Дело № 2-1591/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего Солодкевича И.М.

при секретаре Бирковой Л.И.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 14 мая 2010 года

гражданское дело по иску Воскресенского К.М. к ЖСК «Иртыш» о возмещении убытков

У С Т А Н О В И Л :

       Воскресенский К.М. обратился в суд с настоящим иском, указав, что в соответствии с договором пая № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и ЖСК «Иртыш», ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать ему (истцу) объект строительства - <данные изъяты> квартиру, расположенную на <данные изъяты>-ом этаже жилого дома по адресу: <адрес>, при условии уплаты им всей стоимости пая.

       Свои обязательства он выполнил полностью, что подтверждается справкой ЖСК «Иртыш».

       Ответчик же в установленный договором срок свои обязательства по передаче квартиры не выполнил. Фактически квартиру ему ответчик передал только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актом приема-передачи квартиры, а также разрешением на ввод жилого дома в эксплуатацию.

       Ранее, ДД.ММ.ГГГГ он заключил предварительный договор аренды квартиры с Чинбаевым Д.Ф., в соответствии с которым он как арендодатель обязался заключить с Чинбаевым Д.Ф. (арендатором) в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор аренды обозначенной квартиры.

       Свои обязательства по предварительному договору он (истец) выполнить не смог, поскольку в указанный в данном договоре срок начала сдачи в аренду квартиры, ответчик не исполнил свое обязательство по передачи квартиры ему (истцу).

       В связи с этим он (Воскресенский К.М.) понес убытки (пункт 1 статьи 15 ГК РФ):

       - в виде реального ущерба в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> рублей в соответствии с пунктом 10 предварительного договора в связи с возвращением Чинбаеву Д.Ф. задатка в двойном размере;

       - в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью сдачи в аренду квартиры Чинбаеву Д.Ф. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течение <данные изъяты> месяцев и <данные изъяты> дней по <данные изъяты> рублей в месяц, всего <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>).

       Общая сумма убытков для него составила <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>).

       Поскольку убытки причинены ему по вине ЖСК «Иртыш», просил взыскать их в обозначенной сумме, а также <данные изъяты> рублей расходов по оплате государственной пошлины с ответчика (л.д. 3-4).

       В отзыве представитель ответчика ЖСК «Иртыш» иск не признала. Указала, что согласно пункту 2.1. договора пая с истцом после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома кооператив обязуется передать пайщику объект строительства в течение двух месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, а именно во <данные изъяты> квартале ДД.ММ.ГГГГ года, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии уплаты всей стоимости пая.

       Согласно положения данного пункта договора ввод дома в эксплуатацию должен быть осуществлен во <данные изъяты> квартале ДД.ММ.ГГГГ года, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а передача объекта возможна в течение <данные изъяты> месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию. Это подтверждает и сам истец в письме от ДД.ММ.ГГГГ, приложенном к иску, где указывает: «…ЖСК «Иртыш» обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ получить разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию». Следовательно, сам истец указывает на дату ДД.ММ.ГГГГ как дату ввода дома в эксплуатацию.

       Таким образом, объект строительства согласно п. 2.1. договора должен быть передан не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

       Кроме этого, п. 2.1. договора предусматривает обязанность кооператива передать объект строительства при условии уплаты всей стоимости пая.

       В соответствии с п. 1.1. договора пайщик кооператива обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном Положением о порядке оплаты паевых взносов и иных платежей и тарифным планом.

       Согласно п. 1.5. указанного Положения пай - совокупность паевых взносов, равная стоимости жилого помещения, включая расходы на его приобретение (строительство). Дополнительный взнос - денежная сумма, уплачиваемая в порядке, определяемом правлением кооператива.

       На основании п. 3.1. договора цена договора - это размер денежных средств (паевых взносов), подлежащих оплате пайщиком для строительства объекта.

       Отсюда, во-первых, пай - это совокупность паевых взносов различного назначения, во-вторых, пай (или паевые взносы), оплачиваемый пайщиком, расходуется на строительство самой квартиры, а также покрывает расходы на создание общего имущества многоквартирного дома, которое также будет принадлежать пайщику.

       Пункт 3.1. договора установил, что цена договора составляет <данные изъяты> рублей.

       Однако пункт 3.5. договора предусматривает возможность изменения цены договора в случае возникновения дополнительных затрат, не предусмотренных ранее, вызванных односторонними действиями и требованиями организаций, занимающих монопольное положение на рынке (например, ОАО «ОмскВодоканал»).

       Протоколом № собрания правления ЖСК «Иртыш» от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден размер дополнительного взноса за подключение жилого дома к системам водоснабжения и водоотведения. Протоколом № собрания правления ЖСК «Иртыш» от ДД.ММ.ГГГГ размеры дополнительного взноса были уменьшены. Решения правления являются обязательными для исполнения всеми членами кооператива.

       Пайщик был уведомлен о необходимости оплаты дополнительного паевого взноса и о том, что ЖСК «Иртыш» освобождается от выполнения своих обязательств в части передачи квартиры в установленный договором срок в случае отказа от оплаты.

       Во исполнение данного решения между ЖСК «Иртыш» и Воскресенским К.М. ДД.ММ.ГГГГ был произведен зачет по оплате стоимости дополнительного взноса.

       Согласно части 1 статьи 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

       Обязательства по оплате пая были полностью исполнены членом кооператива только ДД.ММ.ГГГГ.

       Таким образом, обязанность по передаче объекта строительства у кооператива возникла только после полной оплаты стоимости пая, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

       Следовательно, сделки по распоряжению объектом строительства возможны после передачи объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ, выполнения пайщиком условий оплаты пая, подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области.

       Положения предварительного договора о том, что «арендодатель обязуется заключить договор аренды с арендатором в срок до ДД.ММ.ГГГГ», являются ничтожными, так как в этот момент пайщик еще не является собственником имущества и, следовательно, не может совершать с ним какие-либо сделки.

       Далее, между сторонами не мог быть заключен договор аренды квартиры. Предоставление жилого помещения за плату во временное владение и пользование одним физическим лицом другому возможно только на основании договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

       Договор коммерческого найма жилого помещения, являясь по своей юридической природе гражданско-правовым договором, направленным на передачу имущества во владение и пользование, имеет определенные черты сходства с таким договором, как аренда. Однако потребительскач направленность договора коммерческого найма жилого помещения позволила выделить в отдельный тип договора, отличный от договора аренды. В связи с этим, к договору коммерческого найма не применяются как общие положения договора аренды, так и нормы, регламентирующие аренду отдельных видов имущества, в частности зданий и сооружений.

       Пункт 1 статьи 673 ГК РФ определяет, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

       В момент, когда истец планировал заключение основного договора аренды, арендатор не смог бы использовать жилое помещение для проживания, так как пайщику оно передавалось без «чистовой отделки». Помещение требовало проведения ремонтных работ, что как правило занимает срок от трех месяцев и более.

       Также, истец не вправе был заключать предварительный договор, не являясь собственником имущества. Ничтожными являются и положения пунктов 8 и 10 предварительного договора, где арендатору разрешается производить ремонтные работы и перепланировку квартиры. До подписания акта приема-передачи пайщик является собственником пая (паенакопления), а не квартиры.

       Кроме того, согласно пункту 6 предварительного договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения договора аренды квартиры арендатор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ выдает арендодателю задаток в размере <данные изъяты> рублей.

       Однако по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Возникновение из предварительного договора каких-либо иных прав и обязанностей, кроме обязанности заключить в будущем основной договор, противоречит правовой природе предварительного договора.

       Соглашение сторон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

       Следовательно, положения пункта 6 предварительного договора также являются ничтожными. И требования о взыскании реального ущерба не подлежат удовлетворению.

       Не подлежат удовлетворению и требования о взыскании упущенной выгоды. Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

       Истец не являлся собственником имущества в момент заключения предварительного договора, а, следовательно, упущенная выгода не может возникать из предварительных договоренностей. Между сторонами еще не был заключен основной договор аренды (л.д. 29-32).

       Истец Воскресенский К.М. в судебное заседание не явился, был извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 23, 25-26).

       Представляющий интересы истца по доверенности Чинбаев Д.Ф. (л.д. 17), привлеченный судом также к участию в деле в качестве третьего лица, поддержал доводы и требования иска, просил их удовлетворить. Возражения ответчика считает необоснованными. Дополнил, что законом не запрещено заключать предварительный договор в отношении имущества, которое в будущем, предполагается, будет принадлежать гражданину, а также обеспечивать будущее обязательство задатком. Он (Чинбаев Д.Ф.) имел определенный интерес в использовании именно спорной квартиры, так как намеревался проживать отдельно от своих родителей, и его устраивало расположение и устройство квартиры. Он не хотел, чтобы истец предоставил квартиру в аренду иному лицу. С этой целью они заключили предварительный договор, он передал истцу задаток в сумме <данные изъяты> рублей. Предварительный договор закону не противоречит, стороны могут быть поименованы как арендодатель и арендатор, так и наймодатель и наниматель. Когда истек срок предварительного договора, и они не смогли заключить основной договор, истец вернул ему задаток в двойном размере, как следует из договора и закона, предварительный договор они продлевать не стали. Когда дом ввели в эксплуатацию, а квартиру передали истцу, он (Чинбаев Д.Ф.) уже утратил интерес к данной квартире, были прерваны отношения и с самим истцом. Каким образом в настоящее время истец использует квартиру, он не знает. Не исключает, что целью приобретения истцом квартиры было намерение сдавать данное жилое помещение в аренду. В настоящее время он оказывает помощь истцу как представитель.

       Представители ответчика - ЖСК «Иртыш» - председатель правления Ортман Т.В. (л.д. 20-21) и по доверенности Чебыкина Н.Р. (л.д. 27) исковые требования не признали, привели доводы, изложенные в отзыве. Дополнили, что предварительный договор является мнимой сделкой. Убытки истцу ответчик не причинял, основания для их взыскания отсутствуют.

       Выслушав перечисленных лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему:

       Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.

       В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

       Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

       Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1);     соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2); в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

       По правилам статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

      Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).

       Статьей 429 ГК РФ предусмотрено: по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме… (пункт 2); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного долга (пункт 3); в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор… (пункт 4).

       Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику… (статья 608 ГК РФ).

       Право предоставления жилого помещения нанимателю по договору найма принадлежит также его собственнику (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

       По условиям договора пая № от ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Иртыш» (далее - кооператив) и Воскресенским К.М. (далее - пайщик) кооператив обязуется в предусмотренный договором срок приобрести либо построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, №, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать пайщику объект строительства - <адрес> (строительный), расположенную на <данные изъяты> этаже обозначенного жилого дома, а пайщик обязуется оплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном Положением о порядке оплаты паевых взносов и иных платежей и тарифным планом, и в установленный договором срок принять объект строительства по акту приема-передачи (п.п. 1.1., 1.2.);      после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома кооператив обязуется передать пайщику объект строительства в течение <данные изъяты> месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию, а именно во <данные изъяты> квартале ДД.ММ.ГГГГ года, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии уплаты всей стоимости пая (п. 2.1.);     цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих оплате пайщиком для строительства объекта, составляет <данные изъяты> рублей (п. 3.1.);     стороны полагают, что указанная в п. 3.1. стоимость объекта строительства… является окончательной на весь период строительства при условии соблюдения пайщиком условий внесения паевых взносов, если иное не предусмотрено договором. Исключением могут быть лишь дополнительные затраты, не предусмотренные ранее, или их увеличение, вызванное односторонними действиями и требованиями организаций, в т.ч. занимающих монопольное положение на рынке (например: ОЭГК, Водоканал, Горгаз и т.д.)… (п. 3.5.); обязательства кооператива считаются исполненными с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства (п. 5.1.7.); обязательства пайщика считаются исполненными с даты уплаты в полном объеме паевых взносов и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, в соответствии с разделом 3 договора и подписания сторонами акта приема-передачи объекта строительства (п. 5.2.7.) (л.д. 5-8).

       По справке ЖСК «Иртыш» без номера и даты на имя Воскресенского К.М. по договору пая № ДД.ММ.ГГГГ паевой взнос в сумме <данные изъяты> рублей оплачен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, оплачен вступительный взнос в ЖСК «Иртыш» - <данные изъяты> рублей, а также проценты по предоставлению рассрочки платежа по договору - <данные изъяты> рублей (л.д. 16).

       При этом по справке ЖСК «Иртыш» последнюю сумму в счет паевого взноса (всего <данные изъяты> рублей) истец внес ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36) путем зачета стоимости поставленных материалов на сумму <данные изъяты> рублей в счет подключения к системам водоснабжения и водоотведения ОАО «Водоканал» (л.д. 37).

       В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, полученном истцом ДД.ММ.ГГГГ, ЖСК «Иртыш» сообщил последнему о необходимости уплаты пайщиком в соответствии с решением правления кооператива дополнительного взноса в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. для оплаты дополнительных затрат по подключению к сетям водопровода и канализации по требованию ОАО «ОмскВодоканал» (л.д. 33-35).

       По акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного Воскресенским К.М. ДД.ММ.ГГГГ, ЖСК «Иртыш» и ЗАО «СФ № №» передали, а Воскресенский К.М. принял квартиру № строительный <данные изъяты>, № почтовый <данные изъяты>, расположенную на <данные изъяты> этаже, в <данные изъяты> подъезде кирпичного девятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>… (л.д. 14-15).

       Таким образом, при отсутствии заявленных сторонами споров по размеру паевого взноса, сроках и порядку его оплаты, суд полагает возможным установить, что ответчик действительно нарушил предусмотренный договором срок ввода жилого дома в эксплуатацию. Однако нарушение ответчиком срока и порядка передачи объекта (квартиры) истцу при таких обстоятельствах не имеет места.           

       Согласно предварительному договору аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Воскресенским К.М. (далее - арендодатель) и Чинбаевым Д.Ф. (далее - арендатор) арендодатель обязуется заключить с арендатором договор аренды квартиры, расположенной на <данные изъяты>ом этаже по адресу: <адрес>, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1); арендатор обязуется передать арендатору во временное пользование (аренду) квартиру, указанную в п. 1 настоящего договора… (п. 2); стороны обязуются, что договор аренды будет заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а размер арендной платы будет составлять <данные изъяты> рублей в месяц, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер платы составит <данные изъяты> рублей (п. 3); настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до вступления в в силу договора аренды квартиры (п. 4); арендодатель обязуется заключить договор аренды с арендатором в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5); в обеспечение исполнения договора аренды квартиры арендатор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ выдает арендодателю задаток в размере <данные изъяты> рублей, то есть в размере арендной платы за квартиру за три месяца (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), факт передачи денежных средств оформляется распиской (п. 6); арендатор оплачивает арендную плату с даты подписания основного договора аренды квартиры с учетом задатка (п. 9);     в случае отказа арендодателя заключить договор аренды квартиры согласно п. 2, по причинам, не зависящим от арендатора, арендодатель обязуется… также вернуть арендатору сумму задатка в двойном размере в соответствии с пунктом 2 ст. 381 ГК РФ, то есть <данные изъяты> рублей (п. 10) (л.д. 9-10).

      По расписке от ДД.ММ.ГГГГ Воскресенский К.М. получил от Чинбаева Д.Ф. <данные изъяты> рублей в виде задатка в соответствии с пунктом 6 предварительного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ними (л.д. 12).

       Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Чинбаев Д.Ф. получил от Воскресенского К.М. <данные изъяты> рублей в счет возврата в двойном размере задатка в соответствии с пунктом 10 предварительного договора аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).        

       По утверждению представителя истца, последний ДД.ММ.ГГГГ направил в ЖСК «Иртыш» заявление, в котором, ссылаясь на перечисленные обстоятельства, потребовал от ответчика возместить ему убытки в виде реального ущерба и упущенной выгоды, которое было возвращено без ответа (л.д. 11, 28). Однако данный факт не имеет ни достоверного подтверждения в части содержимого почтового конверта, ни существенного значения для разрешения спора.

       В части заключения предварительного договора аренды квартиры в действительности, а также расчетов между Воскресенским К.М. и Чинбаевым Д.Ф., ответчик спор не заявлял, ссылаясь на ничтожность данной сделки в принципе по признакам несоответствия ее закону (ст. 170 ГК РФ).

       Данные доводы ответчика суд признает обоснованными, поскольку на момент возможного заключения предварительного договора аренды квартиры истец не являлся собственником данного имущества, а, следовательно, не обладал правом распоряжения им таким способом, в том числе и с расчетом на получение права собственности в будущем (в отличие от завещания (ст. 1120 ГК РФ).

       По изложенным основаниям и при отсутствии основного договора аренды (найма), не могут быть приняты во внимание и условия предварительного договора о задатке в <данные изъяты> рублей. Задаток выдается в подтверждение именно заключения договора (основного обязательства) и в обеспечение его исполнения. Данная же сумма, если и была получена Воскресенским К.М. от Чинбаева Д.Ф. в действительности при заключении именно предварительного договора, по смыслу п.п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ и при изложенных обстоятельствах, являлась бы ничем иным как авансом даже в случае заключения перечисленными лицами основного договора, а, значит, при отказе от заключения основного договора, подлежала возврату также в сумме <данные изъяты> рублей, а не в двойной сумме.

       Более того, основанием для уплаты задатка в двойной сумме являются виновные действия стороны, получившей задаток (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

       В данном же случае, если предварительный договор между Воскресенским К.М. и Чинбаевым Д.Ф. не был исполнен, то только вследствие невозможности исполнения, за что ни первый, ни второй, как следует и из настоящего иска, не могут отвечать, что также является основанием для возврата задатка, но в уплаченной (<данные изъяты> рублей), а не в двойной сумме (<данные изъяты> рублей).

       За проведенные данными лицами возможных расчетов в ином порядке ЖСК «Иртыш» ответственности не несет.

       Таким образом, в рассматриваемом случае основания для возложения на ответчика ЖСК «Иртыш» обязанности по возмещению заявленных истцом убытков как форме реального ущерба, так и в форме упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ), отсутствуют в принципе.

       Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

       В удовлетворении исковых требований Воскресенского К.М. к ЖСК «Иртыш» о возмещении убытков отказать.

       На решение в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Первомайский районный суд для рассмотрения Омским областным судом.

       Решение вступило в законную силу 07.07.2010 года.