Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 октября 2010 года г. Киров
Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Кощеева А. В.,
При секретаре Наймушиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Безденежных А.В. к ООО «Северстрой» об обязании исполнения обязательств по договору инвестирования,
УСТАНОВИЛ:
Безденежных А.В. обратился в суд с иском к ООО «Северстрой», в котором указал, что он и ответчик заключили договор № о долевом участии в строительстве помещения от ДД.ММ.ГГ, по условиям которого он осуществляет вложение инвестиций в строительство жилого дома по адресу: <адрес>, а ООО «Северстрой» обязуется возвести указанный дом и после завершения строительства передать ему помещение, находящееся на втором этаже в осях <данные деперсонифицированы> общей площадью <данные деперсонифицированы> кв.м. стоимостью по договору <данные деперсонифицированы> рублей. При подписании договора цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства составляла <данные деперсонифицированы> рублей исходя из 27 000 рублей за 1 кв.м. общей площади. На момент регистрации договора им уплачено ответчику <данные деперсонифицированы> рублей, так как ответчик неоднократно в одностороннем порядке произвольно изменял цену договора в сторону ее увеличения. Письмом от ДД.ММ.ГГ № он был уведомлен ответчиком о расторжении договора. Несмотря на полное исполнение обязательств, а также на неоднократные просьбы передать помещение по договору передачи, ответчик уклоняется от оформления договора передачи, не передает ключи и не выдает справку о полной оплате долевщиком стоимости помещения. На основании изложенного просит обязать ответчика передать ему нежилое помещение, расположенное на № этаже жилого дома по адресу: <адрес> осях <данные деперсонифицированы> согласно договору № от ДД.ММ.ГГ с выдачей справки о полной оплате долевщиком стоимости помещения.
В судебном заседании Безденежных А.В. и его представитель по доверенности Парш М.Н. требования иска уточнили, просили обязать ООО «Северстрой» передать ему часть нежилого помещения №, расположенного на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, в осях <данные деперсонифицированы>, согласно договору долевого участия в строительстве помещения № от ДД.ММ.ГГ, общей площадью <данные деперсонифицированы> кв.м., состоящую из: <данные деперсонифицированы> по акту передачи с выдачей справки о полной оплате стоимости указанной части помещения. Признать тамбур и лестничную клетку, расположенные на первом этаже помещения № площадью <данные деперсонифицированы> кв. м. соответственно, и лестничную клетку, расположенную на втором этаже указанного помещения площадью <данные деперсонифицированы> кв. м. общим имуществом многоквартирного жилого <адрес>.
Представитель ООО «Северстрой» по доверенности Суворина С.В. в судебном заседании пояснила, что исковые требования не признает. В результате перепланировки увеличилась площадь спорного помещения, места общего пользования стали индивидуальными, ими может пользоваться только собственник данного помещения. Требуемое истцом помещение площадью <данные деперсонифицированы> кв.м. в настоящее время является несуществующим, поскольку его площадь увеличилась до <данные деперсонифицированы> кв.м. в результате перепланировки. Перепланировка проводилась по устному заявлению Безденежных А.В. и не была оформлена надлежащим образом.
Представитель третьего лица Фоминой Т.С. по доверенности Янковский А.В. требования истца поддержал, указал, что в настоящее время по заявлению Фоминой выход на лестничную клетку из помещения Фоминой заложен, но впоследствии он может быть восстановлен.
Председатель ТСЖ «Комфорт-3» ФИО суду пояснил, что не возражает против удовлетворения иска, вопрос заключается в том, на кого будет возложена обязанность по содержанию лестничной клетки.
Администрация г. Кирова просила о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, пояснила, что было выдано разрешение на строительство дома по адресу: <адрес>, застройщиком является ООО «Северстрой».
Третье лицо Управление Росреестра по Кировской области просит рассмотреть дело без участия представителя, согласно отзыву, считают требования истца подлежащими удовлетворению.
Третье лицо Серпокрылова Т.А. просит рассмотреть дело без ее участия, не возражает против удовлетворения иска.
Третье лицо Седлов В.И. в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом.
Суд, выслушав мнение участвующих лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ Безденежных А.В. и ООО «Северстрой» заключен договор № о долевом участии в строительстве помещения, в соответствии с п. 1.1 которого долевщик осуществляют вложение инвестиций в строительство жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, а именно строительство помещения находящегося в указанном доме на № этаже в осях <данные деперсонифицированы>, общей площадью <данные деперсонифицированы> кв.м., а так же лоджия <данные деперсонифицированы> кв.м., а застройщик обязался собственными и привлеченными силами обеспечить возведение указанного дома в соответствии с проектной документацией, и после завершения строительства и завершения всех расчетов по договору - передать обозначенную в договоре помещение в собственность долевщику.
В п. 1.2 Договора определена стоимость помещения на момент подписания договора в размере <данные деперсонифицированы> рублей, окончательная стоимость помещения определяется после полной его оплаты долевщиком из расчета стоимости за один кв.м. на момент внесения денежных средств.
В п. 2.1.3 Договора установлен срок передачи квартиры истцу во ДД.ММ.ГГ.
Согласно п. 3.1 Договора стоимость 1 кв.м. общей площади помещения составляет 27 000 рублей.
Как указано в п. 3.3 Договора определено, что окончательный расчет между сторонами производится по окончании строительства объекта и подписания акта государственной приемки, с уточненной фактической площадью помещений ФГУП «Ростехинвентризация - Федеральное БТИ».
Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в п. 1.1 договора, в соответствии с которым долевщик осуществляют вложение инвестиций в строительство жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, а именно строительство помещения находящегося в указанном доме на № этаже в осях <данные деперсонифицированы>, общей площадью <данные деперсонифицированы> кв.м., а так же 2 лоджии с применением коэффициента 0,5 - <данные деперсонифицированы> кв.м. согласно копии плана.
На момент регистрации договора истцом по договору уплачено <данные деперсонифицированы> рублей, что не оспаривается сторонами и подтверждено реестром взносов по договору о долевом участии в строительстве помещения от ДД.ММ.ГГ и копиями квитанций к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил за нарушение сроков передачи помещения и выплатить ему сумму пени и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <данные деперсонифицированы> рублей.
Как установлено из ответа ООО «Северстрой» от ДД.ММ.ГГ № на претензию, дом фактически введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ, периодом просрочки сдачи дома можно считать только временной промежуток с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ истцу было направлено письмо с уведомлением о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <адрес>, и готовности объекта долевого строительства к передаче в собственность.
ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ Безденежных А.В. обращался в ООО «Северстрой» с заявлениями о предоставлении ему документов, необходимых для выполнения отделочных работ, и о сообщении ему сведений о времени, месте и порядке передачи помещения в собственность.
Письмом от ДД.ММ.ГГ ООО «Северстрой» уведомило Безденежных А.В. о расторжении договора № о долевом участии в строительстве помещения в связи с тем, что по результатам обмеров в ФГУП «Ростехинвентаризация» по г. Кирову увеличилась площадь помещения, ответа на предложение оплатить дополнительную площадь либо отказаться от принятия объекта не поступало.
В судебном заседании установлено, что площадь помещения увеличилась в результате проведенной ООО «Северстрой» перепланировки и присоединения к помещению, первоначально оплаченному истцом общего. В результате перепланировки лестничный пролет площадью <данные деперсонифицированы> кв.м. вошел в состав помещения, что также подтверждается планом помещения.
В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указано в ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Из письма ФГУП «Ростехинвентризация - Федеральное БТИ» установлено, что Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентризация - Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГ по заявке застройщика ООО «Северстрой» проведена первичная техническая инвентаризация многоквартирного жилого дома с встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>. В результате инвентаризации сформировано конструктивно изолированное и юридически обособленное нежилое помещение №, расположенное на втором этаже здания. Входящие в состав обособленного нежилого помещения отдельные помещения являются смежными между собой, обладают внутренним сообщением, общим одним выходом на прилегающий к зданию земельный участок. Поэтому лестничные клетки первого и второго этажей, тамбур первого этажа, обеспечивающие выход на земельный участок, включены в состав помещения №. В случае, если бы на момент инвентаризации планировка здания соответствовала приложенному к заявлению проекту, помещения лестничных клеток и входного тамбура являлись местами общего пользования нежилых помещений, расположенных на втором этаже и не входили в помещение №.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что перепланировка проводилась по устному заявлению истца, однако изменения в договор инвестирования не вносились, отдельный договор не заключался, согласования с инвестором не проводилось, то есть ООО «Северстрой» в одностороннем порядке изменило условия договора.
В материалах дела имеется заявление Безденежных А.В. от ДД.ММ.ГГ, в котором он просил рассмотреть возможность перепланировки спорного помещения в соответствии с прилагаемым им планом. Однако, произведенная ООО «Северстрой» перепланировка представленному истцом плану не соответствует. В случае, если бы перепланировка была произведена согласно проекту, представленному Безденежных А.В., помещения лестничной клетки и тамбура остались бы в неизменном виде в относились бы к общему имуществу собственников помещений в доме. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ООО «Северстрой» самовольно реконструирован объект долевого строительства, в связи с чем обязанность по оплате дополнительной площади, возникшей в результате перепланировки помещения, не может быть возложена на инвестора.
Истцом Безденежных А.В. исполнена обязанность по оплате строительства предусмотренного договором ( что установлено и вступившим в законную силу решением суда), нежилого помещения №, расположенного на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, в осях <данные деперсонифицированы>, общей площадью <данные деперсонифицированы> кв.м., <данные деперсонифицированы>
Поскольку условия о том, что в состав помещения №, предусмотренного договором инвестирования, будут включены места общего пользования: помещения лестничных клеток и входного тамбура, вследствие чего изменится общая площадь помещения, в договор не вносились, истцом обязательства, предусмотренные договором № о долевом участии в строительстве помещения, выполнены в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что ООО «Северстрой» обязано в соответствии с договором № о долевом участии в строительстве помещения передать истцу в собственность часть нежилого помещения №, расположенного на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, в осях <данные деперсонифицированы>, которая имеет общую площадь <данные деперсонифицированы> кв.м., и состоит из <данные деперсонифицированы>.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
На основании изложенного, помещения лестничной клетки и тамбура являются общим имуществом в многоквартирном доме в силу закона, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Согласие всех собственников на реконструкцию ООО «Северстрой» получено не было.
Однако, поскольку на момент предъявления иска право собственности Безденежных А.В. на помещение по адресу: <адрес>, не зарегистрировано, требования о признании лестничной клетки и тамбура общим имуществом многоквартирного жилого дома могут быть заявлены только собственником помещения в доме, то требование Безденежных А.В. о признании лестничной клетки и тамбура общим имуществом многоквартирного жилого дома на основании ст. 222 ГПК РФ суд оставляет без рассмотрения.
Руководствуясь ст.ст. 194-198,222 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Безденежных А.В. удовлетворить частично.
Обязать ООО «Северстрой» передать истцу часть нежилого помещения №, расположенного на № этаже жилого дома по адресу: <адрес>, в осях <данные деперсонифицированы>, согласно договору долевого участия в строительстве помещения № от ДД.ММ.ГГ, общей площадью <данные деперсонифицированы> кв.м., состоящую из:
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
<данные деперсонифицированы>
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГ <данные деперсонифицированы> по акту передачи с выдачей справки о полной оплате стоимости указанной части помещения.
В части требования признания лестничной клетки и тамбура общим имуществом многоквартирного жилого дома иск оставить без рассмотрения.
Взыскать с ответчика ООО «Северстрой» в пользу Безденежных госпошлину 200 рублей.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме.
Федеральный судья А.В. Кощеев