Дело № 2-3492/2011 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Кузнецовой О.П., с участием помощника прокурора Советского АО г.Омска Липинской Е.Г., при секретаре Куренковой Ю.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 13 декабря 2011 года гражданское дело по иску Дмитриева Л.Л., Дмитриевой Т.Н., Дмитриевой Н.Л. к Шомполову С.М., Шомполовой М.В., Шомполову Е.С., Шомполовой А.С. о выселении без предоставления другого жилого помещения, встречному исковому заявлению Шомполова С.М., Шомполовой М.В., Шомполова Е.С., Шомполовой А.С. к Дмитриеву Л.Л., Дмитревой Т.Н., Дмитриевой Н.Л. о возложении обязанности предоставить другое жилое помещение и признании договора заключенным, УСТАНОВИЛ: Дмитриев Л.Л., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней Дмитриевой Н.Л., Дмитриева Т.Н., обратились в суд с иском к Шомполову С.М., Шомполовой М.В., Шомполову Е.С., Шомполовой А.С. о выселении без предоставления другого жилого помещения. Свои требования обосновывают тем, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит им по праву собственности на основании договора купли-продажи от 24 ноября 2010 года, заключенного с ООО «<данные изъяты>». В соответствие с п.1.3. договора на момент его подписания в квартире зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма ответчики. Ответчики вселены в квартиру на основании договора аренды жилого помещения от 14.04.1995 года без №, заключенного с АОЗТ «<данные изъяты>» сроком на один год. Указанная квартира необходима истцfv для личного пользования, письмами от 09 марта 2011 года, 10 июня 2011 года, 06 июня 2011 года, 05 сентября 2011 года они уведомили ответчиков о переходе к ним права собственности на квартиру, об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение не менее года. Поскольку ответчики заблаговременно уведомлены об отказе от продления договора, то 13 сентября 2011 года срок действия договора истек. Таким образом, законные основания для пользования занимаемым жилым помещением у ответчиков отсутствуют. Однако ответчики помещение не освободили, истцу не передали. Со ссылкой на ст. 35 ЖК РФ, ст.ст. 671, 675, 684 ГК РФ просит выселить Шомполова С.М., Шомполову М.В., Шомполова Е.С., Шомполову А.С. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. Шомполов С.М., Шомполова М.В., Шомполов Е.С., Шомполова А.С. обратились в суд со встречным иском к Дмитриеву Л.Л., Дмитриевой Т.Н., Дмитриевой Н.Л. о возложении на Дмитриевых обязанности предоставить им трехкомнатную квартиру, общей площадью не менее 65,4 кв.м. В обоснование заявленного указали, что Шомполов С.М. более десяти лет проработал в <данные изъяты>, в связи с трудовыми отношениями и для улучшения жилищных условий ему предоставлена спорная квартира, которая имела статус служебной, поскольку находилась малосемейном общежитии. Кроме того, Шомполовы вселились в спорную квартиру на основании ордера, а заключенный с ними 14 сентября 1995 года договор не является договором аренды. ЗАО «<данные изъяты>» собственником спорной квартиры не являлось, так как его право не было зарегистрировано, а аренды жилых помещений в общежитиях не предусматривалась действующим в тот момент законодательством. Полагают, что с ними заключен договор найма служебного жилого помещения, из которого они не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Поскольку Дмитриевы после приобретения права собственности на спорную квартиру приняли на себя обязанности ЗАО «<данные изъяты>», то они приняли на себя и обязанность предоставить им квартиру, площадью не менее 65,4 кв.м. (л.д.58-60). В дальнейшем Шомполовы обратились с дополнительным исковым заявлением о признании договора найма жилого помещения заключенным на срок до 01 марта 2016 года. Свои требования обосновывают тем, что были вселены в спорную квартиру и пользуются ею на основании договора аренды от 14.09.1995 года. С введением в действие с 01 марта 1996 года части второй ГК РФ отношения регулируются главой 35ГК РФ « Наем жилого помещения». Поскольку срок в договоре не определен, то по правилам ст. 684 ГК РФ. Таким образом, срок действия договора должен быть продлен с 01 марта 2011 года на пять лет, то есть такой срок истекает 01 марта 2016 года. Затем Шомполовы уточнили свои доводы, касающиеся исчисления сроков действия договора от 14 сентября 1995 года. В обоснование указали, что согласно постановлению Главы городского самоуправления от 22 апреля 1998 года №142-П с жилого дома, где расположена спорная квартира, снят статус общежития, следовательно, именно с этого срока к отношениям между собственником квартир и гражданами, которые пользуются такими квартирами, подлежат применению нормы главы 35 ГК РФ. Таким образом, полагают, что пользуются спорной квартирой с 22 апреля 1998 года на основании договора найма, заключенного на срок пять лет. В связи с неоднократным продлением срока действия договора на пять лет такой срок истекает 22 апреля 2013 года. Дмитриев Л.Л., представитель Дмитриевой Т.Н. - Обухова О.И., действующая на основании доверенности от 02 марта 2011 года со сроком действия три года на л.д. 6, в судебном заседании заявленные ими требования поддержали. Ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении просили выселить ответчиков из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Встречные требования Шомполовых Дмитриев Л.Л. и Обухова О.И. не признали. В обоснование своих возражения представитель ответчика Обухова О.И. пояснила, что вступившим в законную силу решением Первомайского суда г.Омска от 31 марта 2011 года установлено, что спорная квартира никогда не относилась к муниципальному жилому фонду, а принадлежала коммерческому предприятию. До 1998 года здание, в котором расположена спорная квартира, имело статус общежития, но поскольку общежитие принадлежало коммерческому предприятию, то к правоотношениям по пользованию таким общежитием не подлежит применению Примерное положение об общежитиях. ЗАО «<данные изъяты>», как собственник жилого недвижимого имущества, по своему усмотрению распорядилось таким имуществом. В том числе и передало его гражданам в аренду. Шомполовы вселены в спорную квартиру на основании договора аренды от 14.09.1995, в котором прямо указан срок его действия - один год. На Дмитриевых не распространяются положения ч.1 ст.108 ЖК РФ, следовательно, на них не может быть возложена обязанность предоставить Шомполовым в пользование иное жилое помещение. Ответчик Шомполов С.М. и его представитель Гулевский О.В., действующий на основании доверенности от 21 октября 2011 года со сроком действия три года на л.д.109, а так же ответчик Шомполова М.В. в судебном заседании требования Дмитриевых о выселении не признали, полагали, что договор найма жилого помещения продлен до 22 апреля 2013 года, ссылались на доводы, изложенные во встречных исковых заявлениях. Суду пояснили, что другого жилого помещения не имеют, в настоящее время выселиться не имеют возможности. Кроме того, считали, что не могут быть выселены из жилого помещения без предоставления другого жилого помещеня. Дмитриева Т.Н., Шомполов Е.С., Шомполова А.С. в судебном заседании не участвовали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие. Выслушав истца и ответчиков, представителей сторон, заключение прокурора, полагавшего необходимым в удовлетворении исковых требований Дмитриевых отказать, встречные исковые требования удовлетворить в части сохранения за Шомполовыми права пользования до 14.09.2012 года, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Судом установлено, что 24 ноября 2010 года между ООО «<данные изъяты>», как продавцом, и Дмитриевой Т.Н., Дмитриевым Л.Л., Дмитриевой Н.Л., как покупателями, заключен договор. В соответствие с п.1.1. договора Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность квартиру, расположенную на 3 этаже жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.8-10) Государственная регистрация договора и возникшего на основании него права собственности осуществлена Управлением Росреестра по Омской области 30 декабря 2010 года. (л.д.11-12, 13-14, 15-16). В тот же день Дмитриевой Т.Н., Дмитриеву Л.Л., Дмитриевой Н.Л. выданы свидетельства о государственной регистрации права №, №, №. Первомайским районным судом города Омска 31 марта 2011 года рассмотрено гражданское дело № 2-664/2011, в рамках которого разрешены требования Шомполова С.М., Шомполовой М.В., Шомполова Е.С., Шомполовой А.С. к ЗАО «<данные изъяты>», ООО «<данные изъяты>», Дмитриевой Т.Н., Дмитриеву Л.Л. о признании права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма, о признании недействительным включения квартиры в уставный капитал, о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений, признании права собственности на квартиру. В удовлетворении заявленных требований отказано полностью. (л.д. 91-95) Кассационным определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 11.05.2011 года решение Первомайского районного суда г. Омска от 31.03.2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения. (л.д. 96-99) В соответствие с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Суд признал установленным, что между ЗАО «Строительная монтажная компания» и Обществом с ограниченной ответственностью «Лотос» заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 03.08.2010 года (квартиры № комната № в <адрес>), указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, ООО «<данные изъяты>» получены свидетельства о государственной регистрации права собственности. Поскольку суд не нашел оснований для признания недействительным договора купли-продажи объектов недвижимости от 03.08.2010 года, заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и Обществом с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», то признал, что отсутствуют основания для признания недействительными последующих договоров купли-продажи жилых помещений, заключенных между ООО «<данные изъяты>» и физическими лицами, в том числе Дмитриевыми, поскольку указанные требования являются производными. Кроме того, судебным актом установлено, что жилое помещение, занимаемое Шомполовыми, являлось собственностью коммерческого предприятия, не относится к государственному и муниципальному жилому фонду. В силу чего, суд признал незаконными требования о признании права пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма. Решение суда вступило в законную силу 11 мая 2011 года. Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд считает установленным, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, передана за плату во временное владение и пользование ответчикам Шомполовым для проживания в ней на основании договора аренды жилого помещения от 14 сентября 1995 года №б/н. (л.д.17-19) В п.1.3. договора купли-продажи, заключенного ООО «<данные изъяты>» и Дмитриевой Т.Н., Дмитриевым Л.Л., Дмитриевой Н.Л. 24 ноября 2010 года, указано, что на дату заключения договора в квартире зарегистрированы по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма Шомполов С.М., Шомполова М.В., Шомполов Е.С., Шомполова А.С.. Вместе с тем надлежит признать, что доводы ответчиков Шомполовых о том, что ЗАО «<данные изъяты>» не имело права собственности на спорную квартиру, так как такое право не было зарегистрировано, противоречат установленным вступившим в законную силу решением суда обстоятельствам. В соответствие со ст. 89 Основ гражданского Законодательства Союза ССР и республик (закона, действовавшего на момент заключения договора) по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением, обеспечить его сохранность и своевременно вносить плату за пользование жилым помещением (квартирную плату). Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов его семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении. Федеральным Законом от 26 января 1996 года №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» таковая введена в действие с 01 марта 1996 года. Как предусмотрено ст. 5 вводного закона часть вторая ГК РФ применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что к правоотношениям, возникшим в связи с пользованием ответчиками спорной квартирой, подлежат применению нормы Гражданского Кодекса РФ, а именно глава 35 «Наем жилого помещения». В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, суд приходит к выводу, что с момента перехода к Дмитриевым права собственности на квартиру, переданную в аренду Шомполовым, к истцам перешли и права и обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения от 14 сентября 1995 года. Как предусмотрено ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Как уже указывалось, государственная регистрация перехода к Дмитриевой Т.Н., Дмитриеву Л.Л., Дмитриевой Н.Л. права собственности на спорное жилое помещение осуществлена 30.12.2010 года. Следовательно, стороной по договору аренды жилого помещения от 14 сентября 1995 года Дмитриева Т.Н., Дмитриев Л.Л., Дмитриева Н.Л. стали с этой же даты. Договор найма жилого помещения в соответствие со ст. 683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. В соответствие с п.1.1. договора аренды жилого помещения от 14 сентября 1995 года собственник жилья, АОЗТ «<данные изъяты>», предоставил в аренду арендатору (Шомполову С.М.) и членам его семьи в пользование сроком на один год квартиру общей площадью 69,8 кв.м. по адресу: <адрес>. Пунктом 5.3. того же договора предусмотрено, что договор заключен сроком на один год и может быть продлен на следующий год при условии соблюдения договора и отсутствии задолженности по арендной плате за прошедший год. (л.д.17-19) Таким образом, суд находит несостоятельными доводы ответчиков и представителя ответчика Гулевского О.В. о том, что срок в договоре аренды не определен, следовательно, он заключен на пять лет. Такие доводы противоречат обстоятельствам, установленным при рассмотрении настоящего спора, не основаны на условиях обязательства. Так же несостоятельными суд находит и иные доводы ответчиков и представителя ответчика Гулевского О.В. о сроке действия договора. Как указано в пункте 1.1. договора аренды жилого помещения от 14 сентября 1995 года, арендодатель предоставил арендатору и членам его семьи в пользование жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, сроком на один год. Таким образом, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений позволяет установить срок, на который такой договор заключен. Каких-либо неясностей текст договора не содержит. Изменение действующего законодательства в течение срока действия договора, в том числе введение в действие части второй ГК РФ, равно как принятие 22 апреля 1998 года Главой городского самоуправления (Мэром) постановления №142-П, которым снят статус общежития с жилого дома, расположенного в городе <адрес> не могут повлиять: изменить либо прекратить - на содержание условий договора аренды жилого помещения, заключенного с Шомполовыми. В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон или в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Ни договор от 14 сентября 1995 года, ни действующее гражданское законодательство не предусматривают оснований для изменения соглашения сторон договора о сроке его действия в одностороннем порядке. Сторонами не достигнуто и соглашение, которое позволяло бы исчислять срок действия договора в порядке, предложенном Шомполовыми. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель в силу прямого указания в ст.684 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. При этом, как установлено ст.684 ГК РФ, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Поскольку как установлено из содержания договора от 14 сентября 1995 года, таковой заключен на срок один год, то при отсутствии волеизъявления его сторон на прекращение либо изменение правоотношений, договор считается продленным на тех же условиях на один год, то есть до 13 сентября включительно очередного года. Ответчики на момент рассмотрения спора не отказались от продления договора, продолжают пользоваться жилым помещением. По правилам ст.684 ГК РФ наймодатель обязан предупредить Шомполова С.М., Шомполову М.В., Шомполову Е.С., Шомполова А.С. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения. В настоящем случае такое предупреждение должно быть вручено нанимателям не позднее 13 июня 2011 года. Дмитриева Т.Н., Дмитриев Л.Л. впервые предупредили ответчиков о таком отказе письмом от 09 марта 2011 года, которое направлено нанимателям 16 марта 2011 года и получено Шомполовым С.М. 18 марта 2011. (л.д.21-23). Однако в указанном уведомлении в нарушение положений главы 35 ГК РФ истцами не указано основание отказа в продлении договора аренды. Второе уведомление об отказе от продления договора аренды от 14 сентября 1995 года от 10 июня 2011 года, было направлено нанимателям 14.06.2011 года и получено Шомполовым С.М. 16 июня 2011 года (л.д. 24-26) то есть позже срока, предусмотренного ст.684 ГК РФ. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается. Как предусмотрено ч.2 ст.684 ГК РФ, если наймодатель не предложил нанимателю заключить новый договор либо не предупредил нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный с Шомполовым С.М., Шомполовой М.В., Шомполовой Е.С., Шомполовым А.С., продлен на тех же условиях и на тот же срок, то есть до 13 сентября 2012 года включительно. Императивная норма права, содержащаяся в ч.2 ст.684 ГК РФ не может быть, по мнению суда, изменена волеизъявлением сторон. Поскольку срок действия договора аренды жилого помещения, занимаемого Шомполовым С.М., Шомполовой М.В., Шомполовой Е.С., Шомполовым А.С., не истек, то суд не находит оснований для их выселения из спорного жилого помещения. Других оснований и обстоятельств для удовлетворения требования о выселении суду не названо. Доказательств их наличия не представлено. Относительно требований Шомполовых о возложении на Дмитриевых обязанности предоставить им трехкомнатную квартиру, площадью не менее 65,4 кв.м., суд считает необходимым указать следующее. Как предусматривалось ст.108 ЖК РСФСР (действовавшего с 01 января 1984 года по 28 февраля 2005 года), лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. На основании ст.101 ЖК РСФСР жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Как установлено в ходе судебного разбирательства, в том числе и вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г.Омска от 31 марта 2011 года, на основании Постановления Главы администрации города Омска от 31 августа 1995 года №999-п утвержден акт приемочной комиссии от 28 июня 1995 года о вводе в эксплуатацию 5-ти этажного кирпичного общежития для малосемейных по <адрес>, построенного акционерным обществом закрытого типа «<данные изъяты>» по собственному титулу. Постановлением Главы городского самоуправления (Мэра) от 28 апреля 1998 года №142-п с названного жилого дома снят статус общежития. Доказательств того, что жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, либо отдельным помещением в этом доме присваивался в порядке, предусмотренном ст.101 ЖК РСФСР, статус служебного, суду не представлено. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Следовательно, к Дмитриевым после приобретения права собственности на жилое помещение, переданное в наем Шомполовым, перешли лишь права и обязанности стороны в конкретном обязательстве, условия которого определены в тексте договора от 14 сентября 1995 года. По условиям договора аренды жилого помещения от 14 сентября 1995 года, АОЗТ «<данные изъяты>» не принимало на себя обязательств предоставить арендаторам иное жилое помещение после окончания срока действия такого договора. С учетом изложенного суд не находит законных основания для возложения на Дмитриевых обязанности предоставить Шомполовым другое жилое помещение, тем более, что при рассмотрении настоящего спора суд пришел к выводу, что срок действия договора от 14 сентября 1995 года на день вынесения решения не истек. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Дмитриеву Л.Л., Дмитревой Т.Н., Дмитриевой Н.Л. о выселении Шомполова С.М., Шомполовой М.В., Шомполова Е.С., Шомполовой А.С. отказать. Признать договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенным с Шомполовым С.М., Шомполовой М.В., Шомполовой Е.С., Шомполовой А.С. на срок до 13 сентября 2012 года. В удовлетворении исковых требований Шомполову С.М., Шомполовой М.В., Шомполову Е.С., Шомполовой А.С. о возложении обязанности предоставить другое жилое помещение отказать. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме. Решение вступило в законную силу 08.02.2012 года.