в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенный дом. Договор уступки прав требований, заключенный истцами с ООО «Стико-Инвест» является легитимным, т.к. договор долевого участия в строительстве не содержит запрета на уступку прав требований иным лицам. Кроме как на основании судебного решения истцы не имеют возможности зарегистрировать свои права на доли по договору о долевом участии в строительстве, в связи с этим они обратились в суд. Представитель ответчика Паншин Д.Е. с исковыми требованиями согласился, пояснил, что с момента заключения договора о долевом участии в строительстве и его оплаты у ООО «Стико-Инвест» возникло право на долю в праве на строящийся дом, впоследствии это право было передано истцам. Договор о долевом участии в строительстве был заключен между ООО «Стройтэкс» и ООО «Стико-Инвест» еще до заключения с ОАО «Сбербанком России» договора ипотеки. О соглашениях от 07.09.2011 и от 09.09.2011, заключенных с истцами, ООО «Стройтэкс» был извещен. Требования истцов являются обоснованными. Представитель третьего лица ОАО «Сбербанк России» в лице Приморского отделения № 8635 просил отказать истцам в удовлетворении иска. Пояснил, что истцы не приобрели права на часть строящегося объекта, поскольку договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в ЕГРП. На момент рассмотрения дела право собственности ООО «Стройтэкс» и истцов не зарегистрировано, соответственно у истцов не возникло право собственности на долю в праве на недостроенный дом. Признание права на часть дома за истцами нарушит права Сбербанка как залогодержателя данного дома. Договор уступки прав требований, заключенный между истцами и ООО «Стико-Инвест» ничтожен, т.к. такой договор может носить только возмездный характер, а из представленного истцами договора следует, что они приобрели права даром. ООО «Стико-Инвест» уже обращалось с иском о признании за ним права собственности на долю в праве на объект незавершенно строительства, однако ему было отказано. Суд, выслушав участников судебного заседания, оценив все представленные доказательства в их совокупности, полагает иск подлежащим удовлетворению. Судом установлено, что 25.05.2007 между ООО «Сройтэкс» и ООО «Стико-Инвест» заключен договор №НД2-05/07-001 о долевом участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно данному договору ответчик обязался построить многоквартирный дом и передать в собственность ООО «Стико-Инвест» квартиры на 20-м этаже: трехкомнатную квартиру, в осях 8-13, И-Н, площадью 78,92 кв.м., общей площадью 81,65кв.м; однокомнатную квартиру в осях, 10-13,Е-И, площадью 44,36 кв.м., общей площадью 45,9 кв.м.; двухкомнатную квартиру, в осях 10-13, Б-Е, площадью 65,88 кв.м, общей площадью 68,60кв.м; двухкомнатную квартиру в осях 7-11,А-Д, площадью 58,92 кв.м., общей площадью 61,42 кв.м; двухкомнатную квартиру в осях 3-7, А-Д, площадью 58,92 кв.м, общей площадью 61,42кв.м; двухкомнатную квартиру в осях 1-4, Б-Е, площадью 65,88кв.м., общей площадью 68,60кв.м; однокомнатную квартиру в осях 1-4, Е-И, площадью 44,36кв.м., общей площадью 45,9 кв.м; трехкомнатную квартиру в осях 1-6, И-Н, площадью 81,36кв.м. общей площадью 84,09кв.м. Платежными поручениями от 17.03.2008 и 15.04.2008 ООО «Стико-Инвест» перечислило ООО «Стройтэкс» 14 275 915,00 рублей в счет исполнения договора. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору от 25.05.2007 № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 09.09.2011 ООО «Стико-Инвест» передало Черкавскому В.А. права и обязанности по договору долевого участия в строительстве дома в части квартир, расположенных на 20-м этаже : трехкомнатную квартиру, в осях 8-13, И-Н, площадью 78,92 кв.м., общей площадью 81,65кв.м; однокомнатную квартиру в осях, 10-13,Е-И, площадью 44,36 кв.м., общей площадью 45,9 кв.м.; двухкомнатную квартиру, в осях 10-13, Б-Е, площадью 65,88 кв.м, общей площадью 68,60кв.м; двухкомнатную квартиру в осях 7-11, А-Д, площадью 58,92 кв.м., общей площадью 61,42 кв.м. Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору от 25.05.2007 № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 07.09.2011 ООО «Стико-Инвест» передало Забелиной Н.К. права и обязанности по договору долевого участия в строительстве дома в части квартир, расположенных на 20-м этаже : двухкомнатную квартиру в осях 3-7, А-Д, площадью 58,92 кв.м, общей площадью 61,42кв.м; двухкомнатную квартиру в осях 1-4, Б-Е, площадью 65,88кв.м., общей площадью 68,60кв.м; однокомнатную квартиру в осях 1-4, Е-И, площадью 44,36кв.м., общей площадью 45,9 кв.м; трехкомнатную квартиру в осях 1-6, И-Н, площадью 81,36кв.м. общей площадью 84,09кв.м. Имеется уведомление №04 от 06.09.2011, которым ООО «Стико-Инвест» уведомил ООО «Стройтэкс» о переуступки прав и обязанностей по договору № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.05.2007 Черкавскому В.А. и Забелиной Е.В. Согласно ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвесторы (участники долевой собственности) имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. С соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. 18.08.2003 Инспекцией Госархнадзора администрации г.Владивостока ООО «Стройтэкс» выдано разрешение №88/03 на строительство жилого комплекса в районе Океанского и Партизанского проспектов. Согласно письму администрации г. Владивостока от 13.02.2007 № 12/4-2308 этому жилому комплексу ООО «Стройтэкс», состоящему из трех жилых домов, резервируются на строительство жилого комплекса в адреса: <адрес>, номера 12, 14 и 16. Разрешение на строительство №88/03 от 18.08.2003 продлено до 28.09.2012. 07.12.2004 зарегистрирован договор аренды ООО «Стройтэкс» на земельный участок, площадью 2605,00 кв.м, для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>. Письмом Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 07.05.2010 № 29/07-20-6406 также подтверждается то, что 18.08.2003 ООО «Стройтэкс» выдано разрешение на строительство жилого комплекса по адресу: <адрес>. Так как разрешение на строительство жилого комплекса было выдано 18.08.2003, до вступления в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ суд приходит к выводу о том, что положения указанного закона не применяются к возникшим между сторонами правоотношениям. Следовательно, на данные правоотношения распространяются нормы права, регулирующие инвестиционную деятельность и регистрация вышеуказанного договора не предусмотрена действующим законодательством. Свидетельство о государственной регистрации права от 19.09.2007 подтверждает право собственности ООО «Стройтэкс» на объект незавершенного строительства (жилой дом) по адресу: <адрес>. В соответствии с выпиской из ЕГРП от 26.07.2010 №01/065/2010-250 объект незавершенного строительства (жилой дом) по адресу: <адрес> находится в собственности ООО «Стройтэкс», зарегистрировано ограничение (обременение) права: ипотека, регистрация №25-25-01/174/2007-423 от 29.11.2007, срок с 29.11.2007 по 26.11.2010, залогодержатель: АК Сбербанк РФ (ОАО); арест от 03.04.2009. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы. Из выписки № 05:401/2010-24933 из ЕГРОГД от 06.07.2010 следует, что объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> имеет процент готовности 94,5% на дату обследования 06.07.2010. Суду был представлен договор ипотеки №800/01 от 27.11.2007, заключенный между ОАО «Сбербанк России» в лице Приморского отделения № 8635 Сбербанка России и ООО «Стройтэкс», предметом которого является следующее имущество : объект незавершенного строительства (жилой дом) площадью застройки 1068,20 кв.м., степенью готовности объекта -20,7%, лит.А, расположенный по адресу: г.Владивосток, ул.2-я круговая, 14 инвентарный номер 05:401:002:000254240 и право аренды на земельный участок сроком на 25 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого комплекса, площадью 2605кв.м, назначение: земли поселений, адрес объекта: ориентир: жилой дом, адрес ориентира: г.Владивосток, Океанский пр-т, 136, примерно 44 м. на юго-восток от ориентира, ориентир находится в границах участка. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 29.11.2007 Управлением ФРС по Приморскому краю. Предметом договора ипотеки №800/01 от 27.11.2007 является обеспечение исполнения обязательств ООО «Стройтэкс» перед Банком по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №800 от 27.11.2007. В соответствии с кредитным договором ООО «Стройтэкс» Банком был выдан кредит в размере 430 195 000руб. на срок до 26.11.2010 для финансирования затрат на строительство 22-х этажного дома в г.Владивостоке в районе Океанского- Партизанского проспектов. Кроме того, 27.11.2007 между Банком и ООО «Стройтэкс» заключен предварительный договор ипотеки № 800/03. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору Банком был предъявлен иск к ООО «Стройтэкс» и др. о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки №800/01 от 27.01.2007 имущество во Фрунзенский районный суд г.Владивостока (дело №2-3/11). Решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 26.09.2011 по делу № 2-3/11 иск ОАО «Сбербанка России» был удовлетворен частично и в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество- объект незавершенного строительства (жилой дом), расположенный по адресу: <адрес> Банку было отказано. Данное решение вступило в законную силу 22.11.2011. Так как суд пришел к выводу о наличии между сторонами инвестиционных правоотношений, довод представителя ОАО «Сбербанк России» о том, что договор долевого участия в строительстве должен быть зарегистрирован в ЕГРП, не является обоснованным, поскольку ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» регистрация договоров не предусмотрена. Довод представителя ОАО «Сбербанк России» о том, что соглашения об уступке истцам прав и обязанностей по договору № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома от 25.05.2007 ничтожны, также не может быть принят судом во внимание, поскольку данные соглашения в установленном законом порядке не оспорены. Кроме того, ссылка на подпункт 4 п.1ст.575 ГК РФ является безосновательным, так как соглашения были заключены не между коммерческими организациями, а между юридическим лицом и физическими лицами. Представитель ОАО «Сбербанк России» ссылается на то, что при удовлетворении иска будут нарушены права Банка как залогодержателя. Однако, решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 23.09.2011 по делу №2-3/11 Банку было отказано в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество-объект незавершенного строительства (жилой дом), распол оженный по адресу: <адрес>. Договор № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве этого жилого дома от 25.05.2007 был заключен еще до заключения ипотеки №800/01 от 27.01.2007 между ОАО Сбербанк России и ООО «Стройтэкс». Размер доли, на которые истцы просят признать их право собственности, подтверждается Общей пояснительной запиской ООО «ДВ ПромстройНИИпроект» и расчетом долей, произведенным в соответствии с заключением ДальНИИС РААСН по расчету доли квартиры, расположенной в незавершенном строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес). С расчетом долей согласился представитель ответчика в судебном заседании. Из адресованных участникам долевого строительства жилого дома писем ООО «Стройтэкс» от 01.03.2010 следует, что ООО «Стройтэкс» не имеет финансовой возможности достроить и ввести в эксплуатацию жилой дом по адресу: <адрес> (строительный адрес), в связи с чем ООО «Стройтэкс» работает в двух направлениях: продажа жилого дома либо поиск инвесторов для привлечения дополнительных денежных средств для строительства жилого дома. АК Сбербанк РФ (ОАО) обратился с иском к ООО «Стройтэкс» о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору. Представитель ООО «Стройтэкс» в судебном заседании пояснил, что из-за отсутствия у общества денежных средств ООО «Стройтэкс» не может достроить дом, выполнить свои обязательства перед дольщиками по договорам о долевом участия в строительстве жилого дома. При таких обстоятельствах, на основании ст.ст.6, 7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.6 ФЗ от 26.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст.ст.12, 128, 130, 307-309 ГК РФ, с учетом внесения в полном объеме истцами денежных средств за строящиеся помещения в жилом <адрес> <адрес>, суд считает, что за истцами следует признать право собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства, согласно договора № НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве этого жилого дома от 25.05.2007 и соглашений о передаче прав и обязанностей по договору от 25.05.2007№ НД2-05/07-001 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 09.09.2011 и от 07.06.2011. Учитывая вышеизложенное и то, что право истцов на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано только на основании решения суда, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. Руководствуясь ст. ст. 13, 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Исковые требования Черкавского В.А. и Забелиной Е.В. удовлетворить. Признать за Черкавским В.А. право собственности на 1/ 61 долю в праве в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, состоящую из: 1/193 доли, расположенной в осях 8-13, И-Н, общей площадью 81,65 кв.м. на 20 этаже; 1/343 доли, расположенной в осях 10-13, Е-И, общей площадью 45,9 кв.м. на 20 этаже; 1/229 доли, расположенной в осях 10-13, Б-Е, общей площадью 68,60кв.м. на 20 этаже; 1/256 доли, расположенной в осях 7-11, А-Д, общей площадью 61,42кв.м, на 20 этаже. Признать за Забелиной Е.В. право собственности на 1/ 61 долю в праве в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, состоящую из: 1/256 доли, расположенной в осях 3-7, А-Д, общей площадью 61,42 кв.м. на 20 этаже; 1/229 доли, расположенной в осях 1-4, Б-Е, общей площадью 68,60 кв.м. на 20 этаже; 1/343 доли, расположенной в осях 1-4, Е-И, общей площадью 45,9 кв.м. на 20 этаже; 1/187 доли, расположенной в осях 1-6, И-Н, общей площадью 84,09кв.м, на 20 этаже. Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение 30 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г.Владивостока. Председательствующий:
при секретаре Ю.Б. Зубовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черкавского В.А., Забелиной Е.В. к ООО «Стройтэкс» о признании права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства,