Дело № 2-18/2011Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска
в составе председательствующего Брижатюк И.А.
при секретаре Зобниной Т.М.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске
4 марта 2011 года
дело по иску Зельцман Э.М. к администрации Советского административного округа г. Омска о сохранении квартиры в перепланированном состоянии под расположение офиса, признании незаконными решений и заключения комиссии администрации Советского административного округа г.Омска, по иску администрации Советского административного округа г.Омска к Зельцман Э.М. о продаже квартиры с публичных торгов,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с требованием о сохранении <адрес> в перепланированном и переустроенном состоянии под расположение офиса.
Мотивирует тем, что она является собственником данной квартиры, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. В ДД.ММ.ГГГГ г. был оформлен проект перепланировки квартиры, который был согласован с заместителем начальника отдела администрации САО г.Омска Д.. Указанный проект соответствует строительным и санитарным нормам и правилам, согласован с УГИБДД Омской области. В квартире была проведена перепланировка в соответствии с проектом. Однако получен отказ администрации САО г.Омска в согласовании данной перепланировки и переводе квартиры из жилого в нежилое помещение. В связи с чем, просит сохранить квартиру в перепланированном состоянии под расположение офиса.
В последующем исковые требования дополнила, просила признать незаконными и необоснованными решения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (протоколы №№ №) и заключения от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) комиссии администрации САО г.Омска. Указала, что о месте и времени заседания комиссии, которые проводились ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, о вопросах, которые рассматривала комиссия, надлежащим образом не извещалась. Кроме того, отсутствуют сведения о том, как голосовали члены комиссии на своих заседаниях. В комиссии участвовали члены, не назначенные законным путем.
Администрация Советского АО г. Омска обратилась в суд с требованием к Зельцман Э.М., указав, что в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, собственником которого является Зельцман Э.М., произведена самовольная перепланировка путем демонтажа устройства дверного проема в оконном проеме с торца жилого дома. На заседании комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также переустройству и (или) перепланировке жилых помещений и приемке работ после их завершения комиссией установлен срок ответчику два месяца для приведения помещения в прежнее состояние до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что самовольно перепланированное помещение не было приведено в прежнее состояние, просит принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью <данные изъяты> руб., с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
В судебном заседании истица Зельцман Э.М. исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном состоянии по офис поддержала, встречные исковые требования не признала.
Отказалась от требований о признании незаконными и необоснованными решения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (протоколы №№ №) и заключения от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) комиссии администрации САО г.Омска. В отношении данных требований судом вынесено определение о прекращении дела производством в части данных требований.
Пояснила, что квартиру она приобрела с совмещенным санузлом, а не делала такую работу сама. План перепланировки предоставлялся в администрацию САО г.Омска и был подписан заместителем архитектором. Считает, что документы предоставлялись в полном объеме. Сама документы не представляла, это делал ее представитель. В квартире произведена перепланировка частично - заложена дверь в подъезд, сделана входная дверь вместо окна.
Представители Администрации Советского административного округа г. Омска исковые требования Зельцман Э.М. не признали, пояснили, что нарушен порядок обращения за перепланировкой, технический паспорт уже был с признаками перепланировки. Зельцман Э.М. не представлено доказательств соблюдения требований безопасности. Проект изначально не соответствовал техническому паспорту. Перепланировка осуществлена до представления проекта перепланировки.
В связи с этим был предоставлен 2-месячный срок для приведения квартиры в первоначальное состояние, что не было сделано. Данное обстоятельство послужило поводом для предъявления требования о продаже квартиры с публичных торгов.
Предъявлялся проект перепланировки на согласование, но это не дает права на проведение перепланировки. В квартире не проводились работы, только установлен кондиционер и сделан выход на улицу.
Зельцман Э.М. требования о продаже квартиры не признала. Пояснила, что в администрацию предоставлялись заявление и проект перепланировки, в которой было отказано. Она не находилась в городе, когда ей было прислано решение администрации с отказом.
Третье лицо Токова Т.В. в судебное заседание не явилась, извещена о дне слушания дела.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит следующее.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В силу ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Такое решение является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч.6 ст.26 ЖК РФ).
В силу ст.29 ч.1 ЖК РФ самовольным являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.29 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что Зельцман Э.М. является собственником <адрес> в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на № этаже жилого дома, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и техническим паспортом на данную квартиру.
Также из технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ видно, что произведена самовольная перепланировка: изменение комнат из 3-х в 2-х. Увеличение жилой площади на <данные изъяты> кв.м. за счет внутренней перепланировки. Объединение санузла.
При этом из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что Зельцман приобрела квартиру, состоящую из двух комнат.
Согласно акту обследования от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> выполнено устройство дверного проема в оконный проем с торца жилого дома. Складируется строительный мусор на прилегающей к дому территории. В подъезде строительный мусор (пыль), вход в квартиру - действующий.
По поручению жильцов <адрес> старшая по дому Токова Т.В. обратилась с жалобой на незаконные действия Зельцман Э.М. в прокуратуру САО г. Омска. Данное обращение направлено в администрацию САО г. Омска, Главное управление жилищного контроля, государственного строительного надзора и вневедомственной экспертизы Омской области для рассмотрения по существу.
Из протокола № заседания комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также переустройству и (или) перепланировки жилых помещений и приемке работ после из завершения (далее - Комиссия) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что был рассмотрен вопрос по обращению Токовой Т.В., по результатам которого установлен срок до ДД.ММ.ГГГГ привести помещение в прежнее состояние.
ДД.ММ.ГГГГ на заседании Комиссии принято решение о подаче искового заявления в суд в связи с не приведением жилого помещения в прежнее состояние, что подтверждается протоколом №.
Согласно заключению Комиссии Советского административного округа от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотревшей заявление Зельцман Э.М. о перепланировке и переводе жилого помещения в нежилое, принято решение: в согласовании ранее выполненной перепланировки и переводе жилого помещения в нежилое с устройством отдельного входа по адресу <адрес> отказать.
Проект перепланировки разработан ООО «Е.», имеющим лицензию на осуществление проектирования зданий и сооружений.
Из экспертного заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Омской области» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что проект перепланировки предусматривает размещение офиса на первом этаже пятиэтажного жилого дома с отдельным входом с торца жилого дома. Вход из подъезда жилого дома ликвидируется. Проект офиса соответствует СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объекта», СанПин 2.2.2/2.4.1340-03 «Гигиенические требования к персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы», СП 4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».
Согласно заключению ООО «Ц.» по проекту перепланировки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №, при рассмотрении проекта установлено, что проект разработан на основании задания заказчика, планируемая перепланировка жилого помещения проводится с целью улучшения условий проживания. Перепланировка выполняется без изменения существующих инженерных коммуникаций с использованием существующих вентиляционных каналов. Предусматривается расширение жилой комнаты за счет утепляемой лоджии, устройство дополнительного санузла в помещении кладовой. Инженерные коммуникации от существующих систем, вентиляционная система кухни и совмещённого санузла без изменений. Вытяжная вентиляция проектируемого санузла предусмотрена за счет подключения в существующий вентканал совмещённого санузла, посредством монтируемого воздуховода. Заключение: проект перепланировки квартиры по адресу: <адрес> соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
В соответствии с ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что истцом произведена частично перепланировка жилого помещения, в результате которой, в частности, из окна сделан дверной проем на улицу. Ранее, до приобретения квартиры Зальцман Э.М. был совмещен санузел.
Из пояснений допрошенной ранее третьего лица Токовой Т.В., свидетелей Л., Г. усматривается, что в стене дома после начала работ появилась трещина. Жильцы дома не хотят, чтобы в доме была коммерческая организация, поскольку у них имеются определенные планы на придомовую территорию. Они опасаются за состояние дома при проведении перепланировки.
По ходатайству была назначена и проведена экспертиза, которая установила, что перепланировка помещений, которую необходимо было провести в соответствии с проектом, полностью не завершена. Не установлены сантехнические приборы в местах, указанных проектной документацией, не выполнены работы по устройству тамбура и лестницы при оформлении выхода с торцевой стороны здания, закрыто сообщение на общую лестничную клетку. На момент проведения исследования проведенная перепланировка и переустройство в целом соответствует имеющемуся проекту перепланировки и действующим СНиП.
Проведенная перепланировка и переустройство квартиры при правильной эксплуатации здания и своевременно проведенных капитальных и текущих ремонтов эксплуатирующей строение организацией, а также при содержании перепланированного помещения в технически исправном состоянии при условии завершения работ по перепланированию и переоборудования помещения будет безопасна для собственников квартиры, помещений дома и иных лиц.
В ходе обследования экспертом установлено, что в ходе проведения работ по перепланировке выполнялись работы по замене системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, с целью проведения пришедших в негодность частей и деталей данной системы, а также работы по прокладке дверного проема в торцевой капитальной стене.
Суду третьим лицом Токовой Т.В. предоставлен технический отчет <данные изъяты> обследования строительных конструкций жилого дома по <адрес> в подтверждение того, что при проведении перепланировки Зельцман Э.М. дому причиняется вред.
Однако из названного отчета видно, что имеются множественные трещины наружных стен до 10 мм, что свидетельствует о неравномерной осадке фундамента здания, массовое отпадение штукатурного слоя, массовое разрушение защитного слоя бетона с поражением коррозией арматурного каркаса на балконах, иные разрушения. При этом категория технического состояния оценивается как: фундамент, стены, балконы, крыша - ограниченно работоспособное, козырьки - ограниченно работоспособное переходящее в недопустимое, отмостка. кровля - недопустимое.
При этом в заключении эксперта также усматривается наличие трещины в кирпичной кладке, ширина раскрытия до 2 мм. Данная трещина имеет вертикальное направление, пересекает около 4-х рядов кирпичной кладки. Данная трещина не угрожает целостности строения в целом, следует заделать ее цементным раствором с целью ликвидации доступа наружных осадкой к более глубоким слоям капитальной стены, что может привести в дальнейшем к ее разрушению.
Поскольку судом выяснено, что отказ в разрешении перепланировки был основан на том, что перепланировка произведена до обращения в администрацию САО г.Омска, в настоящее время судом достоверно выяснено, что имеется проект перепланировки и имеющаяся перепланировка соответствует проекту, перепланировкой не нарушают права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд считает возможным требования Зельцман Э.М. о сохранении квартиры в перепланированном состоянии удовлетворить, а в требованиях администрации САО г.Омска о продаже квартиры с публичных торгов - отказать.
Также следует отметить, что заявляя о цене квартиры в <данные изъяты> руб. представитель администрации САО г.Омска не представил доказательств рыночной стоимости квартиры.
Ст.ст.22-24 ЖК РФ предусматривают условия перевода жилого помещения в нежилое и порядок такого перевода.
Зельцман Э.М. просит спорную квартиру сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии под офис, в чем ей было отказано администрацией САО г.Омска. Фактически Зельцман Э.М. просит перевести квартиру из жилого помещения в нежилое помещение.
Однако при рассмотрении данного дела суду также не представлены доказательства того, что квартира может быть переведена в нежилое помещение. При этом действующее законодательство не предусматривает решение судом вопроса о переводе жилых помещений в нежилые. А отказ администрации САО г.Омска в переводе квартиры в нежилое помещение Зельцман Э.М. не оспаривается.
Также следует отметить, что Земльцман Э.М. не утрачена возможность обращения по вопросу перевода квартиры в нежилое помещение с предоставлением всех необходимых документов, в том числе тех, которые ранее не были предоставлены.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Зельцман Э.М. удовлетворить частично.
Сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м в перепланированном состоянии.
В остальной части иска отказать.
В иске администрации Советского административного округа г.Омска к Зельцман Э.М. о продаже <адрес> с публичных торгов отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.
Судья
Решение вступило в законную силу 19.04.2011 г.
.
.а