Дело №2-460/2011
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Первомайский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.П.,
при секретаре Куренковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске
01 марта 2011 года
гражданское дело по иску Поповой Ю.В. к ЖСК «Алтай 181», Ключинскому В.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
Попова Ю.В. обратилась в суд с иском к ЖСК «Алтай 181» с требованием о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
В обоснование указала, что ... ООО «К» (застройщик) и ООО «З» (в настоящее время общество переименовано в ООО «С») (инвестор) заключили договор № об инвестировании строительства, по которому инвестор принял участие в строительстве 9-ти этажного дома по ул. ... в г. ... с целью приобретения квартиры № на .... этаже общей площадью .... кв.м., стоимостью 1047492 рубля. Застройщик принял обязательство по передаче инвестору указанной квартиры и введению дома в эксплуатацию ориентировочно в 1 полугодие 2007 года. Инвестор обязанность исполнил и у застройщика претензий по оплате не имеется.
По договору уступки права требования № от ... ООО «З» уступил право требования по указанному договору ООО «М». Договор согласован конкурсным управляющим ООО «К». Расчет за уступаемое право в размере 1080000 рублей произведен.
По договору уступки права требования от ... ООО «М» уступило Поповой Ю.В. права, вытекающие из договора № от ... и № от ..., в том числе право требования на квартиру №, общей площадью .... кв.м. Внешний управляющий ООО «К» был согласен на заключение договора.
Истица исполнила обязанность по оплате .... рублей в кассу ООО «М».
Определением Арбитражного суда Омской области от 12.03.2009 года по делу № А46-19198/2008 в отношении ООО «К» введено наблюдение. Определением арбитражного суда Омской области от 07.08.2009 года в отношении ООО «К» введено внешнее управление.
Строительство многоквартирного дома продолжает ЖСК «Алтай 181», которому права и обязанности по строительству переданы ООО «К». При этом жилищно-строительный кооператив не принял её в члены кооператива.
Исходя из того, что в отношении ООО «М» введена процедура банкротства, то полагает единственным эффективным способом защиты своего права признание за ней права на долю в незавершенном строительством объекте, что при окончании строительства будет соответствовать квартире №, приобретаемой ею для личных нужд.
На основании изложенного просила признать за ней право на долю в размере 8586/466683 в праве общей долевой собственности на объект незавершенный строительством - жилой многоквартирный дом по адресу: ..., соответствующую квартире №, общей приведенной площадью .... кв.м.
В ходе судебного разбирательства Попова Ю.В. дополнила иск требованием о признании недействительным договора долевого участия, заключенного между ЖСК «Алтай 181» и Ключинским В.А. в отношении квартиры №, применении последствий недействительности сделки. В обоснование указала, что спорная квартира № была предметом договора ЖСК «Алтай-181» и Ключинского В.А. при том, что ЖСК «Алтай 181» было поставлено в известность о её притязаниях на квартиру.
В судебном заседании представитель истца Попов М.А., действующий на основании доверенности от ... л.д.29, полагал, что требования заявлены обоснованно, подтверждены документами, имеющимися в материалах дела. ООО «З» обращался к ЖСК «Алтай 181» с заявлением о вступлении в члены ЖСК, на что был получен отказ, подписанный председателем ЖСК А. С 2006 г. квартира принадлежала заводу по договору инвестирования, соответственно завод как инвестор вправе был распоряжаться квартирой, в том числе и уступать право требования. ЖСК «Алтай 181» знал о притязаниях ООО «З» на квартиру № и не имел права продавать квартиру, сделка по продаже квартиры недействительна, так как право собственности на момент продажи квартиры принадлежало ООО «З». Просил признать недействительным договор № ДУ от ..., заключенный между Ключинским и ЖСК «Алтай 181», так как договор заключен лицом не уполномоченным распоряжаться имуществом. Полагал, что Ключинскому на основании предварительного договора долевого участия принадлежит право на квартиру № в том же доме.
Представители ЖСК «Алтай 181» Безлепкина Т.В. и Агейчик Е.Г., действующий на основании доверенностей на л.д. 28 и 136, с требованиями иска Поповой Ю.В. не согласились и просили в удовлетворении отказать в полном объеме.
Представитель Безлепкина Т.В. указала, что договор № об инвестировании строительства от ... является незаключенным, так как не содержит существенных условий, не прошел государственную регистрацию. ООО «К» вело строительство дома в нарушение законодательства без разрешительной документации. Соглашение о зачете задолженности не может быть принято как доказательство оплаты по договору, так как не содержит условия о предмете.
Договор уступки права требования № от ... является ничтожным, так как противоречит п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года за № 214-ФЗ.
Кроме того ранее в Арбитражном суде ООО «З» отказался от требований иска о признании права собственности на квартиру №.
Полагала, что ЖСК «Алтай 181» является ненадлежащим ответчиком, так как не является правопреемником ООО «К» при строительстве жилой вставки по ул. ... в ... АО г. .... Договор о передаче прав и обязанностей по строительству от ... не содержит предмета, противоречит нормам закона и является незаключенным.
Представитель третьего лица ООО «Стройдеталь» Окишева И.В., действующая на основании доверенности от ... на л.д.137, требования иска Поповой Ю.В. к ЖСК «Алтай 181» считает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. Указала, что обязательства по договору № от ... ООО «З» исполнило. В 2009 году ООО «К» прекратило строительство жилого дома, и по состоянию на март 2010 года жилой дом не был завершен строительством, готовность составляла 38%. В этой связи был создан ЖСК «Алтай 181». Учредителями кооператива выступил ряд дольщиков - физических лиц, также в свое время оплативших стоимость строительства дома в пользу ООО «К» по договорам об инвестировании строительства. Незавершенный строительством жилой дом был выведен из состава активов ООО «К» и передан для достройки и ввода в эксплуатацию вновь образованному ЖСК «Алтай 181». По договору передачи прав и обязанностей по строительству жилой вставки по улице ... в ... от ... ООО «К»от ... передало вступившему застройщику ЖСК «Алтай181» права и обязанности по строительству жилой вставки. В связи с передачей объекта незавершенного строительства и прав на его достройку жилищному кооперативу, ... ЖСК «Алтай-181» был предоставлен в аренду земельный участок под строящимся объектом, ... выдано разрешение на строительство. Полагает, что ООО «К» передало ЖСК «Алтай 181» вещь, обремененную правами третьих лиц - инвесторов строительства жилого дома, оплативших это строительство.
Истец Попова Ю.В., ответчик Ключинский В.А., ООО «К» и ООО «М», привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства. Истец просила дело рассматривать в ее отсутствие. Иные не явившиеся лица о причинах неявки суд не известили, каких-либо ходатайств или заявлений не направили.
Выслушав стороны и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
В соответствии с часть 3 статьи 7 Закона РФ от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций (пункт 5 статьи 5 обозначенного Закона).
По правилам статьи 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.
При этом инвесторы одновременно могут быть пользователями объектов капитальных вложений (пункт 5 статьи 4 приведенного Федерального закона), из чего следует, что граждане, которые вкладывают свои средства в строительство дома, становятся, как правило, не только участниками инвестиционной деятельности (соинвесторами), но и будущими пользователями объекта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ... между ООО «К» (застройщик) и ООО «З» (инвестор) был заключен договор № об инвестировании строительства (л.д.11-12).
По условиям договора инвестор принимает участие в инвестировании строительства 9-ти этажного жилого кирпичного жилого дома по ул. ... в ..., а застройщик обязуется передать инвестору квартиру с условным номером № на .... этаже общей приведенной площадью (с учетом 50% площади лоджии) .... кв.м.
Стоимость квартиры в жилом доме составляет 1047492 рубля и инвестор обязуется поставить железобетонные изделия на указанную сумму в счет инвестирования.
Застройщик принял на себя обязательство по постройке и вводу дома в эксплуатацию дома ориентировочно в 1 полугодие 2007 года.
Согласно предоставленному соглашению о зачете взаимной задолженности ООО «З» поставило необходимые железобетонные изделия на сумму 1047492 рубля (л.д.13).
Из справки директора ООО К» от ... следует, что ООО «К» претензий по оплате договора № от ... к ООО «З» не имеет (л.д.14).
ООО «З» (цедент) заключило ... с ООО «М» (цессионарий) договору уступки права требования (цессии) № по которому цедент передал цессионарию право требования передачи трехкомнатной квартиры № расположенной по адресу (строительный): ..., общей площадью .... кв.м. (л.д.15)
Цена уступаемого права установлена сторонами в 1080000 рублей и должна быть оплачена цессионарием в срок до ....
Указанный договор согласован внешним управляющим ООО «К» Н.М.У..
Справкой генерального директора и главного бухгалтера ООО «Завод сборного железобетона №» от ... подтверждается, что расчет по договору №-У от ... произведен в полном объеме, претензий нет (л.д.16).
В настоящее время ООО «Завод сборного железобетона №» переименовано в ООО «Стройдеталь».
ООО «Сиб Менеджмент Груп» (цедент) и ФИО2 (цессионарий) ... заключили договор уступки права требования (цессии) №-У1 по которому цедент передает цессионарию весь объем прав к ООО «Компания «ОмСтрой-2001», принадлежащих цеденту на основании договора № от ..., договора уступки права требования №-У от ..., в отношении передачи трехкомнатной ... расположенной по адресу (строительный): ..., в ЦАО, общей площадью 85,86 кв.м. (л.д.17-18).
Пунктом 3 договора предусмотрено, что цена за передаваемое право составляет 1110000 рублей и должна быть оплачена до ....
Указанный договор согласован внешним управляющим ООО «К» Н.М.У..
Справкой директора ООО «М» от ... подтверждается, что Попова Ю.В. произвела расчет по договору № от ... в полном объеме, претензий нет (л.д.19).
Также факт оплаты подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ... и копиями кассовых чеков (л.д.20-21).
Попова Ю.В. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на незавершенный объект строительства в связи с тем, что строительство многоэтажного дома не завершено, а ООО «М» признано банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство (л.д.101-103).
Из обстоятельств дела усматривается в отношении ООО «К» определением Арбитражного суда Омской области от 07.08.2009 года по делу № введено внешнее управление сроком на 18 месяцев, внешним управляющим назначен Н.М.У. (л.д. 94-97).
Между тем, ... между ООО «К» (выбывший застройщик) и ЖСК «Алтай 181» (вступивший застройщик) заключили договор передачи прав и обязанностей по строительству жилой вставки по ул. ... в ... (л.д.22).
По указанному соглашению вступивший застройщик принял на себя все права и обязанности в отношении строительства жилой вставки и после ввода дома в эксплуатацию передаче объектов долевого строительства членам ЖСК «Алтай 181».
По акту приема-передачи от ... ООО «К» передало ЖСК «Алтай 181» во исполнение условий указанного выше договора градостроительный план земельного участка, схему планировочной организации земельного участка, проект организации строительства, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (л.д.23).
Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации ... ... на имя ЖСК «Алтай 181» выдано разрешение за № на строительство объекта капитального строительства - жилой вставки, расположенной по адресу: ..., на земельном участке площадью .... кв.м., общей площадью .... кв.м., строительным объемом .... куб.м., площадью застройки .... кв.м. (л.д.24).
Ранее разрешение на строительство указанной жилой вставки была выдано ООО «К» (л.д.25).
По договору аренды № от ... ГУ по земельным ресурсам Омской области предоставило ЖСК «Алтай 181» в аренду земельный участок с кадастровым номером № для строительства (л.д.86-90).
За ЖСК «Алтай 181» ... зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный дом со степенью готовности - 38 % по адресу: ... Основаниями для регистрации указаны договор аренды земельного участка от ..., разрешением на строительство № от ..., проект для строительства жилой вставки (л.д.26).
ЖСК «Алтай 181» зарегистрировано в качестве юридического лица ... (л.д.55) и согласно положений устава (редакция №) предметом деятельности кооператива является строительство жилой вставки по адресу: ..., корпус 1 путем достройки за счет собственных средств членов кооператива и привлеченных средств, ввод в эксплуатацию и последующее содержание жилого дома (л.д. 59).
Членство в ЖСК и порядок приобретения права собственности на помещения регламентируются Уставом ЖСК «Алтай 181» (л.д.57-81).
Статьей 110 ЖК РФ установлено, что члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
Статьей 124 ЖК РФ предусмотрено, что гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Вместе с этим согласно предоставленного договора № от ..., заключенного ЖСК «Алтай 181» (застройщик) и Ключинским В.А. (член кооператива), застройщик обязуется построить многоквартирный дом по адресу: ..., ввести его в эксплуатацию во втором квартале 2011 года, и передать члену кооператива квартиру № в указанном доме, общей проектной площадью .... кв.м.
Цена договора установлена как сумма вступительного взноса (3000 рублей) и паевого взноса. Инвестируемая площадь объекта строительства составляет .... кв.м., что составляет денежную сумму в 2203000 рублей.
Указанный договор подписан сторонами и прошел государственную регистрацию ... за №.
Оценивая в совокупности предоставленные письменные доказательства, данные сторонами пояснения суд приходит к убеждению, что договор № об инвестировании строительства от ..., заключенный между ООО «К» и ООО «З», договор № от ..., заключенный между ООО «З» и ООО «М», договор № от ..., заключенный между ООО «М» и Поповой Ю.В. были заключены, исполнены в части расчетов и являются основанием для заявления требований Поповой Ю.В. в отношении приобретаемой ею квартиры №.
С учетом того, что она заключала договор уступки права (требования) с целью приобретения квартиры для личных нужд, а строительство дома в настоящее время не завершено и не ведется, то способ защиты права в виде признания права на долю в незавершенном строительством объекте не противоречит законодательству.
Суд приходит к выводу, что заключенный ... договор № с Ключинским В.А. в отношении квартиры № противоречит нормам гражданского законодательства, так как ЖСК «Алтай 181» при отчуждении квартиры было уведомлено Поповой Ю.В. о её правах в отношении квартиры, а обоснованность правопритязаний, возникших по договорам уступки на указанную квартиру, установлена судом. То есть, ЖСК «Алтай 181» не имело права отчуждать объект незавершенного строительства, права на который принадлежат Поповой Ю.В.
Кроме того, суд находит необходимым отметить, что заключенный договор № не является договором долевого участия, так как противоречит ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как цена заключенного договора складывается из размеров паев, а не денежных средств.
Более того, судом предлагалось ответчикам представить смету на достройку жилого дома, а так же решение общего собрания членов Кооператива, которым определена стоимость одного квадратного метра. (п. 9.1.4. Устава на л.д. 71)
Ответчиком такие доказательства не представлены. В судебном заседании ... ответчик Ключинский В.А. на вопрос суда пояснил, что ему, как учредителю ЖСК, ничего не известно о проведении общего собрания, на котором установлена цена одного квадратного метра.
В связи с изложенным суд находит, что представленные ответчиком Ключинским В.А. квитанции к приходно-кассовым ордерам об уплате паевых взносов (л.д.170), не являются относимыми доказательствами и не могут подтвердить факт оплаты Ключинским цены по договору от ... №
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом изложенного, а так же позиции представителя ООО «Стройдеталь», подлежит удовлетворению требование Поповой Ю.В. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от ... №, заключенного ЖСК «Алтай 181» и Ключинским В.А. Как следствие подлежит признанию недействительной запись о государственной регистрации договора за №.
Суд относится критически к доводам ЖСК «Алтай 181», что кооператив не является правопреемником при строительстве дома по заключенному договору от ... и не может быть надлежащим ответчиком по делу. Так, в любом случае, независимо от того, что за ними признано право собственности на весь объект незавершенного строительства, истец Попова Ю.В. имеет право требовать передачи ей квартиры № после окончания строительства. То есть, ЖСК «Алтай 181» не может распоряжаться имуществом, которое обременено правами третьих лиц по ранее заключенным договорам, независимо от того, что указанные лица не являются членами кооператива.
Согласно пунктам 1 и 2 договора от ... ООО «К» подтверждает фактическую передачу прав и обязанностей, а ЖСК «Алтай 181» принимает на себя все права и обязанности по строительству жилой вставки по ул.... в г.... между домами № и № в границах, указанных на плане, кадастровый номер № с местоположением относительно ....-ти этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: .... Кроме того, в пункте 3 договора предусмотрено, что ЖСК «Алтай 181» принимает на себя в полном объеме права (требования) и обязанности по предварительным договорам долевого участия в строительстве дома по улице ... в ... АО г.....
Кроме того, в п.10.2 Устава ЖСК «Алтай 181» предусмотрено, что граждане, участвовавшие своими вкладами в строительстве жилого дома, до момента государственной регистрации Кооператива, обладают преимущественным правом на вступление в члены ЖСК. (л.д.73).
Изложенное так же, по мнению, суд подтверждает как факт существования прав третьих лиц, не являющихся сторонами по договору от ..., на объект незавершенного строительства, так и факт признания и принятия таких прав ЖСК «Алтай 181».
Разделение же прав таких участников строительства в зависимости от принадлежности физическому либо юридическому лицу противоречит, по мнению суда, принципу равенства участников гражданских правоотношений. (ст.1 ГК РФ)
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор от ... влечет материальное правопреемство ЖСК «Алтай 181» в обязательственных правоотношениях, участником которых является в настоящее время Попова Ю.В.
Более того, такое правопреемство, по убеждению суда, и являлось целью заключения договора от ... его сторонами.
Суд полагает, что доводы ответчика ЖСК «Алтай 181» о том, что договор между ООО «М» и Поповой Ю.В. заключен в 2010 года, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела.
Так все участники правоотношений: ООО «К», ООО «Стройдеталь», ООО «М» - привлечены к участию в деле, каких-либо требований по поводу исполнения договора об инвестирования строительства и последующих за ним уступок прав не заявляют, равно, как и не возражают относительно условий и существа обязательства.
С учетом установленного судом материального правопреемства ЖСК «Алтай 181» по обязательствам ООО «К», ответчик обязан исполнить требование любого участника долевого строительства, а так же и лица, получившего право требовать надлежащего исполнения такого обязательства.
При этом обязательства первоначального застройщика ООО «К» перед ООО «Стройдеталь» возникло в 2006 году, то есть до создания ЖСК «Алтай-181».
Учитывая, что требование Поповой Ю.В. о признании за ней доли в объекте незавершенного строительством объекта не противоречат условиям договоров и закону, а в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истицы как участника инвестиционной деятельности, то исковое требование подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 12 ГК РФ, предусматривающей одним из способов защиты права признание права.
При определении размера доли Поповой Ю.В. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде простой правильной дроби, суд полагает возможным согласиться с доводами истицы, указав в числителе дроби площадь причитающейся ей по договору помещения, а в знаменателе - общую площадь всех помещений в доме, поскольку после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию объектом прав истицы будет являться только конкретное жилое помещение, площадь которого подлежит уточнению (установлению) по соответствующему техническому паспорту.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Поповой Ю.В. право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру №, общей площадью - .... кв.м. (с учетом 50% площади лоджий), на .... этаже незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по строительному адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером №, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № от ..., заключенного между ООО «К» и ООО «З», и договора уступки прав от ... №, заключенного ООО «З» и ООО «М», договора уступки прав, заключенного ООО «М» и Поповой Ю.В., соответствующую 8586/466683 долям в праве общей долевой собственности в данном незавершенном строительством объекте - многоквартирном жилом доме.
Признать недействительной сделкой договор участия в долевом строительстве от ... № заключенный ЖСК «Алтай 181» и Ключинским В.А..
Признать недействительной запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ... №, заключенный ЖСК «Алтай 181» и Ключинским В.А., за №.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение вступило в законную силу 27.04.2011г.
....
....
....
....
....а