№ 2-8/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 17 февраля 2011 года председательствующего – судьи Алабужевой С.В., при секретаре – Градобоевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «<данные изъяты>» к Мартынову В.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Мартынова В.А. к ОАО «<данные изъяты>» о признании недействительными условий кредитного договора в части залога, у с т а н о в и л : Открытое Акционерное Общество «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к Мартынову В.А. о взыскании кредитной задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска истец указал, что в соответствии с условиями кредитного договора № ответчику Акционерный банк <данные изъяты> (ЗАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес> Кредит в сумме <данные изъяты> рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика № в филиале Акционерного банка <данные изъяты> (ЗАО) в <адрес>, что подтверждается мемориальным ордером №. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Квартира была оценена в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ЗАО «<данные изъяты>» и указано в Закладной. Государственная регистрация права собственности ответчика на Квартиру Законным владельцем Закладной и, соответственно, заимодавцем и залогодержателем в настоящее время является ОАО «<данные изъяты>», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. Начиная с августа 2007 года платежи по возврату суммы займа и процентов Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени Ответчик не выполнил указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 договора Займа вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную Квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по договору Займа (основному долгу) – <данные изъяты> рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты> рублей, а также начисленные пени в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, до момента полного исполнения Ответчиком обязательства по полному возврату займа в соответствии с условиями догов Займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу подле начислению проценты в размере 13 % годовых. Истец просит взыскать с ответчика: - <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по договору Займа (основному долгу) – <данные изъяты> рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты> рублей, а также начисленные пени в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, до момента полного исполнения, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> рублей; - обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Мартынову В.А., расположенную по адресу: <адрес>определить способ проведения публичных торгов, начальную продажную цену -. взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной Мартынов В.А. обратился в суд со встречным иском о к ОАО «<данные изъяты>» о признании кредитного договора в части залога недействительным. В обоснование требований, указав, что оценка квартиры является недостоверной, фактически оценка квартиры не проводилась, поскольку эксперты в квартире ответчика по первоначальному иску не проводилась. Достоверность оценки в денежном выражении квартиры ответчика никоим образом не соответствует рыночной стоимости квартиры на время составления отчета эксперта. Просит признать кредитный договор в части залога недействительным. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Мыртынова Э.Г., Артемова Э.Н. В ходе судебного рассмотрения спора представитель истца ОАО «<данные изъяты>» Нуриев Н.М., действующий на основании доверенности, уточнил исковые требования - просит взыскать с ответчика: - <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по договору Займа (основному долгу) – <данные изъяты> рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты> рублей, а также начисленные пени в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, до момента полного исполнения, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> рублей; - обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Мартынову В.А., расположенную по адресу: <адрес>определить способ проведения публичных торгов, начальную продажную цену - взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной В судебном заседании представитель истца Снегирева Н.В., действующая на основании доверенности, на удовлетворении требований настаивает, просит в удовлетворении требований по встречному иску отказать, поскольку имеется отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Отчет изготовлен по заказу гражданина Маликова Э.Р., который являлся продавцом данной квартиры, о чем свидетельствует и договор купли-продажи, и кредитный договор, и закладная. Кроме того, истцу по данному встречному иску была предоставлена возможность провести другую оценку. Но истец уклонился от данной оценки. В соответствии с п. 4.4.6. Кредитного договора первоначальный кредитор вправе передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с требованиями законодательства и передать ему саму закладную. На основании действующего законодательства между первоначальным кредитором Акционерным банком –<данные изъяты> и ОАО «<данные изъяты>» был заключен договор купли-продажи данной закладной. В соответствии с которым в ОАО «<данные изъяты>» были переданы права и сама закладная. Также, по тем же основаниям п. 4.4.6. Кредитного договора между ОАО «<данные изъяты>», являющейся региональным оператором ипотечного рынка в УР, и ОАО «<данные изъяты>» была заключена сделка купли-продажи закладных. Количество сделок в отношении передачи прав по закладной не ограничено. Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ «Об ипотеке» сделки совершаются в простой письменной форме. Ответчик Мартынов В.А. представил письменное заявление о признании исковых требований в части взыскания суммы неисполненных обязательств по договору Займа (основному долгу) – <данные изъяты> рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – <данные изъяты> рублей, а также начисленные пени в размере <данные изъяты> рублей. Кроме того, до момента полного исполнения, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей. Выслушав представителя истца, ответчика, представителя ответчика, изучив материалы гражданского дела, суд установил: ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным банком <данные изъяты> (ЗАО) и Мартыновым В. А. был заключен кредитный договор « № о предоставлении банком Мартынову В. А. кредита в размере <данные изъяты> рублей для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. По условиям договора обеспечением исполнения обязательства Мартыновым В. А. является ипотека в силу закона квартиры (п. 1.4 Договора). За пользование кредитом предусмотрена уплата заемщиком процентов в размере 14% годовых (п. 3.1 Договора). Погашение кредита производится в виде ежемесячного аннуитентного платежа. За нарушение сроков возврата кредита предусмотрена уплата неустойки в виде пени в размере 0, 2% от суммы просроченного платежа ( уплаты процентов)за каждый календарный день просрочки (п.п.5.2, 5.3 Договора). По Закладной первоначальным залогодеражетелем являлся Акционерным банком <данные изъяты> (ЗАО). Предметом ипотеки является квартира по адресу: <адрес>. По Отчету об оценке денежная оценка предмета ипотеки составляет 1654000, 00 рублей. Залогодателем-должником является Мартынов В.А.. Первоначальному залогодержателю закладная выдана ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года. Субъектом права является Мартынов В.А.. Основанием приобретения права является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Маликовым Э.Р. (продавец) и Мартыновым В.А. (покупатель). Согласно мемориальному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Мартынову В. А. Акционерным банком <данные изъяты> (ЗАО) выдана ссуда по договору в размере <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ между первоначальным кредитором Акционерным банком – <данные изъяты> и ОАО «<данные изъяты>» был заключен договор купли-продажи закладных, в том числе закладной по должнику Мартынову В. А., что подтверждается договором и актом приема-передачи закладных. В соответствии с договором в ОАО «<данные изъяты>» были переданы права и сама закладная. ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <данные изъяты> являющейся региональным оператором ипотечного рынка в УР, и ОАО «<данные изъяты> был заключен договор купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки). Количество сделок в отношении передачи прав по закладной не ограничено. В соответствии с договором в ОАО «<данные изъяты>» были переданы права и сама закладная по должнику Мартынову В. А. Указанное обстоятельство подтверждается договором и актом приема-передачи закладных. Проанализировав установленные обстоятельства, выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, разъяснив ответчику последствия признания иска, предусмотренные ст. 39 ГПК РФ считает возможным принять признание ответчиком требований по первоначальному иску в части требований о взыскании суммы задолженности по кредиту. Проанализировав установленные по делу обстоятельства, суд находит требование по первоначальному иску об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую Мартынову В. А., расположенную по адресу: <адрес>, с определением способа реализации – проведение публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб. обоснованным. В соответствии с частью 1 статьи 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно части 2 статьи 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. На основании части 1 статьи 807 ГК РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег. По настоящему спору кредитный договор считается заключенным ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ, в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. На основании статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований Залогодержателя (Кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем (Должником) обеспеченных залогом обязательств по договору займа. В соответствии с ч.1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (ч.3 ст.350 ГК РФ). По ходатайству ответчика судом назначалась судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости спорной квартиры. Проведение экспертизы стало невозможным в виду произведенной ответчиком перепланировки квартиры и не узаконенной в установленном порядке. Ответчику предоставлялось время для проведения соответствующих действий. Данные действия ответчиком не были проведены. Указанное обстоятельство расценивается судом как уклонение ответчика от проведения экспертизы в соответствии с требованиями ст. 79 ч. 3 ГПК РФ. В связи с изложенным судом принимается заявленная истцом первоначальная продажная стоимость квартиры, заложенной в обеспечение кредитного обязательства, в размере <данные изъяты> руб. Данная стоимость является залоговой стоимостью квартиры, определенной сторонами по закладной. В судебном заседании не установлено обстоятельств, влекущих невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 348 ГК РФ. Поэтому требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество необходимо удовлетворить, и обратить взыскание на заложенное имущество – двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> находящуюся в собственности Мартынова В.А. Способ реализации заложенного имущества необходимо определить путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену с которой начинаются торги, в размере 1654 000 руб., исходя из отчета об оценке стоимости квартиры. Требования Мартынова В.А. по встречному иску о признании недействительным кредитного договора в части залога имущества не подлежат удовлетворению. Требования по встречному иску обосновываются истцом тем, что оценка квартиры при заключении кредитного договора является недостоверной, фактически оценка квартиры не проводилась, поскольку эксперты квартиру ответчика при проведении оценки не осматривали. Вместе с тем, Мартыновым В. А. не представлено доказательств в обоснование своих требований. У суда не возникает сомнений в достоверности представленного ОАО «<данные изъяты>» отчета. Отчет изготовлен по заказу гражданина Маликова Э.Р., который являлся продавцом данной квартиры, о чем свидетельствует и договор купли-продажи, и кредитный договор, и закладная. Период проведения оценки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, кредитный договор заключен в марте 2006 года. Кроме того, как указывалось выше, ответчику предоставлялась возможность представить доказательства в обоснование рыночной стоимости квартиры. Судом назначалась оценочная экспертиза. Проведение экспертизы стало невозможным по вине ответчика. Судом не могут быть приняты во внимание доводы ответчика и его представителя о том, что ОАО «<данные изъяты>» являются не надлежащими истцами, поскольку не представлена для обозрения Закладная и имеются основания для сомнения в переход прав по Закладной ОАО «<данные изъяты>». Федеральным законом РФ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года (ст. 13, 48) предусмотрена возможность передачи прав по закладной. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения сделки в простой письменной форме. В соответствии с п. 4.4.6. Кредитного договора, заключенного между Акционерным банком <данные изъяты> (ЗАО) первоначальный кредитор вправе передать свои права по закладной другому лицу в соответствии с требованиями законодательства и передать ему саму закладную. На основании действующего законодательства между первоначальным кредитором Акционерным банком – <данные изъяты> и ОАО «<данные изъяты>» был заключен договор купли-продажи данной закладной. В соответствии с которым в ОАО «<данные изъяты>» были переданы права и сама закладная. Также, по тем же основаниям п. 4.4.6. Кредитного договора между ОАО «<данные изъяты>», являющейся региональным оператором ипотечного рынка в УР, и ОАО «<данные изъяты>» была заключена сделка купли-продажи закладных. Количество сделок в отношении передачи прав по закладной не ограничено. Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ «Об ипотеке» сделки совершаются в простой письменной форме. Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ «Об ипотеке, залоге на недвижимость» №102 от 16 июля 1998г. - государственной регистрации закладной, как именной ценной бумаги, удостоверяющей права ее владельца на получение исполнение обязательств по договору, является правом, а не обязанностью, владельца закладной. При этом, судом были исследованы договор купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи закладных к договору купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ, договор продажи закладных № № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи закладных к договору № № от ДД.ММ.ГГГГ. Оснований не доверять представленным ОАО «<данные изъяты>» договорам и актам у суда не имеется. Мартыновым В. А. не представлено доказательства в обоснование своих доводов об отсутствии у ОАО «<данные изъяты>» права предъявлять к нему требования. Кроме того, часть требований по иску Мартыновым В. А. признаны. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является надлежащим истцом по данному делу, что подтверждается исследованными по делу доказательствами. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика следует взыскать государственную пошлину в пользу истца в размере <данные изъяты> рублей. На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л : Требования ОАО «<данные изъяты>» к Мартынову В.А. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в полном объеме. Взыскать с Мартынова В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>» <данные изъяты> рублей, в том числе, <данные изъяты> рублей остаток задолженности по основному долгу; <данные изъяты> рублей – проценты за пользование кредитом по ДД.ММ.ГГГГ, пени в размере <данные изъяты> рублей по ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Мартынова В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>», начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по кредитному договору проценты за пользование кредитом в размере 13% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> рублей. Взыскать с Мартынова В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>», начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения обязательств по кредитному договору пени за нарушение сроков возврата кредита и процентов по нему в размере 0, 2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – <данные изъяты> рублей. Взыскать с Мартынова В.А. в пользу ОАО «<данные изъяты>» расходы последнего по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Мартынову В.А., по адресу: <адрес> Определить способ реализации предмета залога с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость предмета залога в размере <данные изъяты> руб. В удовлетворении требований по встречному иску Мартынова В.А. к ОАО «<данные изъяты>» о признании недействительными условий кредитного договора в части залога – отказать. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме (через Первомайский районный суд г. Ижевска). Мотивированное решение изготовлено 25 марта 2011 года. Судья: С.В. Алабужева
произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы
по Удмуртской Республике. Права первоначального залогодержателя по договору
займа, обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной
составленной ответчиком как должником и залогодателем ДД.ММ.ГГГГ,
выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Удмуртской
Республики первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (далее Закладная)
Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №
№.
за пользованием им, в нарушение условий Закладной и договора Займа, а также ст.
309 Гражданского кодекса РФ ответчиком не производились.
квартиры в случае, если в ходе рассмотрения дела в суде сторонами не будет
достигнуто согласие о начальной продажной цене квартиры;
пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
пошлины в размере <данные изъяты> рублей.