Дело № 2-2876/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

в составе председательствующего Солодкевича И.М.

при секретаре Дант Э.Ю.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 05 сентября 2011 года

гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шихатовой Ж.Ю. о досрочном взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество

У С Т А Н О В И Л :

       ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Балябиной (в настоящее время после заключения брака - Шихатовой) Ж.Ю., указав, что по условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (ОАО) предоставил ответчице ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок в <данные изъяты> месяцев.

       Кредит был представлен для приобретения в собственность ответчицы квартиры по адресу: <адрес>

       Кредит в сумме <данные изъяты> рублей был зачислен на счет ответчицы ДД.ММ.ГГГГ № в ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» (ОАО), что подтверждается мемориальным ордером №.

       По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ приобретаемая ответчицей квартира по отчету ООО «Независимая оценка «Флагман» была оценена в <данные изъяты> рублей.

       Государственная регистрация права собственности на данную квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области.

       Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком-залогодателем и залогодержателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за № произведена запись об ипотеке.

       В настоящее время законным владельцем закладной (залогодержателем) и кредитором является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

       Ответчица в нарушение закона и условий кредитного договора ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору с ДД.ММ.ГГГГ года по внесению ежемесячных платежей.

       В связи с неисполнением ответчицей условий кредитного договора и закладной последняя несколько раз по телефону была уведомлена об оплате допущенной просроченной задолженности, а письмом № от ДД.ММ.ГГГГ ответчице было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Однако до настоящего времени такое требование ответчица не исполнила.

       В соответствии со статьей 334 ГК РФ, статьями 1, 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктом 7.1. закладной и пунктом 4.4.3. кредитного договора перечисленные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

       По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчицы по кредитному договору составила <данные изъяты> в том числе: <данные изъяты>. - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу), <данные изъяты>. - начисленные, но неуплаченные проценты за пользование кредитом и <данные изъяты>. - пени.

       Просили: взыскать с ответчицы задолженность в обозначенной сумме; а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты> % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу; взыскать с ответчицы <данные изъяты>. расходов по оплате государственной пошлины;      обратить взыскание на предмет залога - квартиру, принадлежащую ответчице, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес>; определить начальную продажную цену заложенного объекта недвижимости при реализации на публичных торгах в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 3-6).

       В судебном заседании представитель истца - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности Кальтенбергер С.В. (л.д. 56-57) поддержала доводы и требования иска. Дополнила, что в данном случае имеется достаточно оснований для досрочного взыскания с ответчицы задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на заложенное имущество. Так, с ДД.ММ.ГГГГ года и в течение более двух лет ответчица постоянно допускала просрочки до шести месяцев по внесению ежемесячного платежа, а внесенные денежные средства были меньше установленного кредитным договором размера платежа. С ДД.ММ.ГГГГ года ответчица вообще не исполняет свои обязательства по кредитному договору. При данных обстоятельствах оснований для уменьшения заявленного размера неустойки нет. Стоимость заложенной квартиры в <данные изъяты> рублей определена специалистами на ДД.ММ.ГГГГ года, когда цены на недвижимое имущество достигали своего максимального значения. Поэтому, такую стоимость следует признать объективной при определении первоначальной продажной цены квартиры при реализации на публичных торгах.

       Ответчица Шихатова (до заключения брака - Балябина Ж.Ю.) в судебном заседании подтвердила заключение кредитного договора и оформление закладной в отношении заложенного имущества (предмета ипотеки) - квартиры. Пояснила, что квартиру приобретала для собственного проживания. В настоящее время в данной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Она сама проживает в ином жилом помещении - принадлежащей ее родителям квартире. До ДД.ММ.ГГГГ года она производила расчеты согласно условиям кредитного договора. Далее, действительно, в связи отсутствием постоянного места работы и источника дохода, допускала неоднократные просрочки платежей, денежные средства вносила в меньшем размере. По этим же причинам с ДД.ММ.ГГГГ года она прекратила исполнять свои обязательства по кредитному договору полностью, сама обращалась к истцу с предложением принять в счет оплаты долга заложенную квартиру. В итоге не возражала против досрочного взыскания с нее задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на предмет залога - квартиру, не оспаривала размер основного долга, процентов за пользование кредитом и заявленную истцом начальную продажную стоимость квартиры. При этом не согласилась с размером предъявленной истцом неустойки, поскольку она в течение двух лет исполняла обязательства по кредитному договору, оплатила первоначальный взнос за квартиру в сумме более <данные изъяты> рублей, около двух лет оплачивала кредит по мере возможности, а прекратила выплаты в связи с отсутствием постоянного источника дохода.

       Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему:

       Согласно статье 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

       По условиям кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ Открытое акционерное общество - Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (далее - кредитор) выдал Балябиной Ж.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (далее - заемщик) кредит в сумме <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, под <данные изъяты>% годовых за пользование кредитом, а последняя приняла на себя обязательства возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом (п.п. 1.1., 1.2., 3.1., 3.2., 4.1.1.);     кредит предоставляется заемщику для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из <данные изъяты> комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже пятиэтажного дома, стоимостью <данные изъяты> рублей; квартира приобретается и оформляется в собственность Балябиной Ж.Ю. (п. 1.3.); обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору является, в том числе: ипотека квартиры, возникающая в силу закона (п. 1.4.1.); права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной (п. 1.6.); кредит представляется заемщику в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет Балябиной Ж.Ю. (п. 2.1.); возврат кредита и уплата процентов осуществляется заемщиком путем осуществления ежемесячного аннуитетного платежа изначально в размере <данные изъяты>. (п.п. 3.3.1.-3.3.18., 4.1.2.); заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору всеми своими доходами и принадлежащим ему имуществом (п. 5.1.); при нарушении сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и уплате процентов за каждый календарный день просрочки (п.п. 5.2., 5.3.); кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств по договору в случае, в том числе: просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей белее трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации (п/п «б», «г», «л» п.4.4.1.); в перечисленных случаях и при неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании - обратить взыскания на заложенное имущество (п. 4.4.3.) (л.д. 14-25).

       Данный договор соответствует требованиям ст.ст. 807-811, 813, 819-821 ГК РФ, сторонами не оспорен.

       Права залогодержателя по данному кредитному договору удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, оформленной между Открытым акционерным обществом Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (далее - первоначальный залогодержатель) и Балябиной Ж.Ю. (далее - залогодатель) в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств по обозначенному кредитному договору, денежное обязательство обеспеченное ипотекой, <данные изъяты> рублей (л.д. 27-37).

       Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства. Аналогичное положение предусмотрено пунктом 1.6 кредитного договора.

       Кредит в сумме <данные изъяты> рублей выдан банком Балябиной Ж.Ю. ДД.ММ.ГГГГ путем зачисления денежных средств на счет последней, что подтверждается мемориальным ордером № (л.д. 42), то есть свои обязательства, банк выполнил надлежащим образом.

       Ответчица выполнила условие о целевом использовании кредита: по договору купли-продажи квартиры (с возникновением ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ между М.А.В. (продавец) и Балябиной Ж.Ю. (покупатель) последняя за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ФСКБ «Примсоцбанк» (ОАО) (кредитор) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, покупает в собственность у продавца, а продавец продает квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 38-41)

       Право собственности Балябиной Ж.Ю. на указанную квартиру зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 49)..

       Далее права по данной закладной по договору выкупа закладных № от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», а затем к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-37).

       В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

       Данное положение соответствует и ст.ст. 382-390 ГК РФ.

       С ДД.ММ.ГГГГ года ответчица допускала неоднократные систематические просрочки платежей по кредитному договору, а сами платежи вносила не в полном размере. С ДД.ММ.ГГГГ года ответчица прекратила оплату по договору полностью.

        ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» направило Балябиной Ж.Ю. требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, в течение 15 дней с момента предъявления настоящего требования (л.д. 43).

       До настоящего времени требование о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и пени ответчица не исполнила.

       Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

       Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом… (статья 310 ГК РФ).

       Согласно пункту 2 статьи 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

       В силу пункта 2 статьи 819 ГК РФ данные правила применяются и к отношениям по кредитному договору.

       Истец, воспользовавшись предоставленным законом правом, требуя досрочно взыскать с ответчицы сумму кредита, ссылается на неоднократное нарушение ответчицей своих обязательств по кредитному договору, установленных для возврата очередной части кредита, что предусмотрено и непосредственно условиями кредитного договора (п. 4.4.1).

       Поскольку ответчица допускала просрочки в погашении кредита, требование о возврате суммы кредита в добровольном порядке не исполнила, исковые требования ОАО «АИЖК» являются правомерными и подлежат удовлетворению.

       При этом суд считает правильным расчет основного долга, процентов и неустойки, представленный истцом (л.д. 7-13), который ответчица не оспорила. Взысканию с ответчицы в пользу истца подлежит задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. основного долга, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. процентов за пользованием кредитом и <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. пени (неустойки), размер которой, с учетом периода просрочки, суммы основного долга, характера штрафных санкций, действий самой ответчицы и обстоятельств возникновения просрочки, суд полагает возможным уменьшить до <данные изъяты> рублей (статья 333 ГК РФ).

       Кроме того с ответчицы подлежат взысканию с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) проценты за пользование кредитом в установленном кредитным договором размере в <данные изъяты>% годовых, поскольку обязанность по уплате данных процентов следует из существа самого обязательства и предусмотрена положениями статьи 809 ГК РФ.

       Вместе с тем, суд не может согласиться с требованием истца о том, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ пени (неустойка) за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере <данные изъяты>% за каждый день просрочки подлежат начислению на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, поскольку платежи по основному долгу и процентам по условиям договора подлежали внесению ежемесячно. Следовательно, просроченным будет являться платеж, не внесенный в определенной сумме в конкретный месяц. Истец же при досрочном взыскании суммы кредита, с обозначенной даты требует начисления неустойки на всю оставшуюся сумму основного долга, что противоречит условиям кредитного договора и принятому ответчиком обязательству в этой части (п.п. 5.2., 5.3. договора), означает, по сути, его изменение в одностороннем порядке, что не допускается. Более того, взыскание штрафных санкций не является безусловным.

       В силу статьи 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

       Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

       По условиям пункта 4.4.3. кредитного договора, пункта 7.1 закладной, а также по правилам пункта 1 статьи 348 ГК РФ и пункта 1 статьи 50 приведенного Федерального закона, в случае неисполнения заемщиком требования кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору, банк вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение обязательств квартиру.

       В соответствии со статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости)» и статьей 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

       Основания для отказа в обращении взыскания на предмет залога (пункт 2 статьи 348 ГК РФ, статья 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») в рассматриваемом случае отсутствуют, доказательства иного отсутствуют.

       Согласно статье 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (пункт 1); начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке… Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (пункт 3).

       Аналогичные правила предусмотрены ст.ст. 54-57, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

       В обоснование начальной продажной цены заложенного имущества в <данные изъяты> рублей истец указал на отчет №, составленный ДД.ММ.ГГГГ ООО «Независимая оценка «Флагман». Данную стоимость заложенного имущества, как при заключении кредитного договора и оформлении закладной, так и в настоящее время стороны не оспаривают, что, по мнению суда, является обоснованной и объективной оценкой и позволяет установить данную стоимость как начальную продажную цену при реализации (продаже) заложенного имущества на публичных торгах.

       В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истца подлежат взысканию расходы последнего по оплате государственной пошлины в сумме 21020 руб. 95 коп. (л.д. 2).

       Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

       Взыскать досрочно с Шихатовой Ж.Ю. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе: <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. основного долга, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом, <данные изъяты> рублей неустойки, а также 21020 руб. 95 коп. расходов по оплате государственной пошлины, всего в общей сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. <данные изъяты>

       Определить подлежащими выплате Шихатовой Ж.Ю. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты>% годовых начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше).

        Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру <данные изъяты>

        Определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры <данные изъяты> - при реализации на публичных торгах в <данные изъяты> рублей.

        На решение в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме может быть подана кассационная жалоба в Первомайский районный суд для рассмотрения Омским областным судом.

       Судья                                                                                        Решение вступило в законную силу 23.09.2011 года.