2-1122/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 августа 2011 года

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

судьи Филонова В.Н.

с участием адвоката Шамра Ю.И.

при секретаре Поздновой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ДИЗО г.Ростова-на-Дону к Ратиеву С.И. о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, по встречному иску Ратиева С.И. к ДИЗО г.Ростова-на-Дону о признании части пункта договора аренды земельного участка недействительной, обязании произвести перерасчет,

УСТАНОВИЛ:

ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и Ратиевым С.И. 28.12.2007г. был заключен договор аренды №30371 земельного участка, который зарегистрирован Управлением Росреестра по РО 15.10.2008г. В соответствии с указанным договором Ратиеву С.И. предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1.096 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, в целях строительства и эксплуатации жилого дома.

Согласно п.2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 26.06.1996г. по 26.06.2045г.

В соответствии со ст.614 ГК РФ и условиями договора аренды земельного участка №30371 основной обязанностью арендатора являлось внесение арендной платы за пользование земельным участком в размере и на условиях, установленных договором.

В силу п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

Ответчик не выполнял данное условие договора, оплата производилась нерегулярно, в связи с чем, по состоянию на 01.11.2010г. возникла задолженность по арендной плате за землю и пени в размере 84.405 рублей 02 копейки.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатору было направлено предупреждение (№ ИЗ-29026/6 от 11.11.2010г.) о необходимости в срок до 11.12.2010г. оплатить образовавшуюся задолженность, однако арендатор предписание не исполнил, задолженность не погасил.

На основании изложенного, просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка №30371 от 28.12.2007г., заключенный между ДИЗО г.Ростова-на-Дону и Ратиевым С.И.

Обязать Ратиева С.И. в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу возвратить арендодателю по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер 61:44:01 16 11:0005, площадью 1.096 кв.м.

Ответчик, не признавая предъявленный к нему иск, в порядке ст.137 ГПК РФ предъявил встречный иск к ДИЗО г.Ростова-на-Дону о признании недействительной части пункта 8.8 договора аренды земельного участка с исключением из него положения о применении условий договора к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 26.06.1996г. до даты подписания договора; обязании ДИЗО г.Ростова-на-Дону произвести перерасчет задолженности по арендной плате, начиная с 28.12.2007г по настоящее время.

В обосновании встречного иска указано, что в соответствии с решением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону по делу №2-1173/07 от 31.08.2007г., ДИЗО г.Ростова-на-Дону был обязан заключить с Ратиевым С.И. договор аренды земельного участка, кадастровый номер 61:44:01 16 11:0005 для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома. До вынесения данного судебного решения ДИЗО г.Ростова-на-Дону от заключения договора аренды уклонялся, земельный участок в пользование Ратиеву С.И. не передавался.

Довод ДИЗО г.Ростова-на-Дону о том, что срок аренды земельного участка по договору аренды от 28.12.2007г. №30371 устанавливается с 26.06.1996г. по 26.06.2045г. Согласно пп.3.3, 8.8 договора, условия договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 26.06.1996г, необоснован.

Согласно регистрационной записи 61-61-01/614/2008-13 в Управлении Росреестра по РО, данный договор аренды был зарегистрирован лишь только 15.10.2008г., то есть спустя более 12 лет.

В силу п.п.1, 2 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По диспозиции указанной нормы, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно тогда, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения, чего в данном случае не было. Более того, между указанными сторонами возник судебный спор, который разрешен в судебном порядке и вынесено по нему соответствующее решение суда. Правовые договорные отношения между сторонами возникли во исполнение состоявшегося решения суда.

На основании решения Ворошиловского районного суда г.Ростова н\Д и изложенного выше применение п.8.8 договора аренды к отношениям, сложившимся
в период фактического пользования земельным участком - с 26 июня 1996г. до даты
подписания договора - 03.03.2008г. является недопустимым и неправомерным, т.к.
заключение договора произошло во исполнение решения суда.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из
оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий
граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими
актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают
гражданские права и обязанности.

В данном случае, по мнению заявителя, п. l ст.8 ГК РФ неприменим в силу состоявшегося по делу решения суда, из содержания которого возникли правовые отношения между сторонами.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное
не установлено законом.

Согласно абз.3, абз.4 п. 3 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997г в случае, если в
установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый
номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном
реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом
нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав
осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке,
установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости".

Согласно прилагаемого к договору аренды земельного участка кадастровому плану
земельного участка №446/07-789, регистрация земельного участка кадастровый номер
61:44:01 16 11:005 и межевание данного земельного участка были произведены
04.04.2007г. До этого момента учет земельного участка производился по его номеру, без
указания конкретных границ. Департаментом не было предоставлено доказательств,
свидетельствующих о передаче земельного участка Ратиеву С.И. до даты заключения договора и подписания акта приема-передачи, тем более, о передаче данного конкретного
земельного участка, не было предоставлено сведений о наличии или отсутствии других
арендаторов данного земельного участка, право аренды зарегистрировано и подтверждено
не было.

Земельный участок передан во владение и пользование Ратиева С.И. 03.03.2008г. по акту приема-передачи земельного участка. Доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в качестве обоснований своих требований ДИЗО г.Ростова-на-Дону не было представлено.

Ратиев С.И. не возражает оплатить создавшуюся задолженность между ними, считая необходимым произвести перерасчет арендной платы с 03.03.2008г.

В соответствии с решением суда, заключение договора аренды явилось основанием возникновения прав и обязанностей у сторон. Несмотря на согласие сторон о распространении условий договора на отношения, возникшие до заключения договора, это не порождает непосредственную обязанность Ратиева С.И. выплачивать арендные платежи за период, предшествующий подписанию договора, так как фактически Ратиев С.И. участком не пользовался, никаких доказательств обратного ДИЗО г.Ростова-на-Дону представлено не было. Следовательно, обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей должна возникать у Ратиева С.И. с 03.03.2008г. – даты подписания договора аренды и акта приема-передачи.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ДИЗО г.Ростова-на-Дону – Шевченко А.А. (доверенность) в судебное заседание явилась, исковые требования к Ратиеву С.И поддержала в полном объеме, встречный иск не признала, просила в его удовлетворении отказать.

Ратиев С.И. и его представитель адвокат Шамра Ю.И. (ордер, доверенность) в судебном заседании предъявленный к Ратиеву С.И. иск не признали, просили суд отказать в его удовлетворении. Свои требования по встречному иску поддержали.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 609 предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.3, п.3 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (арендодатель) и Ратиевым С.И. (арендатор) 28.12.2007г. был оформлен договор аренды земельного участка, площадью 1096 кв.м., для строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу:. <адрес> (л.д.6-10).

Данный земельный участок передан во временное пользование Ратиева С.И. 03.03.2008г по акту приема-передачи земельного участка, в котором указано, что обязанность арендодателя по передаче участка считается исполненной с 26.06.1996г, с момента выхода постановления о предоставлении земельного участка (л.д.64).

Государственная регистрация договора аренды земельного участка УФРС по РО произведена 15.10.2008г (л.д.65).

Указанные обстоятельства подтверждены материалами дела и в судебном заседании сторонами не отрицались.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

С позицией ДИЗО г.Ростова-на-Дону о наличии у Ратиева С.И. задолженности по договору аренды земельного участка, исчисляемой с 26.06.1996г и на 01.11.2010г. составившей 84.405,02 руб. по заявленным исковым требованиям, согласиться нельзя.

Так, решением Ворошиловского районного суда г.Ростова н/Д от 31.08.2007г на ДИЗО г.Ростова-на-Дону возложена обязанность по заключению с Ратиевым С.И. договора аренды земельного участка, площадью 1096 кв.м., для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно представленного суду сторонами акта взаимных расчетов по договору аренды земельного участка, по состоянию на 1.07.2011г арендатор уплатил арендодателю арендную плату в размере 63.340 руб., что сторонами не оспаривается.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону, на основании п.8.8 договора аренды земельного участка, исчислена задолженность арендатора по арендной плате за период с 26.06.1996г по 1.07.2011г, составившая 95.811,91 руб.

Ратиев С.И., не соглашается с периодом неуплаты с 26.06.1996г по 31.12.2007г с образованием суммы долга в размере 42.911,54 руб., полагает правильным исчисление подлежащих уплате сумм с 3.03.2008г, и в этом случае задолженности по арендной плате нет.

Суд исходит из того, что обязанность по уплате арендной платы у арендатора возникает с момента заключения договора, определяемого в данном случае датой передачи земельного участка во временное пользование в силу ст.433 ГК РФ.

Согласно п.2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

По акту приема-передачи земельный участок был передан арендодателем во временное пользование арендатора только 03.03.2008г, и именно с этого момент у последнего возникает обязанность по уплате арендной платы.

Доказательств использования земельного участка арендатором ранее передачи ему по акту от 03.03.2008г ДИЗО г.Ростова н/Д, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ, суду не представлено.

Вышеупомянутым решением Ворошиловского районного суда г.Ростова н/Д от 31.08.2007г установлен факт неправомерного уклонения ДИЗО г.Ростова-на-Дону от заключения с Ратиевым С.И. договора аренды земельного участка по указанному выше адресу с обязанием заключить договор аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При таких обстоятельствах, факт наличия у арендатора Ратиева С.И. задолженности по арендной плате истцом по первоначальному иску, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, в порядке ст. 56 ГПК РФ, не доказан ни на 01.11.2010г. в размере 84.405,02 руб. (указано в исковом заявлении), ни к моменту рассмотрения дела. Задолженность по арендной плате вообще отсутствует.

В удовлетворении первоначального иска о расторжении договора аренды земельного участка в виду неуплаты арендатором арендной платы должно быть отказано.

Встречный иск Ратиева С.И. к ДИЗО г.Ростова-на-Дону о признании недействительной части пункта 8.8 договора аренды земельного участка с исключением из него положения о применении условий договора к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 26.06.1996г. до даты подписания договора, обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате, начиная с 28.12.2007г по настоящее время, подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с пунктом 8.8 договора аренды земельного участка от 28.12.2007г его условия применяются к отношениям сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 26.06.1996г. до даты подписания договора

Данный пункт в рассматриваемой его части, предусматривающий обязанность арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий фактической передачи земельного участка, противоречит природе арендный отношений и применению при расчете арендной платы не подлежит.

Вместе с тем, в требованиях Ратиева С.И. об обязании произвести перерасчет задолженности по арендной плате, начиная с 28.12.2007г по настоящее время, с учетом установленности судом факта отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате, внесшего не оспариваемую сторонами сумму в размере 63.340 руб. арендной платы, должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске ДИЗО г.Ростова-на-Дону к Ратиеву С.И. о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок – отказать.

Признать недействительной часть пункта 8.8 договора аренды земельного участка о применении условий договора аренды земельного участка к отношениям, сложившимся в период фактического пользования земельным участком – с 26.06.1996г. до даты подписания договора от 28.12.2007г.

В остальной части встречного иска – отказать

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Полный текст решения изготовлен 30.08.2011г.

Судья: