РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2011года Первомайский районный суд г.Ростова н/Д

в составе: судьи Сокиркиной Т.И.

с участием адвоката Гугушвили О.Л.

при секретаре Велигоненко О.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стыций ВГ, Стыций ЕА к Немшилову АВ, Немшиловой ИИ, действующей в т.ч. и в интересах несовершеннолетней дочери Немшиловой Анастасии Анатольевны, 3-е лицо: ЗАО «Донской центр Недвижимости» о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав в основание своих требований на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ. в помещении ЗАО «Донской центр недвижимости» между Стыций Е.А. и Немшиловым А.В, Немшиловой И.И., действующей также в интересах несовершеннолетней дочери Немшиловой А.А., был подписан предварительный договор купли-продажи, по которому ответчики продавали, а Стыций Е.А. покупала объект недвижимости – квартиру <адрес> в г.Ростове Н/Д за указанную в договоре цену 1 710000 руб.

В доказательство последующего заключения основного договора и в обеспечение его исполнения стороны заключили соглашение о задатке. Пунктом 4.1 соглашения предусмотрено, что в случае отказа продавца от продажи объекта недвижимости он выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п.2.2 соглашения. Истица передала ответчикам задаток в размере 60 000 руб. Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы считают предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ничтожной сделкой по тому основанию, что указанную в предварительном договоре купли-продажи квартиру, Стыций Е.А. приобретала не для себя, а хотела лишь помочь семье Молодых Е.Г., а точнее внести только задаток за квартиру, хотя на совершение данной сделки Молодых Е.Г. не давала истице полномочий.

Так, семье Молодых Е.Г. участвующей в программе местного развития, по переселению из ветхого жилья, по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. о предоставлении социальной помощи для приобретения жилья, заключенному между Администрацией г.Новошахтинска и Молодых Е.Г., необходимо было найти подходящую квартиру для проживания. Стыций Е.А. при заключении предварительного договора купли-продажи говорила о том, что квартиру приобретает не для себя, что денег для приобретения квартиры нет, они будут в будущем.

Поскольку Стыций Е.А. не имела намерения покупать для себя квартиру, то она не могла быть стороной сделки купли-продажи. Стыций Е.А. передала задаток ответчикам в размере 60000 руб., однако эти деньги являются собственностью Стыций В.Г. Поэтому на основании ст.168 ГК РФ предварительный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, а по ничтожной сделке стороны приводятся в первоначальное положение.

Ответчики отказались подписать договор купли-продажи и отказались возвратить задаток.

Истцы просят суд применить последствия недействительности ничтожной сделки – предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., привести стороны в первоначальное положение, обязав ответчиков возвратить Стыций В.Г., Стыций Е.А. деньги в сумме 60000 руб.

В судебном заседании истцы исковые требования дополнили, также просили суд взыскать с ответчиков убытки в размере 240929,29 руб., которые составляют кредиторскую задолженность Стыций Е.А. перед банками. Стыций Е.А. вынуждена была брать кредит в банке для того, чтобы приобрести другое жилье взамен не состоявшейся сделки купли-продажи квартиры <адрес> в г.Ростове н/Д. И проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18000 руб.

Ответчица Немшилова И.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери А, иск не признала и показала, что она с мужем выставила на продажу квартиру <адрес> в г.Ростове н/Д. ДД.ММ.ГГГГ. представитель ЗАО «Донской центр недвижимости» явился к ним с покупателем Стыций Е.А. для осмотра квартиры. Стыций Е.А. квартиру осмотрела, ей квартира понравилась, она изъявила желание ее приобрести. Была достигнута договоренность о продажней цене за 1710000 руб. Немшилова И.И. потребовала задаток в размере 60000 руб., т.к. она приобретала для себя дом и ей также по предварительному договору купли-продажи необходимо было внести задаток 60000 руб. ДД.ММ.ГГГГ. она встретилась с истицей в ЗАО «Донской центр недвижимости» и был заключен предварительный договор купли-продажи, истица передала ей задаток 60000 руб. Заключить договор купли-продажи они должны были в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истица говорила Немшиловой Е.А., что к этому сроку у нее будут деньги, должна получить деньги, выделенные государством для переселения из ветхого жилья и взять кредит в банке. Немшилова И.И. полностью к указанному сроку подготовила документы для продажи квартиры: снялись все члены семьи с регистрационного учета, получила постановление Главы администрации Первомайского района г.Ростова н/Д о согласии на продажу квартиры, собрала справки об отсутствии задолженности; открыли счета в банке, куда должны перечисляться деньги покупателем. ДД.ММ.ГГГГ. целый день она с мужем провела в Центре недвижимости, но Стыций Е.А. так и не явилась на сделку и не сообщила о причинах отказа от совершения сделки. До совершения сделки истица не обращалась к ней ни с вопросом о расторжении предварительного договора купли-продажи, ни о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи не подписан по вине покупателя, просит суд в иске истцам отказать. Также просит суд применить срок исковой давности.

Представитель 3-го лица Багрянцева С.И. считает иск необоснованным и подлежащим отклонению по следующим основаниям. В ЗАО «Донской центр недвижимости» обратилась Стыций Е.А. по вопросу приобретения квартиры <адрес> в г.Ростове н/Д. Сотрудник Цента показал истице квартиру, ее устроила как сама квартира, так и цена, по которой продавцы квартиру продавали. Стыций Е.А. выступала как покупатель. Стыций Е.А. сказала, что у нее в настоящее время всей суммы для приобретения квартиры нет, но всю сумму она будет иметь к середине июня ДД.ММ.ГГГГ. Продавцы затребовали задаток в размере 60000 руб., истица согласилась внести задаток. ДД.ММ.ГГГГ. был заключен предварительный договор купли-продажи. Стороны договорились, что сделка купли-продажи должна быть заключена в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Истица передала продавцам задаток 60000 руб. ДД.ММ.ГГГГ. продавцы явились на сделку, целый день ждали покупателя, но Стыций Е.А. так и не явилась на совершение сделки, на телефонные звонки она не отвечала. Договор купли-продажи не был заключен только по вине покупателя. Стыций Е.А. до даты совершения сделки не ставила Центр в известность о том, что у нее нет денег для приобретения квартиры, не обращалась по вопросу расторжения предварительного договора купли-продажи или о его продлении. Предварительный договор купли-продажи не является ничтожной сделкой. Истица знакомилась с текстом предварительного договора, в котором содержится п.3.6, в соответствии с которым если истица сама не хотела приобретать квартиру, то по своему усмотрению могла передать права покупателя любому дееспособному лицу.

Немшилов А.В. в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, поэтому суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. в помещении ЗАО «Донской центр недвижимости» между Стыций Е.А. и Немшиловым А.В, Немшиловой И.И., действующей также в интересах несовершеннолетней дочери Немшиловой А.А., был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ответчики продавали, а Стыций Е.А. покупала объект недвижимости – квартиру <адрес> в г.Ростове Н/Д за указанную в договоре цену 1 710000 руб. Основной договор купли-продажи должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.13).

В доказательство последующего заключения основного договора и в обеспечение его исполнения покупатель передал продавцам задаток в размере 60000 руб. – п.2.1. Ответчицей не оспаривается в судебном заседании, что задаток в размере 60000 руб. она получила.

Пунктом 4.1 предварительного договора купли-продажи недвижимости предусмотрено, что в случае отказа продавца от продажи объекта недвижимости он выплачивает покупателю двойную сумму задатка, оговоренную в п.2.2 соглашения. В случае же нарушения покупателем п.п.11, 1.2 договора и не заключения договора купли-продажи по его вине, сумма задатка остается у продавцов (ст.381 ГК РФ) – п.4.2.

Истица Стыций Е.А. не оспаривала в судебном заседании, что она читала текст предварительного договора купли-продажи, подписывала его, знала о том, что сделка должна быть заключена ДД.ММ.ГГГГ. Также истица показала в суде, что к указанному сроку она должна была взять кредит в банке, ее мать должна была получить денежную компенсацию от государства за ветхое жилье и у нее была бы вся сумма для оплаты стоимости квартиры.

Истица в обоснование заявленных требований о признании предварительного договора купли-продажи ничтожной сделкой, суду не представила никаких конкретных доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый договор был заключен лишь для вида, без намерений создать правовые последствия, характерные для данной сделки, хотя согласно ст.56 ГПК РФ именно истица должна представить доказательства, подтверждающие ничтожность сделки.

В силу ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Истица взрослый, дееспособный человек, лично читала и подписывала предварительный договор купли-продажи и даже если она не имела намерения покупать квартиру, то это не основание для признания ничтожным предварительного договора купли-продажи.

Ведь о своем намерении приобрести квартиру для другого лица истица в известность продавцов не ставила, о чем она не отрицала в судебном заседании.

Доказательством того, что истица имела намерение покупать объект недвижимости, указанный в предварительном договоре купли-продажи, является передача продавцу задатка, а также кредитные договора от ДД.ММ.ГГГГ., по условиям которых истица брала кредит в различных банках.

Предварительный договор купли-продажи содержит п.3.6, в соответствии с которым покупатель имеет право к моменту заключения сделки купли-продажи передать свои права и обязанности по настоящему договору любому дееспособному лицу по своему усмотрению.

И истица имела право передать права покупателя своей матери или любому другому лицу.

Предварительный договор купли-продажи от имени продавцов подписала ответчица, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери. Немшилов А.В. предварительный договор купли-продажи не подписывал, но это не означает, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой. Это Немшилов А.В. вправе оспаривать договор, если он считает свои права нарушенными. Ответчица не оспаривала, что она получила за всю семью задаток, квартира принадлежала семье в равных долях.

С учетом изложенного, суд полагает иск Стыций Е.А. о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи, необоснованным и подлежащим отклонению.

В силу ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Истец Стыций В.Г. стороной сделки предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. не являлся. Данным договором его права не затрагиваются, поэтому требование его о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи является необоснованным и подлежит отклонению.

Как указывает истец, он давал невестке Стыций Е.А. 60000 руб., которые являются его личными сбережениями, и если он считает, что невестка не по назначению распорядилась денежными средствами, то не лишен возможности потребовать от нее возврата денежных средств.

Ответчицей заявлено в судебном заседании о пропуске срока исковой давности. Срок исковой давности в данном случае истекал ДД.ММ.ГГГГ., с учетом переноса праздничных дней в соответствии с трудовым законодательством, срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ. Исковое заявление отправлено в суд по почте ДД.ММ.ГГГГ., о чем свидетельствует штамп на конверте (л.д.20). Поэтому суд приходит к выводу о том, что истцами не пропущен срок исковой давности.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Предварительный договор, заключенный между сторонами, содержит условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязались заключить основной договор (пп. 2-4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток, согласно ст.329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

В данном случае задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи, в зачет которого и поступила внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и функцию платежа. В пункте 2.2 предварительного договора купли-продажи указано, что остальную сумму 1650 000 руб. покупатель обязан передать продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Судом бесспорно установлено, что уплаченная истицей сумма в размере 60000 руб. является задатком.

Не был заключен основной договор купли-продажи по вине покупателя, истица не явилась на заключение договора купли-продажи, что она не оспаривала в судебном заседании. Она не расторгла предварительный договор купли-продажи. В этом бы случае продавец должен был возвратить покупателю сумму задатка, что отражено и в расписке, данной ответчицей истице (л.д.16). Не обращалась истица к продавцу и с просьбой о продлении договора, что также не оспаривала в судебном заседании.

Форс-мажорных причин, которые бы явились основанием для отказа покупателя от сделки купли-продажи судом не установлено.

В установленный в предварительном договоре купли-продажи срок сделка не была заключена по причине отсутствия у истицы денежных средств.

Поскольку от сделки отказался покупатель, форс-мажорных, объективных причин не установлено, переданная истицей ответчикам сумма является именно задатком, то в иске о возврате задатка, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами должно быть отказано в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Стыций ВГ, Стыций ЕА в удовлетворении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате 60000 руб., взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд через Первомайский районный суд г.Ростова н/Д в десятидневный срок.

Полный текст решения суда изготовлен 04.07.2011г.

Судья: