Дело №2-440/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 февраля 2011 года
Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
судьи Филонова В.Н.
при секретаре Поздновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску Хачатрян М.С., действующей в интересах несовершеннолетнего сына Хачатрян А.А. к Ротач В.В., Хачатрян А.А., 3 лица: орган опеки и попечительства Первомайского района г.Ростова н/Д, нотариус г.Ростова-на-Дону Маркина Г.А., Нейман В.В. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения, признании утратившим право собственности, признании права собственности, применении последствий ничтожной сделки купли-продажи домовладения,
УСТАНОВИЛ:
Хачатрян М.С., действующая в интересах несовершеннолетнего сына Хачатрян А.А., обратилась в суд с настоящим иском, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, сославшись на то, что она с ответчиком Хачатрян А.А. состояла в законном браке, который был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ От брака имеется несовершеннолетний сын Хачатрян А.А., 8.06.2000 года рождения.
ДД.ММ.ГГГГ между бывшим супругом Хачатрян А.А. (продавец) и Ротач В.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по РО произведена государственная регистрации права собственности на домовладение за ответчиком Ротач В.В.
Указывает, что снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего сына Хачатрян А.А. по указанному выше адресу произведено в нарушение ст. 20 ГК РФ, ст. 65 СК РФ, ст. 31 ч.4 ЖК РФ, поскольку при продаже домовладения ребенку должны были предоставить в собственность часть домовладения.
Сделка по договору купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ была совершена с нарушением прав несовершеннолетнего сына, у которого другого жилья нет. Его отец обязан был предоставить в собственность сына часть домовладения.
Ответчик Хачатрян А.А. со своим несовершеннолетним сыном проживает по адресу: <адрес> по договору аренды с правом выкупа, в связи с невозможностью оплатить арендную плату ежемесячно в размере 9.350 тыс. дол США, Ротач В.В. просит освободить домовладение.
Договор аренды домовладения с правом выкупа заключен при посредстве руководителя агентства недвижимости Нейман В.В., которому и Ротач В.В. за оформление сделки передано 8% от общей суммы - 280.000 руб.
В виду неуплаты за 4 месяц Нейман В.В. и Ротач В.В. применили двойные проценты, и под угрозой, что выгонят её из жилого дома, вынудили заложить рассматриваемый жилой дом бывшего супруга, стоимость которого в два раза выше.
Указывает, что была вынуждена пойти на эти условия.
ДД.ММ.ГГГГ произошла сделка займа наличных денежных средств между Ротач В.В., Нейман В.В. и ней в размере 5.500.000 руб. При этом, указанная сделка была прикрыта другой сделкой купли-продажи домовладения между бывшим супругом и Ротач В.В., Нейман В.В. Согласно расписке 2.500.000 руб. дал Ротач В.В. и 2.000.000 руб. - Нейман В.В.
Указанная сделка была прикрыта другой сделкой купли-продажи домовладения.
Одновременно был оформлен договор аренды домовладения с правом выкупа между ней и Ротач В.В. с размером арендной платы 9.350 долл. США. Оформление сделки произошло за 400.000 руб.
Вначале она платила под видом арендной платы в течение пяти месяцев Ротач В.В. и Нейман В.В., но потом оказалась не в состоянии оплачивать. Продать жилом дом для расчета с ответчиками ей разрешено не было.
Фактически незаконная сделка по займу денег Ротач В.В. и Нейман В.В. прикрывается сделкой по купле-продаже жилого дома с целью присвоить денежные средства, взятые под видом арендной платы, стоимость домовладения 12.000.000 руб.
Просит суд вынести решение, которым признать недействительным договор купли-продажи домовладения по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Хачатрян А.А. и Ротач В.В., признать утратившим право собственности Ротач В.В. на домовладение по адресу: <адрес> признать право собственности Хачатрян А.А. на указанное домовладение, применить последствия ничтожной сделки купли-продажи домовладения.
Законный представитель истца, несовершеннолетнего Хачатрян А.А. – Хачатрян М.С. в судебное заседание явилась, просила суд иск удовлетворить в полном объёме, дав пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что стоимость квартиры занижена в сравнении с её рыночной стоимостью на момент совершения сделки.
Ответчик Ротач В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поэтому суд считает возможным рассмотреть дело по правилам ст.167 ГПК РФ.
Ответчик Хачатрян А.А. в судебное заседания явился, предъявленный к нему иск признал, считая, что заключением им с Ротач В.В. спорного договора купли-продажи права несовершеннолетнего ребенка оказались нарушенными. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен не только договор купли-продажи дома, но и незаконный договор займа денежных средств.
3 лица - орган опеки и попечительства Первомайского района г.Ростова н/Д (МУ «Отдел образования Первомайского района г.Ростова н/Д»), нотариус г.Ростова н/Д Ковалева Н.А. и Нейман В.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, поэтому суд считает возможным рассмотреть дело по правилам ст.167 ГПК РФ.
МУ «Отдел образования Первомайского района г.Ростова н/Д» представлен Акт обследования жилищно-бытовых условий семьи Хачатрян М.С. (л.д.85), в котором указано нахождение семьи в составе трех человек в трудном материальном положении.
Представитель ответчика Ротач В.В. – Русанов С.Г. (доверенность) в судебное заседание явился, письменными возражениями на иск (л.д.71-74) и в своих выступлениях в судебных заседаниях предъявленный к Ротач В.В. иск с учетом уточнений не признал в полном объеме. Пояснил, что оспариваемая истцом сделка купли-продажи жилого дома заключена её участниками в соответствии с требованиями закона с получением при этом, нотариально удостоверенного согласия супруга истца Хачатрян Андраника Авдикаримовича. Договор купли-продажи полностью исполнен сторонами в соответствии с его условиями. Покупатель передал продавцу оговоренную договором сумму денег. Согласия органов опеки и попечительства в силу п.4 ст.292 ГК РФ не требуется исходя из презумпции добросовестности поведения родителей в отношении своих детей, находящихся на их попечении, на что было обращено внимание в п.3.1 постановления Конституционного суда РФ от 8.06.2010г № 13-П. Несовершеннолетний Хачатрян А.А. не являлся собственником жилого дома, и совершенная сделка не затрагивает его прав собственности. Полученной от продажи жилого дома денежной суммы достаточно для приобретения родителями жилья для несовершеннолетнего сына.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признании её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Давая оценку требованиям и доводам сторон, суд исходит из требований ст. 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Установлено, что Хачатрян М.С. состояла в зарегистрированном браке с Хачатрян А.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Брак между ними расторгнут решением мирового судьи СУ № 8 Первомайского района г.Ростова н/Д от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.29,30).
От брака имеется совместный сын Хачатрян Артур Андраникович, ДД.ММ.ГГГГ.
Все указанные выше лица проживали и были зарегистрированы по адресу: <адрес> в домовладении, собственником которого являлся Хачатрян А.А., отец несовершеннолетнего Хачатрян А.А..
ДАТА между Хачатрян А.А. (продавец) и Ротач В.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (л.д.27).
В соответствии с п.1, п.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец продал, покупатель купил по взаимному соглашению сторон жилой дом, площадью 214,4 кв.м., жилой – 94,4 кв.м. литер «З» и земельный участок, площадью 460 кв.м. по указанному выше адресу за 1.000.000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по РО произведена государственная регистрация перехода права собственности на домовладение к Ротач В.В. (л.д.28)
Заключению договора предшествовало снятие с регистрационного учета всех проживающих в домовладении со стороны продавца лиц, включая и несовершеннолетнего Хачатрян А.А..
Суд полагает предъявленный иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению в виду следующего.
Доводы истцовой стороны о том, что при продаже домовладения оказались нарушенными права несовершеннолетнего Хачатрян А.А., которому отец, совершивший сделку без согласия органа опеки и попечительства, должен был передать часть домовладения, подлежат отклонению.
Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
В соответствии с разъяснениями постановления Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» - исходя из смысла пункта 4 статьи 292 ГК РФ во взаимосвязи со статьями 121 и 122 СК РФ, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.
Допустимых (ст.56 ГПК РФ, не предоставлено, а судом таковых не установлено.
Факт расторжения брака между родителями Хачатрян М.С. и Хачатрян А.А. накануне сделки (за день до её заключения ДД.ММ.ГГГГ) не может служить в данном случае надлежащим доказательством этому.
По истечении восьми месяцев со времени заключения сделки родители несовершеннолетнего Хачатрян А.А. продолжают проживать совместно со своим сыном, что следует из Акта обследования жилищно-бытовых условий семьи Хачатрян М.С., составленного ДД.ММ.ГГГГ МУ «Отдел образования Первомайского района г.Ростова н/Д» (л.д.85).
У данного органа опеки и попечительства какой-либо информации об отсутствии попечения несовершеннолетнего Хачатрян А.А. со стороны родителей не имелось ранее, и нет в настоящее время, соответственно суду таких сведений предоставлено не было.
Таким образом, и к моменту рассмотрения настоящего спора в суде, несовершеннолетний Хачатрян А.А. продолжает проживать совместно со своими родителями, надлежащим образом исполняющими свои обязанности по отношению к ребенку, несмотря на расторжение брака между ними.
В виду этого, следует признать, что несовершеннолетний Хачатрян А.А. не может быть отнесен к тем законодательно определенным лицам - находящимся под опекой и попечительством либо оставшимся без попечения родителей - приобретение правового статуса которых допускало в силу ч.4 ст.292 ГК РФ получение согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором они проживают.
Поэтому согласия органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения на ДД.ММ.ГГГГ (на дату заключения договора купли-продажи домовладения), в котором проживал несовершеннолетний Хачатрян А.А., зарегистрированный по месту жительства своих родителей (ст. 292 ГК РФ, не требовалось.
Несовершеннолетний Хачатрян А.А. не являлся собственником доли в праве собственности в отчужденном домовладении, принадлежавшим только его отцу, в связи с чем, утверждение истцовой стороны о необходимости передаче несовершеннолетнему части домовладения, не имеет под собой надлежащего обоснования, и не заслуживает внимания суда.
В сложившимся положении, несовершеннолетний Хачатрян А.А. утратил право пользования жилым помещением, как производное от права собственности его родителя на жилое помещение при его отчуждении по договору купли-продажи. Родители несовершеннолетнего, на обеспечении которых он реально находится, исходя из презумпции добросовестности, надлежащего исполнения своих обязанностей перед ребенком, должны принять адекватные меры к обеспечению его жилищных прав.
Другие доводы истцовой стороны о заключении договора аренды домовладения с правом выкупа с чрезмерно завышенной ежемесячной арендной платой в размере 9.350 тыс. дол. США, а также о заключении договора займа денежных средств в размере 5.500.000 руб. с целью прикрытия сделки купли-продажи жилого дома для присвоения денежных средств, взятых под видом арендной платы с учетом стоимости домовладения 12.000.000 руб., не входят в предмет настоящего судебного рассмотрения, т.к. применительно к указанным сделкам истцом исковые требования не предъявлены, и поэтому, не могут быть приняты во внимание.
Судом истцу, с учетом приведения указанных доводов, неоднократно предлагалось уточнить, в порядке ст. 39 ГПК РФ, свои исковые требования, однако правового отношения к сделкам аренды домовладения и займа денежных средств, истцовой стороной выражено не было, а уточнения ограничились только требованиями относительно сделки купли-продажи домовладения (л.д.10-14, 33-37) и свелись к корректировке их редакции, принятой судом.
Данные сделки аренды и займа заключены другими участниками, за исключением Ротач В.В., и истец в силу ч.2 ст.170 ГК РФ).
Утверждение истцовой стороны о заниженной сумме договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ не является состоятельным.
Существенные условия договора, к которым относится и цена, по общему правилу ст. 432 ГК РФ зависят от вида договора, намерений его участников в соответствии с преследуемым юридическим интересом стороны в конкретной ситуации, о чем и делается заявление о существенности для стороны достигаемого условия.
В судебном заседании представитель ответчика Ротач В.В. не согласился с доводами истцовой стороны и указал, что цена договора определялась обоими участниками сделки по их взаимному соглашению, что текстуально нашло свое отражение в п.3 договора.
Ответчик Хачатрян А.А. как участник сделки (продавец), подписал договор купли-продажи домовладения на предусмотренных в нём условиях, согласованных с его непосредственным участием, в том числе в части цены договора, при вступлении в договорные отношения с покупателем Ротач В.В.
В данном случае доказательств факта определения цены в договоре исключительно покупателем в нарушение принципа свободы договора (ст.421 ГК РФ) и в его интересах, судом не установлено, приведенные же в этой связи доводы истцовой стороны не имеют под собой какого-либо доказательственного значения.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьёй 425 ГК РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Факт исполнения условий договора купли-продажи покупателем Ротач В.В. подтверждается учиненной собственноручно продавцом Хачатрян А.А. в тексте договора подписью о получении денег в размере 1.000.000 руб. (л.д.27, оборот).
В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что истцом в соответствии с п.1 ст. 55 ГПК РФ, не доказаны обстоятельства, послужившие основанием для обращения с иском в суд и являющиеся, по его мнению, подтверждением нарушения его прав и интересов при заключении оспариваемой сделки купли-продажи домовладения. В удовлетворении иска должно быть отказано.
Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Хачатрян М.С., действующей в интересах несовершеннолетнего сына Хачатрян А.А. в иске к Ротач В.В., Хачатрян А.А., 3 лица: орган опеки и попечительства Первомайского района г.Ростова н/Д, нотариус г.Ростова-на-Дону Маркина Г.А., Нейман В.В. о признании недействительным договора купли-продажи домовладения, признании утратившим право собственности, признании права собственности, применении последствий ничтожной сделки купли-продажи домовладения.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону.
Решение в окончательной форме изготовлено 15.02.2011г.
Судья: