Дело № 2-2841/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Рубе Т.А. при секретаре Благовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 22 августа 2011 года гражданское дело по иску Никитина П.А. к Макушенко Е.В., Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о государственной регистрации перехода права собственности, у с т а н о в и л: Никитин П.А. обратился в суд с иском к Макушенко Е.В., Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о государственной регистрации перехода права собственности. Свои требования мотивировал тем, что 05 мая 2006 года между ним и ответчицей, действующей как представитель М.Ю.А., был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Для приобретения данной квартиры истец обратился в агентство недвижимости «ГР», директором которого являлась ответчица Макушенко Е.В. При продаже квартиры ответчица истцу пояснила, что она сама приобрела данную квартиру несколько месяцев назад у М.Ю.А. для последующей перепродажи. Однако во избежание уплаты налогов оформлять её на своё имя не стала, а договорилась с бывшим хозяином, что тот выпишет ей доверенность на продажу. Макушенко Е.В. предъявила истцу пакет документов на спорную квартиру, среди которых была нотариально заверенная доверенность от 17 марта 2006 №, согласно которой М.Ю.А. доверяет Макушенко Е.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению спорное жилое помещение. Цена договора составила <данные изъяты>. 06.05.2006 истец и Макушенко Е.В. сдали документы на регистрацию, о чём свидетельствует расписка из УФРС. Истец принял приобретенное по договору жилое помещение, поменяв входную дверь. Однако 15.05.2006 года государственная регистрация сделки была приостановлена в связи с тем, что титульный собственник квартиры - М.Ю.А. обратился в УФРС с заявлением о том, что Макушенко Е.В. деньги от продажи квартиры ему не передала. Впоследствии ему стало известно, что М.Ю.А. ДД.ММ.ГГГГ умер, в государственной регистрации перехода права собственности ему было отказано. Наследников у М.Ю.А. нет, наследственное дело после его смерти не заводилось. 23.12.2010 был провозглашен приговор Омского областного суда, по которому Макушенко Е.В. была признана виновной в совершении ряда преступлений, предусмотренных ч. 3 и 4 ст. 159 УК РФ, в том числе и по спорной квартире, ответчице было назначено наказание в виде 7 лет лишения свободы. В результате неправомерных действий Макушенко Е.В. и М.Ю.А. были нарушены права истца по сделке. Считает, что при заключении договора сторонами были выполнены требования статей 164, 549-558 ГК РФ, деньги истцом были переданы в полном объёме Макушенко Е.В., которая действовала на основании доверенности, документы были сданы на государственную регистрацию. Однако М.Ю.А. были предприняты неправомерные действия, направленные на то, чтобы государственная регистрация перехода права собственности не произошла. Считает себя добросовестным приобретателем, просит признать состоявшейся сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 05 мая 2006 года между Никитиным П.А. и Макушенко Е.В., действовавшей по доверенности в интересах М.Ю.А., и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, от М.Ю.А. к Никитину П.А.. В судебном заседании истец полностью поддержал заявленные исковые требования, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении. Суду пояснил, что квартиру приобретал у Макушенко Е.В., которую считал ее собственником, так как в доверенности М.Ю.А. передал ей право заключить сделку по ее цене и ее условиям от ее имени. Так же Макушенко Е.В. показывала ему расписку, где было указано, что М.Ю.А. получил от нее деньги за проданную квартиру. При заключении сделки он передал Макушенко Е.В. оговоренную договором денежную сумму, получил от нее ключи от квартиры, документы были переданы на регистрацию. После заключения сделки он поменял в приобретенной квартире дверь, собирался делать в ней ремонт, завез строительные материалы. По требования сотрудников ОБЭП на время следствия и судебного разбирательства по уголовному делу, он приостановил работы по ремонту, в квартиру не вселялся. В настоящее время он не может зарегистрировать свои права собственника на спорное жилое помещение, так как М.Ю.А. умер, в регистрации договора ему отказано. Представитель истца Сироткин А.Г., действующий на основании удостоверения № и ордера № от 15.08.2011, полностью поддержал исковые требования и пояснения Никитина П.А. Суду пояснил, что согласно приговору областного суда, Макушенко Е.В. обвиняется в хищении у М.Ю.А. денежных средств, полученных за проданную квартиру. На момент сделки Макушенко Е.В. действовала на основании доверенности, которая была выдана в соответствии с законом и не была отменена, оснований сомневаться в намерениях Макушенко Е.В. не было. Считает, что выморочным имуществом после смерти М.Ю.А. является не квартира, а денежные средства, которые у последнего были похищены, что установлено приговором суда. Считает, что сделка купли-продажи была заключена в соответствии с законом, Никитин П.А. рассчитался за квартиру, после сдачи документов на регистрацию получил ключи от квартиры, ввез строительные материалы, намеревался делать в квартире ремонт, после чего сотрудники милиции пояснили, что вселяться не нужно до окончания разбирательства по уголовному делу. В регистрации сделки было отказано в связи со смертью М.Ю.А., второй стороны договора. Ответчик Макушенко Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом по месту отбывания наказания в виде лишения свободы Представила суду отзыв на исковое заявление, в котором указала, что она является собственником жилого помещения на основании доверенности от 17.03.2006 года и договора, заключенного в простой письменной форме с М.Ю.А. Указала, что при вынесении приговора суд не нашел в ее действиях признаков мошенничества в отношении Никитина П.А. Считает, что сделка была проведена в соответствии с законом. Также указала, что Никитин П.А. рассчитался с ней в полном объеме, в соответствии с чем получил ключи и квартиру, свободную от проживания третьих лиц. Все его последующие действия носят законный характер. Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал. Считает, что при покупки жилого помещения, расположенного но адресу: <адрес>, Никитин П.А. не получил прав на данное жилое помещение, так как сделка не прошла обязательную государственную регистрацию, переход права собственности не зарегистрирован. Собственник жилого помещения М.Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, приостановил регистрацию сделки, в связи с тем, что он не получил денежные средства по сделке. ДД.ММ.ГГГГ М.Ю.А. умер, в связи с чем в регистрации сделки органом юстиции было отказано. Наследников у умершего как по закону; так и по завещанию нет. В соответствии со ст. 1151 ГК РФ спорное жилое помещение имущество является выморочным. Считает, что сделка не состоялась и переход права на указанное жилое помещение не может быть зарегистрирован. Просит отказать в удовлетворении исковых требований. Представитель третьего лицаУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело без его участия. В отзыве на иск указал, что исковые требования Никитина П.А. не подлежат удовлетворению, так как ст. 12 ГК РФ не предусмотрено такого способа зашиты права, как признание сделки состоявшейся. Считает необходимым привлечь к участию в деле наследников умершего собственника помещения. Требование о государственной регистрации перехода права собственности возможно удовлетворить в случае, если договор исполнен надлежащим образом. Также просил рассматривать дело в его отсутствие. Допрошенная в качестве свидетеля О.Н.А. в судебном заседании пояснила, что истец является ее родным братом. Он вместе с братом была в агентстве недвижимости, где Макушенко Е.В. показывала им документы на квартиру, с ней брат оговаривал условия сделки. До совершения сделки она вместе с братом ездила к нотариусу, где они проверили подлинность доверенности от имени М.Ю.А. После заключения сделки брат намеревался делать в комнате ремонт, поменял в ней двери, завез необходимые материалы. Но ремонт делать не стал по совету следователя до окончания уголовного расследования. Сейчас в регистрации сделки отказано из-за смерти прежнего владельца. Выслушав истца, его представителя, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что право собственности на комнату <адрес> зарегистрировано за М.Ю.А. (л.д. 8-9, 43). 05 мая 2006 года между Никитиным П.А. (заказчик) и агентством недвижимости «ГР» в лице директора Макушенко Е.В. (исполнитель) был заключен договор на оказание услуг по приобретению объекта недвижимости, в соответствии с которым заказчик поручил, а исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг по приобретению в собственность объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>. Для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору Никитин П.А. внес предоплату в размере <данные изъяты> (п. 4.1. договора). Из доверенности от 17 марта 2006 года, удостоверенной нотариусом нотариального округа С.А.Т. и зарегистрированной в реестре за № (л.д. 10) следует, что М.Ю.А. доверил Макушенко Е.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности спорную комнату. 05.05.2006 года между М.Ю.А. в лице представителя Макушенко Е.В., действующей по доверенности, удостоверенной нотариусом С.А.Т. 17.03.2006 года, и Никитиным П.А. был заключен договор купли - продажи указанно жилого помещения. Цена приобретаемой комнаты была определена в размере <данные изъяты>. Стороны подтвердили, что расчет между ними произведен полностью до подписания данного договора (п. 3). Факт полного расчета за проданную комнату также подтверждается актом о передаче квартиры (л.д. 50). В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. 06 мая 2011 года Никитиным П.А. и Макушенко Е.В., как представителем М.Ю.А., в Главное управление федеральной регистрационной службы по Омской области были поданы документы на регистрацию права собственности на спорное жилое помещение (л.д. 11). 15 мая 2006 года государственная регистрация сделки была приостановлена сроком на три месяца по заявлению М.Ю.А. по факту мошеннических действий со стороны доверенного лица (л.д. 14). Приговором Омского областного суда от 23 декабря 2010 года, вступившим в законную силу 17 мая 2011 года, Макушенко Е.В. была привлечена к уголовной ответственности, в том числе, по факту мошеннических действий в отношении М.Ю.А. Данным приговором установлено, что Макушенко Е.В., имея намерение завладеть денежными средствами, полученными от продажи комнаты М.Ю.А., используя имевшееся к ней со стороны потерпевшего доверие, под предлогом оказания ему помощи в продаже жилья, получила от М.Ю.А. доверенность на продажу квартиры, после чего продала комнату за <данные изъяты> Никитину П.А., и, используя обман М.Ю.А., полученные за квартиру деньги ему не отдала, а похитила, чем причинила последнему значительный материальный ущерб. При этом судом было исключено из действий Макушенко Е.В. объективный признак преступления, как «приобретение права на чужое имущество», поскольку Макушенко Е.В. были незаконно похищены денежные средства, полученные от продажи комнаты М.Ю.А., а не приобретено право на чье-либо имущество. Согласно ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом. Из показаний свидетеля Ж.Ю.Г., допрошенного в рамках уголовного дела, следует, что он являлся <данные изъяты> М.Ю.А.. Последний имел задолженность по оплате коммунальных услуг, в связи, с чем решил продать квартиру, купить частный дом и оплатить долги. Таким образом, суд считает возможным установить, что М.Ю.А. при жизни имел намерение продать спорное жилое помещение, добровольно выдал нотариально заверенную доверенность Макушенко Е.В. на продажу квартиры, последняя похитила денежные средства, вырученные от продажи комнаты. Однако воля сторон на заключение договора купли-продажи имела место быть. Стороны надлежащим образом исполнили обязательства в связи со сделкой, в частности Никитин П.А. передал денежные средства в размере <данные изъяты>, в свою очередь Макушенко Е.В. передала в установленной законом форме проданное жилое помещение по акту приема-передачи. Факт не исполнения Макушенко Е.В. обязательств по передаче денежных средств М.Ю.А. ни каким образом не влияет на заключенную сделку. Доводы представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о том, что сторонами не была соблюдена процедура сделки, предусмотренная действующим законодательством, суд считает необоснованными по следующим обстоятельствам. Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч.2 чт. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Из представленного суду договора купли-продажи следует, что сторонами при заключении сделки были соблюдены все существенные условия договора. При этом представитель продавца передал, а покупатель принял спорное жилое помещение и оплатил его стоимость. В соответствии с требованиями закона после заключения сделки стороны обратились в регистрирующий орган. Документы были приняты для осуществления регистрации перехода права собственности, однако по независящим от сторон обстоятельствам - смерть продавца М.Ю.А. в регистрации было отказано. Суд находит требования Никитина П.А. о государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим обстоятельствам. ДД.ММ.ГГГГ умер М.Ю.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о чем была составлена актовая запись о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17, 40, 46). 15 сентября 2006 года Никитину П.А. было отказано в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости по причине смерти М.Ю.А. (л.д. 16, 44-45). Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу положений ст.ст. 165, 551 ГК РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В данном случае причиной отказа органа юстиции в регистрации права собственности на спорный объект недвижимости явилась смерть одной из стороны по договору купли - продажи, в частности наступление смерти М.Ю.А. В соответствии со ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Из справки нотариальной палаты Омской области от 08.08.2011 (л.д. 41) следует, что сведения о наличии наследственного дела и удостоверенных завещаний после смерти М.Ю.А. отсутствуют. Учитывая, что после смерти М.Ю.А. наследники отсутствуют, в силу ст. 1151 ГК РФ имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. В связи с тем, что наследники после смерти М.Ю.А. отсутствуют, наследственное имущество после смерти последнего является выморочным, в связи с чем суд считает надлежащим ответчиком по предъявленному иску Департамент имущественных отношений города Омска. Однако суд считает, что само спорное жилое помещение не входит в наследственную массу. Приговором суда по уголовному делу установлено, что действия Макушенко Е.В. были направлены не на приобретение права на чужое имущество, а на хищение денежных средств, полученных от продажи комнаты М.Ю.А. При этом из заявления М.Ю.А. от 15.05.2006 следует, что последний просил приостановить регистрацию сделки по причине того, что с ним не был произведен расчет за проданную комнату. Заключение данного договора, а также его исполнение подтвердил как истец, так и ответчик в письменном отзыве, М.Ю.А. не оспаривался, по причине того, что его воля была направлена на продажу комнаты. Следовательно, выморочным имуществом является не спорное жилое помещение, а право наследников на получение денежных средств от продажи комнаты, присвоенных Макушенко Е.В. Учитывая, что в ходе исследования доказательств судом установлено, что стороны договора полностью исполнили свои обязанности по передаче отчуждаемого имущества и по его оплате, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является смерть продавца, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. На основании изложенного, руководствуясьст. ст. 194-199 ГПК РФ, р е ш и л: Произвести государственную регистрацию: - договора купли-продажи от 05 мая 2006 года между М.Ю.А. в лице представителя по доверенности Макушенко Е.В. и Никитиным П.А. в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> - переход права собственности Никитина П.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 12,70 кв.м. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Первомайский районный суд г. Омска. Решение вступило в законную силу 09.09.2011 года <данные изъяты>