Гражданское дело №2-202/2010<данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Ижевск
Первомайский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе судьи Константиновой М.Р.,
при секретаре Белых Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гайнеевой Н.Н. к Арзамасцеву М.Н., Харисову Л.М. о признании договора купли-продажи нежилого помещения ничтожным,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратилась Гайнеева Н.Н. с иском к ответчикам Арзамасцеву М.Н., Харисову Л.М. о признании договора купли-продажи нежилого помещения ничтожным. В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Гайнеевой Н.Н., продавец, и Арзамасцевым М.Н., Харисовым Л.М., покупатели был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 377, 1 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: №. При этом данная сделка противоречит требованиям законодательства по следующим причинам. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ Гайнеевой Н.Н. принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 373, 7 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>. Однако по данным выписки из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ площадь данного помещения составляет 377, 1 кв. м. Данные расхождения в общей площади нежилого помещения возникли вследствие проведения его реконструкции с возведением и демонтажем стен, воздействием на капитальные стены. Реконструкция при этом осуществлялась без получения соответствующих необходимых разрешений уполномоченных органов, без согласия общего собрания жильцов многоквартирного дома. Кроме того, в результате реконструкции помещения произошло самовольное занятие земельного участка, принадлежащего всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Изменения спорного нежилого помещения носят существенный характер.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ, пунктом 14 статьи 1, пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, спорное помещение в результате реконструкции является самовольной постройкой.
В связи с изложенным просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 377, 1 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: №, заключенный между Гайнеевой Н.Н., с одной стороны, и Арзамасцевым М.Н., Харисовым Л.М., с другой стороны, ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ.
Определением Первомайского районного суда г. Ижевска от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство истицы об изменении (увеличении) оснований иска. Требования истицы в этой части мотивированы определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, которым в качестве обеспечительных мер Гайнеевой Н.Н. запрещено совершать действия по отчуждению спорного нежилого помещения. Просила признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Гайнеевой Н.Н. и Арзамасцевым М.Н., Харисовым Л.М. ДД.ММ.ГГГГ, по основаниям статей 91, 96 п.1 АПК, статьи 209 ГК РФ. Считает, что после принятия судом обеспечительных мер данный договор не влечет юридических последствий в силу его ничтожности.
Определением Первомайского районного суда г. Ижевска УР от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ГУП УР «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учета недвижимого имущества».
В судебном заседании истица Гайнеева Н.Н. исковые требования поддержала. По фактическим обстоятельствам дела пояснила, что в ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи вместе с ФИО6 стала собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 750 кв. м, с указанного периода Гайнеева Н.Н. и ФИО6 являлись владельцами спорного помещения, по ? доле каждая. В ДД.ММ.ГГГГ истица решила продать принадлежащую ей долю помещения магазина <данные изъяты> - ФИО10, в связи с чем был произведен выдел доли Гайнеевой Н.Н. в натуре. Истица с ФИО6 разделили помещение магазина перегородкой, в ДД.ММ.ГГГГ была проведена его техническая инвентаризация, в ДД.ММ.ГГГГ на основании технических документов, соглашения о выделе доли в натуре и технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ Гайнеева Н.Н. получила свидетельство о государственной регистрации права. В этот период времени у истицы с ФИО10 уже состоялась устная договоренность о продаже ему вновь образованного нежилого помещения. Со ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 начал производить в спорном нежилом помещении ремонт, в тот период помещение было свободно, арендаторы съехали. О характере осуществляемых ФИО10 работ истица не знала, так как доверяла <данные изъяты>. ФИО10 начал работы в спорном нежилом помещении с подвала, в ДД.ММ.ГГГГ он уже ремонтировал магазин непосредственно. Таким образом, не являясь собственником спорного нежилого помещения, ФИО10 фактически распоряжался им, осуществляя ремонт. В результате произведенной реконструкции изменилась площадь нежилого помещения, была захвачена прилегающая территория. Оспариваемый договор купли-продажи был заключен с Арзамасцевым М.Н. по настоянию ФИО11 - адвоката Арзамасцева М.Н. и ФИО10, в связи с возникновением судебного спора в арбитражном суде. Договор заключался в адвокатской конторе <данные изъяты>, при оформлении договора присутствовали: сама истица, ФИО11, Арзамасцев М.Н., Харисов Л.М. и <данные изъяты>. После подписания договора документы передали в регслужбу. Через два дня на спорный магазин Арбитражным судом УР был наложен арест. После снятия ареста в ДД.ММ.ГГГГ Арзамасцев М.Н. обратился в суд с иском к Гайнеевой Н.Н. о понуждении к регистрации договора купли-продажи. Истица не согласна с регистрацией договора купли-продажи и права собственности за покупателями, поскольку в спорном нежилом помещении произведена реконструкция. Реконструкция заключалась в том, что в несущей стене сделан проем, который прошит гипсокартоном. На момент заключения договора купли-продажи истица не знала о проведенной реконструкции в силу отсутствия специальный знаний в области строительства. Считает, что вследствие проведения реконструкции спорное нежилое помещение приобрело статус самовольной постройки, в силу чего Гайнеева Н.Н. была не вправе распоряжаться им.
Представитель истицы ФИО12, действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании исковые требования Гайнеевой Н.Н. поддержал, суду пояснил, что в материалах дела имеются доказательства осуществления реконструкции магазина, в результате которой произошел захват земельного участка. Спорный объект был исключен из гражданского оборота, так определением Арбитражного суда УР на него был наложен арест. Оспариваемая сделка ничтожна и не влечет никаких юридических последствий. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что объектом купли-продажи стало нежилое помещение, в котором проведена самовольная реконструкция.
Другой представитель истицы ФИО13, действующий на основании ордера специализированной коллегии адвокатов УР, в судебном заседании исковые требования также поддержал. Считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ необходимо признать ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, поскольку он противоречит закону. Во-первых, данный договор был заключен в период обеспечительных мер – наложения Арбитражным судом УР ДД.ММ.ГГГГ запрета Гайнеевой Н.Н. в распоряжении спорным помещением. Согласно статье 209 ГК РФ лицо вправе распорядиться своим имуществом, если эта сделка не нарушает закон и права третьих лиц. В данном случае в результате оформления договора купли-продажи было нарушено законное требование Арбитражного суда Удмуртской Республики. Во-вторых, в результате заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была нарушена статья 222 ГК РФ. Нормы указанной статьи устанавливают обязательное получение разрешения соответствующих органов при реконструкции объекта недвижимости, иначе такой объект выпадает из гражданского оборота. В судебном заседании документально подтверждено проведение реконструкции спорного нежилого помещения в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласен с мнением организации «<данные изъяты>» и с мнением эксперта ООО «<данные изъяты>», что данные воздействия носят существенный характер и являются реконструкцией.
В судебное заседание ответчик Арзамасцев М.Н. не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Представил суду письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика с участием его представителя ФИО11
Представитель ответчика Арзамасцева М.Н. - ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал. Суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ Гайнеева Н.Н. продала ? долю магазина по адресу: <адрес> Арзамасцеву М.Н., в соответствии с нормами пункта 2 статьи 209 ГК РФ, проявив свое волеизъявление. В настоящее время Гайнеева Н.Н., самостоятельно получив два технических паспорта на спорное нежилое помещение с разницей в площади помещения в 3,4 кв. м, при полном отсутствии вины Арзамасцева М.Н. требует признать сделку ничтожной. Истица не вправе обращаться в суд с данными исковыми требованиями по основанию проведения реконструкции спорного нежилого помещения, поскольку ее права не нарушены. Предъявляя настоящие исковые требования, истица злоупотребляет предоставленным правом. Доводы истицы об отсутствии у нее сведений о реконструкции нежилого помещения в судебном заседании не подтверждены. Фактически ремонт спорного магазина производился по заданию Гайнеевой Н.Н. с ее подписью, о чем свидетельствует проект ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
Истица, заявляя указанные исковые требования, ссылается на появление после реконструкции пристройки (холодного тамбура) литера «п» с дополнительной новой площадью 10,7 кв. м. При этом по договору от ДД.ММ.ГГГГ Арзамасцев М.Н. приобретал лишь помещения литер А и Пр, Литер «п» с площадью 10,7 кв. м ответчик не приобретал. Несмотря на выдачу кадастрового паспорта на помещение литер «п» как на самостоятельное сооружение, на него не может быть выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Кроме того, имеется совокупность доказательств, подтверждающих проведение в магазине перепланировки, а не реконструкции.
Полагает, что предъявлять требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и по вновь заявленному основанию, Гайнеева Н.Н. не вправе, так как наложение запрета на отчуждение объекта недвижимости по определению АС УР от ДД.ММ.ГГГГ произведено в УФРС по УР лишь ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ – в день подписания договора и сдачи документов в УФРС по УР. Заключению сделки от ДД.ММ.ГГГГ предшествовали переговоры, об определении АС УР от ДД.ММ.ГГГГ сторонам сделки было неизвестно, а в последующем временный запрет отчуждения отменен арбитражным судом. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истицы не имеется.
Ответчик Харисов Л.М. в судебное заседание не явился. В письменном заявлении просил суд рассмотреть дело в его отсутствие. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика Харисова Л.М.
Представитель третьего лица ГУП УР «Удмуртский республиканский центр технической инвентаризации и учета недвижимого имущества» в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Ранее, в судебном заседании представитель ГУП УР «Удмурттехинвентаризация» ФИО15 заявила, что позиция третьего лица по спорному вопросу изложена в письменном ответе от ДД.ММ.ГГГГ на запрос адвоката ФИО11 Указала, что встроено-пристроенные помещения, принадлежащие Гайнеевой Н.Н., (Лит. А, Пр.) поставлены на учет одновременно с постановкой жилого дома в ДД.ММ.ГГГГ. Техническое обследование данных помещений проводилось неоднократно: в ДД.ММ.ГГГГ. В результате обследования в ДД.ММ.ГГГГ выявлена и взята на учет холодная (неотапливаемая) пристройка (лит. п) площадью 10,7 кв. м с торца здания, имеющая общую стену с нежилыми помещениями Гайнеевой Н.Н. В экспликацию к поэтажному плану здания вошли при этом только основные помещения, площадь тамбура включена не была. Так, согласно пунктам 3.37 и 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, площадь неотапливаемой пристройки на площадь основных помещений не влияет и не включается ни в общий объем здания, ни в его общую площадь. Таким образом, выданная Гайнеевой Н.Н. выписка из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ включала тамбур, площадь которого не повлияла на площадь основных помещений. В ДД.ММ.ГГГГ Гайнеева Н.Н. получала кадастровые паспорта на основные помещения и помещения тамбура. Отнести холодную постройку к категории основных помещений не представлялось возможным в силу различия их технических характеристик. Поэтому на тамбур выполнен отдельный кадастровый паспорт сооружения, что с точки зрения технического учета представляется правильным.
Свидетель ФИО1 суду показала, что является <данные изъяты> производственного управления ГУП «Удмурттехинвентаризация», в ДД.ММ.ГГГГ работала <данные изъяты> и сама производила замеры помещений на спорном объекте. Объект по адресу: <адрес> является встроено-пристроенным помещением к жилому дому, поэтому на него распространяется 37-я Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Объект Литер А – это основное здание, литер Пр – пристрой дома. Входная группа – холодный тамбур литер «п» – в экспликации техпаспорта не учитывается и в любом случае не входит в общую площадь помещения. Холодные тамбуры, по общему правилу, считаются вспомогательными помещениями. В ДД.ММ.ГГГГ замеры на спорном объекте производили работники ГУП «Удмурттехинвентаризация». По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ тамбур отсутствовал, он появился лишь при проведении технического обследования объекта ДД.ММ.ГГГГ в результате установки ворот и части стены. Произведенные на спорном объекте ремонтные работы, отраженные в технических паспортах на ДД.ММ.ГГГГ, даже при создании холодного тамбура, нельзя признать реконструкцией, так как увеличение объема здания не произошло. При сносе перегородок произведена лишь перепланировка указанного помещения.
Эксперт ФИО2, <данные изъяты>, в судебном заседании пояснил, что исследуемый пристрой к жилому дому, объектом капитального строительства не является. Площадь помещений объекта изменилась за счет сноса части перегородок. Спорный тамбур изначально входил в общую площадь постройки здания, он существовал с момента строительства дома в составе пристроя. Следовательно, тамбур является частью многоэтажного здания. Под тамбуром нет своего фундамента, он возведен на общем фундаменте здания. В результате ремонтных работ изменилось качество инженерных сетей внутри помещения, но качество сетей объекта капитального строительства не изменилось. Для устройства проема в несущей стене дома необходимо усиление несущих конструкций. Пояснил, что термин реконструкция не применим к категории работ, проведенных на объекте, поскольку в результате данных работ площадь объекта капитального строительства в целом не изменилась. Пояснил, что ФИО3 также участвовал в проведении экспертизы и разработке экспертного заключения, но на момент подписания и сдачи заключения его не оказалось в городе Ижевске, поэтому в дальнейшем суду был направлен дополнительный экземпляр заключения с подписью обоих экспертов.
ФИО3, <данные изъяты>, допрошенный судом в качестве свидетеля, показал, что на момент сдачи экспертного заключения находился на учебе в <адрес>, поэтому экземпляр экспертного заключения за его подписью направлен в суд позже. Считает, что в результате проведения работ на спорном объекте и, в частности, в ходе установки ворот, площадь здания в целом не изменилась и земельный участок под зданием захвачен не был. При перепланировке тамбура сохранен пол здания, перекрытия, кирпичи, которые использовались при его возведении, выпускались до ДД.ММ.ГГГГ трестом №. Ранее ФИО3 работал в <данные изъяты>, был <данные изъяты> и точно знает, что помещение тамбура было возведено в момент строительства здания. Любой ремонт помещений внутри здания приводит к незначительному изменению толщины стен, высоты потолков, в результате выравнивания и штукатурки стен, их облицовки, применения различных строительных материалов, в частности гипсокартона, настила линолеума. Однако такие работы не являются реконструкцией, поскольку не приводят к изменению строительного объема здания, его общей площади, высоты. На спорном объекте выполнены работы, которые требует внесения изменений в технический паспорт нежилого помещения, но они относятся к работам по перепланировке и не могут считаться реконструкцией.
Эксперт ООО «<данные изъяты>» ФИО4, <данные изъяты>, суду пояснил, что в нежилом помещении площадью 373,7 кв. м по <адрес> проведена реконструкция, поскольку изменились параметры здания. С появлением тамбура в здании появилось новое помещение, которому присвоен самостоятельный литер «п». Произошло изменение площади всего объекта, в результате которого был захвачен кусочек земли, принадлежавший ранее муниципалитету. Устройство проема в несущей стене является реконструкцией.
В судебном заседании установлены следующие юридически значимые обстоятельства, которые не оспариваются сторонами и не вызывают сомнений у суда.
1. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Гайнеева Н.Н. и ФИО6 приобрели в общую долевую собственность в равных долях, по ?, нежилое помещение площадь 750,3 кв. м, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый условный №. Данные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по УР за №.
2. ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения № о разделе общей долевой собственности между ФИО6 и Гайнеевой Н.Н., истица стала собственником нежилого помещения площадью 373 кв. м, в том числе А-136,8 кв. м, Пр-236,9 кв. м (номера на поэтажном плане <данные изъяты>), состоящего из тамбура площадью 3,0 кв. м, тамбура площадью 4,5 кв. м, торгового зала площадью 229,4 кв. м, склада площадью 10,1 кв. м, раздевалки площадью 16,6 кв. м, кабинета площадью 8,8 кв. м, коридора площадью 3,7 кв. м, подсобной площадью 1,7 кв. м, комнаты приема пищи площадью 12,1 кв. м, склада площадью 11,3 кв. м, склада площадью 2,2 кв. м, склада площадью 14,3 кв. м, склада площадью 6,0 кв. м, санузла площадью 5,1 кв. м, санузла площадью 1,4 кв. м, санузла площадью 1,3 кв. м, коридора площадью 31,2 кв. м, склада площадью 11,0 кв. м. Копия соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по УР за № приобщена к материалам дела.
3. Спорный объект недвижимости – нежилое помещение (магазин) с кадастровым (условным) номером № общей площадью 373, 7 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит истице на праве собственности Гайнеевой Н.Н., что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, №, справкой ГУП «Удмурттехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ №.
4. По данным выписки из технического паспорта объекта литер А, Пр по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ площадь данного нежилого помещения составляла 373,7 кв. м.
5. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на спорном объекте произведены проектные и строительно-ремонтные работы. Выписка из технического паспорта на нежилые помещения Литер А, Пр. по <адрес>, по окончанию ремонта магазина получена Гайнеевой Н.Н. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь объекта согласно данным техпаспорта составила 377, 1 кв. м. В состав объекта при этом вошли следующие помещения: тамбур площадью 5,8 кв. м, тамбур площадью 8,0 кв. м, коридор площадью 7,3 кв. м, кладовая хлеба площадью 7,6 кв. м, торговый зал площадью 209,6 кв. м, кабинет площадью 10,1 кв. м, склад площадью 16,6 кв. м, подсобная площадью 9,1 кв. м, коридор площадью 4,4 кв. м, подсобная площадью 3,5 кв. м, подсобная площадью 9,4 кв. м, комната персонала площадью 14,4 кв. м, подсобная площадью 14,3 кв. м, санузел площадью 1,9 кв. м, санузел площадью 4,0 кв. м, подсобная площадью 4,0 кв. м, коридор площадью 2,0 кв. м, коридор площадью 24,2 кв. м, подсобная площадью 20,9 кв. м.
6. Земельный участок с кадастровым № с адресным ориентиром <адрес> принадлежит ФИО6 и Гайнеевой Н.Н. на праве аренды, что подтверждается копией соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменении в договор аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Соглашение зарегистрировано УФРС по УР ДД.ММ.ГГГГ за №.
7. ДД.ММ.ГГГГ между истцом Гайнеевой Н.Н., продавец, и ответчиками Арзамасцевым М.Н., Харисовым Л.М., покупатели, подписан договор № купли-продажи нежилого помещения общей площадью 377,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта: №. Согласно данному договору ответчики приобретают помещение в общую долевую собственность, по ? доле каждый. Спорное помещение передано истцом по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам.
8. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным сторонами, Гайнеева Н.Н. обязала Арзамасцева М.Н. отказаться от каких-либо возможных притязаний на подвальное помещение, расположенное под объектом недвижимости. Подвальное помещение предметом сделки не являлось.
9. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики о принятии мер по обеспечению иска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Гайнеевой Н.Н. запрещено совершать действия по отчуждению спорного нежилого помещения площадью 373,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ данные меры по обеспечению иска отменены.
10. Постановлением судебного пристава-исполнителя Первомайского РО СП УФССП по УР об отмене обеспечительных мер от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ возбуждены исполнительные производства о совершении наложения запрета на отчуждение нежилого помещения площадью 373,7 кв. м по адресу: <адрес> в отношении должника Гайнеевой Н.Н.
11. Решением Первомайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования Арзамасцева М.Н. к Гайнеевой Н.Н. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес>, в удовлетворении встречного иска Гайнеевой Н.Н. к Арзамасцеву М.Н. о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано.
12. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Удмурттехинвентаризация» выдано два самостоятельных кадастровых паспорта на сооружения:
- литер «Пр», «А» общей площадью 378,9 кв. м, (литер Пр – 240 кв. м, литер А – 138,8 кв. м)
- тамбур литер «п» площадью 10,7 кв. м.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, доводы экспертов, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Как уже отмечалось судом выше, предметом спора является признание договора купли-продажи нежилого помещения площадью 377,1 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожным. Основанием недействительности сделки указана статья 168 ГК РФ, истица считает, что в результате реконструкции спорного объекта он приобрел статус самовольной постройки в силу положений статьи 222 ГК РФ. Кроме того, истица ссылается на определение Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ о запрете Гайнеевой Н.Н. совершать действия по отчуждению указанного нежилого помещения.
Анализируя оспариваемую сделку в рамках заявленных требований, суд установил следующее.
В своих письменных пояснениях истица утверждает, что вместо ремонта без ее ведома и согласия проведена реконструкция помещений. Об этом она узнала только после отчуждения объекта. Задание на изготовление проекта не выдавала и не подписывала. Цель реконструкции – создание на базе магазина непродовольственных товаров магазина продовольственных товаров.
Однако материалами дела указанные утверждения истца опровергаются.
Так, из заявления собственников магазина ФИО6 и Гайнеевой Н.Н. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес <адрес> о переводе части магазина непродовольственных товаров под торговлю продовольственными товарами следует, что перевод части магазина непродовольственных товаров под торговлю продовольственными товарами производился с разрешения арендаторов земельного участка и собственников магазина, в том числе и Гайнеевой Н.Н.
Согласно пункту 2.2 предварительного договора о намерениях на заключение договора о купле-продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, именно истица, как собственник нежилого помещения, поручила проведение строительных работ ФИО10
В задании на проведение проектных работ ООО <данные изъяты>, представленном в качестве доказательства истицей, ее утверждающая подпись отсутствует. В то же время в варианте задания, представленном стороной ответчиков, от ДД.ММ.ГГГГ, подпись истицы имеется. Наличие своей подписи в данном документе Гайнеева Н.Н. не опровергает.
Кроме того, как следует из показаний свидетеля ФИО1, в ДД.ММ.ГГГГ истица лично получила выписку из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в которой отражены все произведенные строительные изменения спорного объекта. Таким образом, реализуя объект по истечении четырех месяцев ответчикам Арзамасцеву М.Н. и Харисову Л.М., истица не могла не знать о произведенных работах.
Доводы истицы об отсутствии у нее специальных познаний в области строительства и невозможности в связи с этим сделать правильный вывод о характере проводимых на объекте работ также не могут быть приняты судом во внимание. Как уже отмечено выше, данные работы выполнялись на основании рабочего проекта ООО <данные изъяты>, с получением необходимых технических заключений, в частности ООО «<данные изъяты>», ИП ФИО16, экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в УР» и прочих заключений, составляемых специалистами. В указанных документах дана подробная характеристика ремонтных работ и технического состояния объекта после их проведения. При таких обстоятельствах все необходимые сведения о работах по переустройству нежилого помещения по <адрес> истицей были получены.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В качестве доказательств проведения в магазине реконструкции представители истца ссылаются на выводы специалиста ООО «<данные изъяты>» ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ и отдельного заключения эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО4, составленного в порядке пункта 2 статьи 83 ГПК РФ, в рамках назначенной судом комиссионной строительно-технической экспертизы.
Учитывая отсутствие, в соответствии с требованиями ФЗ-128 от 08.08.2001 «О лицензировании отдельных видов деятельности», у ООО «<данные изъяты>» лицензии на право исследования, а также ошибочное взятие за основу специалистом ФИО17, вместо действующего определения реконструкции, указанного в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, устаревшего определения реконструкции, взятого из Ведомственных строительных норм – ВСН 58-88р, утвержденных Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству от 23.11.1988 года, суд признает выводы специалиста ООО «<данные изъяты>» ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующими правовым нормам действующего процессуального законодательства.
Анализируя отдельное заключение эксперта ООО «<данные изъяты>», произведенное в рамках комиссионной строительно-технической экспертизы, суд констатирует, что эксперт ФИО4 вышел за пределы поставленных судом вопросов, проведя экспертизу спорного объекта с кадастровым номером № и иного объекта с кадастровым номером №, исследовав объект за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с самостоятельным исчислением начальной площади в 351,6 кв. м, вместо 373,7 кв.м. Им неправильно определена отправная точка исследования и проигнорирована Выписка из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, появившаяся после установления разделительных стен и выдела помещений долевых собственников ФИО6 и Гайнеевой Н.Н. в натуре.
Вопреки требованиям пунктов 3.37 и 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, и пунктов 4.8. и 5.10 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения о том, что площадь пристройки (холодного тамбура) не влияет на площадь основных помещений и поэтому в экспликации не учитывается, а неотапливаемые пристройки, расположенные вне контура капитальных стен здания, не включаются ни в общий объем здания, ни в его общую площадь, эксперт ООО «<данные изъяты>» (несмотря на ссылку в заключении на данную инструкцию) увеличивает общую площадь магазина на площадь неотапливаемой пристройки литер «п» – 10,7 кв. м (пункт 14 Заключения эксперта).
Экспертом ФИО4 в отличие от требований пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определение «реконструкции» дополнено самостоятельной трактовкой. По мнению эксперта, реконструкция включает в себя «расширение» и «техническое перевооружение». На указанной позиции основаны последующие выводы эксперта о том, что произведенные на спорном объекте строительные работы являются реконструкцией.
Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 26.06.2008 №13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», при исследовании заключения эксперта суду следует проверить его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
В соответствии с частью 2 статьи 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
В связи с изложенными выше причинами суд не может признать достоверным доказательством отдельное заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» ФИО4, вынесенное в рамках комиссионной строительно-технической экспертизы.
Проанализировав доводы представителя третьего лица ГУП «Удмурттехинвентаризация», положения пунктов 3.37 и 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ и пунктов 4.8. и 5.10 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, а также учитывая выводы комиссионной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что выдача ГУП «Удмурттехинвентаризация» нового кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ на сооружение литер «п» не подтверждает факт реконструкции спорного объекта.
По мнению суда, имеется совокупность доказательств, подтверждающих проведение в магазине перепланировки, а не реконструкции.
Так, из ответа ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с приложением подтверждающих документов (раздела 1 Архитектурные решения 1772.07АР тома 2) следует, что произведенные в связи с переводом магазина из непродовольственного в продовольственный работы, к реконструкции не относятся. Имела место не реконструкция нежилого помещения, а перепланировка его внутренних помещений и, соответственно, выдача разрешения на строительство не требовалась. Из показаний свидетеля ФИО1, <данные изъяты> ГУП «Удмурттехинвентаризация», которая обследовала спорный объект с ДД.ММ.ГГГГ, также усматривается, что на объекте проведена перепланировка помещений, а не реконструкция.
В заключении проведенной комиссионной строительно-технической экспертизы эксперты ООО «<данные изъяты>» ФИО2 и ФИО3 в категорической форме утверждают, что произведенные работы реконструкцией не являются. Суд при этом отмечает, что направление экспертами ФИО2 и ФИО3 в суд дополнительного экземпляра заключения с подписями эксперта ФИО3, не противоречит требованиям ГПК РФ. В судебном заседании ФИО3 пояснил, что в момент первоначального предоставления экспертного заключения в суд находился в командировке в <адрес>, в связи с чем не мог поставить свои подписи на всех страницах заключения. При этом ФИО3 участвовал в проведении исследования, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, дал в судебном заседании по существу заключения исчерпывающие пояснения. В связи с изложенным, повторно направленный в суд экземпляр экспертного заключения соответствует требованию допустимости доказательства.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
На основании пункта 4 и пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентов; в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В порядке, предусмотренном статьей 222 ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.
Как установлено из заключения комиссионной строительно-технической экспертизы, представленного экспертами ООО «<данные изъяты>» ФИО2 и ФИО3, нежилое помещение пристроя к многоквартирному жилому дому (исключая подвальные помещения) по адресу: <адрес> с кадастровым номером № не расширено за счет прилегающего земельного участка и не вышло за первоначальные границы. Работы, произведенные в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на первом этаже нежилого помещения пристроя не являются реконструкцией. При производстве данных работ в части здания, занятого спорным помещением, изменения параметров объекта капитального строительства не произошло: высота, площадь, количество этажей не изменились, показатели производственной мощности, качество инженерно-технического обеспечения, объем здания также остались неизменными. Ни одна из существующих систем здания, предназначенная для выполнения функций водоснабжния, канализации, отопления, вентиляции и др. за время ремонта не изменилась.
Подтвердили свои выводы эксперты ФИО2 и ФИО3 и отдельным заключением, а также и будучи допрошенными в судебном заседании. При этом оснований не доверять заключению данных экспертов у суда не имеется.
Кроме того, даже если признать проведенные на спорном объекте работы реконструкцией помещения, суд не усматривает нарушения прав истицы в результате совершения оспариваемой сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истица выступала в качестве продавца. Подписав договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Гайнеева Н.Н. по своему усмотрению распорядилась принадлежавшим ей на праве собственности нежилым помещением.
На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При таких обстоятельствах, даже в случае отчуждения истицей реконструированного спорного нежилого помещения, имущественные права Гайнеевой Н.Н. как продавца по договору никоим образом не могли быть нарушены. По заявленному основанию сделка могла быть признана судом недействительной только по иску покупателя к недобросовестному продавцу. Покупателей техническое состояние спорного помещения устраивает, в судебном заседании против признания сделки недействительной представитель ответчика Арзамасцева М.Н. - ФИО11 возражает.
И, наконец, суд не может согласиться с доводами истца и его представителей о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным в связи с его заключением после принятия Арбитражным судом УР обеспечительных мер.
На основании пункта 1 статьи 90 АПК РФ Арбитражный суд УР по заявлению лица, участвующего в деле, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, и иного лица может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).
Исходя из природы обеспечительных мер, они носят временный характер и согласно пункту 5 статьи 96 АПК РФ, в случае прекращения производства по делу сохраняют свое действие лишь до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.
Определением АС УР от ДД.ММ.ГГГГ собственник Гайнеева Н.Н. была временно лишена правомочия по распоряжению спорным имуществом в связи с наложением временного запрета его отчуждения. Однако временное принятие обеспечительных мер не означает автоматическое прекращение права собственности.
Определением Арбитражного суда УР от ДД.ММ.ГГГГ Гайнеева Н.Н. восстановлена в своих правах.
В судебных заседаниях Гайнеева Н.Н. пояснила, что на момент совершения сделки не знала об имеющемся определении Арбитражного суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ. Представитель ответчика Арзамасцева М.Н. - ФИО11 также утверждает, что на момент сделки покупателям ничего не было известно об обеспечительных мерах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского Кодекса РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ при отчуждении имущества законодатель возлагает ответственность на собственника в виде разрешения совершать только действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В пункте 4 оспариваемого истицей договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемое нежилое помещение со слов продавца, несущего ответственность за нижеуказанные сведения, никому другому не продано, не заложено, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременено правами и претензиями третьих лиц, о которых стороны не могли не знать на момент подписания настоящего договора. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ подписан лично Гайнеевой Н.Н., и его подписание истицей не оспаривается.
Руководствуясь положениями статьи 2 ГПК РФ и пунктом 1 статьи 3 ГПК РФ, суд не усматривает нарушения прав истицы, подлежащих судебной защите, в связи с совершением сделки в момент принятия судебного акта о применении временных обеспечительных мер, которые на момент предъявления иска устранены.
Таким образом, дополнительные исковые требования Гайнеевой Н.Н. основаны на неправильном толковании закона и не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, исковые требования Гайнеевой Н.Н. к Арзамасцеву М.Н., Харисову Л.М. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 377,1 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>, ничтожным не обоснованы и удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и из издержек, связанных с рассмотрением дела.
Ответчиком Арзамасцевым М.Н. понесены расходы на проведение комиссионной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается копией платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ. Данные судебные издержки в силу статьи 94 ГПК РФ являются необходимыми и подлежат взысканию с истицы Гайнеевой Н.Н. в пользу Арзамасцева М.Н.
В остальной части расходы ответчика в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек (стоимость по ремонту стены после вскрытия и осмотра экспертами) не подлежат удовлетворению, как не относящиеся к судебным издержкам.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Гайнеевой Н.Н. к Арзамасцеву М.Н., Харисову Л.М. о признании ничтожным договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 377,1 кв. м по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер объекта: № от ДД.ММ.ГГГГ – оставить без удовлетворения.
Взыскать с Гайнеевой Н.Н. в пользу Арзамасцева М.Н. стоимость расходов по проведению комиссионной строительно-технической экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении требований о взыскания судебных расходов с Гайнеевой Н.Н. в пользу Арзамасцева М.Н. в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР через Первомайский районный суд г. Ижевска УР в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья:
подпись:
Судья: М.Р. Константинова