Дело № 2-829/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Брижатюк И.А.
при секретаре Зобниной Т.М.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске
14 апреля 2011 года
дело по иску Леваева С.В. к ООО «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление № 1», государственному предприятию Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» о признании недействительным договора инвестирования, признании действительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и технического паспорта,
У С Т А Н О В И Л:
Леваев С.В. обратился в суд с требованием к ответчикам о признании действительным договора долевого участия в строительстве, замене свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение от 29.03.2010 г. свидетельством о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, замене технического паспорта нежилого помещения № 8П на технический паспорт жилого помещения.
В последующем требования уточнил, просил признать недействительным договор № инвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ;
признать строение, расположенное по адресу: <адрес> многоквартирным жилым домом;
признать действительным договор № долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу: <адрес>;
признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру №, строительной площадью 73,0 кв.м., расположенную в первом подъезде на втором этаже дома <адрес>
признать недействительным свидетельство о государственной регистрации собственности на нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ;
признать недействительным технический паспорт нежилого помещения №;
взыскать судебные расходы в размере 200 рублей.
В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу: <адрес>, по условиям которого организация обязалась передать ему в собственность квартиру №, общей площадью 73,0 кв.м., расположенную в 1 подъезде на 2-ом этаже, по адресу: <адрес>.
Свои обязательства по внесению денежных средств он исполнил. Договор был составлен в трех экземплярах, однако ответчик уклонился от регистрации договора в УФРС по Омской области. В срок до 30 июня 2007 г., предусмотренный договором, ответчик дом не построил. В мае 2009 года З.Ю.А. объявил о необходимости заключить договор № инвестирования строительства той же датой, что и дата заключения договора № долевого участия в строительстве жилого дома ДД.ММ.ГГГГ в целях приобретения права собственности на нежилые помещения №, общей площадью 72,2 кв.м., расположенные на втором этаже строящегося торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что дом сдан по акту госкомиссии и введен в эксплуатацию как нежилое строение - торговый комплекс, и чтобы получить квартиру нужно подписать договор инвестирования строительства и дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, только в этом случае есть возможность получить квартиру.
Доверившись недобросовестному застройщику ДД.ММ.ГГГГ договор № инвестирования строительства был подписан им при условии заключения дополнительного соглашения к договору участия в строительстве. Застройщик обязался от имени инвестора перевести нежилые помещения в жилые, для чего ему им была выдана доверенность. Однако данные обязательства не исполнены, он не имеет возможности пользоваться жилым помещением по назначению.
Поскольку государственная регистрация произведена с соблюдением требований ФЗ от 21 июня 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в подтверждение которого, ему выдано свидетельство о государственной регистрации права, но в силу оспоримости инвестиционного договора и в соответствии со ст. 2 указанного Федерального закона просит признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение от 29.03.2010 г. и признать недействительным технический паспорт не нежилое помещение, выданный 10.07.2009г.
На основании изложенного, предъявляет вышеуказанные требования.
В судебное заседание истец Леваев С.В. не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще.
Конкурсный управляющий ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» Вишняков С.А. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен.
Представитель ГП Омской области «Омский Центр ТИЗ» Пахомова М.В., действующая на основании доверенности от 21.03.2011 г., предъявленные требования не признала и пояснила, что основным видом деятельности ГП Омской области «Омский Центр ТИЗ» является техническая инвентаризация объектов. Техническая инвентаризация объекта проходит по заявлению, в данном случае технический паспорт изготовлен по заявлению Леваева. Заказчик по качеству работ претензий не предъявлял. Признание технического паспорта недействительным не повлечет правовых последствий.
Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежаще.
Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит следующее.
В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договорами признаются соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предметом регулирования вышеуказанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Часть 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию.
Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Леваевым С. (дольщик) и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (организация) был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.1.1 договора предметом договора является осуществление дольщиком долевого участия, состоящего из вложения денежных средств (либо иного имущества и имущественных прав, если это будет установлено сторонами) в строительство шестиэтажного кирпичного жилого дома с блоком обслуживания согласно проектной документации, расположенного по адресу: Россия, <адрес> (адрес строительный) в целях приобретения права собственности на двухкомнатную квартиру № строительной общей площадью 73,0 кв.м., расположенную в 1 подъезде на 2 этаже указанного дома.
Общая сумма долевого участия в строительстве квартиры составляет 1 460 000 рублей (п.2.1). Условия расчета 100 000 рублей из суммы, указанной в п.2.1 настоящего договора, вносится наличными денежными средствами в кассу организации в момент подписания договора; 1 360 000 рублей из суммы, указанной в п.2.1 договора, наличными денежными средствами в кассу организации в срок до ДД.ММ.ГГГГ
Сдача дома в эксплуатацию осуществляется не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.4.2).
Квитанциями к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается внесение Леваевым 1 460 000 рублей в кассу ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, (кирпичный дом №) за кв. №.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (застройщик) и Леваевым С.В. (инвестор) был заключен договор № инвестирования строительства, по условиям которого инвестор обязуется передать застройщику инвестиции в целях реализации инвестиционного проекта - строительство торгового комплекса, согласно проектной документации и разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес> целях приобретения права собственности на нежилые помещения № (далее Объект) общей площадью 72,2 кв.м., расположенные на 2 этаже, строящегося торгового комплекса в размере и на условиях, предусмотренных настоящим договором, а застройщик обязуется собственными или привлеченными силами обеспечить возведение торгового комплекса и Объекта в нем в соответствии с проектной документацией и передать инвестору Объект в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (п.1.1). По соглашению сторон стоимость инвестирования в строительство торгового комплекса составляет 1 480 000 рублей (п.2.2). На дату заключения настоящего договора стороны устанавливают, что расчет по настоящему договору произведен полностью в сумме 1 460 000 рублей (п.2.3).
ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (застройщик) и Леваев С.В. (инвестор) заключили дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны согласились между собой, что на момент заключения настоящего соглашения застройщик не исполнил принятых на себя обязательств по строительству и передаче в собственность дольщику квартиры. Согласно акту ввода в эксплуатацию возведенное строение является нежилым торговым комплексом. В целях исполнения обязанности по передаче инвестору квартиры в жилом доме застройщик обязуется: от имени инвестора оформить право собственности на нежилые помещения, расположенные: <адрес>, помещения № для чего совершить все необходимые действия в компетентных органах и учреждениях. От имени инвестора произвести перевод нежилых помещений, принадлежащих инвестору в жилое помещение - квартиру, для чего совершить все необходимые действия в компетентных органах и учреждениях. От имени инвестора оформить право собственности на жилое помещение - квартиру в УФРС по Омской области. Для осуществления указанных действий инвестор обязуется выдать застройщику нотариальную доверенность. Срок выполнения указанных действий установлен - 6 месяцев с момента предоставления нотариальной доверенности застройщику от инвестора.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области выдано свидетельство о государственной регистрации права № подтверждающее право собственности Леваева С.В. на нежилое помещение №, общей площадью 72,2 кв.м., номера на поэтажном плане: №, Литер А2, расположенные на втором этаже дома <адрес>
Основанием выдачи является разрешение на ввод в эксплуатацию и договор инвестирования строительства №.
Распоряжением Главы администрации Советского АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № изменена почтово-адресная нумерация - шестиэтажному зданию многоквартирного жилого дома, расположенного по проспекту <адрес> присвоен номер - <адрес>
В последующем истцом предъявлено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (застройщик) и Леваевым С.В. (инвестор). Содержание данного дополнительного соглашения полностью соответствует выше названному дополнительному соглашению. При этом имеется п.4 следующего содержания «В случае неисполнения застройщиком перевода нежилых помещений в жилые инвестиционный договор утрачивает силу.
Следует отметить, что для оформления технического паспорта на помещения от имени истца был представлен акт приема-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительное соглашение о внесении изменений в договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома. В соответствии с условиями данного дополнительного соглашения Леваев С.В. именуется как инвестор, а ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» как организация. Стороны решили внести в договор № от ДД.ММ.ГГГГ следующие изменения и дополнения: исключить из наименования договора слова «долевого участия в строительстве жилого дома в районе поликлиники <адрес> по адресу <адрес>», исключить из договора слово «дольщик», стороны договора обозначить как «инвестор» и «организация». Пункт 1 договора изложить в следующей редакции: 1.1. Предметом договора является осуществление инвестором вложений в строительство шестиэтажного кирпичного торгового комплекса расположенного по адресу <адрес> (далее - торговый комплекс» в целях получения права собственности на нежилые помещения № (далее объект) общей площадью 73,0 кв.м, расположенные в 1-м подъезде, на 2-м этаже указанного торгового комплекса (согласно проектно-сметной документации, Приложение №). 1.2 В соответствии с настоящим договором инвестор обязуется передать организации инвестиции в целях реализации инвестиционного проекта в размере и на условиях предусмотренных настоящим договором, а организация обязуется собственными или привлеченными силами обеспечить возведение торгового комплекса в соответствии с проектной документацией и передать инвестору объект в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. 1.3. Строительство торгового комплекса и объекта в нем осуществляет организация. 1.4. Целью организации при заключении настоящего договора является привлечение денежных средств для строительства торгового комплекса. 1.5. Данное дополнительное соглашение не отменяет другие дополнительные соглашения к договору № от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами. Далее по тексту договора: исключить из договора словосочетание «долевое участие», слово «квартира» заменить на слово «объект».
Суд находит данные дополнительные соглашения противоречивыми. При этом учитывает, что официально последнее дополнительное соглашение было представлено в ГУ «Омский центр ТИЗ».
Договор участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством зарегистрирован в Росреесте не был.
Следует отметить, что истцом предъявлены требования на основании ст.166, 167, 179 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истцом не представлено суду доказательств недействительности оспариваемых им сделок: что инвестиционный договор заключен под влиянием насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также что сделка совершена истцом вынуждено, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» воспользовалась (кабальная сделка) и, соответственно, поэтому не подлежит удовлетворению требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.
Требования истца о признании дома <адрес> многоквартирным жилым домом не подлежит удовлетворению, поскольку истец не являлся стороной при рассмотрении гражданского дела №, поэтому суд не может принять в силу требований ч.2 ст.61 ГПК РФ.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Истец и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» заключили договор долевого участия в строительстве в отношении квартиры, который в последующем изменили на инвестиционный договор в отношении нежилых помещений. Это не противоречит действующему законодательству. В связи с чем суд не находит оснований для признания договора долевого участия в строительстве действительным.
Суд также не находит оснований для признания за истцом права собственности на двухкомнатную квартиру №, строительной площадью 73,0 кв.м, расположенную в первом подъезде на втором этаже дома <адрес>. У истца имеется зарегистрированное право собственности на данные помещения, как на нежилые. Жилищным законодательством предусмотрен перевод нежилого помещения в жилое помещение при соблюдении определенных условий (ст.22-23 ЖК РФ). Неисполнение ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» обязанности по переводу нежилого помещения в жилое не может являться основанием для признания права собственности на квартиру за истцом, а также признания недействительным договора инвестирования, договора долевого участия в строительстве - действительным.
Не подлежат удовлетворению и требования о признании недействительным технического паспорта нежилого помещения, поскольку не предусмотрены действующим законодательством, сделкой не являются. Технический паспорт выполнен по заявке представителя истца, действовавшего на основании доверенности. При этом у истца отсутствуют препятствия в изготовлении иного технического паспорта.
Руководствуясь ст.309, 421 ГК РФ, ст.194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
В иске Леваева С.В. к ООО «Производственно-коммерческая фирма «Строительно-монтажное управление № 1», Государственному предприятию Омской области «Центр технической инвентаризации и землеустройства» о признании недействительным договора инвестирования, признании действительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности и технического паспорта отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска.
Решение вступило в законную силу 04 мая 2011 г.
а