Дело № 2 - 236/2011 Р Е Ш Е Н И Е Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего Т.В. Лосевой при секретаре Е.В. Судоргиной рассмотрев в открытом судебном заседании в город Омске «17» января 2011 года гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания ОмСтрой-2001» к Богачуку А.И. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, у с т а н о в и л: ООО «Компания ОмСтрой-2001» в лице внешнего управляющего Ю.В. Корниенко обратилось в суд с иском к Богачуку А.И. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве. В обоснование заявленного требования истец указал, что определением Арбитражного суда Омской области от ... по делу № в отношении ООО «Компания «ОмСтрой-2001» введена процедура банкротства - внешнее управление. Определением Арбитражного суда Омской области от ... по делу № внешним управляющим утвержден К. В соответствии с п. 2 ст. 99 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 2640.2002 года внешний управляющий обязан принять в управление имущество должника и провести его инвентаризацию, реализовывать мероприятия, предусмотренные планом внешнего управления, в порядке и на условиях, которые установлены законом, принять в управление имущество должника и провести его инвентаризацию, принимать меры по взысканию задолженности перед должником, осуществлять иные предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия. ... между ООО «Девалюр», действующим в лице агента в интересах и от имени Застройщика - ООО «Компания «ОмСтрой-2001»и Богачук А.И. заключен договор долевого участия в строительстве №, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома и передача участнику долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию квартиры № в 5-ти этажном кирпичном жилом доме <адрес>, общей площадью (с учетом 50% лоджии) по проекту 70,52 кв.м., 68,95 кв.м. жилая площадь, 1,57 кв.м. лоджии, состоящей из трех комнат на первом этаже. Договор долевого участия в строительстве № от ... заключен в соответствии с требованиями ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Омской области (Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ... №). Согласно п. 2.1. вышеуказанного договора, общая цена договора определена в размере 1 057 800 рублей. Оплата указанной суммы осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика (ООО «Компания «ОмСтрой-2001»).При этом, 105 780 рублей оплачивается в день подписания договора, а 952 020 оплачивается согласно дополнительного соглашения к договору. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу указанной нормы дополнительное соглашение к договору долевого участия, соглашение о расторжении договора, зарегистрированного в установленной форме, также подлежит государственной регистрации. Однако, дополнительное соглашение, соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве № от ... в Управлении государственной регистрационной службы Омской области не зарегистрировано. В силу части 3 статьи 314 ГК РФ, обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. ... истцом в адрес ответчика Богачук А.И. направлена претензия исх. № с требованием об уплате суммы задолженности по договору долевого участия в строительстве № от ... в размере 1 057 800 рублей с указанием банковских реквизитов. Указанная претензия получена ответчиком ... (уведомление о вручении письма). В семидневный срок с даты получения претензии исх. № от ... ответчиком обязательство по оплате задолженности по договору долевого участия в строительстве № от ... в размере 1 057 800 рублей не исполнено. Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный претензионный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 8.4. договора долевого участия в строительстве № от .... В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. На основании изложенного общество с ограниченной ответственностью «Компания ОмСтрой-2001» просило взыскать с Богачука А.И. сумму задолженности по договору долевого участия в строительстве № от ... в размере 1 057 800 рублей. В судебном заседании представитель истца - Давыдова Т.Л., действующая на основании доверенности от ..., заявленные требования уточнила, пояснила, что ... был заключен договор долевого участия в строительстве между ответчиком и ООО «Девалюр», являющимся агентом ООО «Компания «ОмСтрой-2001». Из условий данного договора вытекает, что оплата объекта должна быть произведена Участником долевого строительства на расчетный счет Застройщика - ООО «Компания «ОмСтрой-2001». Таким образом, денежные средства в сумме 105 780 рублей, внесенные ответчиком в ООО «Девалюр», не могут зачтены в качестве оплаты по договору, поскольку были внесены ненадлежащему лицу. Отношения между ООО «Компания «ОмСтрой-2001» и ООО «Девалюр» регулировались агентским договором, экземпляр которого у истца отсутствует, есть вероятность, что он был приобщен к материалам уголовного дела. В качестве оплаты по договору ООО «Компания «ОмСтрой-2001» принимает только платежи на сумму 30 000 рублей, внесенные Богачук А.И. в его адрес. Окончательная оплата по заключенному между ООО «Компания «ОмСтрой-2001» и Богачук А.И. договору должна была быть произведена после заключения дополнительного договора, чего сделано не было. С инициативой заключения соответствующего соглашения никто из сторон договора не выступал. Однако, данное обстоятельство, по мнению стороны истца, не является препятствием к взысканию с ответчика задолженности по договору долевого участия в строительстве на основании положений с. 314 ГК РФ о разумности срока исполнения обязательств. Договор, заключенный между истцом и ответчиком, в настоящее время остается действующим, дом, в котором находится объект долевого строительства, строительством не завершен и в эксплуатацию не введен. На сегодняшний дом строительные работы Застройщиком не ведутся. Средства, взысканные с ответчика, истец намерен направить на завершение строительства. Однако, на сегодняшний день ответчик не может назвать каких-то конкретных сроков окончания строительства, поскольку предприятие находится в стадии банкротства. При нехватке денежных средств дом будет достраиваться за счет субсидий из бюджета. С учетом изложенного представитель истца просила взыскать с ответчика в пользу ООО «Компания «ОмСтрой-2001» 1 027 800 рублей в порядке погашения задолженности по договору долевого участия в строительстве от ... по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчик - Богачук А.И., заявленные исковые требования не признал, в обоснование своих возражений на иск указал, что ... он заключил договор № с ООО «Девалюр», действующим в лице агента в интересах ООО «Компания «ОмСтрой-2001» (Застройщик) об участии в долевом строительстве, согласно которому Застройщик после строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в <адрес> обязан был передать Богачук А.И., участнику долевого строительства, квартиру № в жилом доме по <адрес>. Общая стоимость квартиры составляла 1 057 800 рублей (п.1,5 указанного договора). В соответствии с п. 2.1 Договора, Богачук А.И. в день его подписания перечислено на счет Застройщика 105 780 рублей (копия квитанции прилагается). Оставшаяся сумма в размере 952 020 рублей Богачук А.И. должна была выплачиваться согласно дополнительного соглашения, которое Застройщиком не было составлено без объяснения причин. Таким образом, сроки внесения оставшихся платежей в договоре не указаны. При этом в п. 2.2 Договора предусмотрено, что обязательства участника долевого строительства по полной оплате стоимости объекта подлежат исполнению после подписания сторонами акта приема-передачи объекта, то есть после передачи Богачук А.И. Застройщиком квартиры, что до настоящего времени Застройщиком не выполнено. Так, согласно п. 1.6 указанного договора Застройщик обязан был ввести объект (квартиру) в эксплуатацию до ... и в течение трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства в собственность. Указанный срок Застройщиком был нарушен. ... Застройщик уведомил Богачук А.И., что сроки завершения строительства дома по указанному адресу переносятся на второй квартал 2008 года. В дальнейшем и до настоящего времени уведомлений от Застройщика о завершении строительства дома, тем более о передаче Богачук А.И. квартиры в собственность не поступало, что является грубым нарушением условий договора. При таких обстоятельствах, учитывая условия договора (п. 1.6 Договора), когда Застройщиком они грубо нарушаются, Богачук А.И. не мог рисковать по оплате полной стоимости квартиры. Однако, несмотря на нарушения условий договора со стороны Застройщика, Богачук А.И. по собственной инициативе дополнительно внес в счет оплаты квартиры на расчетный счет Застройщика ... денежные средства в сумме 20 000 рублей и ... - 10 000 рублей (копии квитанций прилагаются). На сегодняшний день расчетные счета ООО «Девалюр» и ООО «Компания «ОмСтрой-2001» арестованы, в связи с чем, Богачук А.И. не имеет возможности вносить денежные средства на них. Несмотря на это, Богачук А.И. были предприняты все меры к соблюдению условий договора. В настоящее время строительство дома не ведется, перспектива ввода дома Застройщиком в эксплуатацию и передача объекта долевого строительства в собственность Богачук А.И. отсутствует. Между тем, согласно п. 1.2 Договора, Застройщик обязан передать Богачук А.И. квартиру в собственность в следующем виде: в ней должны быть установлены пластиковые окна, подоконники, центральное отопление, энергоснабжение, водоснабжение, канализация, должны быть произведены чистовая отделка стен и потолков во всех помещениях квартиры, устройство полового покрытия во всех помещениях квартиры, устройство дверных конструкций. В настоящее время в квартире имеются только стены, выложенные из кирпича без какой-либо отделки. Новые сроки завершения строительства жилого дома Застройщиком не определены. Исходя из вышеизложенного, у Застройщика нет никаких оснований для предъявления к Богачук А.И. исковых требований о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Более того, предъявление соответствующих исковых требований не предусмотрено условиями договора. В соответствии с п. 9.7 Договора Застройщик имеет право в случаях, когда участником долевого строительства нарушаются сроки внесения платежей или имеется просрочка платежей более чем три месяца, предъявить требования о расторжении договора в судебном порядке. Однако в данном случае, исходя из условий договора, у Застройщика нет оснований для предъявлений требований о расторжении договора, поскольку сроки внесения платежей в договоре не оговорены и самим Застройщиком обязательства по договору не выполнены до настоящего времени. Кроме того, Застройщик просит взыскать с Богачук А.И. 1 027 800 рублей, в то время как им уже внесено по договору 135 780 рублей, из которых 105 780 рублей внесено при заключении договора, 30 000 рублей в последующем в подтверждение его готовности к расчету. Таким образом, с учетом внесенных платежей, оставшаяся сумма составляет 922 020 рублей, в случае соблюдения самим Застройщиком условий договора. Поскольку Застройщик свои обязательства не выполнил, то в соответствии с п. 5.3 договора сам Застройщик обязан выплатить Богачук А.И. неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Также Богачук А.И. указал, готов к продолжению договорных отношений с истцом и внесению оставшейся части оплаты по договору участия в долевом строительстве на основании дополнительного соглашения об оплате при возобновлении на доме строительных работ и определении окончательных сроков и завершения. В противном случае он не может рисковать денежными средствами. Основания для взыскания с него денежных средств в обозначенной истцом денежной сумме на сегодняшний день отсутствуют. Просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. Третье лицо - ООО «Девалюр», извещенное о времени и месте рассмотрения дела, по последнему известному месту нахождения, в судебное заседание своего представителя не направило, о причинах неявки не сообщило, о рассмотрении дела без его участия не просило, что в силу ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела. Выслушав участников процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, изучив материалы дела, в суд пришел к следующему. В соответствии со ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий, такой договор считается незаключенным. Согласно ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента. В процессе судебного разбирательства было установлено, что ... общество с ограниченной ответственностью «Девалюр», именуемое в дальнейшем «Агент», действующее на основании договора агентирования б/н от ... в интересах общества с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001», именуемого в дальнейшем «Застройщик», заключило с Богачук А.И., именуемым в дальнейшем «Участник долевого строительства» договор участия в долевом строительстве №. Согласно п. 1.1. указанного Договора Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц на земельном участке, относящемся к категории земель поселений, в границах <адрес>, общей площадью 4 667 кв.м., кадастровый №, построить 113 квартирный 5-ти этажный кирпичный жилой дом по <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства (далее - Объект), а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность Объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Пунктом 1.2. Договора установлено, что Объектом является квартира № в 5-ти этажном кирпичном жилом доме <адрес>, общей площадью (с учетом 50% лоджии) по проекту 70,52 кв.м., 68,95 кв.м. жилая площадь, 1,57 кв.м. лоджии, состоящая из трех комнат, на первом этаже. Общая цена договора согласно п. 2.1. составляет 1 057 800 рублей. Оплата Объекта осуществляется Участником долевого строительства за счет собственных средств путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. При этом Участник долевого строительства перечисляет денежные средства в следующем порядке: - 105 780 рублей за счет собственных средств в день подписания настоящего договора; - 952 020 рублей выплачивается согласно дополнительного соглашения к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. В соответствии с п. 2.2. Договора, обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости Объекта считаются полностью исполненными с момента поступления средств в полном объеме на счет Агента Застройщика и подписания сторонами Акта приема-передачи Объекта. Договор заключен простой письменной форме и подписан директором ООО «Девалюр» Д. и Богачук А.И. Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ..., вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Оценивая правоотношения, возникшие между сторонами договора и правомерность заявленных внешним управляющим ООО «Компания «ОмСтрой-2001» исковых требований, суд отмечает, что определением Арбитражного суда Омской области от ... по делу № в отношении ООО «Компания «ОмСтрой-2001» введена процедура банкротства - внешнее управление. Определением Арбитражного суда Омской области от ... по делу № внешним управляющим утвержден К. В силу положений ст. 99 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешний управляющий обязан: принять в управление имущество должника и провести его инвентаризацию; принимать меры по взысканию задолженности перед должником; вести реестр требований кредиторов и другие. В процессе судебного разбирательства установлено и ответчиком не оспаривалось, что оплата по договору участия в долевом строительстве № от ... Участником долевого строительства Богачук А.И. внесена не в полном объеме. В материалы дела представлены квитанция к приходному кассовому ордеру № от ..., согласно которой Богачук А.И. внес в качестве взноса в долевое участие строительства Ж/Д по <адрес> ООО «Девалюр» 105 780 рублей, а также приходно-кассовые ордера № от ... и № от ... о внесении Богачук А.И. в ООО «Компания «ОмСтрой-2001» и УФК по Омской области (Межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам) 20 000 рублей и 10 000 рублей соответственно. В качестве надлежащей оплаты по договору истец признал только 30 000 рублей, уменьшив на данную сумму заявленные исковые требования. Между тем, суд полагает, что внесенные ответчиком в день подписания договора 105 780 рублей в ООО «Девалюр» также являются надлежащей оплатой, поскольку данный платеж внесен в соответствии с условиями договора и принят в качестве взноса в долевое участие агентом ООО «Компания «ОмСтрой-2001», действующим от имени и за счет принципала. Что касается доводов стороны истца относительно необходимости внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика в соответствии с п. 2.1. Договора, то п. 2.2. Договора содержит положения, в соответствии с которыми обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости Объекта считаются полностью исполненными с момента поступления средств в полном объеме на счет Агента Застройщика. При этом из условий Договора участия в долевом строительстве № от ... также следует, что порядок и сроки производства Участником долевого строительства платежей за квартиру устанавливается соответствующим дополнительным соглашением. В процессе судебного разбирательства установлено, что соответствующее дополнительное соглашение между ООО «Девалюр» (Агент Застройщика) и Богачук А.И. не было заключено, не заключено оно до настоящего времени и с ООО «Компания «ОмСтрой-2001». Фактов, свидетельствующих об уклонении Богачук А.И. от заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве об оплате, судебным разбирательством не установлено. Богачук И.А., привлеченный к участию в деле в качестве свидетеля, суду пояснил, что по заключенному между Богачук А.И. и ООО «Компания «ОмСтрой-2001» договору он лично по поручению Богачук А.И. вносил плату. При заключении договора в <адрес> было внесено 10% от всей стоимости квартиры в сумме около 105 000 рублей. Деньги были внесены в ООО «Девалюр», так как данная организация была агентом ООО «Компания «ОмСтрой-2001». При этом, о внесении денежных средств на счет ООО «Девалюр» было сразу оговорено при заключении договора. В этом году по вышеуказанному договору им по поручению Богачук А.И. дважды была произведена оплата в сумме 20 000 рублей и 10 000 рублей. Один платеж был внесен на счет истца, второй - на счет судебных приставов, так как счета ООО «Девалюр» арестованы. По условиям заключенного договора сроки и порядок внесения оставшейся суммы подлежали урегулированию посредством заключения дополнительным соглашением, однако заключить такое соглашение ответчику никто не предлагал. Вскоре после заключения договора участия в долевом строительстве строительство дома прекратилось При данных обстоятельствах суд не усматривает нарушения принятых обязательств в части оплаты Объекта долевого строительства со стороны Богачук А.И. Также суд не может согласиться и с доводами стороны истца о том, что ответчик обязан погасить задолженность по договору долевого участия в строительстве в порядке ч. 2 ст.314 ГК РФ, так как в соответствии с положениями данной статьи обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок. В рассматриваемом случае срок и порядок исполнения обязательств об оплате сторонам надлежало урегулировать дополнительно, что предполагает, что обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено. Договор участия в долевом строительстве № от ... определяет порядок и сроки оплаты внесения Богачук А.И. денег за квартиру посредством заключения дополнительного соглашения, которое, согласно п.2.1. является неотъемлемой частью данного договора. В связи с чем, основания для взыскания с ответчика задолженности по договору участия в долевом строительстве вследствие не исполнения (не надлежащего исполнения) им своих договорных обязательств отсутствуют. Также суд отмечает, что на момент рассмотрения дела ООО «ОмСтрой-2001» находится в стадии банкротства, строительство жилого дома по <адрес> им не ведется, новые сроки завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию Застройщиком не установлены. Таким образом, ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств имеет место со стороны самого истца - Застройщика. В сложившейся ситуации, в случае взыскания с Богачук А.И. денежных средств, они могут быть направлены для погашения задолженности ООО «ОмСтрой-2001» перед кредиторами, а не для достройки и ввода в эксплуатацию дома, в котором расположена квартира, являющаяся объектом долевого строительства, что приведет к нарушению имущественных прав ответчика. Исходя из установленных по делу обстоятельств в их совокупности, исковые требования ООО «ОмСтрой-2001» о взыскании Богачук А.И. задолженности по договору участия в долевом строительстве суд не может признать обоснованными и подлежащими удовлетворению. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Компания ОмСтрой-2001» к Богачуку А.И. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве отказать. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. Решение вступило взаконную силу 01.02.2011 года ... ... ... ...
Именем Российской Федерации