Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 октября 2010 года г. Владивосток
Первомайский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
Председательствующего Тихомировой Н.В.
при секретаре Власенко С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трегис Е.В. к ООО «Стратегия ИЖС» с участием третьего лица ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Трегис Е.В. обратилась в суд с иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Стратегия ИЖС» от имени и за счет которого действовал агент - ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» был заключен предварительный договор купли-продажи № №, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 32,62 кв.м, номер секции 1, этаж 12, тип 1, расположенной в жилом доме по адресу: г. Владивосток, в районе <адрес> на земельном участке, кадастровый номер №. Считает, что указанный договор предварительной купли-продажи является незаключенным по следующим основаниям. В соответствии с п. 1.2 предварительного договора купли-продажи № № предмет договора подлежит уточнению сторонами путем подписания дополнительного соглашения. Полагает, что данное положение предварительного договора купли-продажи напрямую указывает, что на момент подписания данного предварительного договора предмет договора не определен, поскольку до момента окончания строительства конкретно определить объект недвижимости, а также его точную площадь не представляется возможным. Учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не может считаться согласованным, а предварительный договор купли-продажи № № заключенным. Пунктом 2.1 указанного договора цена недвижимости установлена как в твердой денежной сумме 1762193 руб. 40 коп., так и за единицу площади в размере 54021 руб. 87 коп. Цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит. Однако общая площадь квартиры, указанная в п. 1.1 договора – 32,62 кв.м, согласно п. 1.3 предварительного договора не является окончательной и до подписания сторонами основного договора может измениться. В то же время п.п. 5.2. 5.3 предварительного договора предусмотрен перерасчет размера обеспечения исполнения обязательств в зависимости от изменения площади квартиры. Кроме того, согласно п. 5.4 размер обеспечительного платежа увеличивается также в случае возникновения у продавца до заключения основного договора любых дополнительных расходов в отношении квартиры за период с момента ввода в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена квартира, до момента заключения сторонами основного договора. Пунктом 2.2 предварительного договора установлено, что денежные средства, внесенные покупателем в качестве обеспечения исполнения обязательства, зачитываются продавцом в качестве оплаты цены квартиры после подписания основного договора, следовательно, изменение размера обеспечительного платежа влечет изменение цены недвижимого имущества, согласованной сторонами при подписании предварительного договора. Таким образом, предварительный договор купли-продажи № № не предусматривает конкретную цену квартиры, подлежащую уплате при заключении основного договора. Полагает, что поскольку предварительный договор заключался Трегис Е.В. исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а именно с целью приобрести квартиру для дальнейшего проживания, к отношениям, возникшим между покупателем и продавцом по данному договору, применяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Несогласованность условий предварительного договора о предмете и цене нарушает предусмотренное ст.ст. 8, 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» право истца на предоставление полной и достоверной информации о товаре. Согласно п. 5.1 предварительного договора истец выплатил ответчику в качестве обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор денежные средства в размере цены квартиры – 1762193 руб. 40 коп. Для исполнения обязанности по перечислению суммы обеспечения за счет кредитных средств истцом был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО Банк ВТБ 24, по условиям которого кредитор предоставил Трегис Е.В. кредит для целевого использования в размере 1500000 руб. сроком на 86 месяцев. За полученный кредит истец ежемесячно уплачивает банку проценты из расчета годовой ставки в размере 14,2 %. На момент обращения с исковым заявлением сумма оплаченных процентов составляет 254441 руб. 87 коп. В связи с подписанием предварительного договора она понесла убытки в размере суммы оплаченных процентов по указанному кредитному договору. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами рассчитан с момента заключения истцом кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 223128 руб. 88 коп. Просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскать с ООО «Стратегия ИЖС» и ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 1762193 руб. 40 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 223128 руб. 88 коп., убытки, возникшие в связи с подписанием предварительного договора в размере 254441 руб. 87 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 10298 руб. 82 коп.
Определением Ленинского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» было исключено из числа ответчиков по иску Трегис Е.В. и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, настоящее гражданское дело было передано по подсудности в Первомайский районный суд г. Владивостока.
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истицы увеличила исковые требования, просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, взыскать с ООО «Стратегия ИЖС» в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 1762193 руб. 40 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 297 563 руб. 93 коп., убытки, возникшие в связи с подписанием предварительного договора в размере 360 902 руб. 87 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 10298 руб. 82 коп.
Истица Трегис Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, ходатайство об отложении слушания дела не заявляла.
При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
Представитель истицы в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, настаивает на их удовлетворении.
Представитель ООО «Стратегия ИЖС» и ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что в с соответствии с п.1.1 предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, по которому продавец будет обязан передать в собственность покупателя однокомнатную квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе <адрес> на земельном участке, площадью 30755 кв.м кадастровый номер №, общей площадью 32,62 кв.м, номер секции 1, этаж 12, тип 1, а покупатель будет обязан принять квартиру и оплатить ее. В соответствии с п. 1.3 предварительного договора площадь квартиры указана в п. 1.1 договора на основании градостроительных и проектных данных с учетом площади лоджий и балконов. В случае, если после обмеров квартиры и жилого дома органом, осуществляющим техническую инвентаризацию и учет объектов капитального строительства, площадь квартиры уменьшится или увеличится, то в данном случае стороны в дополнительном соглашении, указанном в п. 1.2 договора уточняют площадь квартиры, цену квартиры и производят взаиморасчеты в соответствии с п.п. 5.2, 5.3 договора. В п. 7.2 предварительного договора установлено, в каком состоянии и укомплектованности квартира будет передаваться покупателю. В соответствии с п. 7.3 предварительного договора покупатель согласен принять квартиру в состоянии и укомплектованности, указанной в п. 7.2 настоящего предварительного договора. Полагает, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре указаны данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю и его состояние. Данные, указанные в предварительном договоре, позволяют идентифицировать жилое помещение и точно и безошибочно отличить помещение от другого по соответствующим характеристикам. Также полагает, что цена стоимости одного квадратного метра согласована сторонами, стоимость всей квартиры также согласована сторонами, что подтверждается оплатой денежных средств, произведенных истицей в размере 1762193 руб. 40 коп. Не согласна с исковыми требованиями о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку кредитный договор заключен истицей ДД.ММ.ГГГГ с целью приобретения квартиры, во исполнение предварительного договора купли-продажи квартиры. В соответствии с п. 1.1.17 кредитного договора проценты означают проценты, начисляемые кредитором за пользование заемщиком кредитом и в порядке, указанном в статье 4 кредитного договора. Права истицы при заключении предварительного договора не нарушены, в связи с чем не могут быть удовлетворены требования о взыскании процентов и убытков. Просит в иске отказать в полном объеме.
Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к убеждению, что исковые требования Трегис Е.В. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стратегия ИЖС», от имени и за счет которого, на основании агентского договора № ВЛД/ВАТ27/08 от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, действует ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру», и Трегис Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи № №.
Согласно п. 1.1 указанного договора стороны обязались заключить в будущем в оговоренный сторонами в настоящем договоре срок, договор купли-продажи квартиры, по которому ООО «Стратегия ИЖС» будет обязана передать в собственность Трегис Е.В. однокомнатную квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе <адрес> на земельном участке, площадью 30755 кв.м кадастровый номер №, общей площадью 32,62 кв.м, номер секции 1, этаж 12, тип 1, а Трегис Е.В. будет обязан принять квартиру и оплатить ее.
В соответствии с п. 1.2 предварительного договора описание квартиры указано в п. 1.1 настоящего договора на основании проектных данных. После сдачи в эксплуатацию жилого дома и присвоения квартире номера, стороны уточнят описание квартиры, ее номер и адрес жилого дома в дополнительном соглашении к настоящему договору.
Пунктом 1.3 предварительного договора установлено, что площадь квартиры указана в п. 1.1 договора на основании градостроительных и проектных данных с учетом площади лоджий и балконов. В случае, если после обмеров квартиры и жилого дома органом, осуществляющим техническую инвентаризацию и учет объектов капитального строительства, площадь квартиры уменьшится или увеличится, то в данном случае стороны в дополнительном соглашении, указанном в п. 1.2 договора уточняют площадь квартиры, цену квартиры, указанную в п. 2.1 настоящего договора, и производят взаиморасчеты в соответствии с п.п. 5.2, 5.3 договора.
В п. 7.2 предварительного договора описано, в каком состоянии и в какой укомплектованности квартира будет передаваться Трегис Е.В. Пунктом 7.3 данного договора Трегис Е.В. согласилась принять квартиру в состоянии и укомплектованности, указанной в п 7.2 предварительного договора.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Анализ предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ позволяют суду сделать вывод о том, что в данном договоре указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить расположение недвижимого имущества, а именно: указан земельный участок, на котором располагается жилой, в котором находится подлежащая передачи квартира, его кадастровый номер, расположение квартиры в указанном доме, номер секции, площадь.
В связи с чем, доводы представителя истца о том, что в предварительном договоре купли-продажи № № не определен предмет договора, суд считает несостоятельными.
Также суд считает несостоятельными доводы представителя истца о том, что в указанном договоре не определена цена недвижимого имущества, по следующим основаниям.
Согласно ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Пунктом 5.1 установлена обязанность покупателя оплатить продавцу сумму в размере 1762193 руб. 40 коп., в качестве обеспечения исполнения обязательства покупателя заключить основной договор с продавцом в порядке и на условиях предусмотренных настоящим договором. Данное обязательство было Трегис Е.В. выполнено.
В силу п. 2.1 предварительного договора купли-продажи № № цена квартиры составляет 1762193 руб. 40 коп. из расчета цены одного квадратного метра квартиры в размере 54021 руб. 87 коп., НДС не облагается. Цена квартиры определяется с учетом фактической площади квартиры (включая площадь лоджий и балконов). Цена одного квадратного метра является окончательной и после подписания основного договора изменению не подлежит.
В соответствии с п. 5.2 предварительного договора если при уточнении сторонами площади квартиры (с учетом площади лоджий и балконов) в соответствии с п. 1.3 настоящего договора будет установлено, что площадь квартиры увеличилась по сравнению с площадью, указанной в п. 1.1 настоящего договора, то в этом случае покупатель обязан, путем доплаты, увеличить сумму обеспечения обязательства, переданную покупателем продавцу в соответствии с п. 5.1 настоящего договора, пропорционально площади, на которую увеличилась площадь квартиры, исходя из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 54021 руб. 87 коп.
Пунктом 5.3 предварительного договора установлено, что если при уточнение сторонами площади квартиры (с учетом площади лоджий и балконов) в соответствии с п. 1.3 настоящего договора будет установлено, что площадь квартиры уменьшилась по сравнению с площадью, указанной в п. 1.1 настоящего договора, то в этом случае продавец обязан вернуть часть суммы обеспечения исполнения обязательства. переданную покупателем продавцу в соответствии с п. 5.1 настоящего договора, пропорционально площади, на которую уменьшилась площадь квартиры, исходя из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 54021 руб. 87 коп.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что сторонами была определена и согласована стоимость одного квадратного метра квартиры и стоимость самой квартиры.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Трегис Е.В. о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1762193 руб. 40 коп. удовлетворению не подлежат.
Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами являются производными от требований о взыскании суммы неосновательного обогащения, в связи с чем удовлетворению также не подлежат.
Что касается исковых требований о взыскании убытков, то суд считает необходимым в удовлетворении данных исковых требований отказать, поскольку они не основаны на законе.
Так, в силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен Трегис Е.В. согласно п. 2.1 данного договора для целевого использования: приобретения в собственность квартиры, расположенной в строящемся доме, находящемся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе <адрес> на земельном участке площадью 30755 кв.м кадастровый номер №, общей площадью 32,62 кв.м, номер секции 1, этаж 12, тип 1.
При этом, в судебном заседании установлено, что права истицы при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ нарушены не были.
При указанных обстоятельствах, исковые требований Трегис Е.В. к ООО «Стратегия ИЖС» не подлежат удовлетворению в полном объеме, в иске истице следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Трегис Е.В. к ООО «Стратегия ИЖС» с участием третьего лица ООО «Агентство недвижимости Квартира.ру» о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в 10-дневный срок.
Судья Н.В.Тихомирова
Решение изготовлено 29.10.2010 г.