Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«07» февраля 2012 года

Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе:

судьи Коваленко И.А.

с участием адвокатов Чвикалова А.С, Хныковой О.Н.

при секретаре Рарог Л.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назарикова ВВ, Панасяна ОЮ, Арчаковой СВ, Гончаровой ГН к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис 2001» о признании права собственности, третьи лица Назарикова ТВ, Арчакова СВ, Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, встречному иску Общества с ограниченной ответственность «Стройсервис 2001» к Назарикову ВВ, Назариковой ТВ, Арчаковой СВ, Панасяну ОЮ, Гончаровой ГН о признании договоров участия в долевом строительстве расторгнутыми и признании недействительными договоров уступки права требования,

У С Т А Н О В И Л:

Назариков В.В. обратился в суд с иском к ООО «Стройсервис 2001» (№) о признании за <данные изъяты>., Панасяном О.Ю., Арчаковой С.В. права собственности на объекты недвижимости, расположенные в многоэтажном жилом доме с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес> Наряду с указанными требованиями в рамках настоящего дела изначально было заявлено исковое требование Назарикова В.В. к ООО «Стройсервис 2001» о взыскании с ООО “Стройсервис2001” в пользу Назарикова В.В. суммы денежных средств в размере 3947690 рублей, но определением от 13 мая 2011 г. Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону в части данного требования производство по делу было прекращено. В ходе судебного разбирательства Назариков В.В. отказался от части исковых требований (о признании права собственности на объекты недвижимости за <данные изъяты>.), мотивируя свой отказ тем, данные требования были выделены судом в отдельное производство; уточнил оставшиеся исковые требования и просил признать за <данные изъяты> право 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение №н5 площадью основных помещений 275,1 кв.м., расположенное на втором этаже многоэтажного дома по адресу: РО, г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес>, просил признать за Гончаровой Г.Н. право собственности на квартиру №78 общей площадью51,2 кв.м., в том числе жилой площадью 22,31 кв.м. и площадью веранды 3,99 кв.м., расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного (16 этажей) 112-квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул<адрес>

Арчакова С.В. просила признать за собой право собственности на квартиру №78 общей площадью 51,20 кв.м., в том числе жилой площадью 22,31 кв.м. и площадью веранды 3,99 кв.м., расположенную на двенадцатом этаже многоэтажного, 112-тиквартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> Вследствие заключения ДД.ММ.ГГГГ г. между Арчаковой С.В. и Гончаровой ГН договора об уступке права требования в отношении объекта недвижимости и состоявшегося на этом основании процессуального правопреемства, допущения судом замены Арчаковой С.В. ее правопреемником Гончаровой Г.Н. в правовой статус истца по названному требованию получила Гончарова Г.Н., которая уточнила исковые требования и просила признать за ней право собственности на квартиру №78 общей площадью 52,4 кв.м., расположенную на 12 этаже многоэтажного (16 этажей) дома 112-квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. <адрес>. В обоснование иска Гончарова ГН сослалась на заключенный между Арчаковой С.В. и ООО «Стройсервис 2001» договор участия в долевом строительстве №ДД.ММ.ГГГГ г., прошедший государственную регистрацию, а также на заключенный между ней (Гончаровой Г.Н.) и Арчаковой С.В. договор об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ который также прошел государственную регистрацию; предметом договора об уступке являлась указанная выше квартира. Также Гончарова Г.Н. указала на то, что Ростовский областной суд, рассмотрев дело по кассационным жалобам дольщиков, установил, что за объекты недвижимости, фигурирующие в договоре №76, оплата произведена, после чего всем дольщикам, за исключением Арчаковой С.В. и Панасяна О.Ю. ООО «Стройсервис 2001» выдало акты приема-передачи недвижимости, и в результате этого Управление Росреестра по РО зарегистрировало за такими лицами право собственности. В качестве юридически значимого обстоятельством обоснования своего требования Гончарова Г.Н. указала на то, что сделка уступки права требования состоялась после полной оплаты обществу с ограниченной ответственности «Стройсервис 2001» цены квартиры №78 в соответствии с договором №ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве. Также указала, что ситуация с ней аналогична ситуациям по дольщикам, которым ООО «Стройсервис 2001» выдало акты приема-передачи недвижимости.

Панасян О.Ю. неоднократно уточнял свои исковые требования, и в конечном их варианте просил признать за ним право на 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 312,1 кв.м., в том числе основной 275,1 кв.м., состоящее из комнат: №12 площадью 12,4 кв.м. на первом этаже, №№1-9 общей площадью 299,7 кв.м., в том числе основной 275,1 кв.м., на втором этаже, и расположенное по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес>. В обоснование своего искового требования пояснил, что оно основано на договоре участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ г., заключенном между ООО «Стройсервис 2001» и Назариковой Т.В., и договоре уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенным между Назариковой Т.В. и <данные изъяты>. Указал, что каждый из договоров прошел государственную регистрацию. Также сослался на платежное поручение № от 23.05.2011 г., которым обществу с ограниченной ответственностью «Стройсервис 2001» была перечислена сумма денежных средств в размере 5446875 рублей, куда входит и платеж за испрашиваемый Панасяном О.Ю. объект недвижимости, что подтверждается назначением платежа в соответствии с содержанием платежного поручения. Указал на то, что по другим лицам, а именно <данные изъяты>., за квартиры которых платежи были осуществлены названным выше перечислением на сумму 5446875 рублей, ООО «Стройсервис 2001» признало исполнение обязательств по оплате вследствие поступления платежа на сумму 5446875 рублей и выдало акты приема-передачи объектов недвижимости. Считает занимаемую ООО «Стройсервис 2001» в отношении него позицию злоупотреблением права со стороны ООО «Стройсервис 2001». Также Панасян О.Ю. сослался на письма ООО «Стройсервис 2001» от 14.01.2011 г. и 15.02.2011 г., направленные в адрес Назариковой Т.В. как дольщика по договору участия в долевом строительстве, указав, что данные письма не опосредуют процедуру расторжения договора участия в долевом строительстве №№ г., поскольку застройщиком не соблюдены требования законодательства о расторжении договора в одностороннем порядке (одностороннем отказе от исполнения договора). Также в обоснование своего требования Панасян О.Ю. сослался на выданную ему справку ООО «Стройсервис 2001» №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., указав, что в данной справке ООО «Стройсервис 2001» гарантирует выдачу акта приема-передачи объекта недвижимости после уплаты цены договора участия в долевом строительстве №ДД.ММ.ГГГГ

ООО «Стройсервис 2001» заявило встречные исковые требования, ответчиками по которым выступают Назариков В.В., Назарикова Т.В., Арчакова С.В., Панасян О.Ю., Гончарова Г.Н. ООО «Стройсервис 2001» просило признать: расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройсервис 2001» и Назариковой ТВ в части объекта долевого строительства: 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 275,60 кв.м., комнаты с №1 по №5 Офиса №1, расположена на 2 этаже в осях Д-И, 5-8, 1-4, 16-этажного 112-квартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул<адрес>; недействительным (ничтожным) Договор уступки права требования от 09 декабря 2010 г., заключенный между Назариковой ТВ и Панасяном ОЮ расторгнутым с 15 февраля 2011 г. Договор №№ участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Стройсервис 2001» и Арчаковой СВ, в части объекта долевого строительства: квартира №78 общей площадью 51,2 кв.м., в том числе жилой 22,31 кв.м., расположена на 12 этаже 16-тиэтажного 112-квартирного жилого дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> недействительным (ничтожным) Договор уступки права требования от 16 сентября 2011 г., заключенный между Арчаковой СВ и Гончаровой ГН В обоснование своих требований Общество указало следующее: ООО «Стройсервис 2001» осуществляло строительство многоэтажного (16 этажей) 112-тиквартирного жилого дома (общая площадь квартир – 7760, 14 кв.м.) с объектами общественного назначения (общая площадь – 1195,5 кв.м.) и подземной автостоянкой (общая площадь – 481, 22 кв.м., 15 машино/мест) по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. <адрес>, на основании разрешения на строительство № выданному МУ «<данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ г., корректировка 10.10.2007 г. в части изменения общей площади квартир, разрешение на строительство №; согласно акту № от ДД.ММ.ГГГГ. МУП «Городской центр кадастра и геодезии», жилому дому установлен адрес: улица <адрес> в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону; разрешением на ввод объекта в эксплуатации №, выданным МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» ДД.ММ.ГГГГ, разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоэтажного (16 этажей) 112-квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес>. Также ООО «Стройсервис 2001» сослалось на содержание заключенного между ООО «Стройсервис 2001» и Назариковой Т.В. договора ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве, соглашение о внесении изменений от 08.09.2010 г. в договор №ДД.ММ.ГГГГ г., а также на содержание заключенного между ООО «Стройсервис 2001» и Арчаковой С.В. договора №ДД.ММ.ГГГГ г. участия в долевом строительстве. Указало также, что в предусмотренный договором (ДД.ММ.ГГГГ г.) срок (до 31.12.2010 г.) обязательства дольщика (Назариковой Т.В.) по оплате цены договора за объект долевого строительства не исполнены. Обосновывая свою позицию о расторжении договора №ДД.ММ.ГГГГ г., ООО «Стройсервис 2001» указало на то, что 14.01.2011 г. оно направило в адрес Назариковой Т.В. уведомление о необходимости погашения заложенности по договору в срок до 15.02.2011 г., а также на то, что 15.02.2011 г. застройщик, не получив от дольщика денежных средств в счет погашения задолженности, письмом уведомил дольщика о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. С указанной даты ООО «Стройсервис 2001» считает договор участия в долевом строительстве расторгнутым. Указывает, что по платежному поручению №ДД.ММ.ГГГГ г. Назариков В.В. за Назарикову Т.В. перечислил в адрес застройщика денежную суму в размере 5446875 рублей, но данный платеж признал в качестве частичного исполнения обязательства по оплате – за исключением 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение. Мотивы, по которым ООО «Стройсервис 2001» считает расторгнутым договор №ДД.ММ.ГГГГ. участия в долевом строительстве, аналогичны приводимым по договору ДД.ММ.ГГГГ Указывает, что по платежному поручению ДД.ММ.ГГГГ г. Назариков В.В. за Арчакову С.В. перечисли в адрес застройщика денежную сумму в размере 2038615 рублей, но данный платеж признал в качестве частичного обязательства по оплате – за исключением квартиры №78. Недействительным (ничтожным) договор уступки права требования от 09 декабря 2010 г., заключенный между Назариковой ТВ и Панасяном ОЮ, ООО «Стройсервис 2001» считает потому, что первоначальными участниками долевого строительства не были исполнены обязательства по оплате цены договора в установленном договором порядке, и по данному мотиву первоначальные обязательства сторон были прекращены в результате допускаемого законом одностороннего отказа от исполнения обязательств. Указывает на то, что только существующее право может быть предметом уступки. Также ссылается на положения ст.11 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирным домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Указывает на то, что оплата договора после его прекращения не предусмотрена законом в качестве основания для признания его действующим и для признания отказа от исполнения договора недействительным. По тем же мотивам ООО «Стройсервис 2001» считает недействительным (ничтожным) договор уступки права требования от 16 сентября 2011 г., заключенный между Арчаковой СВ и Гончаровой ГН

Истцы Назариков В.В., Панасян О.Ю, а также их представитель адвокат Чвикалов А.С, действующий по доверенности и на основании ордера, в судебное заседание явились, свои исковые требования поддержали и просили их удовлетворить, встречные исковые требования ООО «Стройсервис 2001» не признали, просили в их удовлетворении отказать. Гончарова Г.Н. в судебное заседание не явилась, о дате и времени заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представитель, адвокат Чвикалов А.С., действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, встречные исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ООО «Стройсервис 2001» Болотов В.А., действующий на основании устава, а также адвокат Хныкова О.Н., действующая по доверенности и ордеру, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, а встречные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Арчакова С.В., Назарикова Т.В. в судебное заседание не явились, о дате и времени заседания извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Их представитель, адвокат Чвикалов А.С., действующий по доверенностей и ордера, в судебное заседание явился, встречные исковые требования ООО «Стройсервис 2001» не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, поэтому суд считает возможным постановить решение в его отсутствие по правилам ст. ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года общество с ограниченной ответственностью «Стройсервис 2001» заключило с Назариковой Т.В. договор участия в долевом строительстве №74, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом (16-ти этажный 112-тиквартирный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес>) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома, передать Назариковой Т.В. как дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома. Объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, согласно договору, являлись: квартира №80 общей площадью квартиры 64,43 кв.м., в том числе жилой 36,27 кв.м. и площадью веранд 4,3 кв.м. и 5,31 кв.м., расположенная на 12 этаже дома; квартира №89 общей площадью 64,43 кв.м., в том числе жилой 36,27 кв.м. и площадью веранд 4,3 к.в.м и 5,31 кв.м., расположенная на 14 этаже дома; квартира №57 общей площадью 64,60 кв.м., в том числе жилой 36,27 кв.м. и площадью веранд 4,3 кв.м. и 5,31 кв.м., расположенная на 10 этаже дома; квартира №105 общей площадью 64,43 кв.м., в том числе жилой 36,27 кв.м. и площадью веранд 4,3 кв.м. и 5,31 кв.м., расположенная на 16 этаже дома; 1/2 доля в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 276,99 кв.м., комнаты с №1 по №6 Офиса №1 на втором этаже дома в осях Д-И, 5-8, 1-4.

Общая стоимость объекта долевого строительства в соответствии с договором определена в 5446875 рублей, где стоимость квартиры №80 – 925125 рублей, стоимость квартиры №89 – 925500 рублей, стоимость квартиры №57 – 927625 рублей, стоимость квартиры №105 – 925500 рублей, стоимость 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение – 1743125 рублей.

Договор прошел государственную регистрацию. Приложением №2 к договору определен срок внесения цены договора (5446875 рублей) – до 01.09.2010 г. Прошедшим государственную регистрацию Соглашением от 08.09.2010 г. о внесении изменений в договор №ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Стройсервис 2001» и Назарикова Т.В. внесли изменения в договор, в том числе относительно срока оплаты цены договора, установив такой срок до конца ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ г. между Назариковой Т.В. и Панасяном О.Ю. был заключен прошедший государственную регистрацию договор уступки права требования, по которому Назарикова Т.В. уступила Панасяну О.Ю. права в отношении 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение комнаты с №1 по №6 Офиса №1.

ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройсервис 2001» заключило с Арчаковой С.В. договор участия в долевом строительстве №76, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Дом (16-ти этажный 112-тиквартирный по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>) и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого дома, передать Арчаковой С.В. как дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома. Объектом долевого строительства, подлежащим передаче дольщику, согласно договору, являлись: квартира №59 общей площадью 51,33 кв.м., в том числе жилой 22,31 кв.м. и площадью веранды 3,99 кв.м., расположенная на 10 этаже дома; квартира №78 общей площадью 51,20 кв.м., в том числе жилой 22,31 кв.м. и площадью веранды 3,99 кв.м., расположенная на 12 этаже дома; квартира №85 общей площадью 48,47 кв.м., в том числе жилой 19,77 кв.м. и площадью веранды 4,11 кв.м., расположенная на 13 этаже дома; квартира №100 общей площадью 48,47 кв.м., в том числе жилой 19,77 кв.м. и площадью веранды 4,11 кв.м., расположенная на 15 этаже дома.

Общая стоимость объекта долевого строительства в соответствии с договором определена в 2695875 рублей, где стоимость квартиры №59 – 691500 рублей, стоимость квартиры №78 – 689875 рублей, стоимость квартиры №85 – 657250 рублей, стоимость квартиры №100 – 657250 рублей. Договор прошел государственную регистрацию. Приложением №2 к договору определен срок внесения цены договора (2695 875 рублей) – до 01.09.2010 г. Прошедшим государственную регистрацию Соглашением от 08.09.2010 г. о внесении изменений в договор ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Стройсервис 2001» и Арчакова С.В. внесли изменения в договор, в том числе относительно срока оплаты цены договора, установив такой срок до конца ДД.ММ.ГГГГ г. К концу IV квартала застройщик получил денежные средства в размере 657250 рублей в счет оплаты за квартиру №100; вследствие данного обстоятельства Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону при первоначальном рассмотрении дела право собственности на квартиру №100 было признано за Шестоухом Е.А, выступившим с соответствующим исковым требованием. Объем подлежащих оплате по договору ДД.ММ.ГГГГ г. денежных средств сократился до 2038625 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ г. между Арчаковой С.В. и Гончаровой Г.Н. был заключен прошедший государственную регистрацию договор об уступке права требования, по которому Арчакова С.В. уступила Гончаровой Г.Н. права в отношении квартиры №78. По заявлению Гончаровой Г.Н. суд в соответствии с положениями ГПК РФ о процессуальном правопреемстве допустил замену Арчаковой С.В. ее правопреемником Гончаровой Г.Н.

ООО «Стройсервис 2001» осуществляло строительство дома на основании разрешения на строительство №№ выданного <данные изъяты> г. Согласно акту №<данные изъяты> жилому дому установлен адрес: улица <адрес> в Первомайском районе г. Ростова-на-Дону. Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №, выданным МУ <данные изъяты> г., разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства многоэтажного (16 этажей) 112-квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>. По итогам технической инвентаризации, проведенной по состоянию на 11.10.2011 г. Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», и согласно соответствующему техническому паспорту, уточнена площадность квартиры №78 (общая площадь – 52,4 кв.м.). По итогам технической инвентаризации, проведенной по состоянию на 16.01.2012 г. Ростовским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», и согласно соответствующему техническому паспорту, уточнены обозначение и площадность нежилого помещения, 1/2 доли в праве собственности на которое входило в объект долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве №74 от 27 мая 2010 г., а именно: нежилое помещение общей площадью 312,1 кв.м., в том числе основной 275,1 кв.м., состоящее из комнат №12 площадью 12,4 кв.м. на первом этаже, №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 общей площадью 299,7 кв.м., в том числе основной 275,1 кв.м., на втором этаже.

Мнение представителя застройщика, выраженное в судебном заседании, о несоответствии объекта, на который Панасян О.Ю. просит признать право собственности, объекту, указанному в договоре участия в долевом строительстве №ДД.ММ.ГГГГ г., судом не принимается в качестве обоснованного, поскольку застройщиком не оспаривались предоставленные Панасяном О.Ю. результаты технической инвентаризации объекта, отображенные в техническом паспорте, составленном по состоянию на 16.01.2012 г., а оснований подвергать их сомнению у суда не имеется. Кроме того, описание и характеристики объекта, имеющиеся в техническом паспорте, составленном по состоянию на 16.01.2012 г., соответствуют содержанию технического паспорта дома, копия которого представлена застройщиком в материалы дела ранее.

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что оплата квартиры №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение состоялась 23.05.2011 г., когда Обществу платежными поручениями банка ВТБ24 (г. Москва) №128317 на 1423650 рублей, №130859 на 5446875 рублей, №133517 на 3136375 рублей, №135538 на 2038625 рублей Назариков В.В. перечисли сумму денежных средств в размере 12045525 рублей. Оплата за квартиру №78 осуществлена в составе платежа на сумму 2038625 рублей, о чем свидетельствует назначение платежа в платежном поручении №135538 от 23.05.2011 г. – «Оплата по дог. участ. в долевом строит.№76 от 27.05.2010 г. За квартиры №59, 78, 85. За Арчакову СВ». Представитель застройщика в судебном заседании подтвердила, что оплата за квартиру №78 получена в полном объеме, деньги поступили на банковский счет Общества. Оплата за 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение осуществлена в составе платежа на сумму 5446875 рублей, о чем свидетельствует назначение платежа в платежном поручении №130859 от ДД.ММ.ГГГГ г. – «Опл. по дог. долевого участ. в строит.№ДД.ММ.ГГГГ г. За кв.№80, №89, №57, №105. Стоимость 1/2 доля нежил.помещ. За Назарикову ТВ Представитель застройщика в судебном заседании подтвердила, что оплата за 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение получена в полном объеме, деньги поступили на банковский счет Общества.

Суд критически оценивает утверждение представителя застройщика о том, что ООО «Стройсервис 2001» платежи за квартиру №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение не признает, поскольку договоры участия в долевом строительстве считает расторгнутыми в одностороннем порядке с 15.02.2011 г. Федеральный закон РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирным домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в части 5 ст.9 определяет, что при одностороннем отказе застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, на застройщика возлагается обязанность возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения; в случае, если участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, Закон об участии в долевом строительстве предписывает застройщику не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Доказательств тому, что денежные средства, поступившие за квартиру №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, перечислены застройщиком в депозит нотариуса, ООО «Стройсервис 2001» не представлено. Напротив, в судебном заседании представитель ООО «Стройсервис 2001» пояснила, что данные денежные средства находятся на банковском счете застройщика. В соответствии ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

При оценке позиции Общества о непризнании платежей за квартиру №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение суд учитывает также факт выдачи застройщиком Панасяну О.Ю. и Арчаковой С.В. справок от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно. В справках ООО «Стройсервис 2001» указало о своем намерении выдать акты приема-передачи объектов недвижимости после уплаты денежных средств за 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение и квартиру №78. Гражданский кодекс РФ предписывает исходить из презумпции о добросовестности и разумности действий участников гражданских правоотношений, а также учитывать действительную общую волю сторон, в том числе с учетом цели договора, обстоятельства, переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ст.431 ГК РФ).

Таким образом, учитывая содержание справок ООО «Стройсервис 2001» от ДД.ММ.ГГГГ пояснения представителя застройщика о поступлении денежных средств, суд расценивает перечисление денежных средств за квартиру №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение как действие, совершенное, в том числе, по воле Общества, а обязательство дольщиков по оплате квартиры №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение суд определяет как исполненное.

Исследовав представленные ООО «Стройсервис 2001» письма от ДД.ММ.ГГГГ., суд установил, что 14.01.2011 г. застройщиком в адрес Назариковой Т.В. и Арчаковой С.В. были направлены письма, в которых ООО «Стройсервис 2001» указало о необходимости погашения задолженности в срок до 15 февраля 2011 г. Письмами от 15.02.2011 г. застройщик уведомил названных дольщиков о расторжении ранее заключенных с ними договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Суд не может согласиться с доводами застройщика о том, что письмами от 14.01.2011 г. и 15.02.2011 г. ООО «Стройсервис 2001» осуществило процедуру одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве по следующим причинам.

В соответствии с положением ст.310 Гражданского Кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Право на односторонний отказ от исполнения договора не возникает и не реализуется произвольно, в противном случае это приводило бы к дисбалансу положений участников договорных отношений и дестабилизации гражданского оборота.

Закон об участии в долевом строительстве, выступая в качестве специального нормативно-правового акта по отношению к ГК РФ в вопросах регламентации отношений по участию в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предусматривает обязательное наличие указываемых им обстоятельств в качестве оснований возникновения у стороны договора права на односторонний отказ от его исполнения. Согласно ч.4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Договорами участия в долевом строительстве №ДД.ММ.ГГГГ г., с учетом внесенных в них изменений, срок оплаты недвижимости определен до конца ДД.ММ.ГГГГ г. Соответственно просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца имела место с «01» марта 2011 г.

Согласно ч.3 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи» (ч.3 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве). Согласно ч.4 ст.9 Закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Из Закона об участии в долевом строительстве следует, что право одностороннего отказа от исполнения договора (расторжения договора в одностороннем порядке) возникает у застройщика лишь при неисполнении дольщиком требования, содержащегося в предупреждении, основание для направления которого, в свою очередь, возникает лишь при наличии просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, т.е. с 01.03.2011 г. И только в случае нереагирования дольщика на предупреждение «застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства … предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования» (ч.3 ст.9 Закона), направив дольщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (ч.4 ст.9 Закона).

Судом установлено, что ООО «Стройсервис 2001» направило Назариковой Т.В., Арчаковой С.В. предупреждение 14.01.2011 г., т.е. спустя всего тринадцать дней с момента окончания предусмотренных договорами сроков внесения платежа. А уведомление Общества датировано 15.02.2011 г., хотя до 01.03.2011 г. у Общества отсутствовали правовые основания даже для направления предупреждения. В силу действующего правового регулирования право на односторонний отказ от исполнения договора (расторжение договора в одностороннем порядке) не осуществляется без соблюдения предусмотренных для этого законодательством предписаний. Суд приходит к выводу о том, что застройщиком не выполнены положения Закона об участии в долевом строительстве о расторжении договоров в одностороннем порядке, в связи с чем суд не может признать соответствующие исковые требования застройщика законными и обоснованными и отказывает в их удовлетворении.

Довод генерального директора ООО «Стройсервис 2001», приведенный в судебном заседании, о том, что стоимость квартиры №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, изменилась в сторону увеличения, и потому за данные объекты должны быть уплачены денежные средства в размере большем, чем это определено в договорах участия в долевом строительстве, суд определяет как несостоятельный, поскольку соответствующих изменений о цене в договоры участия в долевом строительстве их сторонами внесено не было, какой-либо увеличенный размер стоимости объектов недвижимости юридически установленным не является, и на дольщиков юридической обязанности уплатить денежные средства в размере большем, чем это определено в договорах участия в долевом строительстве, не возлагалось.

При оценке позиции ООО «Стройсервис 2001» о расторгнутости договоров участия в долевом строительстве, суд также принимает во внимание факт противоречия содержания писем ООО «Стройсервис 2001» от 14.01.2011 г. и 15.02.2011 г. воле застройщика, выраженной позднее, а именно – в справках от ДД.ММ.ГГГГ, выданных Панасяну О.Ю. и Арчаковой С.В., свидетельствующих о намерении сохранять договорные отношения. В том числе по указанным причинам суд расценивает как безосновательное утверждение представителя Общества о том, что дольщиками не было заявлено исковых требований о признании недействительным одностороннего отказа застройщика от исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, признание договоров расторгнутыми вынесено застройщиком в качестве предмета спора, поэтому со стороны дольщиков, а также Панасяна О.Ю., Гончаровой Г.Н. достаточным средством правовой процессуальной защиты против соответствующих требований Общества является приведение возражений и доказательств в их обоснование, которые судом определяются как убедительные, основанные на обстоятельствах дела и нормах закона.

Довод представителя застройщика о том, что расторжение в одностороннем порядке (отказ от исполнения в одностороннем порядке) договоров состоялось ввиду того, что после 15.03.2011 г. Общество заявило исковые требования о признании договоров расторгнутыми, суд оценивает критически, поскольку, во-первых, подача и поддержание подобного иска не определяется Законом об участии в долевом строительства в качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора (расторжения договора в одностороннем порядке), и, во-вторых, возможность удовлетворения иска зависит в том числе от обстоятельств, положенных в его основание, а обстоятельства настоящего дела не позволяют признать исковые требования застройщика обоснованными. По итогам судебного разбирательства суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве №№ г., заключенный между ООО «Стройсервис 2001» и Назариковой Т.В., и договор участия в долевом строительстве №№., заключенный между Обществом и Арчаковой С.В., расторгнутыми не являются.

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Судом установлено, что денежные средства за квартиру №78 и 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение застройщиком получены. Согласно ст.12 Гражданского Кодекса РФ, одним из способов защиты гражданских прав является признание права. Принимая во внимание обстоятельства дела, доказательства, собранные по делу, положения законодательства, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований Панасяна О.Ю. и Гончаровой Г.Н. и считает их подлежащими удовлетворению.

Суд отказывает ООО «Стройсервис 2001» в удовлетворении его требований о признании недействительным (ничтожным) договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между Назариковой ТВ и Панасяном ОЮ недействительным (ничтожным) договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между Арчаковой СВ и Гончаровой ГН По мнению ООО «Стройсервис 2001», договоры уступки права требования являются недействительными (ничтожными) ввиду расторжения застройщиком в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве, а также ввиду обстоятельства заключения договоров уступки права требования до оплаты стоимости объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Суд с такой позицией застройщика согласиться не может.

Судом установлено, что договоры участия в долевом строительстве, заключенные ООО «Стройсервис 2001» с Назариковой Т.В. и Арчаковой С.В., расторгнутыми не являются. Также судом установлено, что договор от ДД.ММ.ГГГГ г. об уступке права требования между Арчаковой С.В. и Гончаровой Г.Н. заключен после оплаты квартиры №78, которая состоялась 23.05.2011 г., таким образом исключается даже формальное применение положения ч.1 ст.11 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Также суд не находит достаточных оснований для применения названной выше нормы права относительно договора уступки права требования, заключенного между Назариковой Т.В. и Панасяном О.Ю., при этом суд исходит из следующего. Согласно абзацу 2 пункта 2 ст.166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Данная норма права реализуется через положения процессуального законодательства. В соответствии с частью 1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Согласно части 1 ст.4 ГПК РФ, суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Из положений статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора. Для застройщика (должника) не имеет значения личность дольщика (кредитора), а также лица, которому дольщик уступает свои права. Поэтому оспариваемые договоры уступки права требования (в том числе договор между Назариковой Т.В. и Панасяном О.Ю.) не затрагивают прав и законных интересов Общества. Доказательств обратного Обществом суду не представлено. И доводов о том, что личности контрагентов в отношениях участия в долевом строительстве для застройщика имеют значение, Общество в ходе судебного разбирательства по настоящему делу не приводило.

Суд приходит к выводу о том, что оспариваемыми договорами уступки права требования права и законные интересы ООО «Стройсервис 2001»не нарушаются. Аналогичная позиция в вопросе применения положения ч.1 ст.11 Закона об участии в долевом строительстве выражается Высшим Арбитражным Судом РФ в определении №ВАС-2932/10 от 24.03.2010 г.

Оценивая исковое требование Назарикова В.В., суд определяет, что оно сведено к признанию прав не за самим Назариковым В.В., а за Панасяном О.Ю. и Гончаровой Г.Н. Учитывая, что в судебном разбирательстве Назариков В.В. требований, относящихся непосредственно к нему, не заявляет, позицию Назарикова В.В. суд расценивает как поддержание исковых требований Панасяна О.Ю. и Гончаровой Г.Н., которые суд находит законными и обоснованными.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за Панасяном ОЮ право на 1/2 долю в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 312,1 кв.м. в том числе основной 275,1 кв.м., состоящей из комнат: №12 площадью 12,4 кв.м на первом этаже, №№1-9 общей площадью 299,7 кв.м. в том числе основной 275,1 кв.м. на втором этаже, расположенное по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. <адрес>

Признать за Гончаровой ГН право собственности на квартиру №78, общей площадью 52,4 кв.м., расположенную на 12 этаже, многоэтажного (16 этажей) 112 квартирного жилого дома с объектами общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес>

В иске ООО «Стройсервис 2001» к Назариковой ТВ, Арчаковой СВ, Панасяну ОЮ Гончаровой ГН о признании договоров участия в долевом строительстве расторгнутыми и признании недействительными договоров уступки права требования - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

С У Д Ь Я -

Мотивированное решение изготовлено 13.02.2012 года