Дело № 2-1334/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд города Омска

в составе председательствующего Солодкевича И.М.

при секретаре Хандогиной К.Ю.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 14 мая 2012 года

гражданское дело по иску Аббасовой О.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Люнет» о взыскании суммы аванса

У С Т А Н О В И Л :

       Аббасова О.И. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «Люнет» договор о внесении аванса при купле-продаже недвижимости, по которому передала ответчику 100000 (сто тысяч) рублей в счет платежей по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

       Во время передачи денежных средств директор ООО «Люнет» заверил ее (истицу) о том, что недвижимость не находится под обременением, отсутствует задолженность по платежам, а также обстоятельства, по которым в дальнейшем может быть ограничено владение, распоряжение или отчуждение приобретаемой недвижимости.

       Однако в дальнейшем неоднократно возникали вопросы относительно продаваемого объекта, на которые ответчик не мог предоставить никакого подтверждения.

       На ее неоднократные обращения к ответчику с просьбой предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, последний вводил ее в заблуждение, утверждая, что задолженность отсутствует, но подтверждение этому так и не представил.

       Кроме того, выяснилось, что у земельного участка много иных собственников, выдела земельного участка в натуре не было.

       Поскольку ответчик не представил ей необходимые документы, она (истица) начала сомневаться в приобретении обозначенного объекта.

       У нее трое детей, и 100000 рублей является для нее существенной суммой.

       На устные и письменные обращения с просьбой вернуть денежные средства в сумме 100000 рублей ответчик не ответил.

       Ссылаясь на положение статьи 381 ГК РФ просила взыскать с ответчика в ее пользу 100000 (сто тысяч) рублей, внесенных по договору аванса, а также 900 рублей расходов по оформлению доверенности и 3200 рублей расходов по оплате государственной пошлины (л.д. 3-4).

       Представители ответчика в своем отзыве с заявленными требованиями не согласились.

       Указали, что между Аббасовой О.И. и ООО «Люнет» была достигнута договоренность о приобретении истицей нежилых помещений, общей площадью 168,2 кв.м., и 11/50 доли в праве на земельный участок, общей площадью 4387 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

        ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор о внесении аванса при купле-продаже недвижимости, согласно которому истец внес в кассу ответчика 100000 (сто тысяч) рублей в качестве задатка.

       Текст договора составляла истица. Несмотря на наименование договора, по изначальной договоренности и по условиям, содержащимся в пунктах 1, 2, 4 договора, указанная сумма была выдана в качестве задатка в счет причитающихся с истицы по договору платежей другой стороне, как доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

       Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг, размер и порядок выплаты аванса определяются соглашением сторон в соответствующем договоре. В отличие от задатка он не является способом обеспечения обязательства, не требует отдельного письменного соглашения.

       Кроме того, указанный договор одновременно является и предварительным договором (статья 429 ГК РФ), поскольку содержит в себе условие о заключении основного договора в будущем и все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно: определение предмета (статья 554 ГК РФ) (п. 7); цена недвижимости (статья 555 ГК РФ) (п. 5), при этом содержится условие о запрете изменения цены в дальнейшем, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 8).

       Согласно запросу истицы от ДД.ММ.ГГГГ, ей были подготовлены и переданы необходимые документы для совершения сделки.

       ДД.ММ.ГГГГ стороны прибыли для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения в ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» по Омской области (г.Омск, ул.Красногвардейская, 42).

       По условиям договора купли-продажи недвижимости, текст которого составляла Аббасова О.И., истица обязана была произвести оплату нежилых помещений в момент подписания договора и до предоставления документов на государственную регистрацию перехода прав.

       Однако, уже находясь на приеме у специалиста по приему документов, Аббасова О.И. заявила, что произведет расчет после сдачи документов. Ответчик не согласился с таким условием, и когда он потребовал немедленной оплаты, истица отказалась подписывать договор и покинула помещение ФГБУ «Федеральная Кадастровая Палата Росреестра» по Омской области, забрав с собой все документы, том числе и договоры купли-продажи.

       Кроме того, считают необоснованными основания, заявленные истицей для отказа от исполнения основного обязательства по договору - покупки нежилых помещений, а именно: наличие обременения недвижимости и долгов по коммунальным платежам, но не представлено ни одно доказательство об их наличии; ссылки истицы на отсутствие выдела в натуре земельного участка свидетельствуют о незнании истицей законодательства, поскольку в соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения и другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В данном случае, одновременно с нежилыми помещениями отчуждались 11/50 доли в праве собственности на земельный участок.

       В соответствии с пунктом 9.1. договора при несоответствии действительности заявленного в пункте 7, а также при обнаружении иных обстоятельств, на основании которых сделка по отчуждению недвижимости не может быть зарегистрирована или в дальнейшем может быть признана недействительной, внесенный аванс в день требования возвращается покупателю. Истица не предоставила ни одного доказательства несоответствия действительности заявленного в п.7 договора.

       Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

       Просили в удовлетворении иска отказать (л.д. 21-22).

       Истица Аббасова О.И. в судебное заседание не явилась, была извещена (л.д. 24).

       В судебном заседании представитель истца по доверенности Ладошина С.В. (л.д. 9) поддержала доводы и требования своего доверителя. Дополнила, что спорная сумма в 100000 рублей является авансом. От заключения договора купли-продажи истица отказалась из-за действий самого ответчика, который так и не представил ей документы об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, а также подтверждающие обоснованность оплаты этих услуг иным лицам, что объективно вызывало у истицы сомнения в добросовестности при совершении сделки.

       Представитель ответчика - ООО «Люнет» - Ястребчикова О.С., действующая на основании доверенности (л.д.13), иск не признала по доводам своего отзыва. Полагала, что Аббасова О.И. не представила доказательств, подтверждающих, что ответчик ввел ее в заблуждение. Ответчик не уклонялся от исполнения своих обязательств по сделке, а, напротив, подготовил и представил все необходимые для этого документы. Именно истица отказалась от заключения договора без каких-либо уважительных причин. Более того, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам на объект недвижимости не может повлиять на само заключение договора. Полагала, что денежные средства в сумме 100000 рублей, внесенные истицей по договору, являются именно задатком, а не авансом, и, поэтому, в спорной ситуации возврату истице не подлежат.

       Выслушав представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему:

       В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1); соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2); в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3).

       Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1); если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2).

       Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

       Статьей 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества… (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1); предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2); предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3);     в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4); в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5); обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

       В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

       По условиям договора о внесении аванса при купле-продаже недвижимости заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Аббасовой О.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (далее - покупатель) и ООО «Люнет» (далее - продавец), покупатель внес продавцу аванс в суме 100000 (сто тысяч) рублей в счет платежей по договору купли-продажи нежилых помещений по адресу: <адрес> (пункт 1); внесенный аванс является частью полной стоимости указанных нежилых помещений и вносится в обеспечение исполнения договора по ее отчуждению в пользу покупателя и (или) лица по его указанию (пункт 2); если сделка по отчуждению указанных нежилых помещений не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца. Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже нежилых помещений третьим лицам аванс возвращается в двойном размере (пункт 4);     полная стоимость указанного нежилого помещения составляет 672800 (шестьсот семьдесят две тысячи восемьсот) рублей и не подлежит изменению в дальнейшем (пункт 5); указанное помещение состоит из 3-х нежилых помещений, имеет общую площадь 168,2 кв.м. и принадлежит на праве собственности ООО «Люнет» на основании свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Свидетельство о государственной регистрации права (на земельный участок) № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 7.1.);     …продавец удостоверяет, что на момент заключения настоящего договора: не заключены договоры по отчуждению вышеуказанной недвижимости с третьими лицами, она не арендована, не состоит под арестом, судебным разбирательством, не заложена, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременена, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этой недвижимостью, не имеется долгов по налогам и другим платежам, скрытых дефектов нет, на нее не имеется иных притязаний третьих лиц… (пункт 7.2.); продавец обязуется за двое суток известить покупателя о дне сделки, порядок ее проведения устанавливается по соглашению сторон (пункт 8);      при несоответствии действительности заявленного в пункте 7, а также при обнаружении иных обстоятельств, на основании которых сделка по отчуждению недвижимости не может быть зарегистрирована или в дальнейшем может быть признана недействительной, внесенный аванс в день требования возвращается покупателю, а настоящий договор считается расторгнутым… (пункт 9.1);     юридическое освобождение недвижимости - в 10 дней с момента госрегистрации договора купли-продажи и перехода прав (пункт 9.2.); стороны согласны на совершение договора купли-продажи в простой письменной форме (пункт 9.4.); срок действия настоящего договора: до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Договор может быть прологирован по соглашению сторон (пункт 12); сроки государственной регистрации договора отчуждения недвижимости не входят в срок действия настоящего договора, который считается исполненным и прекращает свое действие с момента подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности (пункт 13) (л.д. 5-6).

       При этом стороны подтвердили и не отрицали, что при заключении договора о внесении аванса непосредственно и именно договор купли-продажи недвижимости стороны не составляли и не заключали.

      ДД.ММ.ГГГГ Аббасова О.И.направила директору ООО «Люнет» письмо, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в юридическую фирму «Эталон» с целью проверки соответствия документов для оформления в дальнейшем договора купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения и земельного участка. В результате проверки было выявлено, что в представленном ответчиком решении отсутствует одобрение на сделку по отчуждению доли земли всех учредителей ООО «Люнет»; отсутствует копия договора купли-продажи доли в праве собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ; согласно кадастровому паспорту, отчуждение 168,2 кв.м. - соответствует четырем нежилым помещениям: №, 11, 31, 32, а по протоколу ООО «Люнет» передает только три. Аббасова О.И. предложила ООО «Люнет» в кротчайшие сроки представить ей все необходимые документы, в противном случае она будет вынуждена отказаться от покупки предложенного объекта (л.д. 27).

       Как указывает истица, ответчик так не представил обозначенные документы, в том числе и акт сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ИП ЗНВ и ООО «Люнет» за электроэнергию (л.д. 31), представленный представителем ответчика непосредственно в судебное заседание.

       Проект договора купли-продажи между сторонами был составлен ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному договору его предметом является принадлежащие ответчику <данные изъяты> доли в праве общей собственности на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, предназначенный для производственных целей, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: установлено относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: <адрес>, и нежилые помещения №, номера на поэтажном плане: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящиеся на втором этаже строения, литера <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> (пункт 1); цена приобретаемого покупателем недвижимого имущества составляет 672800 рублей… (пункт 4) (л.д. 25-26).

       ДД.ММ.ГГГГ Аббасова О.И. подала ответчику - ООО «Люнет» заявление, в котором, ссылаясь на пункт 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ, просила вернуть денежные средства в сумме 100000 рублей, поскольку в нарушение пункта 7.2. договора ответчик отказал в представлении истице документов, подтверждающих отсутствие задолженности по налогам, теплоснабжению, электроэнергии и другим платежам (л.д. 7).

       Таким образом, между сторонами имеется спор о назначении платежа в 100000 (сто тысяч) рублей - аванс или задаток; о причинах неисполнения договора купли-продажи - по вине истицы или ответчика, и, соответственно, о наличии оснований возвращать или удержать обозначенные денежные средства.

       Для оценки и разрешения спорной ситуации суд принимает во внимание, во-первых, буквальное содержание договора между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ, в котором спорная сумма в 100000 (сто тысяч) рублей однозначно и, получается, с согласия обеих сторон обозначена именно как аванс.

       Во-вторых, данный договор от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан в полной мере смешанным, то есть содержащим элементы и предварительного договора купли-продажи, поскольку, опять же из своего буквального содержания не позволяет однозначно и безусловно установить предмет будущего (основного) договора купли-продажи - конкретных нежилых помещений и доли в праве собственности на земельный участок, как это сделано, например, в проекте договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с правоустанавливающими (правоподтверждающими) документами (л.д. 25-26, 28-33). Не воспользовался ответчик и правом на понуждение истицы к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ), если он полагал, что данный договор является предварительным, и именно истица уклоняется от заключения основного договора.

       Следовательно, на момент получения ответчиком от истицы спорной суммы, договор купли-продажи в письменной форме как таковой стороны не заключили, поэтому, обозначенные денежные средства являются именно авансом.

       Также, из представленных сторонами писем следует, что ответчик до момента возможного заключения договора действительно не предоставил истице документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам в нарушение пункта 7 договора от ДД.ММ.ГГГГ, что позволило истицы объективно сомневаться в добросовестности ответчика и в итоге отказаться от заключения с последним договора купли-продажи недвижимого имущества.

       Отсюда, поскольку спорные 100000 (сто тысяч) рублей признаны судом авансом, при отказе истицы от совершения сделки данные денежные средства, как в силу назначения платежа, так и при установленных судом обстоятельствах подлежали возврату истице ответчиком.

       Поскольку добровольно ответчик аванс в сумме 100000 (сто тысяч) рублей не возвратил истице, данные денежные средства подлежат взысканию с ООО «Люнет» в пользу Аббасовой О.И. в судебном порядке.

       Расходы истицы по оформлению помощи представителя составить 900 (девятьсот) рублей (л.д. 8, 90), которые с учетом положение ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, а также срока действия доверенности и объема предоставленных представителю полномочий подлежат возмещению ответчиком в сумме 300 (триста) рублей.

       В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы подлежат взысканию и расходы последней по оплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей (л.д. 3).

       Руководствуясь ст.ст. 194-198, 320-321 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

       Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Люнет» в пользу Аббасовой О.И. 100000 (сто тысяч) рублей аванса, 300 рублей расходов по оформлению доверенности представителя и 3200 рублей расходов по оплате государственной пошлины, всего в общей сумме 103500 рублей.

       На решение в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первомайский районный суд города Омска для рассмотрения Омским областным судом.

       Судья                                                                                        Решение вступило в законную силу 23.06.2012 года.