Дело № 2-2510/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
09 ноября 2010 года г. Киров
Первомайский районный суд г. Кирова Кировской области в составе
судьи Маловой Н.Л.,
при секретаре Коряковцевой И.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гнутовой С.В. жилищного кооператива «Вятский Вал» к Криницыной О.В., Архипову О.Н., администрации г. Кирова о признании недействительным договора купли-продажи в части, незаконной реконструкции жилого помещения, о возложении обязанности, признании права, признании незаконным решения,
УСТАНОВИЛ:
Гнутова С.В. обратилась в суд с заявлением к администрации г. Кирова, Архиповой О.Н., указав, что она является собственником изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: (Адрес). (... года) администрацией г. Кирова в лице начальника УЖКХ принято решение (№...) о согласовании переустройства и перепланировки квартиры (№...) по указанному адресу. В (... года) стало известно, что в квартире (№...) ведутся работы по перепланировке жилого помещения. Квартира расположена на мансардном этаже дома, работы проводимые Архипову О.Н. связаны с реконструкцией этого этажа. Ответчик присоединила к жилой части квартиры, общей площадью 96,8 кв.м., расположенные по периметру мансарды четыре холодных помещения, общей площадью 48,4 кв.м., которые являются частью общего имущества. Была нарушена теплоизоляция перекрытий и стен мансардного этажа. Проверкой Госжилинспекции установлена незаконность действий по перепланировке квартиры, что подтверждается актом (№...) от (... года) и ответным письмом начальника (№...) от (... года). Ответчик в письме от (... года) перепланировку квартиры называет косметическим ремонтом и отвергает необходимость согласования с другими собственниками помещений на присоединение общего имущества. Письмом (№...) от (... года) зам.главы администрации г. Кирова сообщено, что ответчику выдано разрешение на перепланировку согласно решению УЖКХ от (... года) (№...), разрешено присоединить к квартире четыре холодных неотапливаемых помещения, находящихся на мансардном этаже дома, указано, что помещения не являются общим имуществом, принадлежат собственнику на основании договора купли - продажи от (... года). Согласно письму от (... года) инженера проекта «Комплекс жилых домов по ул. (Адрес) (строительные номера)» ФИО 1 и СНиП 2.08.01-89 от 16.05.1989 (приложение № 1 обязательное), СНиП 31-01-2003 от 23.06.2003 помещения в проекте названы чердачными пазухами и относятся к чердаку. Просит, ссылаясь на ст. 36 Жилищного кодекса РФ, признать оспариваемое решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений необоснованными и незаконными (т.1,л.д. 6-7).
Заявленные требования уточнены, указано, что оспариваемым решением нарушаются права собственника, реализация принятого решения, уменьшает размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственнику квартиры (№...) может принадлежать на праве собственности квартира, общей площадью 96,8 кв.м. В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройству и перепланировки подлежат жилые помещения собственника квартиры. Архипова О.Н. не является собственником чердачных пазух, в связи с чем не могла предоставить на них правоустанавливающие документы. Чердачные пазухи относятся к общему имуществу всех собственников помещений в доме. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку не получено. В нарушение норм действующего законодательства выдано оспариваемое решение. Просит признать ненормативный правовой акт недействительным и обязать устранить в полном объеме допущенные нарушения прав собственника (т.1,л.д. 130).
ЖК «Вятский Вал» заявил иск, указав, что квартира по адресу: (Адрес), была приобретена покупателем на основании договора купли-продажи от (... года) у продавца Оспариваемым Гнутовой решением собственнику квартиры (№...) дано согласие на перепланировку квартиры. Собственник незаконно присоединила к квартире расположенные по периметру мансарды четыре холодных помещения, которые являются частью общего имущества многоквартирного дома. С момента сдачи дома в эксплуатацию квартира (№...) имела общую площадь 96,8 кв.м. при заключении договора купли-продажи, в договор были включены 4 не отапливаемых помещения, площадью 49,3 кв.м., то есть продавец продала покупателю имущество, которое ей фактически не принадлежало, а именно спорные чердачные пазухи. Правовые основания для перехода права собственности на спорные помещения отсутствуют, а договор купли-продажи квартиры в части включения в него этих помещений, площадью 49,3 кв.м. является недействительным. Самовольный захват спорных помещений существенно нарушает права собственников помещений. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о предоставлении ответчику спорных жилых помещений не принималось, разрешение на их реконструкцию не давалось. Просит признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения от (... года), его регистрацию в части включения в него четырех не отапливаемых помещений, площадью 49,3 кв.м. в силу его ничтожности, признать незаконной реконструкцию чердачных пазух, истребовать у ответчика помещения и передать их в пользование жилищному кооперативу, обязать привести имущество, в первоначальное состояние, признать право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома на чердачные пазухи площадью 49,3 кв.м., расположенные по периметру квартиры (№...) (т.2,л.д.33-35).
Определением Первомайского районного суда г. Кирова от 27.09.2010 г. гражданские дела объединены в одно производство (т.2,л.д. 21).
Представитель Гнутовой С.В. по доверенности Вершинин В.И. заявленные требования поддержал в полном объеме, с исковыми требованиями ЖК «Вятский Вал» согласен.
Представитель администрации г. Крова Вознесенская Д.А. по доверенности с заявленными требованиями не согласна, представила отзыв, в котором указала, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, принятым уполномоченным на то лицом, с соблюдением установленного законодательством порядка, соответственно данное решение не может быть признано незаконным. Порядок оформления документов по согласованию или отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в МО «г. Киров» регламентирован соответствующим Положением от 26.09.2007 № 77. С учетом того что собственник обратилась с заявлением по установленной форме и предоставлением всех необходимых документов, основания для отказа в принятии положительного решения не имелось.
Представители ЖК «Вятский Вал» Бажин В.Ю., Кульков В.А. Хорошавин Е.Н. заявленные требования поддержали в полном объеме.
Ответчик Криницына О.В. заявленные к ней требования не признала.
Представитель ответчика Архиповой О.Н. Зайков Н.И. по доверенности с заявленными требованиями не согласен.
Истец Гнутова С.В., ответчик Архипова О.Н в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом причина неявки неизвестна.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, предоставил отзыв, в котором указал, что обстоятельства и основания владения Архиповой О.Н. общим имущество, а так же законность такого владения, могут быть установлены только в процессе судебного разбирательства ( т. 2, л.д. 50).
Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от (... года) (№...) (том №1 л.д. 18) Архипова О.Н. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (Адрес), кадастровый номер (№...). Суду представлено свидетельство о государственной регистрации права от (... года) на указанное жилое помещение (т.1 л.д. 38).
По договору купли-продажи от (... года), заключенному между Криницычной О.В. и Архиповой О.Н, покупатель приобрела квартиру площадью 96,8 кв.м., а так же 4-е неотапливаемых помещения (т. 1, л.д.185).
Из справки ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от (... года) ( т.1, л.д. 39) и копии технического паспорта на жилой дом (Адрес) по состоянию на (... года) следует, что холодные помещения, расположенные по периметру квартиры (№...) в жилом доме (Адрес) не были включены в общую площадь квартиры (т.1, л.д. 71-85).
Судом установлено, что право собственности собственника квартиры (№...) зарегистрировано на квартиру площадью 96,8 кв.м. Состав квартиры (помещения, которые в нее включаются) определен техническим паспортом. Данные спорные помещения в состав квартиры не входят (т.1, л.д.18, 38, 40-42).По сообщению Управления Росреестра спорная квартира имеет общую площадь 96,8 кв.м., право собственности на указанную квартиру с указанными техническими характеристиками было зарегистрировано (... года) за первым собственником ( т.2, л.д 50).
В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно п.п. «а » п.1 раздела 1 ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ, Утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. за N 491 состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В соответствии с законом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
По смыслу закона к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (ч.1 ст. 166 ГК РФ). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные ч.1 ст. 181 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
О нарушенном праве истцам стало известно весной 2009 года.
Архипова О.Н. на основании ничтожной сделки владеет, пользуется и распоряжается спорными нежилыми помещениями, входящими в состав общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку оспариваемый договор не соответствует требованиям закона, в части, является недействительным (ничтожными) в этой же части
Государственная регистрация вещных права ответчика на спорные нежилые помещения не произведена. В соответствии с ч.2 ст. 223 ГК РФ право собственности Архиповой на спорные помещения не возникло.
В соответствии с абз.6 ч.1 ст. 17 Закона РФ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Суд, приходит к выводу о том, что оснований для возникновения права собственности на спорные помещения, площадью 49,3 кв.м. у собственника квартиры (№...) не возникло и договор купли-продажи от (... года) является недействительным в части продажи спорных помещений.
Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что четыре холодных помещения, прилегающих к квартире (№...) в доме (Адрес) являются общим имуществом собственников.
Решением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения (№...) от (... года) Управления ЖКХ администрации (Адрес) собственнику дано согласие на перепланировку квартиры (№...) по ул. (Адрес) в соответствии с представленной проектной документацией. Установлен срок производства ремонтно-строительных работ с (... года) по (... года) (т. 1, л.д. 25).
Согласно акту Государственной жилищной инспекцией Кировской области (№...) от (... года) установлено, что в квартире (№...) произведена перепланировка, а именно: в помещении (№...) (нумерация согласно техническому паспорту на жилой дом) демонтирована по линии помещения половина стены с правой стороны от входной двери. В результате демонтажа присоединено нежилое чердачное помещение, увеличена площадь помещения (№...). В помещении (№...) демонтирована стена с левой стороны от входной двери. В результате демонтажа стены присоединено нежилое чердачное помещение, увеличена площадь помещения (№...). Кирпичной кладкой заложен дверной проем в помещении (№...). Между помещениями (№...) и (№...) демонтирована перегородка. Из помещения (№...) пробит дверной проем в нежилое чердачное помещение, дверь не установлена. В результате пробивки дверного проема присоединено нежилое чердачное помещение, увеличена площадь помещения (№...). Напротив двери в ванную комнату демонтирована дверная коробка в нежилое чердачное помещение. Во всех нежилых чердачных помещениях, присоединенных в результате перепланировки квартиры с пола убран слой утеплителя (т.1, л.д. 11).
Сторонами не оспаривается, что в результате проведенной реконструкции к квартире (№...) в многоквартирном доме, по указанному адресу присоединены четыре прилегающих к квартире спорные не отапливаемые помещения. Данный факт так же подтверждается представленным планом реконструкции мансардного этажа (т. 1, л.д. 44-55).
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В п. 14 ст. 1 ГрК РФ дано понятие реконструкции - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В результате произведенной реконструкции изменилась общая площадь жилого помещения квартиры (№...) до реконструкции площадь помещения составляла 96,8 кв.м., после реконструкции площадь составила 146,1 кв.м.
Суд приходит к убеждению, что работы, произведенные собственником квартиры (№...), являются реконструкцией жилого помещения, поскольку изменяются параметры объекта капитального строительства (увеличивается площадь объекта).
Согласно п. 1.5 Положения об оформлении документов по согласованию или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в муниципальном образовании «Город Киров», утвержденного решением Кировской городской Думы № 7/7 от 26.09.2007 настоящее Положение не распространяется на случаи производства ремонтно-строительных работ, относящихся к понятиям "реконструкция", "строительство", "капитальный ремонт". Разрешение на данные работы оформляется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В п. 7 данной статьи установлено, что застройщик для получения разрешения на строительство направляет в орган местного самоуправления разрешение на строительств, к которому должен приложить разрешение всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Собственнику органом местного самоуправления было дано разрешение на осуществление перепланировки жилого помещения, разрешения на строительство для проведения реконструкции, затрагивающей конструктивные характеристики объекта капитального строительства застройщику не выдавалось.
Согласно ч. 1 ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
В ч.2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку производимая реконструкция затрагивает общее имущество собственников жилых помещений в доме (№...) по ул. (Адрес), следовательно на производство такой реконструкции должно быть получено согласие всех собственников общего имущества в указанном доме. Суду такого согласия представлено не было.
Представленное представителем ответчика заключение специалиста без даты не отвечает требованиям ст. ст. 59-60 ГПК РФ.
Исходя из вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что решение Управления ЖКХ администрации г. Кирова (№...) от (... года) (том №1 л.д. 25) по согласованию переустройства и (или перепланировки помещения квартиры (№...) в доме (Адрес) является незаконным.
Поскольку оспариваемое решение признано судом незаконным, суд возлагает на администрацию г. Кирова обязанность отменить указанное решение.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку договор купли-продажи от (... года) в части продажи Архиповой О.Н. 4-х не отапливаемых помещений площадью 49,3 кв.м. признан недействительным, собственник квартиры (№...) должен спорные 4 не отапливаемые помещения площадью 49,3 кв.м. передать в общую долевую собственность жителей многоквартирного дома.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Иск Гнутовой Светланы Викторовны, жилищного кооператива «Вятский Вал» удовлетворить частично.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого помещения от (... года) заключенный между Криницыной О.В. и Архипову О.Н., в части включения в него 4 -х не отапливаемых помещений, площадью 49,3 кв.м.
Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (Адрес) на 4 не отапливаемых помещения, площадью 49,3 кв.м., расположенные по периметру квартиры (№...).
Признать незаконной реконструкцию 4-х не отапливаемых помещений площадью 49,3 кв.м. по адресу: (Адрес)
Обязать Архипову О.Н. 4-е не отапливаемых помещения, площадью 49,3 кв.м., привести в состояние, существовавшее на (... года) и передать их собственникам помещений дома (№...) по ул. (Адрес)
Признать решение (№...) от (... года) УЖКХ администрации г. Кирова по согласованию переустройства или перепланировки квартиры (№...) в доме (Адрес) незаконным.
Обязать Администрацию г. Кирова отменить решение (№...) от (... года) УЖКХ Администрации г. Кирова по согласованию переустройства или перепланировки квартиры (№...) в доме (Адрес).
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Кировский областной суд путем подачи жалобы через Первомайский районный суд г. Кирова в течение 10 дней после изготовления мотивированного решения.
Судья Н.Л. Малова