2-761/10Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону
в составе:
судьи Ремизовой Н.Г.
при секретаре Лубкиной Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Власенко Е.И., Чехонина И.Я., Аведисовой Г.Н., Панферовой Н.Т. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ИП Лемешева В.В., ИП Рожкова Т.П., 3-и лица: ООО «УК «Филипп», Управление Росреестра по РО, ТСЖ «УЮТ-80/29» о признании недействительным права муниципальной собственности, признании объекта недвижимого имущества многоквартирного жилого дома общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома, исключении объекта недвижимого имущества многоквартирного жилого дома из реестра объектов муниципальной собственности, исключении объекта недвижимого имущества многоквартирного жилого дома из перечня объектов недвижимости, подлежащих продаже в порядке приватизации,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с настоящим иском, в обоснование свих требований указали, что им на праве собственности принадлежат жилые помещения – квартиры № № - в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>.
Данный жилой дом состоит из 103-х квартир, из которых 99 квартир находятся в собственности граждан, 4 квартиры являются муниципальной собственностью.
В составе указанного жилого дома имеются также нежилые помещения –№, расположенные в техническом подвале (цоколе) лит. «А».
В данных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации и инженерное оборудование, предназначенные для обслуживания жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого <адрес>.
Спорными являются помещения, которые, по мнению истцов, относятся к общему имуществу - помещения подвала (цоколя) лит. «А» № многоквартирного дома <адрес>.
Однако, в нарушение норм законодательства, спорные нежилые помещения, комнаты технического подвала числятся в реестре объектов муниципальной собственности нежилых помещений, незаконно сдаются по договорам аренды ИП Рожковой Т.П. и ИП Лемешевой В.В.
На основании изложенного истцы просили суд принять решение, которым: признать незаконным распоряжение Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже в порядке приватизации нежилых помещений, комнат <адрес> общей площадью 69, 40 кв.м., расположенных в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>; признать незаконным распоряжение Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже в порядке приватизации нежилых помещений, комнат № общей площадью 124,5 кв.м., расположенных в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>; признать нежилые помещения, комнаты № подвала (цоколя) лит. «А», общей площадью 522, 90 кв.м., расположенные в жилом многоквартирном доме <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>; обязать Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону исключить нежилые помещения, комнаты № общей площадью 69, 40 кв.м., № общей площадью 124,5 кв.м., расположенные в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>, из перечня объектов недвижимости муниципальной собственности, подлежащих продаже в порядке приватизации; обязать Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону исключить нежилые помещения, комнаты № общей площадью 69, 40 кв.м., нежилые помещения, комнаты № общей площадью 124,5 кв.м., нежилые помещения, комнаты № общей площадью 329 кв.м., расположенные в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>, из реестра объектов муниципальной собственности нежилых помещений; признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности - муниципального образования г. Ростов-на-Дону - на нежилые помещения, комнаты № общей площадью 69, 4 кв.м., расположенные в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>. признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности - муниципального образования г. Ростов-на-Дону - на нежилые помещения, комнаты № общей площадью 124,5 кв.м., расположенные в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>.
Истцы уточнили требования и указали, что спорные нежилые помещения, комнаты цокольного этажа (технического подвала) лит. «А» № многоквартирного дома <адрес> по настоящее время числятся в реестре объектов муниципальной собственности нежилых помещений, в связи с чем ответчики в нарушение прав собственников помещений нашего дома распоряжались указанными спорными помещениями, сдавая их в аренду. Так, нежилые помещения № общей площадью 69, 40 кв.м. сдавались по договору аренды ИП Рожковой Т.П., нежилые помещения подвала № общей площадью 124,5 кв.м. сдавались по договору аренды ИП Лемешевой В.В. Кроме того, в нарушение прав собственников помещений нашего жилого дома ответчиком ДИЗО г. Ростова-на-Дону были приняты незаконные решения: распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ- о продаже указанных арендуемых спорных нежилых помещений технического подвала жилого дома № № арендаторам ИП Лемешевой В.В. и ИП Рожковой Т.П. в порядке приватизации путем реализации преимущественного права на приобретение имущества, при этом в нарушение прав собственников помещений жилого многоквартирного дома администрация г. Ростова-на-Дону зарегистрировала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО право собственности муниципального образования г. Ростов-на-Дону на часть спорных нежилых помещений в подвале (цоколе) литер «А» жилого дома <адрес>, а именно, на помещения, комнаты № общей площадью 69, 40 кв.м., и помещения, комнаты № общей площадью 124,5 кв.м. Истцы указали о наличии оснований утверждать о недействительности зарегистрированного права муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону на спорные нежилые помещения подвала (цоколя) лит. «А» жилого дома <адрес>, поскольку согласно сведениям технической документации на данный многоквартирный жилой дом в спорных нежилых помещениях подвала (цоколя) расположены инженерные коммуникации и инженерное оборудование, предназначенные для обслуживания жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома <адрес>. Таким образом, указанные нежилые помещения входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, который определен ст. 36 ЖК РФ». Следовательно, указанный технический этаж – подвал (цоколь) – не может являться самостоятельным объектом права собственности и при приватизации жилых помещений в муниципальном доме одновременно с передачей в собственность жильцов жилых помещений в силу положений закона должна была происходить передача в собственность собственников квартир и общего имущества многоквартирного дома, в том числе и нежилых помещений технического этажа – подвала (цоколя).
Однако ответчик – Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону – не исключил спорные нежилые помещения, комнаты технического подвала данного многоквартирного жилого дома из реестра объектов муниципальной собственности и из прогнозного плана (программы) приватизации нежилых подвальных помещений, и не передал их в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома.
Более того, ответчик ДИЗО г. Ростова-на-Дону принял незаконные распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже указанных арендуемых спорных нежилых помещений, комнат технического подвала жилого дома № арендаторам ИП Лемешевой В.В. и ИП Рожковой Т.П. в порядке приватизации путем реализации преимущественного права на приобретение имущества, о чем объявил путем размещения соответствующих сообщений в средстве массовой информации «Ростов официальный» № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ В материалы дела Росреестром по РО представлены договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа №/В от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ИП Лемешевой В.В., и договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа №/В от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ИП Рожковой Т.П., на основании которых ответчики ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» незаконно произвели отчуждение ответчикам ИП Лемешевой В.В. и Рожковой Т.П. спорных нежилых помещений, комнат № общей площадью 69, 40 кв.м., и нежилых помещений, комнат № общей площадью 124,5 кв.м., расположенных в техническом цоколе (подвале) лит. «А» жилого многоквартирного дома. Данные договоры купли-продажи указанных нежилых помещений, комнат представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты.
Однако заключенные между МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ответчиками ИП Рожковой Т.П. и ИП Лемешевой В.В. договоры купли-продажи нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными сделками, поскольку в нарушение требований закона заключены в отношении недвижимых объектов, обладающих особым правовым режимом, установленным в п.1 ст. 290 ГК РФ и ч.2-4 ст. 36 ЖК РФ, ч.4 ст. 37 ЖК РФ, для таких нежилых помещений с особым правовым режимом предусмотрены ограничения по распоряжению указанными объектами, которые не позволяют совершать в отношении указанных недвижимых объектов сделки по их отчуждению. Кроме того, правомочия владения, пользования и распоряжения в установленных законодательством пределах указанными объектами недвижимости с особым правовым режимом предоставлены собственникам помещений в многоквартирном доме, т.е. собственникам квартир, в связи с чем ответчики ДИЗО г. Ростова-на-Дону и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» не имеют правовых оснований выступать продавцами по договорам купли-продажи спорных нежилых помещений либо по иным сделкам по распоряжению или отчуждению данными объектами.
Истцы считают, что включение спорных нежилых помещений, комнат технического подвала лит. «А» жилого многоквартирного дома <адрес> в перечень объектов муниципального имущества, подлежащих продаже в порядке приватизации, принятые решения ДИЗО г. Ростова-на-Дону: распоряжение № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже спорных нежилых помещений, комнат технического подвала лит. «А» жилого многоквартирного дома <адрес> путем приватизации, отказ ДИЗО г. Ростова-на-Дону в передаче спорного объекта недвижимости в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома и отказ исключить данный объект недвижимости из реестра муниципальной собственности нежилых помещений, произведенная государственная регистрация права муниципальной собственности на указанные нежилые помещения и их отчуждение арендаторам ИП Рожковой Т.П. и ИП Лемешевой В.В. на основании договоров купли-продажи грубо нарушают предусмотренные Жилищным Кодексом РФ права собственников жилых помещений на находящееся в нашем многоквартирном доме общее имущество в виде нежилых помещений технического этажа – подвала (цоколя), а также противоречат установленному п.4. ст. 36 и главой 6 Жилищного Кодекса РФ порядку распоряжения общим имуществом собственников помещений жилого многоквартирного дома.
На основании изложенного истцы просили суд принять решение, которым:
1. признать незаконным распоряжение Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже в порядке приватизации нежилых помещений, комнат № общей площадью 69, 40 кв.м., расположенных в подвале (цоколе) лит. «А» жилого дома <адрес>;
2. признать незаконным распоряжение Департамента имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже в порядке приватизации нежилых помещений, комнат № общей площадью 124,5 кв.м.,, расположенных в цоколе (подвале) лит. «А» жилого дома <адрес>;
3. признать нежилые помещения, комнаты № цоколя (подвала) лит. «А», общей площадью 522, 90 кв.м., расположенные в жилом многоквартирном доме <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>;
4. обязать Департамент имущественно - земельных отношений г. Ростова-на-Дону исключить нежилые помещения, комнаты № общей площадью 69, 40 кв.м., нежилые помещения, комнаты <адрес> общей площадью 124,5 кв.м., расположенные в цоколе (подвале) лит. «А» жилого дома <адрес>, из реестра объектов муниципальной собственности нежилых помещений;
5. признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности - муниципального образования г. Ростов-на-Дону - на нежилые помещения, комнаты № общей площадью 69, 4 кв.м., расположенные в цоколе (подвале) лит. «А» жилого дома <адрес>;
6. признать недействительным зарегистрированное право муниципальной собственности - муниципального образования г. Ростов-на-Дону - на нежилые помещения, комнаты № общей площадью 124,5 кв.м., расположенные в цоколе (подвале) лит. «А» жилого дома <адрес>;
7. признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ИП Лемешевой В.В., недействительным;
8. признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» и ИП Рожковой Т.П., недействительным.
Истцы Власенко Е.И., Чехонин И.Я., Аведисова Г.Н., Панферова Н.Т. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть в их отсутствие.
Представитель истцов по доверенностям - ФИО, в судебное заседание явилась, иск поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону - ФИО 2 действующая по доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать.
Ответчики Лемешева В.В., Рожкова Т.П., а также их представитель, действующий на основании доверенностей и ордера - Землянский С.В., в судебное заседание явились, просили в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представитель 3-го лица ТСЖ «УЮТ-80/29» - ФИО 3 явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель МУ «Фонд имущества г.Ростова-на-Дону» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители 3-х лиц: ООО «УК «Филипп», Управление Росреестра по РО, не явились, извещены надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив экспертов, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещения многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридор, технические этажи, чердаки, подвалы, в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома…..
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
По смыслу указанных норм закона особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений и приобретая квартиру в многоквартирном доме, собственник одновременно становится участником общей собственности в соответствии с законом на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что спор между сторонами возник по поводу нежилых помещений № нижнего этажа (цоколя) лит. «А», расположенных в жилом многоквартирном доме <адрес>.
Истица Власенко Е.И. является собственницей квартиры №, истец Чехонин И.Я. является собственником квартиры №, истица Аведисова Г.Н. является собственницей квартиры №, истица Панферова Н.Т. является собственницей квартиры № по <адрес> что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права, договором передачи квартиры в совместную собственность граждан (т. 1 л.д. 11-15).
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выписок из ЕГРП, нежилые помещения общей площадью 69, 4 кв.м. (номера квартир №), расположенные в цокольном этаже литер А по <адрес>, находились в муниципальной собственности.
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №, выписок из ЕГРП, нежилые помещения площадью 124,5 кв.м (номера комнат №), расположенные в цокольном этаже литер А по <адрес>, также находились в муниципальной собственности.
Помещения № общей площадью 69,4 кв.м., явились объектом договора купли-продажи с ИП Рожковой Т.П., помещения № общей площадью 124,5 кв.м., явились объектом договора купли-продажи с ИП Лемешевой В.В. Названные помещения, а также и помещения №, по мнению истцов, должны находиться в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома с назначением - подвал технический. При этом спор возник, по сути, в отношении помещений, № общей площадью 69,4 кв.м., и № общей площадью 124,5 кв.м.
Помещения № не оспаривались ДИЗО, Рожковой, Лемешевой на том основании, что действительно возможно их признание общей собственностью в силу закона.
Все спорные помещения расположены на спорном этаже (цоколь). Однако, также установлено, что спорный этаж составляют не только указанные помещения, в отношении которых предъявлен иск, но также и жилые помещения, в том числе муниципальные (№), а также приватизированные. Независимо от единого уровня нахождения этих помещений, их характера, иск в их отношении истцами не предъявлялся.
Рассматривая данное дело, суд приходит к следующим выводам.
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, собственность физических и/или юридических лиц (ст. 1 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 678-ФЗ).
По данным МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону (л.д.195 т.1) первоначально право собственности на жилой дом литер А по <адрес> было зарегистрировано за заводом «МАГСО» завод №1 учебного оборудования.
На основании постановления главы Администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ была проведена правовая регистрация указанного дома в качестве муниципальной собственности, включая и цокольный этаж. В приложении № к данному Постановлению указан Перечень жилых домов, переданных в муниципальную собственность, включающий дом по <адрес>, в том числе встроенное помещение- продовольственный магазин площадью 123 кв.м. и ТТЦ «Рекорд» площадью 130, 5 кв.м.
Усматривается, что при передаче жилого дома в муниципальную собственность были выделены два самостоятельных встроенных помещения в виде продовольственного магазина площадью 123 кв.м. и техноторговый центр ТТЦ «Реконд» площадью 130,5 кв.м.
Более того, остатки вывески ТТУ «Реконд» до настоящего времени имеются на фасадной части помещения магазина, используемого ИП Лемешевой В.В. Также иного нежилого помещения и вместо продовольственного магазина на месте бывшего отделения связи было сформировано иное помещение - парикмахерской, предоставленное по договору аренды ИП Рожковой Т.П.
Таким образом, передача спорного нежилого помещения в муниципальный фонд произошла еще до приватизации дома нынешними собственниками квартир, изначально в правовых документах спорные помещения обозначены не как технические. Кроме того, до настоящего времени в доме <адрес> имеются квартиры, находящиеся в муниципальной собственности (т. 2 л.д. 105).
Согласно акта приемки жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения не являются техническими, имеются обособленные помещения с указанием конкретных площадей, при этом отклонений от проекта не имелось. Согласно имеющихся в материалах дела экспликаций (л.д.161-164) спорные нежилые помещения никогда не использовались для нужд жильцов многоквартирного жилого дома, целевое назначение именно как нежилые помещения, например комната № площадью 36, 5 кв.м, комната № площадью 8, 4 кв.м, комната № площадью 34, 8 кв.м, коридоры №, кабинет №, туалет № и подсобное помещение № - указаны как отделение связи. Также на этом уровне указано наличие жилых помещений.
Согласно данных государственной комиссии жилой пятиэтажный дом на момент приемки имел встроенные нежилые помещения магазина площадью 251 кв.м., почтового отделения площадью 120 кв.м., детской комнаты площадью 76 кв.м. и красный уголок площадью 186 кв.м. Кроме того, комиссией установлено, что отступлений от утвержденного проекта нет.
Учитывая вывод, отраженный в названном Акте об отсутствии отступлений от проекта, суд полагает, что изначально были предусмотрены спорные помещения как нежилые. Доказательств в опровержение названного обстоятельства суду в порядке ст. 56 ГПК РФ представлено не было. Более того, представлены доказательства в опровержение указанного обстоятельства.
Установлено, ДД.ММ.ГГГГ на основании Заключения технической инвентаризации по правовой регистрации Городским бюро технической инвентаризации было выдано Регистрационной удостоверение № о регистрации права государственной собственности на весь жилой дом за заводом № 1 учебного оборудования. Общая площадь жилого дома литер «А» составляла 4532,6 кв.м., жилая площадь составляла 3038 кв.м., следовательно, площадь нежилых помещений составляла 1 494,6 кв.м.
Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости площадью 124,5 кв.м (номера комнат №), назначение помещений предусмотрено как нежилое.
Как видно из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости общей площадью 122,3 кв.м (комнаты №) назначение помещений предусмотрено как парикмахерская.
Из технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости площадью 69, 4 кв.м ( комнаты №), назначение помещений предусмотрено как парикмахерская.
Кроме того, нежилые помещения, расположенные в цокольном этаже дома <адрес>, используемые как парикмахерская и продовольственный магазин, склад, являются самостоятельными нежилыми помещениями, ограниченные капитальными несущими стенами с отдельными входами.
Таким образом, в материалах дела имеются документы подтверждающие, что с ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения не значились как технические, значились как нежилые, предусмотренные изначально, существующие именно в таком виде и используемые как нежилые по назначению в течении длительного времени, а именно с момента ввода дома в эксплуатацию и до настоящего момента.
Более того, проекта дома, либо другой документации, которыми бы оспаривались данные положения, истцами представлено не было.
Указание на этажный уровень (нижний) не может быть принято во внимание, поскольку на этом же этаже расположены также и жилые помещения, что не оспаривалось, поскольку их наличие имеется и в настоящий момент (муниципальных и приватизированных).
На нежилое помещение общей площадью 69,4 кв.м. между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ИП Рожковой Т.П. были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №. Ранее спорное жилое помещение использовалось ИП ФИО 5 под аптеку на основании договоров аренды, заключенных с комитетом по управлению имуществом г.Ростова-на-Дону (договор № от ДД.ММ.ГГГГ) и заводом МАГСО (договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ). На нежилое помещение общей площадью 124,4 кв.м. между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и ИП Лемешевой В.В. с ДД.ММ.ГГГГ было заключено 6 договоров аренды. Таким образом, спорные помещения с ДД.ММ.ГГГГ использовались как нежилые и сдавались в аренду. Договоры аренды жильцами дома никогда не оспаривались.
Кроме того, из материалов дела следует, что как общее имущество собственников муниципального жилого дома спорные помещения никогда не использовались, до момента продажи являлись муниципальной собственностью, что подтверждено выписками из реестра объектов муниципальной собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, а также Свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в собственности муниципальных образований может находиться имущество, предназначенное для решения установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения.
В соответствии с п. 5 ст. 50 указанного закона в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления, для обеспечения деятельности органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений либо не относящееся к видам имущества, перечисленным в частях 2 и 3 настоящей статьи, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению. Порядок и сроки отчуждения такого имущества устанавливаются в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации.
Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, входящий в структуру Администрации г.Ростова-на-Дону - орган, созданный для осуществления полномочий по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону и земельными участками в пределах городской черты, сочетающий отраслевое управление с функциональным руководством межотраслевого характера, в порядке, предусмотренном положением «О приватизации муниципального имущества г.Ростова-на-Дону», утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думой от 24.06.2003г. № 212, вносит на рассмотрение Ростовской-на-Дону городской Думы, которая утверждает прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города.
Решение о том, каким способом данное имущество будет отчуждено, принимает Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. Имущество, включенное в прогнозный план (программу) приватизации может быть отчуждено, в том числе и в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ.
Судом установлено, что спорные объекты недвижимости были приватизированы путем приватизации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества в соответствии с ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении в отдельные законодательные акты РФ»).
Как следует из положений указанного Федерального Закона преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства при условии, что:
1. арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ (в редакции от 17.07.2009г. № 149-ФЗ) в соответствии с договором или договорами аренды имущества;
2. отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ (в редакции от 17.07.2009г. № 149-
ФЗ);
3. площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (Областной закон Ростовской области от 13.05.2008г. № 20-ЗС - до 1500 кв.м);
4. арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Суд считает необходимым отметить, что никаких претензий по поводу сдачи в аренду спорных помещений жильцами дома не предъявлялось.
Таким образом, все необходимые условия Департаментом имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону были соблюдены, соответственно он имел право отчуждать спорные нежилые помещения, следовательно, распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> и распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ ДИЗО г. Ростова-на-Дону «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" о заключении договоров купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений с индивидуальными предпринимателями Рожковой Т.П., и Лемешевой В.В. приняты в соответствии с действующим законодательством.
Определение общих помещений закреплено в ст.36 ЖК РФ. В силу прямого указания данной нормы, право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Вместе с тем, согласно данным технической инвентаризации, проведенной в ДД.ММ.ГГГГ спорные нежилые помещения расположены не в подвале жилого дома, а в цокольном этаже, доказательств, подтверждающих возможность отнести спорные помещения к техническим, истцами суду представлено не было.
К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленных в п.1 ст. 290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ
Суд полагает недоказанным утверждения истцов о том, что помещения, находящиеся в цокольном этаже жилого дома №<адрес>, являются техническими, а нахождение общих коммуникаций в цокольном этаже здания препятствует эксплуатации здания в целом.
Действительно, в данном жилом доме имеется еще ряд нежилых помещений в цокольном этаже, в которых имеются коммуникации, вводы, рамка управления, приборы учета. Ответ ООО «Управляющая компания «Филипп» исх. № от ДД.ММ.ГГГГ содержит исчерпывающий перечень помещений общего назначения, в которых расположены рамка управления, электрощитовая, вводы горячей и холодной воды, узлы учета тепловой энергии и холодной воды. Все эти помещения расположены за пределами помещений, принадлежащих ИП Лемешевой В.В. и ИП Рожковой Т.П.
Необходимость эксплуатации имеющихся коммуникаций не может быть признана достаточным основанием для признания спорных нежилых помещений техническими с признанием их общим имуществом, поскольку юридическое значение имеет не только вопрос отнесения помещений к техническим, но и фактическое начало времени использования помещений, их возведение и использование с момента сдачи дома.
Кроме того, усматривается также расположение коммуникаций и в жилых помещениях этого уровня, в отношении которых требований не заявлялось.
Наличие в нежилых помещениях цокольного этажа коммуникаций и части системы инженерного оборудования здания не является квалифицирующим признаком и не изменяет назначения нежилого помещения, поскольку спорные помещения не являются и никогда не являлись техническими, а тем более техническим этажом или техническим подвалом, специально предназначенным для размещения инженерного оборудования. СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» не содержит понятия «технический цоколь». Определяющим моментом при отнесении помещений к общим помещениям является то обстоятельство, что они обслуживают более одного помещения в доме. В данном случае спорные помещения не обслуживают помещения в доме, а только содержат часть системы инженерных коммуникаций, как и любое иное помещение в многоквартирном жилом доме.
Что касается помещений общей площадью 329 кв.м. в составе комнат №, то они в реестре муниципальной собственности не значатся, следовательно, в муниципальной собственности не находились, что подтверждается и Сообщением Управления Росреестра по РО об отказе в предоставлении информации № от ДД.ММ.ГГГГ При этом представитель ДИЗО указала на то, что в отношении этих помещений возражений и спора не имеется.
Существующие «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ № от 13.08.2006 г., а также «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, предусматривают рекомендательный порядок обслуживания коммуникаций, но не определяют объекты права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно правилам предусмотрено при необходимости производить профилактический осмотр существующих коммуникаций на предмет их состояния и пригодности к эксплуатации, но не реже двух раз в год. Истцами не представлено доказательств, что Ответчики, как собственники помещений, каким- либо образом препятствуют проведению профилактического осмотра коммуникаций.
По ходатайству истцовой стороны определением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ была назначена строительно-техническая экспертиза. Как следует из выводов экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертами ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО», в нежилых помещениях, комнатах № в подвале (цокольном этаже) жилого дома Лит. «А» по адресу: <адрес>, имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а именно ввод отопления и выхода отопления из здания; рамка управления системы отопления жилого дома; узел учета системы отопления жилого дома; элетрооборудование учета отопления; трубопроводы транспортировки отопления жилого дома по <адрес>; трубопроводы отопления горизонтальные и вертикальные с запорной арматурой и устройствами для опорожнения системы; ввода холодной воды в жилой дом; узел учета холодной воды жилого дома; оборудование учета холодной воды; трубопроводы холодного водоснабжения горизонтальные и вертикальные с запорной арматурой и без запорной арматуры; трубопроводы канализации с ревизиями и без ревизий; ввод в здание электричества; электрощитовая жилого дома; электрические кабели.
Все исследуемые комнаты в подвале/ цокольном этаже жилого дома Лит. «А» по адресу: <адрес>, являются техническими помещениями. Запорная и (или) регулирующая арматура на вертикальных стояках стояки, врезанные в системы отопления, центрального водоснабжения в помещениях, комнатах № подвала (цоколя) лит. «А» по по адресу: <адрес>, предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения данного многоквартирного дома. Для управления находящимися в подвальных помещениях дома системами сетей (топления, центрального водоснабжения, дождевой и бытовой канализации всего жилого дома и обеспечения эксплуатационных возможностей вышерасположенных квартир данного жилого дома не достаточно применения только рамки управления без пользования запорных и регулирующих арматур вертикальных стояков, врезанных в соответствующие сети. Подключения стояков системы центрального водоснабжения нежилых юмещений, комнат № подвала (цоколя) лит. «А» по дресу: <адрес>, соответствуют требованиям п. 10 «Трубопроводы и арматура» СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация щаний», предъявляемым к внутренним трубопроводам и запорной арматуре гаогоквартирных жилых домов. Все исследуемые комнаты № в подвале (цокольном этаже) жилого дома Лит. «А» по адресу: <адрес> предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в данном многоквартирном доме. Для эксплуатации и обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования жилого дома Лит. «А» по адресу: <адрес> необходим доступ во все исследуемые комнаты № в подвале (цокольном этаже) здания.
Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО 7 и ФИО 8 суду пояснили,, что технический этаж бывает и верхним и нижним этажом сам по себе. Существуют помещения в г.Ростове-на-Дону, где технический этаж расположен между цокольным и вторым этажами, то есть технический этаж может быть расположен на любом уровне. Он предназначен сам по себе для размещения инженерных коммуникаций. Он может быть на чердаке, в подвале, в подполье. Дело не высоте, а в инженерных коммуникациях, которые там проходят. Ранее и цоколь, и подвал были муниципальной собственностью. В данном случае, у помещений сложился свой рельеф. Этот дом изначально со встроенными помещениями не проектировался. В техпаспорте и в выкопировках указано, что это подвал. Уровень помещения разный вследствие рельефа. Отдельно помещения там цокольные. Помещения Лемешевой и Рожковой являются цоколем, это подтверждается техпаспортом, но они расположены в подвальном этаже. Размещение помещения в цоколе или подвале не имеет отношения к их названию. Постоянный доступ к спорным помещениям необходим. Существует СНИП об обследовании инженерных сетей, о внутреннем водопроводе, об отоплении, вентиляции и т.д. В них указано все о запорных арматурах, доступе для обслуживания. Эксперты при составления заключения исходили из того, что к коммуникациям доспуп необходим постоянно. Спорные нежилые помещения расположены на техническом этаже здания. Этаж является техническим. Там находятся инженерные коммуникации, которые обслуживают более одного помещения в жилом доме. Таким образом, все помещения технического этажа являются техническими. И даже если в них нет коммуникаций, то через них происходит доступ к имеющим помещениям такие коммуникации. Следовательно, все помещения в техническом этаже являются техническими. Квартиры там вообще располагаться не могут, они расположены вопреки всем нормам, поскольку все помещения названного этажа технические. Встроенных помещений в доме тоже нет, и не будет, их нет в техпаспорте. В ДД.ММ.ГГГГ просто обязывали не принимать дома без встроенных помещений.
Вместе с тем, проведенное экспертное в части отнесения спорных помещений Рожковой и Лемешевой не может быть положено в основу решения суда, по следующим основаниям.
В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Заключение эксперта не имеет заранее установленной силы, не обладает преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по внутреннему убеждению судей, основанному на всестороннем, полном, и объективном рассмотрении всех обстоятельств дела в их совокупности.
Суд считает, что анализ коммуникаций, выявленных экспертами в помещениях магазина и парикмахерской, позволяет сделать вывод о наличии в них части системы инженерного оборудования здания, что само по себе не является квалифицирующим признаком технического этажа, специально предназначенного для размещения инженерного оборудования, и не изменяет назначения нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже. Выводы экспертов противоречивы в отношении всего этажа, поскольку одновременно дается характеристика всего этажа как «цокольного», и как «подвального». При этом подтверждается, что этаж состоит не только из спорного магазина и парикмахерской, но и из жилых квартир, находящихся в собственности физических лиц – жильцов, а также муниципальных квартир (№ и иных помещений (№), подтверждено, что все помещения не расположены в техническом подвале, находятся в цокольном этаже, являются все техническими по своим конструктивным элементам коммуникаций. Наличие на спорном этаже жилых помещений - квартир, противоречит СНиП 31-01-2003 и санитарным нормам.
Суд приходит к выводу, что выводы экспертов противоречат друг другу, поскольку все помещения на спорном (нижнем) этаже согласно, указаний экспертов, имеют статус технических, лишь по причине нахождения в спорных помещениях инженерных коммуникаций, при том, что имеет место расширительное толкование термина «этаж технический», содержащееся в СНиП 31-01-2003 Приложение Б «Термины и определения».
Согласно п. 2.4 указанной нормы «Этаж цокольный» - Этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений;
В п. 2.5 дано определение «Этаж подвальный» - Этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем наполовину высоты помещений или первый подземный этаж;
Как следует из п. 2.7 «Этаж технический» - Этаж для размещения инженерного оборудования здания и прокладки коммуникаций, может быть расположен в нижней части здания (техническое подполье), верхней (технический чердак) или между этажами.
Таким образом, спорные помещения хотя и расположены в цокольном этаже, но доказательств того, что они изначально были предназначены специально для прокладки коммуникаций и размещения инженерного оборудования, представлено не было. Напротив, установлено, в том числе и выводами экспертов (ответ на 1 вопрос), что помещения № не обслуживают непосредственно другие помещения в доме, а лишь содержат часть системы инженерных коммуникаций. Таким образом, только лишь установление данного обстоятельства не может явиться основанием для признания незаконным распоряжений ДИЗО о продаже в порядке приватизации нежилых помещений № признания этих нежилых помещений общим имуществом, исключения из муниципальной собственности.
Кроме того, необходимость обеспечения беспрепятственного доступа обслуживающего персонала в указанные помещения на время, необходимое для обследования и производства работ по поддержанию элементов внутридомовых коммуникаций в исправном состоянии, то есть для технического обслуживания, ремонта и реконструкции инженерных систем жилого дома не образует за собой последствий в виде приобретения права собственности на данные помещения у собственников других помещений многоквартирного жилого дома.
Существующие «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., а также «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, предусматривают рекомендательный порядок обслуживания коммуникаций, но не определяют объекты права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно правилам предусмотрено при необходимости производить профилактический осмотр существующих коммуникаций на предмет их состояния и пригодности к эксплуатации, но не реже двух раз в год.
При этом исковые требования в отношении спорных помещений №, заявлены именно в редакции, предполагающей передачу их собственникам помещений многоквартирного дома, но не в редакции относительно беспрепятственного доступа, либо сервитута, либо нечинении препятствий, что с учетом всех материалов дела дает дополнительные основания предполагать целевое использование спорных помещений.
В части экспертного заключения также следует отметить, что эксперты неосновательно делают вывод о необходимости постоянного доступа к системам коммуникаций, на основании которого делают вывод о техническом характере спорных помещений - необходимость постоянного доступа к трубопроводам инженерных коммуникаций и запорной арматуре на них не предусмотрена СНиП 31-01-2003, СНиП 1-85 и СНиП 41-01-2003, следовательно, вывод экспертов не основан на используемой при проведении экспертизы нормативной и справочной литературе. Порядок обслуживания и доступа к коммуникациям определяются «Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда» утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, не использованным экспертами в исследовании.
Более того, экспертами установлено, что запорная арматура находится за пределами спорных помещений, а в самих спорных помещениях имеются лишь устройства для отключения и слива воды по стоякам, без отключения общедомовой системы подачи холодной и горячей воды.
Кроме того, как указал Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 года №489 О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст. 290 ГК РФ и части 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Из указанного следует, что спорные помещения не являются помещениями, расположенными в техническом подвале, как того требует ст. 36 ЖК РФ, помещения магазина и парикмахерской имеют и всегда имели самостоятельное назначение и не имеют исключительно вспомогательного значения.
Также в материалах дела содержится техническое заключение, выполненное ОАО «Ростовгражданпроект» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорные имеющиеся в настоящее время в подвале (цоколе) дома помещения, обозначаемые как встроенные помещения, имеющие самостоятельное назначение не были изначально запроектированы в подвале (цоколе) дома, а были размещены позднее в процессе эксплуатации дома. Помещения являются подсобными (техническими). Имеющиеся в настоящее время нежилые помещения, фактически по своему назначению остались подсобными (техническими), поскольку в них и в настоящее время размещены действующие инженерные коммуникации.
Между тем, данное заключение противоречит уже имеющемуся заключению эксперта ФИО 7, хотя также представлено истцовой стороной. Противоречие выражается в части описания оборудования и коммуникаций, расположенных в помещениях всего этажа, на котором размещены спорные помещения.
При этом в описании коммуникаций в заключении ФИО 7 суд не сомневается, поскольку противоречие материалам дела в данной части отсутствует.
Установлено, что многоквартирный жилой дом <адрес> имеет сложный рельеф, надземный уровень является разным, помещения ИП Рожковой Т.П. и ИП Лемешевой В.В. уходят по грунт лишь на 15 см, тогда как другая сторона может быть расценена как подвал. В технических паспортах нежилых помещений разных годов (с ДД.ММ.ГГГГ.) отсутствует такой вид назначения, как подвал технический, хотя спорные помещения расположены в цокольном этаже и под ним нет подвала. В материалах дела также отсутствуют доказательства использования спорных нежилых помещений, предоставленных ИП Лемешевой В.В. и Рожковой Т.П. в целях обслуживания нужд владельцев иных помещений в данном многоквартирном доме.
Спорные помещения в цокольном этаже были сформированы и используются как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания Товарищества и возникновения права собственности на квартиры и иные помещения у домовладельцев.
Таким образом, суд не может согласиться с указанием в заключении на то, что поскольку все помещения подвала в экспликации подвального этажа в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ названы подсобными помещениями, подтвержден тот факт, что проектом жилого дома не предусматривалось расположение в подвале указанного дома каких-либо встроенных помещений с самостоятельным общественным либо хозяйственным назначением, и данный этаж дома (подвал, цоколь) предназначался для размещения технического оборудования («рамка», электрощитовая, насосная) и прокладки инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в данном доме, и поэтому проектное назначение подвала (цоколя) дома - технический этаж, поскольку разграничение понятий было принято с принятием СНиПов после 2000 года.
Подлежит отклонению довод о том, что согласно ответа ООО УК «Филипп» Лемешева В.В. во время проведения капитального ремонта дома без получения разрешения и без предоставления проектной документации самостоятельно произвела работы по переносу запорной арматуры, не допускала лиц в спорные помещения, поскольку вопрос о допуске ответчицы жильцов дома к системе сброса воды для регулировки отопления, не является предметом рассматриваемого спора. Как уже было указано выше, истцы не обращались с требованием о нечинении препятствий, предоставлении сервитута, тогда как не лишены соответствующей возможности.
Изучив указанные обстоятельства суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных истцами требований в части помещений № в отношении которых было указано и не оспаривалось, что они используются ТСЖ, в реестре объектов муниципальной собственности не значатся, ответчики - ДИЗО <адрес>, Лемешева В.В., Рожкова Т.П. не имеют возражений в отношении отнесения данных помещений к общему имуществу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Власенко Е.И., Чехонина И.Я., Аведисовой Г.Н., Панферовой Н.Т. удовлетворить частично.
Признать нежилые помещения в литере А - комнаты в цоколе №, расположенные в жилом многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома <адрес>.
В остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону с момента ознакомления с мотивированным решением ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно -выходные и праздничные дни).
Судья