решение по иску о признании недействительным договора о залоге

Дело № 2-1775/10

Именем Российской Федерации

Дата обезличена г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи НИКОНОРОВОЙ Е.В.

при секретаре Бабиевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балашова Р.Ю., Балашовой С.А. к Балашову Ю.Н., Балашовой Н.Е., ОАО АКБ «Капиталбанк», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», третье лицо: отдел опеки и попечительства Первомайского района г.Ростова-на-Дону о признании договора о залоге недвижимого имущества не заключенным, отчета недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав, что 05 сентября 2006 года между ответчиком Балашовым Ю.Н. и ОАО АКБ «Капиталбанк» заключен договор кредита, а также между ОАО АКБ «Капиталбанк» и ответчиком Балашовой Н.Е. заключен договор о залоге не­движимого имущества (ипотеке) № 68. Истцы указывают, что являются детьми ответчиков. Перед заключением этих сделок дом, расположенный по адресу: <адрес>, являющийся предметом залога подлежал оценке. Ответчиком Балашовой Н.Е. была дана заявка-поручение на оценку объекта недвижимости. Дом изначально был оценен., однако данная оценка не понравилась сотруднику Банка ФИО2, который позвонил оценщику, чтобы стоимость дома снизили. В связи с чем, стоимость дома была уменьшена до ... рублей, согласно отчета № 31/36. При заключении договора залога с ответчиком Балашовой Н.Е. сотрудники банка не объяснили ей о возможности последствий невыполнения кредитного договора. Подписывая этот договор, она заблуждалась относительно гражданско-правовой природы договора, потому что она самостоя­тельно не смогла прочитать договор, чтобы оценить его и понять его гражданско-правовую природу, так как практически не умеет читать, кроме того, полностью доверя­ла ответчикам и поэтому ограничилась только их объяснениями относительно подписываемого договора. Ответчик Балашова Н.Е. думала, что подписывает кредитный договор, свою подпись она поставила там, где ей указали, а иначе она не могла осознано и добровольно согласиться на заключение договора на не выгодных условиях, предусматривающего в случае не­надлежащего исполнения Балашевым Ю.Н. условий кредитного до­говора лишение единственного жилья ее многодетной семьи. Истцы указывают, что они и их дети являются членами семьи ответчиков Балашова Ю.Н. и Балашовой Н.Е., с которыми проживают одной семьей, ведут общий бюджет. По мнению истцовой стороны спорный договор должен был заключаться с участием Органа опеки и попечительства. В соответствии с изложенным, истцы просили суд договор № 68 от 05.09.2006 года о залоге недвижимого имущества (ипотеке), заключенный между Балашовой Н.Е. и ОАО АКБ «Капиталбанк» признать неза­ключенным, а также признать отчет № 31/36 об определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – недействительным.

Протокольным определением суда от 19.08.2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Истцы Балашов Р.Ю., Балашова С.А. в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания.

Представитель истцов - Балашова Р.Ю., Балашовой С.А. – ФИО6, действующий на основании доверенностей, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении, просил суд иск удовлетворить.

Ответчик Балашова Н.Е. в судебное заседание явилась, исковые требования признала, не возражала против их удовлетворения.

Представители ОАО АКБ «Капиталбанк» по доверенности ФИО1, ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили суд в иске отказать, просили применить последствия пропуска срока исковой давности.

Представитель ответчика ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила суд в иске отказать, а также применить последствия пропуска срока исковой давности.

Ответчик Балашев Ю.Н. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо - Отдел опеки и попечительства Первомайского района г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истцов Балашова Р.Ю., Балашовой С.А., ответчика Балашова Ю.Н., представителя третьего лица в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, заслушав пояснения представителей сторон, ответчика Балашовой Н.Е., допросив свидетеля, исследовав ма­териалы гражданского дела, приходит к выводу о том, что требования истцовой стороны необоснованны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании с достоверностью и достаточностью установлено, что 05.09.2006 года между ОАО АКБ «Капиталбанк» и Балашевым Ю.Н. заключен кредитный договор № 68, по которому банк предоставил заемщику среднесрочный кредит на потребительские цели <данные изъяты> (л.д.15-16).

В соответствии с п. 2.3 кредитного договора заемщик предоставляет в качестве обеспечения возвратности кредита объекты недвижимого имущества: <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.

05.09.2006 года между ОАО АКБ «Капиталбанк» и ответчиком Балашовой Н.Е. заключен договор № 68 о залоге недвижимого имущества (ипотека), по которому Балашова Н.Е. в обеспечение своевременного возврата полученного кредита Балашевым Ю.Н. по кре­дитному договору от 05.09.2006 года № 68, заключенному в г. Ростове-на-Дону, в сумме ... руб., сроком до 05.09.2008 года, с уплатой процентов из расчета 26% годовых за пользование кредитом, является залогодателем по договору, а ОАО АКБ «Капиталбанк», выступающий кредитором по кредитному договору, является зало­годержателем по настоящему договору. Предметом ипотеки являются объекты не­движимого имущества: жилой дом <данные изъяты>, по адресу: <адрес> и право аренды зе­мельного участка <данные изъяты> по указан­ному адресу, (л.д. 13-14)

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2008 го­да, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22.01.2009 года с Балашева Ю.Н. взыскана за­долженность по кредитному договору, процентов, штрафных санкций в сумме ..., обращено взыскание на залоговое имущество - жилой дом <данные изъяты> и право аренды зе­мельного участка, <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.40-43).

12.09.2006 года У ФРС по РО зарегистрировано обременение (ипотека) в поль­зу ОАО АКБ «Капиталбанк» на жилой дом, <данные изъяты>, земельный участок, <данные изъяты>., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав от 06.03.2009 года, 24.03.2009 года. В связи с этим взамен свидетельства о государственной регистрации права от 24.07.2006 года истице выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.09.2006 года с указанием существующего ограничения (обременения) ипотеки, данные факты подтверждаются решением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 30.03.2010 года.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 28.07.2009 года в настоящее время жилой дом, <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ОАО АКБ «Капиталбанк» (л.д.67).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о пред­мете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как су­щественные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто со­глашение.

Согласно ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, со­оружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется зако­ном об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, при­меняются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 2,3,4 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть ука­заны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательст­ва, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у ка­кой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть за­ключен в письменной форме. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет не­действительность договора о залоге.

В соответствии с п.4 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в до­говоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока испол­нения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. ФЗ от 30.12.2004 года №216-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены пра­вила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государст­венной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о госу­дарственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и всту­пает в силу с момента его государственной регистрации.

В данном случае договор о залоге недвижимого имущества составлен в надле­жащей форме, в разделе 3 договора указан предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, указаны в разде­ле 2 договора, в п. 4.1 договора предусмотрено, что заложенный объект недвижимо­сти находится во владении и пользовании залогодателя, в разделе 4 определены иные права и обязанности залогодателя в отношении заложенного имущества.

Договор о залоге недвижимого имущества № 68 от 905.09.2006 года в соответ­ствии с требованиями ст.ст. 339, 433 ГК РФ, ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи­мости)» прошел государственную регистрацию, в связи с чем является заключенным.

В соответствии с п. 5 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если обес­печиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В данном случае по условиям кредитного договора заемщик обязан вернуть полученный кредит 05.09.2008 года, уплачивать банку проценты из расчета 26% го­довых ежемесячно, до 1-го числа каждого месяца, таким образом, обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению в полном объеме по окончании срока действия договора.

Кроме того, решением Первомайского суда г.Ростова-на-Дону от 30.03.2009 года по гражданскому делу по иску Балашовой Н.Е. к ОАО АКБ «Капиталбанк», Балашову Ю.Н., 3-е лицо УФРС по РО о признании договора залога недвижимого имущества незаключенным в удовлетворении исковых требований отказано. Данное решение обжаловано, определением судебной коллегии по гражданским делам от 21.05.2009 года оставлено без изменения и вступило в законную силу 21.05.2009 года(л.д.44-50).

Что касается требований истцовой стороны о признании отчета № 31/36 об определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> – недействительным суд считает данные требования также не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объек­тов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъ­ектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:. .. при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъ­ектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве пред­мета залога.

Как установлено в судебном заседании, Отчет № 31/36 от 22.08.2006 года об определении рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома <данные изъяты>, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Тихого Дона, 51 выполнен Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по заказу Балашовой Н.Е., стоимость заложенного имущества согласована сторонами, заказчиком Балашовогй Н.Е. при получении и позже не оспаривалась.

Из отчета видно, что при определении стоимости объекта недвижимости учитыва­лось, что объект недвижимости расположен на земельном участке, предоставленном собственнику строения по долгосрочному договору аренды земельного участка.

В судебном заседании допрошен свидетель ФИО4, который показал, что он является начальником отдела правового обеспечения и оценки имущества, им совместно с оценщиком ФИО5 в 2006 году был составлен отчет № 31/36 об определении рыночной и ликвидационной стоимостей жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, предварительно совершен выезд на место нахождения объекта. При этом, свидетель указал, что оценивал спорное домовладение один раз и составлял только один отчет, заказчик Балашова Н.Е. при получении и ознакомлении с отчетом была согласна со стоимостью оценки объекта.

Кроме того, будучи предупрежденным об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ, о чем в материалах уголовного дела имеется подписка свидетеля, допрошенный в суде ФИО4 полностью подтвердил составленный им отчет № 31/36.

В связи с установленными обстоятельствами, суд не усматривает оснований к признанию договора № 68 о залоге недвижимого имущества (ипотеке) от 05.09.2006 года незаключенным и отчета № 31/36 от 22.08.2006 года недействительным.

Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по тре­бованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении послед­ствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основани­ем для признания сделки недействительной.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по за­явлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение сро­ка исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является ос­нованием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Так, договор о залоге недвижимого имущества заключен 05.09.2006 года, отчет составлен 22.08.2006 года, од­нако требование о признании договора залога незаключенным и о признании недействительным отчета предъявлено истицами в суд только 30.06.2010 года, за пределами срока исковой давности, что также является основанием к отказу в иске.

Давая оценку требованиям истца в, суд исходит из положений ст.56 ГПК РФ, в силу которой, гражданский процессуальный закон возлагает на стороны бремя предоставления суду доказательств в подтверждение, как доводов обоснования, так и доводов опровержения исковых требований. Между тем истцовой стороной в судебное заседание не представлено объективных данных, бесспорно свидетельствующих о нарушении со стороны ответчиков их законных прав и интересов.

В соответствии со тс. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, данная норма обозначает лиц, не являющихся сторонами обязательства, это третьи лица. Для них обязательство не может создавать ни обязанностей, ни по общему правилу прав. Именно поэтому возникающие и существующие в рамках обязательства права и обязанности сторон именуются относительными - они относятся только к сторонам обязательства.

В данном случае истцы Балашов Р.Ю., Балашова С.А. не являются собственниками жилого дома, не являлись сторонами по кредитному договору № 68 от 05.09.2006 года и договору залога недвижимого имущества (ипотеке) № 68 от 05.09.2006 гола, поэтому размер оценки и Отчет об оценке № 31/36 никаким образом не влияет на их права и обязанности, равно как и условия договора о залоге недвижимого имущества.

Доводы, истцов о неправильном определении стоимости домовладения суд признает несостоятельными и оценивает критически, поскольку оценка жилого дома при передаче его в залог банку была произведена залогодателем - собственником жилого дома Балашовой Н.Е., с указанной в отчете стоимостью она согласилась, что подтверждено материалами настоящего гражданского дела

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к однозначному выводу о том, что требования Балашова Р.Ю. и Балашовой С.А. о признании договора о залоге недвижимого имущества не заключенным, отчета недействительным, незаконны, необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Балашову Р.Ю., Балашовой С.А. к Балашову Ю.Н., Балашовой Н.Е., ОАО АКБ «Капиталбанк», ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», третье лицо: отдел опеки и попечительства Первомайского района г.Ростова-на-Дону о признании договора о залоге недвижимого имущества не заключенным, отчета недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено Дата обезличена.

Cудья Е.В.Никонорова