Дело № 2-1349/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Макарочкиной О.Н. при секретаре Ищенко Е.К. рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 27 апреля 2011 года гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Омская региональная ипотечная корпорация» к Бабайловой Е.И., Бабайлову В.В. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ ЗАО КБ «Мираф-банк»» (займодавец) и Бабайлова Е.И., Бабайлов В.В. (заемщики) заключили кредитный договор №, согласно которому займодавец предоставил заемщикам денежные средства в сумме ... рублей сроком на ... месяцев с взиманием за пользование кредитом ...% годовых для капитального ремонта жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, состоящего из 3-х комнат, общей площадью 59, 4 кв.м., жилой площадью 43, 0 кв.м. Кредит был зачислен на счет ответчика Бабайловой Е.И., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. В обеспечение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «Мираф-Банк» и ответчиком Бабайловой Е.И. был заключен договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому залогодатель передал в залог ответчику жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанной квартиры была оценена в размере ... рублей, а ликвидационная - ... рублей, что подтверждается заключением оценщика ООО «...», согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ Права заимодавца по договору займа удостоверены закладной согласно п.1.4 договора займа. В настоящее время владельцем закладной является Открытое акционерное общество «Омская региональная ипотечная корпорация». По условиям договора заемщики обязались производить ежемесячные платежи по возврату займа и уплачивать начисленные проценты в виде единого аннуитетного платежа в размере ... рублей не позднее последнего числа каждого календарного месяца. В связи с неисполнением ответчиками обязательства по возврату займа и уплате процентов за пользование им, им было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками не исполнено. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа составляет ... руб., их которых задолженность по займу - ... руб., сумма неисполненных обязательств по основному долгу - ... руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - ... руб., пени за просрочку обязательств в размере ... руб. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по договору займа просит взыскать задолженность по договору займа в размере ... руб., обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... руб., взыскать расходы по уплате государственной пошлины. В судебном заседании представитель ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Смоленцев Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Настаивал на определении судом начальной продажной стоимости квартиры исходя из ликвидационной стоимости предмета ипотеки в размере ... рублей. Ответчик Бабайлова Е.И. предъявленные требования признала частично, пояснила, что с расчетом задолженности по основному долгу и пени согласна, однако, возражает против суммы начальной продажной стоимости квартиры. Считает ее заниженной, просит установить рыночную стоимость квартиры в размере ... рубля в качестве начальной продажной стоимости. Ответчик Бабайлов В.В. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО КБ «Мираф-банк»» (займодавец) и Бабайловой Е.И., Бабайловым В.В. (заемщики) был заключен кредитный договор. По условиям кредитного договора займодавец предоставил заемщикам кредит в размере ... рублей сроком на ... месяцев с выплатой ...% годовых. Заем был предоставлен для целевого использования - капитального ремонта квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.п. 1.1,1.2, 3.1). Заемщики осуществляют возврат кредита и уплачивают проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором (п.1.1). Также договором установлено, что проценты по кредиту начисляются займодавцем ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.3.2); заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в размере ... руб. (п. 3.6, 3.6.7). Пунктом 3.6.13 кредитного договора установлено, что в случае недостаточности денежных средств заемщиков для исполнения им обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь - издержки кредитора по получению исполнения обязательства заемщика; во вторую очередь - требование по выплатам процентов; в третью очередь - требование по возврату суммы кредита; в четвертую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь - требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь - требование по выплате штрафов; в девятую очередь - требование по досрочному возврату кредита. Обязательство по кредитному договору обеспечено ипотекой квартиры в силу закона, страхованием жизни и потери трудоспособности заемщиков, страхованием риска утраты и повреждения жилого помещения (п.1.3. договора займа). По договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ права залогодержателя были удостоверены закладной, составленной ответчиком Бабайловой Е.А. и выданной ... первоначальному залогодержателю ЗАО ... ДД.ММ.ГГГГ. Законным владельцем закладной в настоящее время является истец. В соответствии с п. 3 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) права истца на закладную основываются на отметке на закладной, сделанной её предыдущим владельцем. Согласно п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Бабайловой Е.И. получено требование истца о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 30 календарных дней с момента получения требования. Из представленного расчета задолженности усматривается, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет ... руб., их которых задолженность по займу - ... руб., сумма неисполненных обязательств по основному долгу - ... руб., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - ... руб., пени за просрочку обязательств в размере ... руб. В судебном заседании ответчица Бабайлова Е.И. не оспаривала размер задолженности по кредиту и процентам. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору в размере ... руб. и процентам за пользование кредитом в размере ... руб. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению. При нарушении сроков возврата займа заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки (п.5.2). При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере ...% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п.5.2). Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Просроченные проценты являются по своей природе неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. В связи с неисполнением ответчиками принятых обязательств, требование о взыскании неустойки, предусмотренной договором кредита, суд находит правомерным. Пунктом 4.4.1 кредитного договора, п. 17.1 закладной предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Также при указанных нарушениях согласно п.4.4.2 договора займа займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В силу п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Статья 54.1 ч.1,2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. Поскольку ответчиками ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору займа, допущена просрочка платежей с февраля 2009 года, более трех месяцев, суд находит требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежащими удовлетворению. В соответствии со ст.349 ГК РФ, ст.51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (ч.3 ст.350 ГК РФ, ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Руководствуясь ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ст.ст. 89-93 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", суд пришел к выводу о том, что при определении стоимости объекта залога должна быть определена расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «...», рыночная стоимость квартиры составляет ... рублей. По мнению суда, данная стоимость отражает наиболее вероятную цену заложенного имущества, по которой он может быть отчужден. Следовательно, начальную продажную цену квартиры следует установить в размере ... рублей. В соответствии с п.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 756,97 руб., оплаченные истцом по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ. Руководствуясь ст. 98, 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Бабайловой Е.И., Бабайлова В.В. в пользу открытого акционерного общества «Омская региональная ипотечная корпорация» задолженность по кредитному договору в размере ... рублей, из которых: сумма основного долга в размере ... рублей, сумма неисполненных основных обязательств в размере ... рублей, проценты за пользование займом в размере ... рублей и пени за просрочку обязательств в размере ... рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 756,97 рублей, всего ... рублей. Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Определить начальную продажную цену предмета ипотеки - квартиры <адрес> - продажа с публичных торгов в размере ... рублей. В удовлетворении остальной части иска отказать. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г. Омска. Судья Макарочкина О.Н. Решение вступило в законную силу 07.06.2011 года