Дело № 2-3165/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г. Омска в составе с участием помощника прокурора САО г. Омска Кирилловой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску Симоненко С.А. к Федоренко В.М., Федоренко А.В. о расторжении договора аренды, выселении и взыскании арендной платы, у с т а н о в и л: Симоненко С.А. обратилась в суд с иском к Федоренко В.М., Федоренко А.В. о расторжении договора аренды, выселении и взыскании арендной платы. Свои требования мотивирует тем, что в 90-х годах она вселилась вместе со своей семьей в комнату № в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу <адрес>. Указанную комнату она приобрела по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у № №». В комнате № данной квартиры проживали Федоренко В.М., Федоренко Е.В. и Федоренко А.В. на основании договора аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> №», ныне <данные изъяты> и Федоренко В.М. Неоднократно <данные изъяты> предлагало ответчикам выкупить занимаемое жилое помещение либо освободить его, но ответа от ответчиков не последовало. ДД.ММ.ГГГГ она приобрела комнату № в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес>, у <данные изъяты> на основании договора купли-продажи. Решением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был признан бессрочным. В судебном заседании по делу № Федоренко В.М. и Федоренко А.В. настаивали на своём праве арендатора и пользовании занимаемым ими жилым помещении. ДД.ММ.ГГГГ ею было выслано уведомление семье Федоренко В.М. об увеличении арендной платы, так как арендная плата не повышалась последние пятнадцать лет, она предложила ответчикам оплачивать арендную вплату в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Однако Федоренко В.М. не ответил ей на ее уведомление об увеличении арендной платы. В настоящее время ответчики не оплачивают арендную плату и коммунальные услуги. Считает, что ответчики обязаны освободить занимаемое жилое помещение и сняться с регистрационного учёта. Со ссылкой на ст.ст. 11, 614, 619 ГК РФ просит расторгнуть договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> №», ныне <данные изъяты>», и Федоренко В.М., и выселить ответчиков из комнаты № в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> корпус 1, <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. Так же просит взыскать с ответчиков солидарно арендную плату за июнь и июль 2011 года в сумме <данные изъяты> рублей. В своем письменном отзыве на иск ответчик Федоренко В.М. заявленные требования не признал, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он постоянно проживал в жилом помещении по адресу: <адрес> комната 1, где зарегистрирован постоянно по месту постоянного жительства. Указанное жилое помещение было предоставлено ему и членам его семьи в связи с трудовыми отношениями с <данные изъяты> в <данные изъяты> году. Приобретая ДД.ММ.ГГГГ указанное жилое помещение истица знала, что у него и членов его семьи имеется право пользования данным жилым помещением. В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Со стороны бывшего собственника комнаты - <данные изъяты> №», <данные изъяты> требований о внесении арендной платы не поступало, арендная плата состояла из оплаты коммунальных услуг. Задолженности по оплате коммунальных услуг он никогда не имел. Решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было установлено, что он и члены его семьи не могут быть признанны утратившими право пользования жилым помещением, выселению из комнаты № по адресу: <адрес>, они не подлежат (стр.11 решения). Согласно ч. 2. ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. С установленной арендной платой в размере <данные изъяты> руб. в месяц он не согласен. Заявленная сумма не соответствует действительности и является крайне завышенной. Согласно отчету № об определении рыночной ставки арендной платы, составленному <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная ставка арендной платы по объекту оценки: квартира, назначение: жилое, площадь: общая <данные изъяты> кв.м., этаж: <данные изъяты> по адресу: <адрес>, корпус №, <адрес>, комната <данные изъяты>, составляет <данные изъяты> рублей в месяц. Считает исковые требования необоснованными, просит в их удовлетворении отказать. Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщила. Представитель истицы Будуев А.Г. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20) исковые требования поддержал полностью, поддержав доводы, изложенные в исковом заявлении.Суду пояснил, что согласно договора аренды с <данные изъяты> №» Федоренко В.М. является арендатором спорного помещения, на ответчика возложена обязанность по внесению арендной платы. Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена арендная плата в размере <данные изъяты> рублей. Собственником помещения в настоящее время является Симоненко С.А., которая в апреле <данные изъяты> года направила в адрес Федоренко В.М. уведомление о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ. После отказа Федоренко В.М. от расторжения договора аренды истицей было направлено уведомление об увеличении арендной платы до <данные изъяты> рублей в месяц. Признал, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчики фактически не проживают в спорном жилом помещении, однако просит взыскать с ответчиков арендную плату за июнь и июль <данные изъяты> года, поскольку за ответчиками сохраняется регистрация. Ответчик Федоренко В.М. в судебном заседании заявленные исковые требования признал в части. Суду пояснил, что договор аренды фактически расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ, с данного времени ни он, ни члены его семьи в принадлежащей истцу комнате не проживают, их вещей в комнате нет. вещи, освободив комнату, считает, что договор аренды расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ. Требования о взыскании арендной платы не признал, так как арендная плата по договору состояла из коммунальных платежей. Арендную плату он никогда не оплачивал, соглашения об изменении арендной платы между ним и истцом не было. Он получал уведомление об увеличении арендной платы до <данные изъяты> рублей в месяц, с данным предложением не согласен, так как считает заявленную сумму необоснованно высокой. Просит в иске о взыскании арендной платы отказать. Представитель ответчика Сергушина Е.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28) полностью поддержала пояснения и позицию своего доверителя. Считает, что стороны достигли соглашение по вопросу о расторжении договора аренды, в связи с чем ответчики освободили принадлежащее истцу жилое помещение. В части взыскания арендной платы исковые требования не признала, поскольку сумма предложенная истцом является завышенной, по данным аудиторской компании рыночная ставка оцениваемого объекта недвижимости составляет <данные изъяты> в месяц. Ответчик Федоренко А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил. Учитывая мнение явившихся участников процесса, а так же, что интересы истца в судебном заседании защищает ее представитель, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело по существу при данной явке. В своем заключении прокурор полагал исковые требования подлежащими удовлетворению в части расторжения договора аренды и выселения ответчиков, поскольку между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора, ответчики выехали из помещения, освободив в комнату. Полагает исковые требования в части взыскания арендной платы не подлежащими удовлетворению, поскольку гражданское законодательство предусматривает изменение условий договора, в частности в части размера арендной платы, по соглашению сторон либо по решению суда. Так как сторонами соглашение об изменении размера арендной платы достигнуто не было, истица в суд с требованием об изменении условий договора в данной части не обращалась, оснований для взыскания с ответчиков арендной платы в заявленном истцом размере <данные изъяты> рублей в месяц нет. Выслушав представителя истца, ответчика Федоренко В.М. и его представителя, заключение прокурора, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Судом установлено, что Симоненко С.А. является собственником комнаты № расположенной по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), а также собственником комнаты № по вышеуказанному адресу на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11). В соответствии с положениями ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех е основаниях на неопределенный срок. Из представленной суду копии договора аренды (л.д. 4-6) и вступившего в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14-19) усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> №» (арендодатель) и Федоренко В.М. (арендатор) заключен договор № на аренду квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес> корпус 1 <адрес>. По согласованию сторон плата за аренду квартиры установлена в размере <данные изъяты> неденоминированных рублей (п. 1.2 Договор). Срок действия договора один год и может быть продлен на следующий год при условии соблюдения условий договора и отсутствии задолженности по арендной плате за прошедший год (п. 5.3 Договора). Решением суда договор признан заключенным на неопределенный срок на тех же условиях. В соответствии с ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. На основании указанной нормы, следует, что переход права собственности на арендуемые помещения от <данные изъяты> №» к Симоненко С.А. не прекратил прав ответчика на арендуемые помещения и не требовал внесения изменений в договор аренды и его переоформления. Согласно ч.2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлялось уведомление о расторжении договора, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовым уведомлением. Ответчиком Федоренко В.М. в судебном заседании подтвердил, что договор аренды спорного жилого помещения был расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, судом установлено, что сторонами соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды, между сторонами достигнуто соглашение о расторжении договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует требованиям закона. В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Учитывая, что стороны по взаимному соглашению расторгли договор аренды спорного жилого помещения, ответчики в силу закона утратили право пользования данным жилым помещением, суд находит исковые требования Симоненко С.А. о расторжении договора аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> корпус <данные изъяты>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> №» и Федоренко В.Ф., и выселении Федоренко В.М. и Федорпенко А.Н. из указанного жилого помещения обоснованными и подлежащими удовлетворению. Истцом так же заявлены требования о солидарном взыскании с ответчиков арендной платы за июнь и июль <данные изъяты> года, исходя из <данные изъяты> рублей в месяц. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязанность ответчика по своевременной уплате арендной платы предусмотрена п. 1.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4-6), размер арендной платы установлен расчетом арендной платы за проживание в приложении № к договору аренды и составляет <данные изъяты> неденоминированных рублей в месяц, что на день рассмотрения дела составляет <данные изъяты> Ответчик пояснил суду, что по согласованию с предыдущим арендодателем он не вносил арендную плату, оплачивая коммунальные платежи. Из содержания указанного договора аренды следует, что собственник сдает в аренду имущество с целью получения прибыли, то есть договор аренды должен быть возмездным. Истец просит взыскать арендную плату из размера <данные изъяты> рублей в месяц. Условия договора аренды о размере арендной платы является одним из существенных условий данного договора. В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться соглашением сторон не чаще одного раза в год. В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика было направлено уведомление об изменении ставки арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ до <данные изъяты> рублей в месяц. Ответчиком данное письмо было оставлено без ответа и удовлетворения, то есть соглашение об изменении условий договора в части размера арендной платы сторонами не было достигнуто. Исходя из положений ст.ст. 450, 451, 614 ГК РФ при не достижении сторонами соглашения об изменении условий договора, включая арендную плату, сторона договора вправе обратиться в суд с требованием о его изменении. Судом установлено, что истица в суд с иском об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы не обращалась, решение по данному вопросу не выносилось. Учитывая, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, ответчик возражает против изменения размера арендной платы, иной размер арендной платы, кроме того, который определен в договоре на <данные изъяты> год, не установлен, суд не находит оснований для взыскания с ответчика арендной платы, исходя из заявленного истцом размера <данные изъяты> рублей в месяц. Однако, учитывая, что ответчик признал, что не вносил арендную плату, суд находит требования о взыскании арендной платы подлежащими удовлетворению в соответствии с условиями договора аренды, исходя из <данные изъяты> в месяц. Суд так же не находит оснований для взыскания арендной платы за июль 2011 года, так как судом установлено и признано сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ договор аренды между сторонами расторгнут, ответчики спорное жилое помещение фактически освободили. При этом арендная плата подлежит взысканию только с ответчика Федоренко В.М. как с арендатора по договору, так как наличие каких-либо договорных отношений между Симоненко С.А. и Федоренко А.В. судом не установлено. На основании изложенного суд находит исковые требования Симоненко С.А. о взыскании арендной платы подлежащими частичному удовлетворению в части взыскания с Федоренко В.М. арендной платы за июнь <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты>. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Федоренко В.М., Федоренко А.В. в пользу Симоненко С.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины (л.д. 2) в сумме, соразмерной удовлетворенным исковым требованиям. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199ГПК РФ, р е ш и л: Расторгнуть договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> корпус <данные изъяты> <адрес> комната <данные изъяты>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> №» и Федоренко В.М.. Выселить Федоренко В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Федоренко А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> корпус <данные изъяты> <адрес> комната <данные изъяты> без предоставления другого жилого помещения. Взыскать с Федоренко В.М. в пользу Симоненко С.А. арендную плату по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> года в сумме <данные изъяты>. В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с Федоренко В.М. и Федоренко А.В. в пользу Симоненко С.А. расходы по оплате государственной пошлины по <данные изъяты> с каждого. Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Омский областной суд через Первомайский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. решение вступило в законную силу 08.11.2011 г. решение вступило в законную силу 08.11.2011 г.
председательствующего судьи Рубе Т.А.,
при секретаре Благовой Е.В.,
27 сентября 2011 года