Дело № 2-3163/2010 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Брижатюк И.А. при секретаре Зобниной Т.М. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 12 августа 2010 года дело по иску Залетова М.М. к ООО «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление № 1 крупнопанельного домостроения» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, У С Т А Н О В И Л: Залетов М.М. обратился в суд c вышеуказанным иском к ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД». Мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу: <адрес>. В соответствии с данным договором дольщик осуществляет вложение денежных средств в строительство 10-этажного панельного жилого дома согласно проектной документации, расположенного <адрес> (строительный адрес), в целях приобретения права собственности на двухкомнатную квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную во втором подъезде на 8-м этаже в рядовой «РМ» секции указанного дома. Из проектной декларации на строительство данного жилого дома следует, что общая площадь всех жилых помещений (квартир), подлежащих передаче всем дольщикам составляет <данные изъяты> кв.м. Договор заключался на начальной стадии строительства в целях приобретения дольщиком права собственности на квартиру № В соответствии с п. 2.1 сумма долевого участия в строительстве квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Расчет за квартиру по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ произведен полностью, что подтверждается справкой ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» о полном расчете за квартиру и квитанциями к приходным -кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ По вышеуказанному договору сдача дома в эксплуатацию должна осуществляться не позднее ДД.ММ.ГГГГ Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестре по Омской области. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» и истцом было заключено соглашение, согласно которого договор № от ДД.ММ.ГГГГ был признан предварительным Согласно п.3 соглашения оплату по договору № долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ считать оплатой по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» был заключен договор долевого участия в строительстве №. Согласно п. 3.2 ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» обязалось ввести в эксплуатацию объект, подготовить все документы для осуществления и передачи истцу квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ Во исполнение п.5.2 договора ДД.ММ.ГГГГ истцом были оплачены ответчику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ договор № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию. Строительство вышеуказанного многоквартирного жилого дома ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» производило на основании разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного директором департамента архитектуры и градостроительства. Распоряжением директора департамента строительства №-рв от ДД.ММ.ГГГГ К. «О разрешении ввода в эксплуатацию без чистовой отделки и испытания внутренних систем жизнеобеспечения 10-этажного 120- квартирного дома (1-я очередь) по <адрес> (<адрес>)» был разрешен ввод в эксплуатацию. Впоследствии силами дольщиков и инвесторов, то есть граждан, которые приобрели квартиры в данном жилом доме, были произведены отделочные работы и испытания жизнеобеспечения данного дома. В настоящее время строительство жилого дома полностью закончено, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Таким образом, квартира как объект недвижимости существует, однако ответчиком дом в эксплуатацию не сдан, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на неё. Он уже пользуется квартирой, сделал в ней ремонт, оплачивает за пользование жилым помещением все необходимые коммунальные и иные платежи. Жилой дом находится на обслуживании в ТСЖ <данные изъяты> Оформление ввода дома в эксплуатацию затрудняется также из-за введения в отношении ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» процедуры наблюдения на основании определения арбитражного суда Омской области от 14.01.2010г. по делу № А 46-8545/2009, а также заключения под стражу бывшего директора З.Ю.А. Полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права, гарантирующим восстановление нарушенного права является признание за ним вещного права на долю в объекте незавершенного строительства. Просит признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - двухкомнатную квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв.м (без учета летних помещений), расположенную во 2 подъезде на 8 этаже незавершенного строительством многоквартирного дома по адресу: <адрес>, соответствующей <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект многоквартирный дом по вышеуказанному адресу. В судебном заседании истец Залетов М.М. заявленные требования поддержал в полном объеме. Представитель конкурсного управляющего М.В.В. - К.М.Н., действующая на основании доверенности, не возражает против удовлетворения исковых требований Залетов М.М. Представители третьих лиц Управление Росреестра по Омской области, ГУ жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе и путем признания права. В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договорами признаются соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предметом регулирования вышеуказанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Часть 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Из материалов дела усматривается, что Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска выдано разрешение № на имя ООО ПКФ «СМУ -1 КПД», на строительство десятиэтажного жилого дома № (1 очередь), площадь земельного участка - <данные изъяты> кв.м., этажность зданий -10, строительный объем -<данные изъяты> куб.м., площадь застройки <данные изъяты> кв.м., общая площадь <данные изъяты> кв.м., количество квартир 160, расположенного по адресу: <адрес>, срок действия разрешения до ДД.ММ.ГГГГ Земельные участки под строительство данного многоквартирного жилого дома предоставлены З.И.Ю. по договору № аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО ПКФ «СМУ -1 КПД». Актом приема-передачи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается передача земельных участков в аренду ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД». В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Залетовым М.М. и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу: <адрес>. В соответствии с п.1.1 договора предметом договора является осуществление дольщиком долевого участия, состоящего из вложения денежных средств (либо иного имущества и имущественных прав, если это будет установлено сторонами) в строительство десятиэтажного панельного жилого дома согласно проектной документации, расположенного по адресу: <адрес> (адрес строительный) в целях приобретения права собственности на двухкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную во 2 подъезде на 8 этаже в рядовой «РМ» секции указанного дома. Общая сумма долевого участия в строительстве квартиры составляет <данные изъяты> рублей (п.2.1). Сдача дома в эксплуатацию осуществляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.4.2). Из пояснений истца, указанных в исковом заявлении, следует, что данный договор соглашением сторон был расторгнут. В судебном заседании представитель конкурсного управляющего данное обстоятельство не оспаривал. По условиям договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (застройщик) и Залетовым М.М. (участник долевого строительства), застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом и передать соответствующий объект долевого строительства (квартира) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Объект долевого строительства - жилое помещение (квартира), общее имущество в многоквартирном жилом доме, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и входящие в состав указанного объекта, строящегося также привлечением денежных средств участника долевого строительства (п.2.1). Согласно п. 2.2. договора застройщик привлекает участника долевого строительства к финансированию строительства объекта, расположенного по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>). Строительство объекта осуществляется на земельных участках, принадлежащих ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» на праве аренды, предназначенных для размещения домов многоквартирной жилой застройки, на основании договора № аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области. Участник долевого строительства инвестирует объект в части квартиры, имеющей проектную характеристику: квартира состоит из 2 комнат, расположена на 8 этаже под условным номером №, общей площадью квартиры без учета летних помещений <данные изъяты> кв.м, площадь летних помещений <данные изъяты> кв.м, площадь летних помещений с коэффициентом 1,2 (0,3) кв.м, площадь квартиры с летними помещениями составляет <данные изъяты> кв.м. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что застройщик обязан ввести в эксплуатацию объект в срок до ДД.ММ.ГГГГ В течение двух месяцев со дня подписания акта о сдаче объекта в эксплуатацию, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, совершить все действия и подготовить все документы необходимые для осуществления передачи квартиры участнику долевого строительства и последующей государственной регистрации права собственности и передать квартиру в натуре по акту приема - передачи. Застройщик вправе досрочно исполнить обязательство по передаче квартиры участникам долевого строительства. Согласно п.п. 5.1- 5.2 договора, цена договора долевого строительства составляет <данные изъяты> рублей. Цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 2 % от всей стоимости квартиры. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Денежная сумма, указанная в п. 5.1 настоящего договора, в размере <данные изъяты> рублей, внесена участником долевого строительства денежными средствами в кассу застройщика ДД.ММ.ГГГГ по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, перечислив в кассу ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, а также справкой ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» № от ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации САО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №, десятиэтажному зданию жилого дома (строительный №) ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД», расположенному по <адрес>, присвоен почтовый адрес: <адрес>. Согласно справке ООО «ПКФ «СМУ-1КПД» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ строительная готовность десятиэтажного 160 квартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (адрес почтовый) составляет 99,0 %, строительный адрес: <адрес>. В настоящее время выполняются подготовительные работы для пуска газа и благоустройства придомовой территории. Общая площадь квартир без учета балконов и лоджий дома № (адрес строительный), в процессе строительства дому присвоен почтовый адрес <адрес>), расположенного по адресу: <адрес> составляет 8307,6 кв.м., площадь лоджий с понижающим коэффициентом (0,5) составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом, общая площадь всех жилых помещений (квартир), подлежащих передаче всем дольщикам в жилом доме составляет <данные изъяты> кв.м. Как следует из договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатная квартира № имеет общую площадь квартиры без учета летних помещений <данные изъяты> кв.м, площадь летних помещений <данные изъяты> кв.м, площадь летних помещений с коэффициентом 1,2 (0,3) кв.м, площадь квартиры с летними помещениями составляет <данные изъяты> кв.м. Исходя из того, что общая площадь помещения, приобретаемого Залетовым М.М. составляет <данные изъяты> кв.м, соответственно его доля в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом составляет <данные изъяты> долей. Распоряжением Департамента строительства Администрации г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №, жилой дом по <адрес> (строительный № <адрес>) (1 очередь) введен в эксплуатацию без чистовой отделки и испытания внутренних систем жизнеобеспечения, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на квартиру. В судебном заседании установлено, что ответчик строительство жилого дома не ведет, фактически жилой дом, в котором расположена оплаченная истцом, квартира, построен. В данный момент квартира истцу не передана по той причине, что жилой дом не введен в эксплуатацию. Решением Арбитражного суда Омской области от 08 июня 2010 года постановлено: «Признать несостоятельным (банкротом) общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление - 1 Крупнопанельного Домостроения» города Омска (ИНН <данные изъяты>, ОГРН <данные изъяты>). Открыть в отношении общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление - 1 Крупнопанельного Домостроения» города Омска (ИНН <данные изъяты>, ОГРН <данные изъяты>) конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Утвердить конкурсным управляющим должника М.В.В.…» Заявленные исковые требования, по мнению суда, не противоречат условиям договора и закону, а также ст. ст. 244, 252, 309, 310 ГК РФ, в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца как участника инвестиционной деятельности, поэтому исковые требования Залетова М.М. подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 12 ГК РФ. При определении размера доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде простой правильной дроби, суд считает возможным указать в числителе такой доли площадь помещения подлежащего передаче истцу согласно техническому паспорту, а в знаменателе - общую площадь всех помещений в доме, поскольку в любом случае после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, объектом прав истца будет являться только конкретное (определенное) помещение, площадь которого подлежат уточнению (установлению) по соответствующим техническим паспортам, что следует и из условий договора. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере, установленном ст. ст. 333.19, 333.20 НК РФ. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Признать за Залетовым М.М. право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру №, общей площадью - <данные изъяты> кв.метра, расположенную на 8 этаже незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «ПКФ СМУ-1 КПД» и Залетовым М.М., соответствующую <данные изъяты> долям в праве общей долевой собственности в данном незавершенном строительством объекте - многоквартирном жилом доме. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 200 рублей. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г. Омска. Решение вступило в законную силу 14 сентября 2010 г.