Дело № 2-2293/2010 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего Солодкевича И.М. при секретаре Бирковой Л.И. рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 14 июля 2010 года гражданское дело по иску Апкина А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве У С Т А Н О В И Л : Апкин А.А. обратился в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он и ООО «МИГ-21» подписали договор участия в долевом строительстве №, согласно которому ООО «МИГ-21» обязуется построить многоквартирный кирпичный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ему в собственность объект долевого строительства - квартиру № <адрес>. Данный договор зарегистрирован не был. ДД.ММ.ГГГГ согласно пункту 5 приведенного договора он внес ответчику <данные изъяты> рублей. В настоящий момент дом достроен и в ближайшее время должен быть введен в эксплуатацию. В начале ДД.ММ.ГГГГ он был приглашен заместителем директора ООО «МИГ-21», который предложил ему заключить новый договор, так как предыдущий не зарегистрирован и, следовательно, не заключен. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «МИГ-21» был подписан новый договор участия в долевом строительстве № на тех же условиях, что и предыдущий, а также была выдана новая справка о том, что сумма, оплаченная им в ДД.ММ.ГГГГ - оплачена полностью по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор от ДД.ММ.ГГГГ в ООО «МИГ-21» он не вернул, хотя заместитель директора предприятия настоятельно требовал это от него. Новый договор он подписал только для того, чтобы быстрее прошла регистрация его долевого участия в строительстве, и у него возникло право залога на спорную квартиру. Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Своими действиями ООО «МИГ-21» подтверждает уклонение от регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ. После подачи в Управление Федеральной регистрационной службы документов на регистрацию договора последовал ответ о том, что государственная регистрация договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена начиная с ДД.ММ.ГГГГ на срок снятия запрета Управлению ФРС Омской области совершать регистрационные действия в отношении спорной квартиры на основании постановления судебного пристава-исполнителя МРО СП по ОИП УФССП по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ. То есть арест на спорную квартиру был наложен за день до подписания им (истцом) нового договора. Срок для подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия законодателем не установлен. Следовательно, считает, что государственной регистрации подлежит договор № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку правоотношения по участию в долевом строительстве у него возникли ДД.ММ.ГГГГ, то есть с того момента, когда он оплатил всю сумму по договору. Мало того, считает, что отказ Управления ФРС Омской области в регистрации не является обоснованным, так как в данном случае регистрационные действия должны быть совершены не в отношении <адрес>, а в отношении договора долевого участия в строительстве <адрес>. Просил: - обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним, Апкиным А.А., и ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век»; - понудить ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» к регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4-6). В отзыве на иск представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ранее Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области) указали, что Управление является государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не является субъектом материальных правоотношений, соответственно, не владеет, не пользуется, не распоряжается и не претендует на спорное имущество, не обладает юридической заинтересованностью, поэтому не может являться стороной (ответчиком) по данному иску… В Управление на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ был представлен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между Апкиным В.В. и ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век». ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления судебного пристава-исполнителя МРО СП по ОИП УФССП по Омской области был наложен запрет на совершение регистрационных действий. Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон о регистрации) при наличии судебного акта о наложении ареста или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимости регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета. Из искового заявления следует, что истец заявляет требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. В случае, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик по правилам части 3 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве должен не позднее, чем за два месяца до истечения установленного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В последствии, между ООО «МИГ-21» и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако ООО «МИГ-21» не выполнило свои обязанности по договорам долевого строительства в установленный в них срок, квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ участнику долевого строительства не передана. Срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников (часть 1 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве). Также, необходимо отметить, что для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве помимо документов, перечисленных в статье 25.1. Федерального закона о регистрации, застройщик представляет разрешение на строительство. Согласно пункту 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. По сведениям Управления срок разрешения на строительство по адресу: <адрес> истек. На основании изложенного полагают, что требования об обязанности Управления зарегистрировать договор долевого участия на спорный объект не подлежит удовлетворению. Кроме того, согласно статье 16 Федерального закона о регистрации государственная регистрация носит заявительный характер. Соответственно, проведение государственной регистрации права собственности в порядке исполнительного производства невозможно. Все регистрационные действия начинаются исключительно с момента обращения заинтересованных лиц в Управление с заявлением и иными для государственной регистрации документами (л.д. 27-29, 30). В судебном заседании истец Апкин А.А. поддержал свои доводы и требования, полагает, что государственной регистрации подлежит именно договор между ним и ООО «МИГ-21» № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку последний был заключен изначально и до объявления судебным приставом-исполнителем запрета на совершении сделок в отношении имущества по договору. Ранее он не знал, что такой договор подлежит государственной регистрации. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ оформили по предложению ответчика и при его (истца) согласии. Данные действия он не считает изменением договора. На государственную регистрацию также был предоставлен именно договор № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении которого и приостановлены регистрационные действия. Представители ответчика ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» в судебное заседание не явились, были извещены по известным местам нахождения (л.д. 36-46). Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, были извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д. 29, 34). Представители третьего лица - МРО СП по ОИП УФССП России по Омской области в судебное заседание не явились, были извещены (л.д. 35). Выслушав истца, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему: Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с… недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ). В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По правилам статьи 165 ГК РФ несоблюдение… в случаях, установленных законом - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (пункт1); если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3). Абзацем 2 пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством. ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» (далее - застройщик) в лице директора Т.В.В. и Апкин А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (далее - участник долевого строительства), подписали договор долевого участия в долевом строительстве №, по условиям которого договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (пункт 1.1.); застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства объекта, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес). Строительство объекта осуществляется на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенном по адресу: <адрес> - <адрес> административный округ), с местоположением: установлено северо-восточнее относительно <адрес> города Омска. Указанный земельный участок предоставлен застройщику в аренду сроком на <данные изъяты> года. Договор аренды земельного участка № зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области. Участник долевого строительства инвестирует объект в части квартиры свободной планировки, имеющей проектную характеристику: этаж - <данные изъяты>, условный номер - <данные изъяты>, площадь квартиры с летними помещениями - <данные изъяты> кв.м. (пункт 2.2.); застройщик обязуется, в том числе, передать участнику долевого строительства квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту… (пункт 3.2.); общий размер взноса участника долевого строительства составляет сумму <данные изъяты> рублей… (пункт 5.1.) (л.д. 7-9, 12). По справке ООО «МИГ-21» на имя Апкина А.А. обозначенная в договоре квартира стоимостью <данные изъяты> рублей оплачена полностью по данному договору, претензий по расчетам нет (л.д. 10), что подтверждается и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11). Для государственной регистрации данный договор его стороне не представляли. ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» (далее - застройщик) в лице директора Т.В.В. и Апкин А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (далее - участник долевого строительства), подписали договор долевого участия в долевом строительстве №, по условиям которого договор также заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (пункт 1.1.); застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства объекта, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес), строительный адрес: <адрес> административный округ, <адрес> объекта осуществляется на земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, и <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> административный округ), с местоположением: установлено северо-восточнее относительно <адрес> города Омска. Указанный земельный участок предоставлен застройщику в аренду сроком на <данные изъяты>) года. Договор аренды земельного участка № зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области; установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адресу: <адрес>, <адрес>, для жилищных нужд. Указанный земельный участок предоставлен застройщику в аренду сроком на <данные изъяты> лет. Договор аренды земельного участка № зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года ГУ Федеральной регистрационной службы по Омской области. Участник долевого строительства инвестирует объект в части квартиры свободной планировки, имеющей проектную характеристику: этаж - <данные изъяты> условный номер - <данные изъяты> общая площадь квартиры - <данные изъяты> кв.м., площадь летних помещений - <данные изъяты> кв.м., площадь квартиры с летними помещениями - <данные изъяты> кв.м. (пункт 2.2.); застройщик обязуется, в том числе, передать участнику долевого строительства квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту… (пункт 3.2.); общий размер взноса участника долевого строительства составляет сумму <данные изъяты> рублей… (пункт 5.1.); с момента подписания настоящего договора все предшествующие переговоры, соглашения и переписка сторон, противоречащие условиям настоящего договора, утрачивают силу и не могут использоваться сторонами в качестве доказательства в случае спора и для толкования текста договора (пункт 8.6.) (л.д. 13-15, 16). По справке ООО «МИГ-21» на имя Апкина А.А. обозначенная в последнем договоре квартира стоимостью <данные изъяты> рублей оплачена полностью по данному договору, претензий по расчетам нет (л.д. 18), что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17). Как следует из объяснений истца, последний договор он подписал добровольно. В представленном истцом ходатайстве директор ООО «МИГ-21» Т.В.В. просил Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать право собственности и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру №… на <данные изъяты> этаже жилого дома… по адресу: <адрес>, за Апкиным А.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., возникшее на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ… (л.д. 19). ДД.ММ.ГГГГ Апкин А.А. сдал в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области на государственную регистрацию документы, в том числе договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Дата окончания срока регистрации определена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20). Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области сообщило Апкину А.А., что в соответствии с пунктом 4 статьи 19 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ…, приостановлена, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, на срок до снятия запрета Управлению Федеральной регистрационной службы совершать регистрационные действия в отношении квартиры № в доме по адресу: <адрес>, на основании постановления судебного пристава-исполнителя МРО СП по ОИП УФССП по Омской области Н.В.С. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21). Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ судебный пристав-исполнитель МРО СП по ОИП УФССП России по Омской области в сводное производство объединено <данные изъяты> исполнительных производств, возбужденных на основании исполнительных документов о взыскании с ООО «МИГ-21» задолженности в пользу различных физических и юридических лиц (л.д. 47-48). Ранее, согласно постановлению судебного пристава исполнителя МРО СП по ОИП УФССП России по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения наложения ареста на имущество и до его обнаружения, на основании ст.ст. 14, 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» должнику ООО «МИГ-21» объявлен запрет на распоряжение двенадцатью объектами недвижимости, в том числе квартирой, расположенной по адресу: <адрес>; Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области с момента получения настоящего постановления запрещено производить регистрационные действия по отчуждению (снятию с учета) указанного имущества (л.д. 48-49). Какие-либо иные договоры о правах в отношении <адрес> государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрированы (л.д. 50, 51-66). Таким образом, первоначальный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию стороны не подавали, доказательства уклонение именно ответчика от государственной регистрации данного договора истец суду не предоставил. По смыслу приведенных положений действующего законодательства такой договор является незаключенным. Второй договор № от ДД.ММ.ГГГГ истец подписал добровольно, фактически в целях приведения правоотношений сторон в соответствие с действующим законодательством и сложившихся обстоятельств, с отменой ранее существующих соглашений между сторонами (пункт 8.6. договора). Именно последний договор истец и подал для государственной регистрации, причем с ходатайством ответчика также о регистрации договора и подтверждением исполнения истцом своих обязательств по договору. Данный договор истец не оспаривал, требования о его расторжении не заявлял. В регистрации этого договора истцу не отказано, регистрационные действия только приостановлены до отмены запрета на их совершение. В сложившейся ситуации одновременное требование о государственной регистрации и первоначального договора № от ДД.ММ.ГГГГ в принципе не подлежат удовлетворению, иное мнение истца не является правильным. Истец не лишен права и возможности ожидать окончания приостановления государственной регистрации либо в общем порядке предъявить требования об освобождении имущества от ареста (отмене запрета на совершение регистрационных действий). Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении требований Апкина А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» и Апкиным А.А. - отказать. На решение в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Первомайский районный суд для рассмотрения Омским областным судом. Решение вступило в законную силу 06 августа 2010 года.