Дело № 2-2360/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Лосевой Т.В., при секретаре Кукиной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 26 июля 2011 года гражданское дело по иску Путинцева М.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, у с т а н о в и л: Путинцева М.А. обратилась в суд с иском к ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «МИГ - 21 век» был заключен договор № о долевом участии в финансировании строительства «Жилого квартала по <адрес> - <адрес> <адрес>». По договору заказчик передает по акту приема - передачи для последующего оформления в собственность инвестора двухкомнатную <адрес> (строительный), общей площадью 67,79 кв.м., расположенную на пятом этаже жилого дома, в жилом квартале по <адрес> - <адрес> (строительный адрес). Почтовый адрес квартиры: <адрес>, условный номер <адрес>. Обязательства по внесению инвестиционных взносов в сумме 1 220 220 рублей она исполнила в полном объеме. В связи с тем, что договор не соответствовал требованиям Федерального закона от 30.04.2004г. № 214-ФЗ, сторонами был оформлен новый договор № от ДД.ММ.ГГГГ. По этому договору застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать участнику долевого строительства квартиру свободной планировки по адресу: <адрес> (почтовый адрес), условный номер <адрес>. Размер взноса участника долевого строительства по финансированию строительства остался без изменения. ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление о наложении ареста и объявлен запрет на проведение регистрационных действий на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Она обратилась в Первомайский районный суд города Омска с иском о снятии ареста и регистрации договора долевого участия. ДД.ММ.ГГГГ заочным решением по делу №, суд освободил квартиру от ареста и постановил произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №. Постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ был отменен запрет на совершение регистрационных действий и отменен арест на квартиру. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не произведена, поскольку застройщик не предоставил свои экземпляры договора участия в долевом строительстве №. Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ответчика введена процедура банкротства - внешнее управление. При данных обстоятельствах признание за ней права собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства является единственном способом защиты ее нарушенного права, как потребителя. На основании изложенного Путинцева М.А. просила признать за ней право собственности на 7298/1305870 доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, что при сдаче дома в эксплуатацию будет соответствовать квартире площадью 72,98 кв.м. В судебном заседании истица свои исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить. При этом пояснила, что предмет договора не менялся, разница в адресах обусловлена изменением их в процессе строительства. В связи с введением в отношении застройщика процедуры банкротства объект незавершенного строительства может быть реализован в целях погашения задолженности ООО «МИГ - 21 век» перед кредиторами, что повлечет ущемление ее прав как потребителя. Представитель истца Косых С.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ Первомайским районным судом города Омска было вынесено заочное решение, которым постановлено освободить спорную квартиру в строящемся доме от ареста и произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ постановлением судебного пристава исполнителя МРО СП по ОИП УФССП по Омской области арест и запрет на совершение регистрационных действий в отношении квартиры был снят. ДД.ММ.ГГГГ Путинцева М.А. обратилась в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора. ДД.ММ.ГГГГ договор был зарегистрирован, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была внесена запись №. Поскольку строительство дома осуществлялось на законном основании: на отведенном для этих целей земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды, разрешение на строительство жилого дома было получено в установленном законом порядке, в настоящее время действующего договора подряда в отношении данного жилого дома не имеется, строительство дома не завершено, в эксплуатацию дом не сдан, имеются установленные законом основания для признания и регистрации права собственности истицы на незавершенный строительством объект. Ответчик ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век», в лице представителя конкурсного управляющего ООО «МИГ-21» Лясман А.Э. - Манько И.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования не признал, просил отказать. В обоснование своих возражений указал, что требования не могут быть удовлетворены в связи с тем, что в действительности Путинцева М.А. не исполнила своих обязательств по договору участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого, она обязалась внести денежные средства за квартиру на расчетный счет ООО «МИГ - 21 Век». Представленные истцом платежные документы свидетельствуют о том, что денежные средства были перечислены на оплату договора о долевом участии в инвестировании строительства №. Кроме того, объектом вышеуказанного договора являлась <адрес>, общей проектной площадью 67,79 кв.м., а объектом договора участия в долевом строительстве № - <адрес>, общей проектной площадью 72,98 кв.м. В случае, если договор № был расторгнут, а денежные средства, перечисленные Путинцева М.А. пошли на оплату договора №, то в целях прекращения обязательства по внесению денежных средств по новому договору после его заключения одной из сторон требовалось заявление о зачете. Однако, в настоящее время стороной истца не представлены ни заявление о зачете, ни соглашение о расторжении договора №. Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В соответствии с ч.1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 1 и 2 статьи 3 обозначенного Закона). В соответствии с положениями ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве. При этом в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 6 указанного Закона). В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федеральной закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Путинцева М.А. (инвестор) и Обществом с ограниченной ответственностью «МИГ-21» (заказчик) был заключен договор № о долевом участии в инвестировании строительства «Жилого квартала по <адрес> - <адрес> в Центральном административном округе <адрес>», предметом договора является долевое участие в инвестировании строительства и вводе в эксплуатацию девятиэтажного кирпичного жилого дома по <адрес> - <адрес> (строительный адрес) Центрального административного округа <адрес> с целью получения инвестором в собственность квартиры в этом доме, указанной в п. 1.2. настоящего договора (п. 1.1.); заказчик передает по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность инвестора двухкомнатную <адрес> (строительный), общей проектной площадью 67,79 кв.м., расположенную на пятом этаже жилого дома, в жилом квартале по <адрес> - <адрес> (строительный адрес) Центрального административного округа <адрес> (п. 1.2.); срок сдачи жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ года (п. ДД.ММ.ГГГГ.); после окончания строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома, при условии полного расчета по настоящему договору заказчик передает инвестору квартиру, указанную в п. 1.2. в 30-дневный срок после подписания постановления о вводе жилого дома в эксплуатацию администрацией <адрес> с последующим включением его в состав домовладельцев организуемого товарищества собственников жилья (п.п. ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ.); право собственности на указанную в п. 1.2. настоящего договора квартиру наступает после выполнения договорных обязательств по оплате (п. ДД.ММ.ГГГГ.); инвестор вносит инвестиционный взнос в строительство жилого дома в сумме 1220220 (один миллион двести двадцать тысяч двести двадцать) рублей. Цена окончательная и изменению не подлежит. Инвестор вносит инвестиционный взнос путем перечисления на расчетный счет заказчика либо иным не противоречащим законам РФ способом в следующем порядке: 610110 рублей в момент подписания договора, 610110 рублей - по истечении пяти месяцев со дня подписания настоящего договора (п.п. 2.2.1., 3.1.- 3.1.2.); настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до исполнения обязательств сторонами (п. 8.1.). Инвестор Путинцева М.А. предусмотренные данным договором обязательства по оплате строительства квартиры выполнила, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, по которой Путинцева М.А. внесла в кассу ООО «МИГ-21 век» 610110 (шестьсот десять тысяч сто десять) рублей, а платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ за нее перечислено по договору № еще 610110 (шестьсот десять тысяч сто десять) рублей. ДД.ММ.ГГГГ Путинцева М.А. и ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» заключил еще один договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный кирпичный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать соответствующий объект долевого строительства: <адрес> жилом <адрес> (почтовый адрес) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Стоимость участия в долевом строительстве согласно п. 5.1. договора составляет 1 220 220 рублей. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что застройщик привлекает участников долевого строительства к финансированию строительства объекта, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес), строительный адрес: <адрес>, Центральный административный округ, <адрес> объекта осуществляется на земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, в границах <адрес>, общей площадью 3140,00 кв.м., кадастровый номер №, и 1451 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес> - улица <адрес> (Центральный административный округ) (строительный адрес). Участник долевого строительства инвестирует объект в части квартиры свободной планировки, имеющей проектную характеристику: этаж - 5, условный номер - 37, общая площадь квартиры - 62,94 кв.м., площадь летних помещений - 10,04 кв.м., площадь квартиры с летними помещениями - 72,98 кв.м. <адрес> объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (п. 2.3.). Согласно п.3.2 договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру в срок до ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту. В соответствии с п.п. 3.3.1., 3.3.2. застройщик гарантирует, что квартира, указанная в п. 2.2. настоящего договора, относится к доле участника долевого строительства; права на вышеназванную долю на дату подписания настоящего договора и на момент государственной регистрации не будут заложены, в спорах, под арестом или запрещением не состоят. Пунктами 5.1., 5.3. предусмотрен общий размер взноса участника долевого строительства, который составляет 1 220 220 (один миллион двести двадцать тысяч двести двадцать) рублей, который участник долевого строительства вносит в день подписания настоящего договора. Согласно п. 8.6 с момента подписания настоящего договора все предшествующие переговоры, соглашения и переписка сторон, противоречащие условиям настоящего договора, утрачивают силу и не могут использоваться сторонами в качестве обязательства в случае спора и для толкования текста договора. Данным договорам и правоотношениям сторон, возникшим в связи с их заключением, дана судебная оценка в ходе рассмотрения Первомайским районным судом г. Омска гражданского дела по иску Путинцева М.А. к ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» об освобождении имущества от ареста, регистрации договора и признании права собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ Первомайским районным судом города Омска по вышеуказанному делу было вынесено заочное решение, которым постановлено: «Освободить <адрес> от ареста, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя МРО СП по ОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-СД в отношении должника - ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век». Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Московская инвестиционная группа - 21 век» и Путинцева М.А. в отношении многоквартирного кирпичного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, строительный адрес: <адрес>, Центральный административный округ, <адрес>, в части квартиры с условным № общей проектной площадью с летними помещениями 72,98 кв.м., расположенной на 5-м этаже, и общего имущества в многоквартирном жилом доме. В удовлетворении остальной части требований отказать». ДД.ММ.ГГГГ данное заочное решение вступило в законную силу. Из мотивировочной части решения следует, что стороны заключив ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве №, фактически в добровольном порядке изменили условия договора, приведя свои правоотношения в соответствии с действующим законодательством. Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд пришел к следующим выводам: - свои обязательства по договору (договорам) участия в долевом строительстве истица исполнила еще ДД.ММ.ГГГГ, то есть до применения судебным приставом-исполнителем указанного обременения в отношении причитающейся истице квартиры; - ответчик не является собственником спорного имущества, его права в отношении данной квартиры также не зарегистрированы; - вина истицы в отсутствии своевременной регистрации договора (договоров) с ответчиком отсутствует. В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В связи с чем, при рассмотрении настоящего дела ответчик не вправе ссылаться на недоказанность исполнения истицей своих обязательств по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. С учетом изложенного суд делает вывод о том, что Путинцева М.А. в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате обусловленной договором № от ДД.ММ.ГГГГ суммы в размере 1 220 220 рублей. При этом суд отмечает, что ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующей отметкой на нем. Из представленных в материалы дела письменных доказательств также следует, что земельный участок под указанным договоре № от ДД.ММ.ГГГГ строящимся домом находится в аренде у ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» (договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ) и относится к категории земель населенных пунктов, общей площадью 3140,00 кв.м., кадастровый номер №, и 1451 кв.м., кадастровый номер №, местоположение земельного участка установлено по адресу <адрес> (ЦАО), <адрес> относительно одноэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, в Центральном административном округе <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» было выдано разрешение на строительство № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, площадь земельного участка 4591,00 кв.м., общая площадь здания 13058,70 кв.м., строительный объем здания 48969,30 куб.м., площадь застройки 1762,76 кв.м., количество этажей 9, количество квартир 120. В настоящее время вышеуказанный дом в эксплуатацию не сдан. Определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А41-2185/10 в отношении застройщика ООО «Московская инвестиционная группа - 21 век» введена процедура банкротства - внешнее управление. Учитывая, что исковые требования Путинцева М.А. о признании права на долю в незавершенном строительством объекте не противоречат условиям договора и закону, а также ст. ст. 244, 252, 309, 310 ГК РФ, в сложившейся ситуации направлены на предотвращение возможных нарушений прав истца как участника долевого строительства, исковые требования подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 12 ГК РФ, предусматривающей одним из способов защиты права признание права. При определении размера доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде простой правильной дроби суд считает необходимым указать в числителе площадь причитающегося истцу по договору жилого помещения - квартиры, а в знаменателе - общую площадь всех помещений в доме (без учета летних помещений), поскольку в любом случае после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию объектом прав истца будет являться только конкретное (определенное) жилое и нежилое помещение, площади которых подлежат уточнению (установлению) по соответствующим техническим паспортам, что следует и из условий договора. Исходя из того, что общая проектная площадь приобретаемого Путинцева М.А. жилого помещения (квартиры) с учетом летних помещений составляет 72,98 кв.м., ее доля в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом составляет 7298/1305870 доли. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. Соответственно с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 200 руб. Руководствуясь ст.ст. 194-19,235 ГПК РФ, суд р е ш и л: Признать за Путинцева М.А. право собственности на 7298/1305870 (Семьдесят две тысячи девяносто восемь Один миллион триста пять тысяч восемьсот семидесятых) долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством девятиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, имеющий строительный адрес: <адрес>, Центральный административный округ, <адрес> угол 27 Северная, почтовый адрес: <адрес>, на земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, общей площадью 3140,00 кв.м, кадастровый номер 55:36:07 04 02:3076, и 1451 кв.м, кадастровый номер 55:36:07 04 02:3139, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию будет соответствовать квартире свободной планировки, условный номер 37, общей площадью 62,94 кв.м, площадь летних помещений 10,04 кв.м, площадь квартиры с летними помещениями 72,98 кв.м, расположенной на пятом этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (почтовый адрес), в соответствии с договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ООО «Московская инвестиционная группа 21 век» государственную пошлину в доход местного бюджета в сумме 200 (двести) рублей 00 копеек. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Первомайский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. Решение вступило в законную силу 09.08.2011 года