Дело № 2-2695/10Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ09 декабря 2010 года г.Киров
Первомайский районный суд г.Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Ждановой Е.А.
при секретаре Двоеглазовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коробейниковой Н.В. к ТСЖ «Мой дом» об устранении препятствий в пользовании общим имуществом дома,
у с т а н о в и л:
Коробейникова Н.В. обратилась в суд с иском к Канину Д.Е. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением. Указала, что ей на праве собственности принадлежит офисное помещение, находящееся на первом этаже жилого дома по адресу: <данные деперсонифицированы>. Собственникам помещений в указанном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в цокольном этаже дома под учетными номерами 23 (тепловой пункт), 17 (электрощитовая), 15 (технический подвал), 16 (технический подвал), 10 (технический подвал). В указанных помещениях, кроме общедомого имущества, находится имущество истца, которое обслуживает ее офис: бойлерный узел, щит учета управления теплоснабжением офиса, трубопроводы системы теплоснабжения офиса, электрический кабель, который питает офисное помещение. Исполняя решения Первомайского районного суда г. Кирова от 04.03.2010, Коробейникова Н.В. передала ключи от входных дверей помещений № 10 и № 23 собственнику <данные деперсонифицированы> одновременно председателю ТСЖ «Мой дом» Канину Д.Е. После передачи ключей ответчик заменил замки в дверях этих помещений, от предоставления Коробейниковой Н.В. новых экземпляров ключей отказался, в связи с чем истец лишена возможности пользоваться принадлежащими ей на праве собственности помещениями и находящимся там имуществом, управлять им, следить за техническим состоянием, производить необходимые настройки и регулировки, снимать показания счетчиков.
Истец Коробейникова Н.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
По ходатайству представителя истца Коробейниковой Н.В. по доверенности Коробейникова К.В. определением суда от 10.11.2010 произведена замена ненадлежащего ответчика Канина Е.Д. на надлежащего - ТСЖ «Мой дом». В судебном заседании 25.11.2010 представитель истца Коробейников К.В. уточнил исковые требования, просит обязать ТСЖ «Мой дом» устранить препятствия Коробейниковой Н.В. в пользовании нежилыми помещениями с учетными номерами 23,17,16,15,10 путем передачи ключей от входных дверей в помещения <данные деперсонифицированы> и <данные деперсонифицированы> <данные деперсонифицированы>. В обосновании указал, в 2003 году по заданию собственника офисного помещения и за ее счет была установлена отдельная система теплоснабжения офиса, включающая тепловой узел офиса, снабженный прибором учета потребляемой энергии, трубопроводы системы отопления и радиаторные батареи. В помещении электрощитовой под учетным номером 17 установлено ВРУ жилого дома. Согласно приложения № 3 к договору электроснабжения офиса граница балансовой принадлежности между ТСЖ «Мой дом» и Абонентом, установлена по ВРУ жилого дома. Это значит, что электроустановка офиса начинается от ВРУ жилого дома, откуда собственник офисного помещения отвечает за ее безопасную эксплуатацию. Таким образом, система теплоснабжения офиса и электрический кабель, питающие офисное помещение, находящиеся в помещениях под учетными номерами 23,17,15,16,10, не являются общим имуществом, обслуживают исключительно офисное помещение и являются личным имуществом истца. Считает заседание правления ТСЖ «Мой дом» от 28.08.2010, на котором введено ограничение доступа для собственника офисного помещения Коробейниковой Н.В., незаконным. Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещения в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, Коробейникова Н.В. вправе иметь ключи от помещений технических подвалов, принадлежащего ей на праве общей долевой собственности, и пользоваться ими без ограничения доступа.
Представитель ТСЖ «Мой дом» по доверенности Долгош Е.А. исковые требования Коробейниковой Н.В. не признала. Указала, что в помещениях с учетными номерами 10,15,16,17,23 личного имущества Коробейниковой Н.В. не имеется, там проходят общедомовые коммуникации. Обслуживанием оказанием услуг по эксплуатации и содержании общего имущества многоквартирного <данные деперсонифицированы>, в том числе, обслуживанием общих домовых приборов учета потребляемых ресурсов, занимается ООО «ПромЖилСервис» по договору от 01.02.2008. Самостоятельного права осуществлять регулирование подачи тепловой энергии у истца нет, поскольку коммуникации отопления идут на все помещения цокольного этажа, в том числе являющиеся общим имуществом собственников дома. При наличии самостоятельного доступа к системе регулирования подачи отопления, истцом или ее представителем может быть установлен любой режим подачи тепла в помещения, являющиеся общим имуществом собственников, в том числе, не соответствующий санитарным нормам и правилам. Именно по этой причине обслуживание и регулирование системе общедомовых коммуникаций осуществляют специалисты ООО «ПромЖилСервис». Кроме того, доступ в помещение <данные деперсонифицированы> Коробейникова Н.В. имеет через принадлежащее ей помещение <данные деперсонифицированы>. Дверь между помещениями с учетными номерами 10 и 11 установила сама истец, ключ от дверей находится только у нее. Передача ключей истцу от общих помещений может привести к нарушению прав других собственников дома. Истец может обратиться в ТСЖ или обслуживающую организацию с просьбой обеспечить ей доступ в эти помещения, в доступе ей не откажут.
Определением суда от 09.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ПромЖилСервис», представитель которой директор Пересторонин Д.В. в судебном заседании исковые требования Коробейниковой Н.В. посчитал необоснованными. Пояснил, что в цокольном этаже 1-й очереди <данные деперсонифицированы> находятся офисные помещения, принадлежащие Коробейниковой, и помещения технического подвала, являющихся общим имуществом собственников помещений дома. Система отопления дома разделена на 2 части: жилых квартир и цокольного этажа, отопление последнего обеспечивается отдельным тепловым узлом. В августе 2010 года батареи отопления цокольной части дома в помещениях №№ 17,16,10 были самовольно демонтированы собственником офиса Коробейниковой, в результате чего помещения технического подвала, являющихся общим имуществом, остались без отопления. Указанные действия в зимний период могут привести к замерзанию канализации дома, что повлечет опасность для жизни жителей дома; в межсезонный период - к намоканию стен дома с северной стороны технического подвала от прилегающей земли, появлению плесени и разрушению внешней несущей стены дома.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований Коробейниковой Н.В. в части.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Коробейниковой Н.В. на праве собственности принадлежит офисное помещение общей площадью 353,5 кв.м., расположенное на первом и цокольном этажах по адресу: <данные деперсонифицированы>, кадастровый номер <данные деперсонифицированы>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <данные деперсонифицированы> от <данные деперсонифицированы>.
Решением Первомайского районного суда от 04.03.2010, вступившим в законную силу 13.07.2010, суд обязал Коробейникова В.И., Коробейникову Н.В. устранить препятствия ТСЖ «Мой дом» в пользовании нежилыми помещениями <данные деперсонифицированы> и <данные деперсонифицированы>. Во исполнение указанного решения Коробейникова Н.В. председателю ТСЖ «Мой дом» Канину Д.Е. передала ключи от дверей нежилых помещений с учетными номерами 23 и 10 по <данные деперсонифицированы>, что подтверждается актом приема-передачи от 20.08.2010. Согласно протоколу от 28.08.2010 правление ТСЖ «Мой дом» решило выполнить технические мероприятия по ограничению доступа в технический подвал 1-й очереди <данные деперсонифицированы> с улицы и изнутри из офисных помещений цокольного этажа. Доступ Коробейниковой Н.В. в общие помещения <данные деперсонифицированы> и <данные деперсонифицированы> ограничен, ключей от дверей в данные помещения у нее нет.
В ходе судебного разбирательства установлено, что доступ в помещение <данные деперсонифицированы> у Коробейниковой Н.В. имеется через принадлежащее ей помещение <данные деперсонифицированы>, то есть изнутри офисного помещения; дверь между помещениями с учетными номерами 10 и 11 установила сама истец, ключ от дверей находится только у нее. Данный факт не отрицал представитель истца Коробейников К.В. В связи с тем, что доступ Коробейниковой Н.В. в помещение с учетным номером 10 со стороны ответчика не ограничен, препятствий в праве пользования у истца не имеется, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в данной части.
В соответствии с ч.ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно п.п. «а » п.1 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества. В соответствии с законом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением Первомайского районного суда от 04.03.2010, вступившим в законную силу 13.07.2010, признано право общей долевой собственности собственников помещений в жилом <данные деперсонифицированы> в <данные деперсонифицированы>, на нежилые помещения, находящиеся в цокольном этаже дома, под учетными номерами 23, площадью 46,4 кв.м., <данные деперсонифицированы>, площадью 15, 3 кв.м., <данные деперсонифицированы>, площадью 4,3 кв.м., <данные деперсонифицированы>, площадью 9,3 кв.м., <данные деперсонифицированы>, площадью 27 кв.м. В указанных помещениях проходят общедомовые коммуникации, которые, как указал представитель ответчика, не относятся к личному имуществу истца Коробейниковой Н.В.
Как пояснили стороны, представитель третьего лица ООО «ПромЖилСервис» Пересторонин Д.В., система отопления <данные деперсонифицированы> разделена на 2 части: жилых квартир и цокольного этажа, отопление последнего обеспечивается отдельным тепловым узлом. Согласно проекту системы отопления, акту теплопотребления от 31.10.2010, приложению № 3 к договору электроснабжения офиса в 2003 году, переписке Коробейниковой Н.В. с заказчиком и подрядчиком ООО СМУ КГМИ, данным технического паспорта по состоянию на 30.08.2010 по заданию собственника офисного помещения и за его счет была установлена отдельная система теплоснабжения офиса по адресу: <данные деперсонифицированы>, включающая тепловой узел офиса, снабженный прибором учета потребляемой энергии, трубопроводы системы отопления и радиаторные батареи. В помещении электрощитовой под учетным номером 17 установлено ВРУ жилого дома. Исходя из приложения № 3 к договору электроснабжения офиса, граница балансовой принадлежности между ТСЖ «Мой дом» и Абонентом установлена по ВРУ (вводное распределительное устройство) жилого дома, в связи с чем электроустановка офиса начинается от ВРУ жилого дома.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истцу необходимо иметь доступ в спорные помещения для того, чтобы следить за их техническим состоянием, производить необходимые настройки и регулировки, снимать показания счетчиков. Представитель ответчика признала факт того, что Коробейникова Н.В. ключи и свободный доступ в помещения №№ 23,17,16,15 дома не имеет.
В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из положений Устава ТСЖ «Мой дом», утвержденный протоколом от 16.12.2003 по решению единственного учредителя ООО «СМУ КГМИ», члены товарищества владеют, пользуются и в установленных Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме, находящемся в их общей долевой собственности (п.4.3). Член товарищества вправе с учетом требований законодательства и устава пользовать общее имущество в соответствии с его назначением на условиях общего владения, пользования и в установленных ФЗ «О товариществах собственников жилья» пределах распоряжения этим имуществом (п.7.8 Устава).
К обязанностям товарищества относится обеспечивать соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределения между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме (п.9.1.7 Устава). Члены товарищества обязаны использовать объекты общей собственности только по прямому назначению, не нарушая права и интересы других собственников по пользованию данными объектами.
По смыслу действующего законодательства собственник вправе осуществлять право пользования принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Препятствия ему в этом чиниться не должны.
Предположения ответчика о том, что истец может испортить систему отопления, в результате регулировки теплового узла офисного помещения может разморозить весь цокольный этаж, в том числе общие помещения, не подтверждены доказательствами, являются домыслами ответчика. Доводы ответчика и третьего лица о том, что в результате регулировки температуры в тепловом узле, обслуживающем цокольный этаж, разморозятся общие помещения, не также ничем подтверждены. Стороны по делу пояснили, что в общих помещениях №№ 15,16,17,10 проходят трубопроводы, они заизолированы, от них происходит минимальная теплоотдача, температуру в помещениях трубопроводы не регулируют. Изложенное подтвердил и допрошенный в судебном заседании специалист Одегов А.И. Батарей в этих помещениях нет, доказательств того, что они должны быть, были предусмотрены проектом дома, ответчик не представил. Таким образом, ответчик не доказал, что в результате пользования Коробейниковой Н.В. общими помещениями будут нарушены или нарушаются права остальных собственников и других лиц.
Оказанием услуг по эксплуатации и содержании общего имущества в многоквартирном <данные деперсонифицированы> по договору технического обслуживания № 3/02 от 01.02.2008, заключенного с ТСЖ «Мой дом», занимается управляющая организация ООО «ПромЖилСервис», в обязанности которой входит установка и обслуживание общих домовых приборов учета потребляемых ресурсов, прием и рассмотрение индивидуальных обращений собственников помещений многоквартирного дома по вопроса, связанным с эксплуатацией и содержанием общего имущества дома; снимать совместно с представителем собственника показания приборов учета и передавать их ресурсоснабжающим организациям. При этом собственник вправе в любое время проверять и контролировать исполнение настоящего договора Управляющей Организацией. На основании п.2.1.2 указанного договора Управляющей организацией представляется собственнику круглосуточная аварийная служба, однако если авария произошла по вине собственника помещений или связанных с ним лиц (третьих лиц, а также иных причинах, независящих от Управляющей Организации, авария устраняется за счет собственника помещений на основании счета Управляющей Организации.
В случае аварии в помещении № 23 при условии, если авария произойдет по вине истца, согласно положениям договора технического обслуживания № 3/02 от 01.02.2008 ответственность за свои действия будет нести Коробейникова Н.В.
Ответчик не представил доказательств, подтверждающих правомерность и обоснованность ограничения Коробейниковой Н.В. в праве пользования общим имуществом дома. Коробейникова Н.В. не является посторонним лицом в отношении общих помещений дома по <данные деперсонифицированы>.
Статьей 35 Конституции РФ установлено, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В силу ст.55 Конституции РФ и п.2 ст. 204 ГК РФ следует, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований Коробейниковой Н.В. об обязании ТСЖ «Мой дом» устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями с учетными номерами 23,17,16,15 дома по <данные деперсонифицированы>, относящимися к общему имуществу собственников данного дома и передаче ключей от входных дверей в помещение <данные деперсонифицированы>. Через помещение <данные деперсонифицированы> истец будет иметь свободный доступ в помещения <данные деперсонифицированы>,16,15, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Обязать ТСЖ «Мой дом» устранить препятствия в пользовании Коробейниковой Н.В. нежилыми помещениями с учетными номерами 23,17,16,15 дома по <данные деперсонифицированы>, относящимися к общему имуществу собственников данного дома.
Обязать ТСЖ «Мой дом» передать Коробейниковой Н.В. ключи от входных дверей в помещение <данные деперсонифицированы>.
В удовлетворении остальной части исковых требований Коробейниковой Н.В. отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г.Кирова в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, то есть с 14 декабря 2010 года.
Федеральный судья Е.А.Жданова