Дело № 2-1078/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 марта 2011 годаг.Киров
Первомайский районный суд г.Кирова Кировской области в составе председательствующего судьи Ждановой Е.А.
при секретаре Двоеглазовой В.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пасхина Э.Ф. к Шерстобитовой Т.А. о признании существенными недостатков приобретенной квартиры, взыскании денежных средств,
у с т а н о в и л:
Пасхин Э.Ф. обратился в суд с иском к Шерстобитовой Т.А. о признании недостатков <...>, существенными, не указанными ответчиком при заключении договора купли-продажи от 26.05.2010, влияющими на цену сделки, возложении обязанности соразмерно уменьшить цену за проданную квартиру. Указал, что он у ответчика по договору купли-продажи от 26.05.2010 приобрел 1-комнатную квартиру по указанному адресу общей площадью 32,1 кв.м., путем обмена через ООО фирма «<...> В процессе эксплуатации квартиры в ней обнаружил недостатки: вход на кухню осуществляется не через коридор, а через комнату (при приготовлении пищи все запахи уходят в жилую комнату); ванная комната не оборудована полотенцесушителем (в связи чем в ней холодно); коммуникации в ванной закрыты гипсокартонном; крыша многоквартирного дома покрыта совмещенной рулонной кровлей. Указанные недостатки квартиры мешают нормальному проживанию, их устранение требует финансовых затрат. Акт приема-сдачи проданной квартиры не составлялся и не был предъявлен покупателю. Недостатки в договоре кули-продажи не обозначены. Истец считает стоимость квартиры в размере 1400000 руб. завышенной.
В судебном заседании истец Пасхин Э.Ф. поддержал уточненные <...> требования, просит признать недостатки <...> существенными, влияющими на цену сделки, соразмерно уменьшить цену за проданную квартиру на 100000 руб., взыскать указанную сумму с ответчика, а также расходы по оплате госпошлины в размере 2200 руб.
Ответчик Шерстобитова Т.А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя по доверенности Братухиной Л.В. В судебном заседании 29.11.2010 Шерстобитова Т.А. поясняла, что она являлась собственником квартиры по адресу: <...>. Ремонт и перепланировка квартиры произведены после получения на это разрешения <...> от администрации г. Кирова. Все работы по перепланировке выполнялись строительной организацией, имеющей лицензию. Все изменения, связанный с перепланировкой спорного жилого помещения, отражены в новом техническом паспорте. <...> актом <...> приемочная комиссия администрации МО «Город Киров» приняла перепланированную квартиру в эксплуатацию. Истцом оплата по договору купли-продажи квартиры осуществлялась тремя платежами - 26.05.2010, 28.05.2010, 23.06.2010. Между вторым и третьим взносами по оплате квартиры Пасхин Э.Ф. проживал в спорном жилом помещении три недели, в связи с чем мог обнаружить недостатки. Указанные в акте ЖЭУ <...> от <...> недостатки не являются дефектами квартиры, это характеристики перепланированной квартиры.
Представитель ответчика Шерстобитовой Т.А. по доверенности Братухина Т.А. иск не признала. Пояснила, что указанные истцом характеристики квартиры не являются недостатками качества. Вход на кухню может осуществляться через жилую комнату, что подтверждается документами о согласовании перепланировки (выписка от 27.03.2007 № 3467 из протокола от 27.03.2007 № 143 Межведомственной комиссии по перепланировкам (реконструкциям) жилых и нежилых помещений в жилых домах в <...>; акт приемочной комиссии Администрации г. Кирова от 17.10.2008 № 1670; технический паспорт квартиры с отметкой о принятии в эксплуатацию от 17.10.2008); полотенцесушитель при осуществлении перепланировки был демонтирован, данный демонтаж согласования с органом местного самоуправления не требует. Доступ к коммуникациям (приборы учета, вентиля) обеспечен через специальные люки. Крыша многоквартирного дома не является ограждающей конструкцией квартиры. Она относится к общему имуществу собственников помещений, права на которое перешли к истцу не на основании договора, а в силу закона. Согласно п. 13 договора Пасхин Э.Ф. ознакомился с техническим состоянием квартиры в натуре и претензий по состоянию и качеству не имел на момент заключения договора купли-продажи. Договор купли-продажи является актом приема-передачи квартиры. Цена квартиры установлена свободным волеизъявлением сторон, требование истца о соразмерном уменьшении цены квартиры направлено на изменение существенного условия договора (цены), установленного соглашением сторон при его заключении.
Представитель третьего лица ООО фирма «Центр Плюс» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать.
Заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Пасхин Э.Ф. приобрел по договору купли-продажи от <...> у Шерстобитовой Т.А. 1-комнатную квартиру по адресу: <...>, общей площадью 32,1 кв.м., с кадастровым номером <...> через ООО фирма <...> (л.д.13). Согласно п.4 указанного договора стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 1400000 руб., оплата по договору установлена следующим образом: 180000 руб. – до подписания договора (т.е. до 26.05.2010); 130000 руб. – до 28.05.2010; 1090000 руб. – до 15.06.2010. Право собственности истца на квартиру № <...> зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> от <...> (л.д.14).
Отраженные в акте ЖЭУ <...> от <...> (л.д.16) характеристики квартиры, выявленные в процессе ее эксплуатации (вход на кухню осуществляется не через коридор, а через комнату; ванная комната не оборудована полотенцесушителем; коммуникации в ванной закрыты гипсокартонном; крыша многоквартирного дома покрыта совмещенной рулонной кровлей), по мнению истца, являются существенными недостатками приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости, влияющими на цену сделки.
Суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения (ст.26 ЖК РФ).
Выполнение входа на кухню через жилую комнату согласовано в установленном порядке, что подтверждается выпиской от 27.03.2007 № 3467 из протокола от 27.03.2007 № 143 Межведомственной комиссии по перепланировкам (реконструкциям) жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Кирове (л.д.36); актом приемочной комиссии Администрации МО «Город Киров» от 17.10.2008 № 1670 (л.д.37); техническим паспортом квартиры с отметкой о принятии в эксплуатацию от 17.10.2008 (л.д.38-39).
Демонтаж полотенцесушителя при осуществлении перепланировки согласования с органом местного самоуправления не требует, поскольку его наличие или отсутствие в техническом паспорте жилого помещения не отражается. Данный вывод следует из положений ст.ст. 25-26 ЖК РФ.
Доступ к коммуникациям (приборам учета, вентилям) не полностью перекрыт гипсокартонном. Согласно просмотренным фотографиям, содержащемся на диске (л.д.46), доступ к коммуникациям обеспечен специальными люками, позволяющими свободный доступ в случае аварийной ситуации, что истец не опроверг. Доказательств того, что истец имел затруднения в доступе к коммуникациям, суду не представлено.
Доводы Пасхина Э.Ф., что к существенным недостаткам проданной квартиры относится покрытая совмещенной рулонной кровлей крыша дома, суд находит несостоятельным.
Положениями статьи 36 ЖК РФ установлено, что к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в дом числе, крыши дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч.1 ст.38 ЖК РФ). Аналогичные нормы закреплены статьями 289, 290 ГК РФ.
Таким образом, крыша многоквартирного дома не является ограждающей конструкцией квартиры. Она относится к общему имуществу собственников помещений, права на которое перешли к истцу не на основании договора, а в силу указанных выше норм Закона.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ об уменьшении цены договора. Нормы о соразмерном уменьшении цены применяются в случае, когда при определении цены товара не было учтено снижение качества. Установленные ст. 475 ГК РФ последствия наступают, исходя из буквального толкования вышеназванной статьи, только в случае, если покупатель обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден.
В договоре купли-продажи не установлен порядок проверки качества квартиры, поэтому проверка производилась в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки (п. 2 ст. 474 ГК РФ), т.е. визуально. То, что в квартире вход на кухню осуществляется через жилую комнату, в ванной комнате отсутствует полотенцесушитель, квартира находится на пятом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома видно при обычном способе осмотра, т.е. визуально, для этого не требуется специальных познаний.
До заключения договора купли-продажи квартира была осмотрена истцом (что им не оспаривалось в судебном заседании), а также его сыном Пасхиным А.Э. с его близкой подругой Зоновой Н.В., допрошенными в качестве свидетелей и пояснившими, что ими при осмотре квартиры были обнаружены указанные недостатки, однако они не послужили основанием для отказа от ее приобретения.
Из пункта 13 договора купли-продажи от <...> (л.д.13 оборот) следует, что покупатель Пасхин Э.Ф. ознакомился с техническим состоянием квартиры в натуре и претензий по состоянию и качеству на момент подписания договора не имеет. Квартира передается в том виде, в котором она находилась на момент её осмотра. Договор является актом приема-передачи квартиры.
Договор подписан обеими сторонами – продавцом Шерстобитовой Т.А. и покупателем Пасхиным Э.Ф., зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области 31.05.2010 за № 43-43-01/307/2010 (л.д.13 оборот).
Таким образом, Пасхиным Э.Ф. не представлены доказательства несоответствия качества квартиры на момент заключения договора купли-продажи его условиям, отраженные в акте ЖЭУ <...> от <...> характеристики квартиры (вход на кухню осуществляется не через коридор, а через комнату; ванная комната не оборудована полотенцесушителем; коммуникации в ванной закрыты гипсокартонном; крыша многоквартирного дома покрыта совмещенной рулонной кровлей) должны были быть выявлен истцом, при проявлении им необходимой степени заботливости и осмотрительности, при визуальном осмотре квартиры, не требующем специальных технических познаний, до заключения договора купли-продажи. При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в части признания недостатков существенными, влияющими на цену спорного объекта недвижимости.
Пасхин Э.Ф. заявил требование о соразмерном уменьшении цены за проданную квартиру на 100000 руб., взыскании указанной суммы с ответчика.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ч.1 ст. 424 ГК РФ).
В связи с тем, что требование о соразмерном уменьшении цены могут быть заявлены покупателем в случае обнаружения недостатков товара, не оговоренных продавцом (ст. 475 ГК РФ), при этом наличие таких недостатков в проданной квартире <...> в ходе судебного разбирательства не установлено, суд не находит оснований для уменьшения цены квартиры с 1400000 руб. до 1300000 руб. и взыскания разницы в стоимости (100000 руб.) с ответчика в пользу истца. Сумма 100000 руб. не обоснована истцом и не подтверждена документально.
Ссылка истца на то, уменьшением цены договора он преследует намерение взыскать расходы на устранение недостатков, не соответствует нормам действующего законодательства, поскольку в силу ст. 475 ГК РФ покупатель (в данном случае истец Пасхин Э.Ф.) вправе требовать либо уменьшить цену договора, либо взыскать расходы на устранение недостатков товара.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В связи с отказом Пасхину Э.Ф. в удовлетворении заявленных требований оснований для взыскания в его пользу с Шерстобитовой Т.А. понесенных расходов на оплату госпошлины в размере 2200 руб. не имеется.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Пасхина Э.Ф. к Шерстобитовой Т.А..
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г.Кирова в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, то есть 29 марта 2011 года.
Федеральный судьяЕ.А.Жданова