Дело № 2-1121/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего Солодкевича И.М. при секретаре Халецкой Л.И. рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 26 мая 2011 года гражданское дело по иску Мельниковой Т.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, по иску Полякова К.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» о проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве УСТАНОВИЛ: 01 марта 2011 года Мельникова Т.А. обратилась в суд с иском к ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» (далее - ООО «МИГ-21 век», ООО «МИГ-21»), указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком как застройщиком договор участия в долевом строительстве многоквартирного кирпичного жилого дома № с почтовым адресом: <адрес> (строительный адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, <адрес>), предметом которого является получение ею (Мельниковой Т.А.) в собственность квартиры свободной планировки за №, расположенной на 6 этаже, общей площадью по проекту 107,34 кв.м., площадью летних помещений 12,03 кв.м., площадью квартиры с летними помещениями 119,37 кв.м., в срок до 30.08.2009 года. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Дом по проекту имеет общую площадь 13058,70 кв.м. Свои обязательства по договору об оплате участия в долевом строительстве она (Мельникова Т.А.) исполнила полностью в сумме 1230000 (один миллион двести тридцать тысяч) рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 82 от 02 июня 2009 года и справкой ответчика об отсутствии к ней претензий по расчетам. Изменения о сроке завершения строительства дома, вводе дома в эксплуатацию и передаче ей (Мельниковой Т.А.) обозначенной квартиры в договоре отсутствуют. В нарушение условий договора ответчик свои перечисленные обязанности в установленный срок и до настоящего времени не исполнил. Ответчик построил дом в 9 этажей; установлены крыша дома, установлены оконные стеклопакеты ПВХ, лифты в 3 подъездах, асфальтирование дворовой территории, двери подъездов, «черновое» оштукатуривание стен. Необходимо выполнить: оштукатуривание некоторых квартир, провести внутренние и наружные сети, установить счетчики, запорную арматуру в 3 и 4 подъездах, подключить дом системе водоснабжения, установить лифт в 4 подъезде, закончить благоустройство территории. Более того, определением Арбитражного суда Московской области от 27 июля 2010 года по делу № А41-2185/2010 в отношении ООО «МИГ-21 век» введено внешнее наблюдение, что может привести к нарушению ее (Мельниковой Т.А.) прав, как-то отказ застройщика от исполнения договора в одностороннем порядке, реализации прав на оплаченное ею помещение иным лицам по долгам ответчика и так далее, что является основанием для ее обращения в суд с настоящим иском в целях защиты своих прав. Просила признать за ней (Мельниковой Т.А.) право собственности на 11937/1305870 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по почтовому адресу: <адрес> (строительный адрес: Омская область, г.Омск, Центральный административный округ, <адрес>), что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать 4-комнатной квартире №, общей площадью 107,34 кв.м., площадью летних помещений 12,03 кв.м., площадью с летними помещениями 119,37 кв.м., расположенной в 4 подъезде на 6 этаже с левой стороны от лестничного пролета (согласно плану 6 этажа, указанного в приложении № 1 к договору № 09-06/02-07 от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 2-5). 29 марта 2011 года в суд поступило исковое заявление Полякова К.Ю. к ООО «МИГ-21 век», в котором первый указал, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ответчиком договоры участия в долевом строительстве № 09-06/02-19 и № 09-06/-2-20 в отношении квартиры № (условный) общей площадью 107,34 кв.м. на 6 этаже и квартиры № (условный) общей площадью 107,34 кв.м. на 9 этаже дома <адрес> в городе Омске (почтовый адрес) (строительный адрес: Омская область, г.Омск, ЦАО, <адрес>). Во исполнение условий приведенных договоров 23 июня 2009 года он (Поляков К.Ю.) оплатил ответчику денежные средства в суммах, соответственно, 1751412 рублей и 1248588 рублей. По действующему законодательству (Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») данные договоры подлежали государственной регистрации на основании заявления сторон договоров. Однако в нарушение положений ст.ст. 309-310 ГК РФ ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Письменное предложение о проведении регистрации договоров, направленное ответчику, осталось без ответа. Договоры участия в долевом строительстве стороны до настоящего времени не изменили и не расторгли. Таким образом, ответчик с 2009 года уклоняется от проведения государственной регистрации перечисленных договоров участия в долевом строительстве, чем нарушает его (Полякова К.Ю.) права, поскольку объекты в виде квартир, строительство которых он полностью оплатил, не закреплены за ним (истцом) как за будущим собственником и могут быть перепроданы ответчиком третьим лицам. Заключая данные договоры, он намеревался обеспечить жильем себя и членов своей семьи. По правилам статьи 165 ГК РФ просил провести государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве № 09-06/02-19 и № 09-06/02-20, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МИГ-21 век» и Поляковым К.Ю. (л.д. 41). По ходатайству истицы Мельниковой Т.А. и обстоятельствам спора перечисленные гражданские дела были объединены в одно производство (л.д. 22, 26). К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО «Торговый Дом «Цемент», поскольку согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекте долевого строительства - квартире №, общей площадью 107,34 кв.м., расположенной на 9 этаже в строящемся жилом доме с почтовым адресом: <адрес>, уже зарегистрирован договор долевого участия, в котором одним из участников является обозначенное юридическое лицо (л.д. 55-56, 66-67). В возражениях на иск Полякова К.Ю. истица Мельникова Т.А. полагала, что требования первого истца не подлежат удовлетворению, поскольку в нарушение требований действующего законодательства (ст.ст. 160, 165, 168 ГК РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») договор между Поляковым К.Ю. и ООО «МИГ-21 век» в отношении квартиры <адрес> в городе Омске не имеет государственной регистрации, в представленном экземпляре договора отсутствует подпись самого Полякова К.Ю. В то же время, договор между ней (Мельниковой Т.А.) и ООО «МИГ-21 век» заключен несколько ранее, зарегистрирован в установленном порядке, свои обязательства по договору она также исполнила полностью. Поэтому, ответчик - ООО «МИГ-21 век» - уже не имело возможности повторно передать те же права и обязанности в отношении одного и того же объекта недвижимости. Нет доказательств как факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора с Поляковым К.Ю., так и обращения последнего с данной целью в регистрирующий орган вообще. Более того, недобросовестные действия истца Полякова К.Ю. и ответчика - ООО «МИГ-21 век» приводят к нарушению ее (Мельниковой Т.А.) законных прав и интересов как добросовестного участника отношений по инвестированию строительства жилого многоквартирного дома. Просила отказать в удовлетворении требований Полякова К.Ю. (л.д. 27-31). В судебном заседании истица Мельникова Т.А. и представляющая ее интересы по устному заявлению Семакина Ю.А. поддержали свои доводы и требования. Истец Поляков К.Ю. и его представитель по доверенности Чернаков Е.М. (л.д. 50) в судебное заседание не явились, были извещены (л.д. 121, 124). В телефонограмме секретарь последнего просила отложить рассмотрение дела, поскольку Поляков К.Ю. желает лично присутствовать в судебном заседании и в настоящее время следует поездом из города Москвы в город Омск, а представитель находится в другом судебном заседании в Арбитражном суде Омской области (л.д. 125). Представители ответчика - ООО «МИГ-21 век» в лице внешнего управляющий ООО «МИГ-21 век» Лясман А.Э., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Омской области и третьего лица ООО «ТД «Цемент» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом (л.д. 65, 119, 122). С учетом обстоятельств заявленных споров, мнения истицы Мельниковой Т.А. и ее представителя, времени назначения судебного заседания заблаговременно за 30 суток, отсутствия в нарушение требований статьи 167 ГПК РФ документов, подтверждающих действительные и уважительные причины неявки в судебное заседание, а также невозможности своевременного сообщения об этом суду, в удовлетворении поступившего ходатайства было отказано, дело рассмотрено при данной явке. Выслушав истицу Мельникову Т.А. и ее представителя, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему: В соответствии со статьями 8-12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе и путем признания права. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1 статьи 218 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Согласно статье 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предметом регулирования вышеуказанного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Статьей 4 обозначенного Федерального закона предусматрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1); договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 3). Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 164 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ). Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 2 статьи 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В силу статьи 165 ГК РФ несоблюдение… в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (пункт 1); если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3). Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска застройщику - ООО «МИГ-21 век» 10 апреля 2009 года выдал разрешение на строительство жилого дома, площадь земельного участка - 4591 кв.м., строительный объем - 48969,30 куб.м, общая площадь здания - 13058,70 кв.м., площадь застройки - 1762,76 кв.м.; количество этажей - 9, количество квартир - 120; расположенного по адресу: Омская область, г.Омск, Центральный административный округ, <адрес>, на срок до 27 апреля 2010 года с продлением до 31 декабря 2010 года (л.д. 83, 84-94). Возводимому ответчиком - ООО «МИГ-21 век» жилому дому со строительным адресом: Омская область, г.Омск, Центральный административный округ, <адрес>, постановлением Администрации Центрального административного округа города Омска от 09 октября 2007 года № 272 установлена почтово-адресная нумерация: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» (далее - застройщик) в лице генерального директора Т. и Мельникова Т.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве № 09-06/02-07, по условиям которого участник долевого строительства инвестирует денежные средства в строительство многоквартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес) (строительный адрес: Омская область, город Омск, Центральный административный округ, <адрес>), в целях приобретения права собственности на квартиру № (условный), общей площадью квартиры 107,34 кв.м., площадью летних помещений 12,03 кв.м., площадью с летними помещениями 119,37 кв.м., расположенную на 6-ом этаже. Строительство дома осуществляется на земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 3140 м.кв., кадастровый номер №, и 1451 кв.м., кадастровый номер №, местоположение: установлено северо-восточнее относительно 1-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г.Омск, Центральный АО, <адрес>, указанный земельный предоставлен застройщику в аренду сроком на 3 года, договор аренды земельного участка Д-Ц-31-6904 зарегистрирован 27.04.2007 г. ГУ ФРС по Омской области; установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: Омская область, г.Омск, Центральный АО, <адрес> для жилищных нужд, указанный земельный предоставлен застройщику в аренду сроком на 49 лет, договор аренды земельного участка ДГУ-Ц-11-961 зарегистрирован 24.09.2008 г. ГУ ФРС по Омской области (п.п.2.1.-2.2.); фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации… (п. 2.3.); застройщик принял на себя обязательство по передаче участнику долевого строительства квартиры в срок до 30.08.2009 года… (п. 3.2.); общая сумма долевого участия согласована сторонами в 1230000 (один миллион двести тридцать тысяч) рублей (п. 5.1.). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 17 июня 2009 года, номер регистрации № (л.д. 6-8). Данный договор полностью соответствует приведенным положениям действующего законодательства, иными участвующими в деле лицами до настоящего времени по предусмотренным законом основаниям не оспорен и не расторгнут. Свою обязанность по оплате участия в долевом строительстве (инвестировании и т.п.) по настоящему договору истица Мельникова Т.А. исполнила своевременно и надлежащим образом в сумме 1230000 (один миллион двести тридцать тысяч) рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 82 от 02 июня 2009 года и справкой ООО «МИГ-21 век» от 02 июня 2009 года (л.д. 10-11), а также ходатайством последнего о регистрации права собственности на обозначенную в договоре квартиру (л.д. 9). Истец Поляков К.Ю. представил копии заключенных с ответчиком - ООО «МИГ-21 век» - на аналогичных по существу условиях договоров участия в долевом строительстве обозначенного жилого многоквартирного дома от 23 июня 2009 года № 09-06/02-19 - в отношении прав на квартиру № с оплатой взноса в 1751412 (один миллион семьсот пятьдесят одна тысяча четыреста двенадцать) рублей (л.д. 42-44) и № 09-06/02-20 - в отношении прав на квартиру № № с оплатой взноса также в 1751412 (один миллион семьсот пятьдесят одна тысяча четыреста двенадцать) рублей (л.д. 45-47). Данные договоры в установленном порядке не зарегистрированы. В подтверждение факта оплаты (исполнения обязательств) по данным договорам Поляков К.Ю. представил копии квитанции к приходным кассовым ордерам ООО «МИГ-21» №№ 98, 99 от 23 июня 2009 года на 1751412 рублей и 1248588 рублей соответственно (л.д. 48). Согласно выпискам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 февраля 2011 года № 01/032/2011-1552 и от 25 апреля 2011 года № 01/107/2011-1531 зарегистрировано: - в отношении объекта долевого строительства - квартира свободной планировки №, общей площадью 107,34 кв.м. на 6 этаже строящегося жилого дома с почтовым адресом: <адрес>, участники долевого строительства Общество с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» и Мельникова Т.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения; - в отношении объекта долевого строительства - квартира свободной планировки № на 9 этаже строящегося жилого дома с почтовым адресом: <адрес>, общей площадью 107,34 кв.м., участники долевого строительства Общество с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» и Общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Цемент» (л.д. 68-71, 99-117). Из представленной истцом Поляковым К.Ю. копии уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 22 марта 2011 года № 01/068/2011-2381 (л.д. 49) не следует, что истец запрашивал именно сведения о регистрации прав и договоров в отношении спорных объектов недвижимости. Подобные уведомления выдают, в том числе, на запросы о регистрации обременений и иных ограничений на объекты недвижимого имущества. В настоящее время, что ответчик строительство данного жилого дома фактически не ведет. По сведениям Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области на объекте капитального строительства, расположенного по адресу: <адрес>, выполнена кладка 9 этажей здания, заканчиваются работы по кладке машинных отделений; устройство светопрозрачных конструкций выполнено на 100%, внутренние отделочные работы - на 90 %, внутренние водопровод и канализация -на 100%, благоустройство прилегающей территории - на 60% (со стороны <адрес>). Определением Арбитражного суда Московской области от 27 июля 2010 года в отношении ООО «МИГ-21 век» введена процедура наблюдения, временным управляющим назначена Л., а определением данного суда от 19 января 2011 года - введено внешнее управление с утверждением внешнего управляющего Л. (л.д. 72). Непосредственно у внешнего управляющего договоры долевого строительства, квитанции, платежные поручения, а также иные документы об инвестировании договоров долевого строительства ООО «ТД «Цемент» и Мельниковой Т.А. отсутствуют (л.д. 66-67). Из представленных же документов и изложенного следует, что на момент возможного оформления договоров участия в долевом строительстве между ООО «МИГ-21 век» и Поляковым К.Ю. и возможной оплаты последним своих обязательств (взносов) по данным договорам в заявленных суммах, в отношении квартир № и № уже были заключены и в установленном порядке зарегистрированы договоры между ООО «МИГ-21 век», ООО «ТД «Цемент» и Мельниковой Т.А., которые расторгнуты и оспорены не были. При таких обстоятельствах распоряжаться обозначенными квартирами повторно ответчик - ООО «МИГ-21 век» - права не имел. Доказательства уклонения ООО «МИГ-21 век» от государственной регистрации договоров с Поляковым К.Ю. последний не представил, при том, что такая регистрация и не могла быть произведена вообще при наличии зарегистрированных и не оспоренных договоров с ООО «ТД «Цемент» и Мельниковой Т.А. и прав перечисленных лиц в отношении объектов недвижимости. Более того, в настоящее время договоры между ООО «МИГ-21 век» и Поляковым К.Ю. в силу приведенных положений закона не могут считаться заключенными, являются недействительными в силу их ничтожности. Отсюда, основания для удовлетворения требований Полякова К.Ю. по заявленным доводам в принципе отсутствуют. В то же время, Поляков К.Ю. не лишен права и возможности предъявить ООО «МИГ-21 век» требования о взыскания убытков (уплаченных по договорам денежных средств) с представлением соответствующих достоверных доказательств. В части же требований Мельниковой Т.А., в связи с перечисленным и в сложившейся ситуации суд приходит к мнению, что заявленные последней требования не противоречат условиям договора и закону, а также ст.ст. 244, 252, 309, 310 ГК РФ, направлены на предотвращение возможных нарушений прав истицы как участника инвестиционной деятельности и долевого строительства многоквартирного жилого дома, поэтому, исковые требования Мельниковой Т.А. подлежат удовлетворению, в том числе в соответствии со ст.ст. 8-12 ГК РФ, предусматривающими одним из способов защиты права признание права. При определении размера доли Мельниковой Т.А. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде простой правильной дроби суд полагает возможным согласиться с доводами истицы об указании в числителе такой доли площади причитающейся истице по договору жилого помещения - квартиры, обладающей соответствующими идентифицирующими признаками, а в знаменателе - общую площадь всех помещений в доме, поскольку в любом случае после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию объектом прав истицы будет являться только конкретное (определенное) жилое или нежилое помещение, площади которых подлежат уточнению (установлению) по соответствующим техническим паспортам, что следует и из условий договора. Исходя из того, что общая проектная площадь жилого помещения (квартиры) с летними помещениями, приобретаемого Мельниковой Т.А., определена в 119,37 кв.м., соответственно доля истицы в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом составляет 11937/1305870. Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Признать за Мельниковой Т.А. право собственности на объект незавершенного строительства - четырехкомнатную квартиру № (условный), общей площадью 107,34 кв.м., площадью летних помещений - 12,03 кв.м., площадью с летними помещениями 119,37 кв.м., в четвертом подъезде на 6 этаже незавершенного строительством жилого многоквартирного дома по адресу (почтовый): <адрес> (строительный адрес: <адрес>), расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами № и № в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № 09-06/02-07 от ДД.ММ.ГГГГ с приложением, что соответствует 11937/1305870 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный жилой дом. В удовлетворении требований Полякова К.Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» о проведении государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве № 09-06/02-19 от ДД.ММ.ГГГГ и № 09-06/02-20 от ДД.ММ.ГГГГ - отказать. На решение в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Первомайский районный суд для рассмотрения Омским областным судом. Решение вступило в законную силу 11.06.2011 года