РЕШЕНИЕ №2-129/11
Именем Российской Федерации
26 января 2011г. Первомайский районный суд г.Ростова н/Д
в составе: судьи Сокиркиной Т.И.
при секретаре Велигоненко О.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белюковой А.И. к Шахмурадяну В.К., 3-е лицо: ООО «Тяжтеплопроект» о взыскании задатка,
У С Т А Н О В И Л:
24.12.2009г. между Белюковой А.И. и Шахмурадяном В.К. был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчик продавал, а истица покупала объект недвижимости – жилое помещение №61, расположенное в коммунальной квартире <адрес> за указанную в договоре цену 550000 руб. В доказательство последующего заключения основного договора и в обеспечение его исполнения стороны заключили соглашение о задатке. Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что в случае отказа продавца от продажи объекта недвижимости он выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 соглашения. Истица передала ответчику задаток в размере 40 000 руб. Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 30 января 2010г.
В указанный срок договор купли-продажи не был заключен в связи с тем, что ответчик не предоставил письменное согласие всех собственников квартиры либо их отказ от преимущественного права покупки.
В связи с тем, что договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, истица обратилась к ответчику с требованием возвратить задаток в размере 40000 руб., однако ответчик отказался в добровольном порядке вернуть задаток, поэтому на основании ст.ст. 329,380-381,416 ГК РФ истица просит суд взыскать с Шахмурадяна В.К. задаток в размере 40 000 руб. и судебные расходы по делу: 7000 руб. расходы на представителя и 1400 руб. – возврат госпошлины.
Истица в судебное заседание не явилась, просит дело рассмотреть в ее отсутствие.
Представитель истицы Панкова Ю.В., действующая по доверенности, исковые требования поддержала и показала, что 30.01.2010г. сделка купли-продажи не состоялась из-за того, что ответчик не предоставил письменное согласие всех собственников коммунальной квартиры на продажу квартиры либо отказ от преимущественного права покупки. Истице было предложено оформить сделку договором дарения, но она отказалась. В мае 2010г. ее вызвали в агентство недвижимости и предложили оформить
договор купли-продажи квартиры, но у нее уже не было денег и она отказалась покупать квартиру со ссылкой на отсутствие денег.
Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что 30.01.2010г. были все основания оформить договор дарения, который бы прикрыл договор купли-продажи квартиры. Истица ранее была согласна заключить договор дарения. Для заключения договора дарения согласие всех собственников не требуется, поэтому он и не получал согласие собственников на продажу квартиры и не получал от них отказ от преимущественного права покупки. От сделки отказалась истица, у нее не было денег, т.к. она не смогла продать свою квартиру. Просит суд в иске истице отказать.
Представитель ООО «Тяжтеплопроект», в лице его директора Чаловой Н.И., возражала против удовлетворения иска истицы и показала, что стороны заключили предварительный договор купли-продажи и в обеспечение его исполнения они также заключили соглашение о задатке, в котором предусмотрели, что сторона, отказавшаяся от сделки, должна возвратить другой стороне двойную сумму задатка. От сделки отказался покупатель. Истица не смогла продать свою квартиру и у нее не было денег для расчета с Шахмурадяном В.К. Сделку могли оформить договором дарения, поэтому не требовалось согласие всех собственников.
Суд, выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что 24 декабря 2009г. между Белюковой А.И. и Шахмурадяном В.К. был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчик продавал, а истица покупала объект недвижимости – помещение №61, расположенное в коммунальной квартире <адрес> за указанную в договоре цену 550000 руб. Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 30 января 2010г. (л.д.9).
Стороны в п. 2.1 предварительного договора предусмотрели, что обеспечением выполнения условий договора является задаток.
24.12.2009г. в обеспечение обязательной продажи объекта недвижимости между сторонами было заключено соглашение о задатке. Пунктом 1.2 соглашения предусмотрено, что в случае отказа продавца от продажи объекта недвижимости он выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п.1.1 соглашения, а если от продажи объекта отказывается покупатель, то задаток остается у продавца. Истица передала ответчику задаток в размере 40 000 руб. (л.д.11), что сторонами не оспаривается.
В установленный срок договор купли-продажи между сторонами не был заключен.
Представитель истицы утверждает, что у истицы были деньги для оплаты стоимости приобретаемой квартиры по состоянию на 30.01.2010г., но договор купли-продажи не был заключен в связи с тем, что ответчик не представил весь необходимый пакет документов для заключения договора купли-продажи, а именно, согласие всех собственников либо отказ от преимущественного права покупки.
Данное утверждение представителя истицы ответчиком и представителем 3-го лица не опровергнуто, хотя согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана представлять доказательства в подтверждение своих доводов и возражений.
Договор о расторжении предварительного договора купли-продажи между сторонами не заключался и действие предварительного договора купли-продажи не продлялось.
Как видно из договора на передачу помещений коммунальной квартиры в частную долевую собственность граждан, Шахмурадяну В.К. 06.11.2007г. было передано в частную собственность помещение в коммунальной квартире, состоящей из 21 жилых комнат. Передаваемое помещение составляет 91/1000 долей. Доля состоит из 2 жилых комнат, обозначенных на плане МУПТИ и ОН г.Ростова н/Д номерами 33,36-37-38-38а-39-40, жилой площадью 32,4 кв.м. кВ.<адрес> Принадлежность ответчику помещения, расположенного в коммунальной квартире, подтверждается и выпиской из ЕГРП.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, должны продавцом соблюдаться правила ст.250 ГК РФ – преимущественное право покупки.
По условиям предварительного договора купли-продажи продавец – ответчик по делу, обязался подготовить и предоставить для заключения основного договора документы, в том числе и нотариально заверенное согласие всех собственников - пункт 2.3.3 (л.д.9 об.).
Однако в установленный срок ответчик не предоставил согласие всех собственников, что он не оспаривал в судебном заседании.
Как показал ответчик в судебном заседании, можно было заключить с истицей договор дарения, на что она была согласна, а поэтому согласие собственников брать не надо было.
Истица же не согласилась заключать договор дарения, поскольку фактически квартиру покупала.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Шахмурадян К.В. суду показал, что фактически он занимался продажей квартиры, принадлежащей сыну. Ему в агентстве недвижимости объяснили, что для заключения договора дарения согласие собственников не требуется, поэтому в срок до 30.01.2010г. он с сыном и не получал согласие всех собственников коммунальной квартиры на продажу квартиры. Ему в агентстве сказали, что у истицы нет денег для покупки квартиры. Он с сыном имел намерение возвратить истице аванс за вычетом расходов, которые они понесли в связи со сбором документов, но истица требует всю сумму задатка.
Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.
Предварительный договор, заключенный между сторонами, содержит условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязались заключить основной договор (пп. 2-4 ст. 429 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п.2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Задаток, согласно ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.
В данном случае задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи конкретного земельного участка и жилого дома на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и функцию платежа.
Соглашение о задатке является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи. Соглашение о задатке является гарантией сторон в выполнении им своих обязательств по настоящему договору.
Проанализировав доказательства каждое в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика.
Поскольку договор купли-продажи не был заключен по вине продавца, который не предоставил, необходимые при заключении сделки, документы, форс-мажорных, объективных причин не установлено, переданная истицей ответчику сумма является именно задатком, то, по мнению суда, подлежит удовлетворению требование истицы о взыскании задатка в размере 40000 руб.
Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи указано, что с согласия сторон сделка будет оформлена договором дарения.
Договор дарения – это безвозмездная сделка (ст.572 ГК РФ). При безвозмездной сделке не предусмотрено заключение предварительного договора и соглашения о задатке. Т.е. в данном случае соглашение о задатке является ничтожной сделкой, а по ничтожной сделке стороны приводятся в первоначальное положение – ст.ст.166-168 ГК РФ. Поэтому и в данном случае ответчик должен возвратить истице полученную сумму в размере 40000 руб.
На основании ст.88,98,100 ГПК РФ суд полагает возможным удовлетворить требование истицы о взыскании судебных расходов по делу: расходов на представителя в размере 07000 руб., возврат госпошлины 1400 руб.
Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
Взыскать с Шахмурадяна В.К. в пользу Белюковой А.И. задаток в размере 40000 руб., расходы на представителя 07000 руб., возврат госпошлины 1400 руб., а всего 48400 руб.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г.Ростова н/Д в десятидневный срок.
Полный текст решения суда изготовлен 28.01.2011г.
Судья: