Дело № 2-2808/2010РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 декабря 2010 г. г. Киров
Первомайский районный суд г. Кирова в составе:
председательствующего судьи Суркова Д.С.
при секретаре Жуйковой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Анисимова Д.А. к Управлению Росреестра по Кировской области об оспаривании действий по отказу в регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Анисимов Д. А. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, в котором указал, что в соответствии с договором от 14.04.2010 года он является покупателем квартиры, расположенной по адресу: <данные деперсонифицированы>. Данная квартира была передана истцу по передаточному акту от 14.04.2010 года и в настоящее время истец фактически владеет и пользуется жилым помещением, расчеты по сделке завершены полностью. Истец и заинтересованные лица обратились в орган регистрации с заявлением установленной формы о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на указанную квартиру к истцу. Однако 06 октября 2010 года орган регистрации отказал в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, сославшись на то, что договор купли-продажи от 14.04.2010 года подписан неуполномоченным лицом, что с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности обратилось неуполномоченное лицо, то есть Соловьева Е. Л., которой хотя и была выдана доверенность от 26.03.2010 года на совершение сделки от Соловьевой А. А., но доверенность была доверителем отозвана распоряжением от 30.04.2010 года. Истец считает, что отмена доверенности Соловьевой А. А. распоряжением от 30.04.2010 года юридических последствий для совершенной 14.04.2010 года сделки не влечет, следовательно, орган регистрации, отказывая заявителю в регистрации сделки и перехода прав на жилой объект, сделал вывод не в соответствии с имеющимися обстоятельствами, неправильно применил закон. Истец просит признать отказ ответчика в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности от третьих лиц к истцу на квартиру, расположенную по адресу: <данные деперсонифицированы> незаконным, обязать орган регистрации осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 14.04.2010 года и перехода права собственности к истцу на квартиру, расположенную по адресу: <данные деперсонифицированы> установленный законом срок.
В судебном заседании Анисимов Д. А. заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Кировской области по доверенности Маракулина Н. В. заявленные требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что принимая решение об отказе в государственной регистрации, Управление Росреестра по Кировской области прав и законных интересов Анисимова не нарушало. Принятое решение об отказе в государственной регистрации обусловлено действиями Соловьевой А. А., направленными на отмену доверенности от 26.03.2010 года.
Третьи лица Соловьева А.А. и Соловьева Е.Л., их представитель по устному ходатайству Мартынов М. Н. заявленные требования не признали в полном объеме, суду пояснили, что действия Управления Росреестра по Кировской области являются законными и обоснованными.
Третье лицо Багаев Е. А. заявленные требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что, отказав в регистрации договора купли-продажи, ответчик нарушил законные права и интересы истца.
Суд, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно выписке из ЕГРП от 05 апреля 2010 года, квартира, расположенная по адресу: <данные деперсонифицированы>, находится в общей долевой собственности: 59/100 доли принадлежит МО «Город Киров», 41/200 доли принадлежит Соловьевой Е. Л., 41/200 доли принадлежит Соловьевой А. А.
Как установлено судом, 26 марта 2010 года Соловьева А. А. выдала Соловьевой Е. Л. доверенность сроком на один год, согласно которой уполномочила Соловьеву Е. Л. продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащую ей 41/200 долю в праве общей долевой собственности на квартиру <данные деперсонифицированы>
Распоряжением от 30 апреля 2010 года, Соловьева А. А. отменила доверенность, выданную Соловьевой Е. Л., на продажу 41/200 доли вправе общей долевой собственности на квартиру <данные деперсонифицированы>
26 марта 2010 года Соловьева Е. Л. (продавец), действующая за себя и от имени своей дочери Словьевой А. А., заключила с третьим лицом Багаевым Е. А. (покупателем) соглашение о задатке, согласно которому покупатель уплачивает наличными продавцам задаток до подписания сторонами договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <данные деперсонифицированы>. Размер задатка входит в согласованную сторонами продажную стоимость недвижимости 400 000 рублей и учитывается при окончательном расчете. Задаток в размере 150 000 рублей передан продавцам покупателем до подписания настоящего договора в связи с чем, соглашение о задатке одновременно имеет силу расписки. Также между этими сторонами 26 марта 2010 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (адрес: <данные деперсонифицированы>), в котором указывалась, что денежные средства в размере 150 000 рублей уплачены покупателем и получены продавцами до подписания предварительного договора купли-продажи квартиры подтверждается соглашением о задатке от 26 марта 2010 года. Оставшиеся деньги в размере 250 000 рублей должны быть переданы при заключении основного договора купли-продажи.
14 апреля 2010 года Соловьева Е. Л. (продавец), действующая от себя лично и от имени Соловьевой А. А., заключила с Анисимовым Д. А. (покупателем) договор купли-продажи 41/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные деперсонифицированы>.
Как пояснил в судебном заседании Багаев Е. А. 26 марта 2010 года он заключил с Соловьевой Е. Л. соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи квартиры и передал ей задаток в сумме 150 000 рублей. Спустя некоторое время к нему обратился Анисимов, который попросил уступить ему комнату, Багаев Е. А. согласился и уступил комнату, Анисимов вернул Багаеву 150 000 рублей.
Анисимов Д. А. в судебном заседании пояснил, что договор купли-продажи является реальным, то есть фактически исполнен: расчеты по сделке завершены полностью, жилым помещением истец фактически владеет и пользуется. Третье лица Соловьева Е. Л., Соловьева А. А. в судебных заседаниях пояснили, что денежные средства по договору купли-продажи от 14 апреля 2010 года не получали, Соловьева Е. Л. получила лишь 16 500 рублей от риэлтора О.
Вместе с тем расчеты по договору купли-продажи не являются предметом доказывания по данному гражданскому делу, в рамках которого истец оспаривает действия Управления Росреестра по Кировской области об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
14 апреля 2010 года Анисимов Д. А. и Соловьева Е. Л., действующая за себя лично и по доверенности от имени Соловьевой А. А., обратились в Управление Росреестра по Кировской области за государственной регистрацией договора купли-продажи от 14.04.2010 года и перехода права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <данные деперсонифицированы>.
Анисимов Д. А. в обоснование своих требований указал, что права и обязанности, возникшие в результате действий лица (в данном случаи в результате действий Соловьевой Е. Л.), которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют свою силу для выдавшего доверенность в отношении третьих лиц.
Вместе с тем суд исходит из следующих положений законодательства.
В соответствии с регистрация сделок" target="blank" data-id="37548">ч.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как следует из ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, до проведения государственной регистрации договора купли-продажи долей от 14 апреля 2010 года, договор между сторонами не может считаться заключенным, а права и обязанности сторон, вопреки мнению Анисимова, возникают с момента заключения договора.
В соответствии со ст.13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Частью 3 статьи 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в течение всего месячного срока, отведенного законом для государственной регистрации права, документы, представленные заявителем для государственной регистрации права, должны соответствовать требованиям закона.
Исходя из законодательно регламентированного механизма проведения государственной регистрации права, усматривается правомочие государственного регистратора на стадии правовой экспертизы документов устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверять действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица.
Таким образом, государственный регистратор вправе проверить наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица, в данном случае у представителя собственника - Соловьевой Е. Л.
Суд исходит из того, что моментом заключения договора купли-продажи квартиры является государственная регистрация договора, следовательно, на момент государственной регистрации стороны должны быть правомочны совершать обусловленные сущностью договора действия.
В соответствии со ст.19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
При правовой экспертизе документов государственным регистратором было установлено, что доверенность, на основании которой действовала Соловьева Е. Л. в момент подписания договора купли-продажи 14 апреля 2010 года, отменена распоряжением от 30 апреля 2010 года, следовательно, у государственного регистратора обоснованно возникли сомнения в наличии волеизъявления правообладателя в переходе права на указанный объект недвижимости и подачу соответствующих заявлений на государственную регистрацию.
Суд полагает, что действительность поданных заявителями документов, а также наличие прав у них на совершение сделок оценивается государственным регистратором в совокупности на момент принятия решения о государственной регистрации и внесения соответствующих записей в ЕГРП.
07 мая 2010 года Управление Росреестра по Кировской области направило Анисимову Д. А., Соловьевой Е. Л., Соловьевой А. А. уведомление о приостановлении государственной регистрации до 11 июня 2010 года в связи с тем, что Анисимов Д. А. не представил нотариально удостоверенное согласие своей супруги на приобретение доли в праве общей долевой собственности квартиры, а также сторонам было указано на факт отмены Соловьевой А. А. доверенности, выданной Соловьевой Е. Л.
11 июня 2010 года государственная регистрация была приостановлена на срок до 07 сентября 2010 года на основании заявления Анисимова Д. А. для сбора недостающих документов.
В соответствии со ст.20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
06 октября 2010 года в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные деперсонифицированы> было отказано в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности обратилась неуполномоченное лицо (доверенность, выданная Соловьевой А. А. Соловьевой Е. Л. отменена 30.04.2010 года). Вышеуказанное замечание содержалось в решении о приостановлении государственной регистрации от 07 мая 2010 года и не устранено заявителями к окончанию срока приостановления.
Исходя из вышеизложенного, суд считает, что отказ в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности на квартиру соответствует закону.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Анисимову Д. А. отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в 10-и дневный срок с момента изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 15 декабря 2010 г.
Федеральный судья Д.С. Сурков