Дело № 2-39/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Валитовой М.С. при секретаре Киргинцевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 04 февраля 2011 года дело по иску Гапона А.М. к Тугуши Т.А. об обязании освободить занимаемое по договору аренды помещение и по встречному иску Тугуши Т.А. к Гапону А.М. о взыскании неосновательного обогащения, УСТАНОВИЛ: Гапон А.М. обратился в суд с иском, в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор аренды принадлежащего ему помещения, расположенного по адресу: <адрес> Ответчик в нарушение условий договора не оплачивает арендную плату, не следит за санитарным состоянием помещения и прилегающей к нему территории, без его согласия произвел перепланировку. На неоднократные обращения и предупреждения с его стороны ответчик не реагирует. На основании изложенного просил обязать Тугуши Т.А. освободить занимаемое помещение, а также взыскать с него судебные издержки. Тугуши Т.А. обратился в суд со встречным иском, в котором просил расторгнуть договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и Гапоном А.М.; расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с Гапона А.М. неосновательное обогащение в размере 373 116 руб. 01 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 руб. и оплате государственной пошлины в размере 7 331 руб.20 коп. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ Гапон А.М. заключил с ним договор аренды принадлежащего ему помещения, находящегося по адресу: <адрес> Однако Гапон A.M. распоряжался строением и земельным участком, не являясь собственником и не имея на то законных оснований. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом недвижимости Администрации г.Омска и руководителем ООО «...» Гапон А.М. был заключен договор аренды земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под торговый павильон, сроком на 5 лет. В дальнейшем договор был продлен на неопределенный срок. Однако согласно решению Арбитражного суда Омской области от 04 июля 2002 года по делу № 18-333/02 ООО «...», зарегистрированное Регистрационной палатой Департамента недвижимости Администрации г.Омска от ДД.ММ.ГГГГ № ликвидировано. Гапон А.М. незаконно сдавал в аренду не принадлежащее ему помещение, незаконным путем продлил договор аренды земельного участка с Главным управлением по Земельным ресурсам Омской области, так как своевременно не сообщил о ликвидации ООО «...». 01 июля 2010 года Гапон A.M., действуя как ... ООО «...» взял с него обязательство о выкупе помещения по адресу: <адрес>, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ он был вынужден подписать договор купли-продажи указанного помещения, при этом на обоих документах проставлена печать ликвидированного в 2002 году ООО «...». Гапон А.М. до настоящего момента пользуется печатью организации, распоряжается земельным участком и помещением, получает арендную плату. На момент заключения договора аренды данное помещение находилось в полуразрушенном состоянии, на неблагоустроенном земельном участке, в антисанитарных условиях. Он вложил денежные средства в ремонт помещения, благоустройство прилегающей территории, всего им потрачено свыше 373 116 руб. Доказательства наличия нарушения условий договора истцом не представлено. Кроме того, истцу необходимо доказать, что он своими действиями, нарушал договорные обязательства, а именно - не выполнял следующие пункты договора: 3.3. Арендатор обязан: п.3.3.1. Нести ответственность за сохранность помещения, инвентаря и оборудования. п.3.3.4. Следить за санитарным состоянием прилегающей территории на расстоянии 10 метров от здания. На момент заключения договора аренды данное помещение находилось в полуразрушенном состоянии, на неблагоустроенном земельном участке, в антисанитарных условиях. Им, Тугуши Т.А., были вложены денежные средства в ремонтные работы помещения, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается локальным сметным расчетом, а также была благоустроена прилегающая территория. На проведение ремонтных работ и благоустройство территории земельного участка он потратил свыше 373 116 руб. 01 коп. Согласно ст.619 ГК РФ, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом. Основной довод Гапона А.М. - нарушение арендатором условий договора в связи с произведенной им перепланировкой здания, однако истцом не указано, в каком состоянии здание передавалось в аренду, кем произведены ремонтные работы. Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратитъ последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). В соответствии с ч.1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. Право на квалифицированную юридическую помощь предусмотрено Конституцией РФ. Такая помощь является гарантией социальной защиты человека и гражданина. В целях реализации гарантированного Конституцией РФ указанного права лицо, участвующее в деле, вправе обратиться к любому дееспособному гражданину, обладающему необходимыми и достаточными юридическими знаниями и навыками для оказания квалифицированной юридической помощи, независимо от того, осуществляет ли он такую деятельность на профессиональной основе или нет. Для защиты своих прав он вынужден был воспользоваться услугами квалифицированного юриста. За услуги представителя им уплачено 8 000 руб., данные судебные расходы также просит взыскать с ответчика. Считает, что имеет право требовать сумму возмещения убытков в виде суммы, затраченной на оплату услуг представителя и оплату государственной пошлины. На основании изложенного просил расторгнуть заключенный с Гапоном А.М. договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с Гапона А.М. неосновательное обогащение в размере 373 116 руб. 01 коп., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 8 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 7 331 руб. 20 коп. В судебном заседании Гапон А.М. свои исковые требования поддержал по изложенным в нем доводам, встречные исковые требования не признал и пояснил, что торговый павильон по адресу: <адрес> возводил он сам в период с 1995 года по 2000 год из ЦСП. Так как павильон является временным сооружением, государственной регистрации он не подлежит. Расположен он на арендуемым им земельном участке, договор аренды заключался с ООО «...», руководителем которого он являлся ранее. Никакой технической документации в отношении павильона не имеется. С Тугуши Т.А. при заключении договора аренды была договоренность о дальнейшем выкупе данного помещения. Кроме системы отопления, оно находилось в надлежащем состоянии. Он передавал Тугуши Т.А. для ремонта отопительной системы павильона 25 000 руб., а также освободил от оплаты арендной платы за один месяц для проведения ремонтных работ. Также Тугуши Т.А. оставил имевшийся в павильоне товар на сумму 4 454 руб. 98 коп., которые были реализованы ответчиком. Тугуши Т.А. в нарушение условий договора произвел реконструкцию торгового павильона без его согласия. Считает недействительным представленный ответчиком договор подряда, а также смету о стоимости ремонта. Тугуши Т.А. в судебном заседании исковые требования Гапона А.М. не признал, поддержал доводы своих требований, изложенных в исковом заявлении и пояснил, что истец ввел его в заблуждение, намереваясь продать ему торговый павильон за 800 000 руб., хотя не имеет правоустанавливающих документов на данный объект, договора аренды земельного участка у Гапона А.М. также не имеется. По состоявшейся договоренности он произвел улучшения павильона, для чего заключил договор подряда с ООО «...», оплатил стоимость данных работ в размере 373 116 руб. В подтверждение факта выполнения указанных в локальной смете работ был составлен акт приема-передачи работ. Истец знал о производимом им ремонте павильона, приходил каждый день и одобрял этот ремонт. Он не освобождает павильон, т.к. Гапон А.М. не возвращает ему денежные средства, вложенные в ремонт. Уточнил, что с учетом полученных от Гапона А.М. 25 000 руб. для ремонта отопительной системы и переданного товара на сумму 4 454 руб. 98 коп., просит взыскать с ответчика 343 661 руб. 03 коп., остальные требования не поддержал. Представитель Тугуши Т.А. - Гусев С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Гапона А.М. также не признал, поддержал уточненные встречные требования по аналогичным основаниям. Представитель Тугуши Т.А. - Кокалева И.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала позицию своего доверителя по аналогичным доводам. Допрошенная в судебном заседании свидетель Б. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с Гапоном А.М. договор аренды торгового павильона по адресу: <адрес> который не имеет капитальных стен, без отопления. В тот период у павильона протекала крыша, было холодно. Гапон А.М. также предлагал ей выкупить помещение, но через 2 месяца выгнал ее и обратился в суд за возмещением ущерба, но ему в иске было отказано. Впоследствии она заходила в это помещение, видела, что там был произведен ремонт, имеется отопление. Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст.ст. 606, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом недвижимости администрации г. Омска и ООО ...» в лице руководителя Гапона А.М. был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 64,00 кв.м. под торговый павильон по <адрес> в г. Омске. В дальнейшем в связи с ликвидацией ООО ...» с согласия Главного управления по земельным ресурсам Омской области все права арендатора были переданы были Гапону А.М., о чем заключены соглашения (л.д.172-173). На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ Гапон А.М. сдал в аренду Тугуши Т.А. помещение - торговый павильон, расположенный по адресу: <адрес> Согласно условиям данного договора срок действия договора установлен до 22 мая 2010 года. В дальнейшем пролонгация договора до 30 сентября 2010 года в случае выкупа помещения арендатором за 800 000 руб. Арендатор обязался оплачивать ежемесячно по 2 000 руб. в месяц, причем за первые три месяца арендная плата идет: один месяц - на выполнение ремонтных работ, два последующих - на погашение задолженности по электроэнергии. Нести ответственность за сохранность помещения, инвентаря и оборудования. В случае необходимости производить косметический ремонт помещения. Арендодатель обязан согласно пункту 3.1 отремонтировать к отопительному сезону отопительную систему. Согласно пункту 6.1. договор действует до 30 сентября 2010 года (л.д.12). Из пояснений сторон в судебном заседании усматривается, что Гапон А.М. настаивает на освобождении торгового павильона, Тугуши Т.А. просит расторгнуть договор аренды данного помещения, срок действия договора аренд истек. В связи с изложенным суд приходит к мнению, что исковые требования Гапона А.М. подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Тугуши Т.А. в пользу Гапона А.М. следует взыскать судебные расходы в размере 437 руб. 60 коп. Как следует из пояснений сторон в судебном заседании, Тугуши Т.А. произведел ремонт арендованного им помещения. При этом Гапон А.М. ссылался на произведенную без его согласия перепланировку торгового павильона, но при этом не оспаривал, что у него с Тугуши Т.А. была договоренность о дальнейшем выкупе данного помещения арендатором за 800 000 руб., о чем ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение (л.д.35). Доводы Тугуши Т.А. о том, что еще в 2009 году истец знал о проводимом ремонте помещения, подтвердил Гапон А.М. в своих письменных пояснениях (л.д.76-77). При таких обстоятельствах, если Гапон А.М. считал, что нарушаются условия договора аренды в части ремонта помещения, он вправе был поставить вопрос о расторжении данного договора. В направляемых Гапоном А.М. ответчику уведомлениях имеются ссылки только на невыполнение Тугуши Т.А. обязательств по внесению арендной платы, коммунальных услуг и содержания прилегающей территории в надлежащем состоянии, иные замечания не высказывались. Кроме того, пунктом 2.3. договора аренды на Тугуши Т.А. была возложена обязанность выполнения ремонтных работ, каких именно работ, не указано. Истец не представил доказательств состояния торгового павильона до передачи его в аренду Тугуши Т.А. В акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ состояние помещения также не отражено, кроме ссылки на то, что требуется ремонт системы электропитания с электрощитом, системы сигнализации, водопровода со счетчиком и системы отопления (л.д.37). Никакой технической документации в отношении данного торгового павильона у Гапона А.М. не имеется. Таким образом, суд приходит к мнению, что Тугуши Т.А. были произведены неотделимые улучшения помещения с согласия Гапона А.М. 03 июля 2009 года Тугуши Т.А. и ООО «...» заключили договор подряда № 1, согласно которому подрядчиком были произведен ремонт указанного помещения (л.д.100-101). Согласно локальному сметному расчету и счету № от 23 июля 2009 года, стоимость ремонтных работ составила 373 116 руб. 01 коп. (л.д.60-65,107). Факт выполнения указанных работ и оплаты данных услуг Тугуши Т.А. подтверждается представленными квитанциями на указанную сумму (л.д.107-110,112). Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ООО «...», стоимость выполненных строительных работ в помещении, расположенном по адресу: <адрес> составляет 393 987 руб. 51 коп. На основании изложенного суд считает, что требования Тугуши Т.А. о взыскании с Гапона А.М. 343 661 руб. 03 коп. подлежат удовлетворению. В соответствии со ст.ст. 98,100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части иска, а также расходы по оплате услуг представителя в разумных пределах. Исходя из сложности дела, количества судебных заседаний, суд считает возможным взыскать с Гапона А.М. в пользу Тугуши Т.А. расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 руб. и пропорционально удовлетворенной части иска -государственную пошлину в размере 6 636 руб. 61 коп. В связи с тем, что ходатайство об определении стоимости строительных работ в помещении по <адрес> было заявлено Гапоном А.М., но не оплачено им, по заявлению ООО «...» с Гапона А.М. в пользу указанного экспертного учреждения следует взыскать 15 000 руб. - расходы по проведению по делу судебной экспертизы. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Гапона А.М. удовлетворить. Обязать Тугуши Т.А. освободить занимаемое по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение - торговый павильон, расположенный по адресу: <адрес> Взыскать с Тугуши Т.А. в пользу Гапона А.М. судебные расходы в размере 437 (четыреста тридцать семь) руб. 60 коп. Исковые требования Тугуши Т.А. удовлетворить частично. Взыскать с Гапона А.М. в пользу Тугуши Т.А. 355 297 (триста пятьдесят пять тысяч двести девяносто семь) руб. 64 коп. Взыскать с Гапона А.М. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «...» расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) руб. 00 коп. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Решение вступило в законную силу 09.03.2011 года