Дело № 2-2478/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации Первомайский районный суд г.Омска в составе председательствующего Брижатюк И.А. при секретаре Зобниной Т.М. рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Омске 10 сентября 2012 года дело по иску ООО «АТТА Ипотека» к Дягилевой И.И. о взыскании задолженности, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: ООО «АТТА Ипотека» обратилось в суд с требованием к ответчику о взыскании задолженности, процентов, пени, обращении взыскания на заложенное имущество, указав следующее. В соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Дягилевой И.И. Акционерный коммерческий переселенческий банк «<данные изъяты>» (ОАО) предоставил ипотечный жилищный кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок <данные изъяты> месяцев на ремонт квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере <данные изъяты> руб. В обеспечение обязательств по возврату кредита в залог было передано указанное жилое помещение. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, и выданы первоначальному залогодержателю Акционерному коммерческому переселенческому банку «<данные изъяты>» (ОАО), которое в свою очередь по договору купли-продажи закладных передало право по закладной ОАО «<данные изъяты>», а затем ООО «АТТА Ипотека». В соответствии с условиями закладной ответчик был обязан вносить ежемесячно аннуитетный платеж в размере <данные изъяты>. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Дягилевой И.И. неоднократно допускались просрочки. Просит взыскать с ответчика задолженность по состоянию на 27 июня 2012 г. в размере <данные изъяты> руб., в том числе: - остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб., - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., - сумма неуплаченных пеней в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей - <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты>% годовых; взыскать с ответчика пени в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации жилого помещения на торгах включительно; обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определить способ реализации жилого помещения в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. В последующем истец исковые требования уточнил, просил взыскать с ответчика задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., в том числе: - остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб., - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>00 руб., - сумма неуплаченных пеней в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей - <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты>% годовых; взыскать с ответчика пени в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации жилого помещения на торгах включительно; обратить взыскание на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, определить способ реализации жилого помещения в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной <данные изъяты> руб.; взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. В судебном заседании представитель истца Яковлева М.А., действующая на основании доверенности от 20.02.2012 г., заявленные требования поддержала в полном объеме, приведя доводы, изложенные в заявлении. Дополнительно пояснила, что возражает против предоставления отсрочки исполнения решения по реализации квартиры. Вопрос об увеличении продажной стоимости квартиры в соответствии с представленным ответчиком отчетом оставляет на усмотрение суда, но отметила, что в соответствии с законом об ипотеке стоимость жилья должна быть не более 80 % рыночной стоимости. Ответчик Дягилева И.И. предъявленные требования признала частично в части основного долга в размере <данные изъяты> коп., процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> руб. Считает размер пени несоразмерно увеличенным, просит снизить пени в 10 раз. Не отрицает, что взыскание пени предусмотрено условиями договора. Пояснила, что ежемесячно вносила по <данные изъяты> руб., в 2012 году образовалась просрочка. ДД.ММ.ГГГГ внесла еще <данные изъяты> рублей. Требование о взыскании процентов за пользование кредитом по день погашения долга признает, но считает размер процентов сильно завышенным. Требование об обращении взыскания на квартиру признает, однако просит предоставить отсрочку, т.к. квартира является единственным жильем для нее и несовершеннолетнего ребенка. В связи с предоставлением нового отчета об оценке просит увеличить продажную стоимость жилья, определив ее по представленной ею оценке. Истца на проведение осмотра и оценки не приглашала. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит следующее. В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Акционерный коммерческий переселенческий банк «<данные изъяты>» (ОАО) (далее - банк) заключил с Дягилевой И.И. (далее - заемщик) кредитный договор №, в соответствии с условиями которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита, а заемщик обязался вернуть сумму кредита и уплатить причитающиеся кредитору проценты в размере <данные изъяты> % годовых в сроки и в порядке, предусмотренном договором (п.п. 1.1., 3.1). Целевым назначением кредита является ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, состоящего из 4 комнат, общей площадью 128,2 кв.м., в том числе жилой площадью 82,4 кв.м. (п.1.2). Также договором установлено, что проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (п.3.2); заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей в размере <данные изъяты> руб. (п.3.6, 3.6.6). Пунктом 3.6.13 кредитного договора установлено, что в случае недостаточности денежных средств заемщика для исполнения им обязательств по настоящему договору в полном объеме устанавливается следующая очередность погашения требований кредитора: в первую очередь - издержки кредитора по получению исполнения обязательства заемщика; во вторую очередь - требование по выплатам процентов; в третью очередь - требование по возврату суммы кредита; в четвертую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет уплаты процентов; в пятую очередь - требование по пеням за просроченные выплаты в счет возврата суммы кредита; в шестую очередь - требование по просроченным выплатам в счет уплаты процентов; в седьмую очередь - требование по выплате просроченных платежей в счет возврата суммы кредита; в восьмую очередь - требование по выплате штрафов; в девятую очередь - требование по досрочному возврату кредита. При нарушении сроков возврата кредита заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере <данные изъяты>% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательства по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере <данные изъяты>% процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п.5.2). В обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, Акционерный коммерческий переселенческий банк «<данные изъяты>» (ОАО), как залогодержатель, и Дягилева И.И., как залогодатель, заключили договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Рыночная стоимость жилого помещения признана сторонами равной <данные изъяты> рублей (п.п. 1.1, 1.2). Право собственности Дягилевой И.И. на вышеуказанное жилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГГГ. Согласно ордеру-распоряжению № от ДД.ММ.ГГГГ Акционерный коммерческий переселенческий банк «<данные изъяты>» (ОАО) перечислил Дягилевой И.И. сумму кредита в размере <данные изъяты> рублей. По договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ права по закладной были переданы ОАО «<данные изъяты>», затем по договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АТТА Ипотека» приобрело закладную, по которой залогодателем является Дягилева И.И. Закладная удостоверяет право залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п.2 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства. Положения ч.1 ст.56 ГПК РФ предусматривают, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. С учетом указанных положений ответчиком не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательства по кредитному договору. Из расчета задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что задолженность по договору займа составляет <данные изъяты> руб., в том числе: - остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб., - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., - сумма неуплаченных пеней в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей - <данные изъяты> руб. Проверив расчет истца, суд находит его верным, соответствующим условиям договора. Пунктом 4.4.1 кредитного договора, п. 18.1 закладной предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (подп. «б»); при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (подп. «г»). Также при указанных нарушениях согласно п.4.4.2 кредитного договора кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В силу п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Статья 54.1 ч.1,2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. В судебном заседании установлено, что ответчик своими действиями допускал образование просрочки по уплате основного долга и начисленных процентов, с ДД.ММ.ГГГГ года платежи не вносятся. Доказательств надлежащего исполнения своих обязательств, предусмотренных кредитным договором, ответчиком не предоставлено. В судебном заседании ответчик Дягилева И.И. признала исковые требования в сумме задолженности по уплате основного долга в размере <данные изъяты> руб. и процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> руб. С учетом изложенного, требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению. В том числе, подлежат взысканию неуплаченные пени в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей в размере <данные изъяты> коп., поскольку условиями кредитного договора предусмотрена уплата пени в случае нарушения обязательств. Ответчик в судебном заседании просила уменьшить размер пени. В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства, данное право направлено против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Оценив правоотношения сторон, учитывая период ненадлежащего исполнения заемщиком денежного обязательства, характер нарушения денежного обязательства, суд полагает, что оснований для применения правил статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустойки не имеется. В соответствии со ст.349 ГК РФ, ст.51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (ч.3 ст.350 ГК РФ, ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В период заключения кредитного договора стоимость квартиры как предмета ипотеки составляла <данные изъяты> рублей согласно отчета об оценке, составленного ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком суду представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта, составленный ООО «<данные изъяты>» 28.08.2012 г., согласно которому рыночная стоимость спорного жилого помещения составила <данные изъяты> рублей. Определяя размер начальной продажной цены заложенного имущества, суд считает возможным положить в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости отчет, представленный ответчиком Дягилевой И.И. Суд учитывает, что с момента заключения договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ прошло значительное время, в жилом помещении произведен ремонт, что увеличило стоимость квартиры, представителем ответчика данный отчет не оспаривается. Согласно пункту 4 ч.2 ст. 54 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. С учетом приведенных норм начальная продажная стоимость квартиры подлежит установлению в размере <данные изъяты> Согласно ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 статьи 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии с п.51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» проценты подлежат уплате за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не определен более короткий срок. Если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитором денежных средств. Поскольку судом установлено, что на день вынесения решения задолженность по кредитному договору не погашена, суд полагает возможным взыскать с ответчика проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты> % годовых, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения суммы основного долга. Требования о взыскании с ответчика пени в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации жилого помещения на торгах включительно, удовлетворению не подлежат, поскольку день полного погашения обязательств либо день реализации квартиры неизвестен и истец не лишен права предъявления данных требований в будущем. Кроме того, истец не представил основания такого взыскания. В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> коп. от суммы иска <данные изъяты> руб. В последующем истец увеличил исковые требования до <данные изъяты> С учетом положений ст.98 ГПК РФ с Дягилевой И.И. подлежит взысканию в пользу ООО «АТТА Ипотека» возврат государственной пошлины в размере <данные изъяты>., и в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме <данные изъяты> С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, Р Е Ш И Л: Взыскать с Дягилевой И.И. в пользу ООО «АТТА Ипотека» сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>., сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., сумма неуплаченных пеней в размере <данные изъяты>% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей - <данные изъяты> коп., возврат государственной пошлины в размере <данные изъяты> коп., а всего <данные изъяты> Взыскать с Дягилевой И.И. в пользу ООО «АТТА Ипотека», начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день полного погашения суммы основного долга, проценты за пользование кредитом в размере <данные изъяты>% годовых. Обратить взыскание на заложенное имущество квартиру <адрес>, общей площадью 128,20 кв.м, путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость квартиры <адрес>, общей площадью 128,20 кв.м, в размере <данные изъяты> руб. В остальной части иска отказать. Взыскать с Дягилевой И.И. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд г.Омска. Решение вступило в законную силу 7 октября 2012 г.