Дело № 2-1395/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего Брижатюк И.А., при секретаре Зобниной Т.М. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 14 мая 2012 года дело по иску ОАО «Сбербанк России» в лице Омского отделения № 8634 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области, администрации Ленинского административного округа г.Омска о признании недействительным изменения регистрационной записи в реестре, признании недействительным распоряжения, У С Т А Н О В И Л: ОАО «Сбербанк России» в лице Омского отделения № 8634 обратился в суд с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области, администрации Ленинского административного округа г.Омска о признании недействительным изменения регистрационной записи в реестре, признании недействительным распоряжения. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и Бутузовой О.В. (заемщик) был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым заемщику выдан кредит в сумме <данные изъяты> рублей сроком по ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> % годовых на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Таким образом, в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору возникла ипотека (залог недвижимости) в силу закона, предметом которой стала вышеуказанная квартира. ДД.ММ.ГГГГ Бутузова О.В. обратилась в Омское отделение № 8634 ОАО «Сбербанк России» с просьбой разрешить ей в порядке ст. 346 ГК РФ провести перепланировку заложенного объекта недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ Бутузовой О.В. был дан ответ, в котором банк отказывал в разрешении на перепланировку. Тем не менее, перепланировка была проведена вопреки воле залогодержателя фактически до получения официального ответа и даже до обращения в банк. Более того ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на предмет залога в перепланированном состоянии. В соответствии с положениями ч.2 ст. 23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Такого соглашения достигнуто не было. Просили признать недействительным изменение регистрационной записи в реестре прав на недвижимое имущество, подтвержденное свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ в части увеличения площади и изменения этажности предмета залога - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В последующем исковые требования дополнили, просили признать недействительным Распоряжение администрации Ленинского АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ №, указав на то, что администрация ЛАО г. Омска согласовала перепланировку, не смотря на то, что перепланировка была проведена с нарушением требований действующего законодательства в части получения согласия залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом. Представитель ОАО «Сбербанк России» Седых М.А., действующий на основании доверенности от 18.07.2011 г., заявленные требования поддержал в полном объеме, приведя доводы, изложенные в заявлении. Дополнительно пояснил, что Советским районным судом г. Омска было вынесено заочное решение о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на квартиру. Судебный пристав-исполнитель обратился в суд с заявлением о разъяснении решения суда. Заочное решение было отменено и ДД.ММ.ГГГГ принято новое решение об удовлетворении требований, которое еще не вступило в законную силу. Залогодателем была произведена перепланировка квартиры, выразившаяся в сносе перегородок и возведении новых, был добавлен чердак, установлена лестница. Площадь квартиры увеличилась и увеличилась стоимость квартиры. Действиями Управления Росреестра по Омской области нарушены права ОАО «Сбербанк России» на получение удовлетворения требования из стоимости предмета залога путем его реализации. На момент подачи заявления о перепланировке в администрацию ЛАО г. Омска было представлено свидетельство о регистрации права, где отражено наличие обременения. Администрация округа не убедилась в согласии залогодержателя на перепланировку. Требование о приведении квартиры в первоначальное состояние не предъявляют. Представитель Управления Росреестра по Омской области Нигороженко Н.Ю., действующая на основании доверенности от 21.12.2011 г., предъявленные требования не признала и пояснила, что в Единый государственный реестр прав внесены изменения в объект недвижимого имущества в связи с изменением его технических характеристик. Ссылка истца на ст. 346 ГК РФ несостоятельна, поскольку изменения в регистрационную запись об ипотеке не вносились, при осуществлении регистрационных действий в случае перепланировки объекта недвижимого имущества изменения вносятся только в описание объекта недвижимого имущества. Поскольку права истца не нарушены, просила отказать в удовлетворении требований. Представитель администрации Ленинского АО г. Омска Химич И.Л., действующая на основании доверенности от 15.07.2011 г., предъявленные требования не признала и пояснила, что в соответствии с требованиями ЖК РФ для получения разрешения на перепланировку были представлены заявление, технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки. В свидетельстве о праве собственности была отражена ипотека, но иные документы требовать они не вправе. Объект не осматривали, по представленным документам принималось решение о разрешении перепланировки, либо об отказе. Третье лицо Бутузова О.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежаще. Представитель третьего лица Васильчук И.В., действующий на основании доверенности от 03.03.2012 г., возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что решением Советского районного суда г. Омска взыскана задолженность и обращено взыскание на квартиру. По решению суда стоимость квартиры определена в <данные изъяты> рублей. Первоначально квартира была оценена в <данные изъяты> руб. Заявление о приведении квартиры в первоначальное состояние не предъявляется. Первично перепланировка производилась в <данные изъяты> путем присоединения чердака. Бутузова О.В. приобрела квартиру в <данные изъяты> году уже с присоединенным чердаком. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит следующее. В соответствии с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок. По условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ АК Сберегательный банк РФ (ОАО) предоставил Бутузовой О.В. кредит «Жилищный кредит (ипотечный)» в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение четырехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, на срок по ДД.ММ.ГГГГ под <данные изъяты> % годовых. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) было зарегистрировано право собственности Бутузовой О.В. на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем было выдано свидетельство № от ДД.ММ.ГГГГ Одновременно в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была зарегистрирована ипотека в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав внесены изменения в объект недвижимого имущества в связи с изменением его технических характеристик, о чем Бутузовой О.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права серия №. Также из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Бутузова О.В. обратилась в Омское отделение № 8634 ОАО «Сбербанк России» с заявлением о разрешении перепланировки квартиры. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Омское отделение № 8634 ОАО «Сбербанк России» отказало в выдаче разрешения на перепланировку, так как заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность. ОАО «Сбербанк России», заявляя требования о признании недействительным изменения регистрационной записи в реестре, признании недействительным распоряжения, указал на то, что не было получено согласие залогодержателя на перепланировку и на распоряжение заложенным имуществом, ссылаясь на нарушение ч.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 346 ГК РФ. В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемых действий), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В силу ч.3 ст.29 ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ При этом Управление Росрееста по Омской области при внесении изменения в площадь квартиры действовало в соответствии с требованиями выше названного Федерального закона, а также Правил В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет: 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); 3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; 5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма); 6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Согласно ст. 27 ЖК РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае: 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов; 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Бутузова О.В., в лице представителя К.Т.И. , обратилась в администрацию Ленинского АО г. Омска с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, предоставив свидетельство о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ, проект переустройства и перепланировки, технический паспорт. При этом из представленного технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ видно, что была проведена самовольная перепланировка: площадь квартиры увеличена на 0,9 кв.м. за счет демонтажа перегородок. Рассмотрев представленные документы, администрация Ленинского АО г. Омска вынесла Распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № о согласовании перепланировки жилого помещения по адресу: <адрес> соответствии с представленным проектом. Актом от ДД.ММ.ГГГГ комиссия по Ленинскому административному округу по приемке в эксплуатацию помещений после проведения работ по их перепланировке (переустройству) приняла вышеуказанное жилое помещение в эксплуатацию. По данным технического паспорта на жилое помещение в результате перепланировки произошло увеличение общей площади на 86,4 кв.м. за счет переоборудования чердака с увеличением высоты парапета. Общая площадь квартиры составляет 226,6 кв.м., жилая площадь - 157,1 кв.м. Бутузовой О.В. были предоставлены все документы, предусмотренные ст. 26 ЖК РФ для согласования переустройства и (или) перепланировки. Согласие залогодержателя на перепланировку предмета залога (ипотеки) в данном перечне документов не предусмотрено. Права ОАО «Сбербанк России» Распоряжением администрации Ленинского АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № не нарушены, в связи с чем исковые требования о признании указанного распоряжения недействительным удовлетворению не подлежат. Кроме того, следует отметить, что на основании заявления предыдущего собственника жилого помещения К.И.Э. постановлением главы администрации Ленинского АО г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ № был разрешен ремонт кровли с увеличением высоты парапета в квартире <адрес>. На момент заключения договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ технический паспорт жилого помещения содержал указание на самовольную перепланировку, был произведен демонтаж перегородок. Из пояснений представителя истца следует, что при заключении кредитного договора жилое помещение не осматривалось представителем банка. В силу ч.2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Согласно ч. 2 ст. 23 Федерального закона изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Право распоряжения - это право собственника, основанное на законе, ином правовом акте, право определения юридической судьбы имущества путем его дарения, продажи, иной формы отчуждения, а также потребления имущества, уничтожения его, отказа от него. Следовательно, перепланировка квартиры не может считаться распоряжением объектом недвижимости. В рассматриваемом случае Управлением Росреестра по Омской области изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке не вносились, были осуществлены регистрационные действия по внесению изменений в описание объекта недвижимого имущества. Данные изменения не влекут за собой прекращение или переход права собственности. Поэтому согласие залогодержателя в такой ситуации не требовалось. В судебном заседании представитель истца не отрицал, что в результате перепланировки произошло увеличение площади жилого помещения и соответственно стоимости предмета ипотеки. Поскольку суд не усматривает нарушение прав залогодержателя ОАО «Сбербанк России» со стороны администрации Ленинского АО г. Омска, Управления Росреестра по Омской области, поэтому заявленные требования о признании недействительным изменения регистрационной записи в реестре, признании недействительным распоряжения удовлетворению не подлежат. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В иске ОАО «Сбербанк России» в лице Омского отделения № 8634 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Омской области, администрации Ленинского административного округа г.Омска о признании недействительным изменения регистрационной записи в реестре, признании недействительным распоряжения отказать. Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд г.Омска. Решение вступило в законную силу 18 июля 2012 г.
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"при государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (п.47 - на листе записи об ипотеке "Описание предмета ипотеки" заносятся данные о заложенном объекте недвижимости или его части. Если объектом ипотеки является объект недвижимости целиком, то в этой графе пишется "Весь объект"; п.67 - лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся, в том числе, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.).