Дело № 2-1422/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 сентября 2010 года г.Пенза
Первомайский районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Потеминой Е.В.,
при секретаре Самохиной О.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Игнатовой НК к Тельянову АА и Турову ОС признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на часть жилого дома и земельный участок, признании частично недействительным договора купли-продажи, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности на часть жилого дома,
У С Т А Н О В И Л:
Первоначально истица Игнатова Н.К. обратилась в суд с иском к Тельянову А.А., Турову О.С., указывая, что ч.м.г. ее покойный муж ФИО продал основное строение жилого дома по адресу: г.Пенза, ..., общей площадьтю ... кв.м. ответчику Тельянову А.А. Тельянов А.А. в упрощенном порядке зарегистрировал право собственности на земельный участок площадью ... кв.м., на котором размещен указанный жилой дом, а затем зарегистрировал в упрощенном порядке право собственности на жилой дом общей полезной площадью ... кв.м.
Считает, что действия Тельянова А.А. нарушают ее законные и имущественные права. Ответчик представил в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области технический и кадастровый паспорт, содержащие признаки подлога. Земельный участок площадью ... кв.м., на котором был возведен жилой дом, изначально был предоставлен ФИО по договору от ч.м.г. о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. В дальнейшем право собственности на жилой дом и право пользования земельным участком переходило к различным собственникам. На основании договора дарения от ч.м.г. право собственности на жилой дом по адресу: г.Пенза, ... перешло к ФИО, матери мужа истицы - ФИО В ч.м.г. семья истицы вселилась в спорный жилой дом и проживала в нем на правах членов семьи, владела и пользовалась как домом, так и земельным участком. Общая полезная площадь дома составляла ... кв.м., жилая - ... кв.м. В ч.м.г. семья Игнатовой Н.К. за счет собственных средств и собственными силами на земельном участке по адресу: г.Пенза, ..., предоставленном для индивидуального жилищного строительства, и используемом по целевому назначению, без получения необходимых технических разрешений и согласований построила двухэтажный пристрой (Лит. А2, а1) общей полезной площадью ... кв.м. к основному строению жилого дома. Семья истицы возводила пристрой к дому, принадлежащему матери мужа, с ее согласия в границах принадлежащего ей земельного участка, строительство пристроя велось от стены жилого дома ФИО Указала, что несла затраты на строительство, вкладывала в пристрой свои личные трудовые и материальные средства по договоренности с собственницей дома о создании совместной собственности на жилой дом и пристрой. ФИО была намерена впоследствии оформить на истицу и ее мужа не только вторую квартиру жилого дома, составляющую этот пристрой, но и весь жилой дом. При возведении пристроя существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не было допущено, сама постройка угрозу жизни и здоровью граждан не создает, что доказывается ее многолетней эксплуатацией, подтверждается заключениями госнадзорных органов. Спорный пристрой (лит А2, а1) состоит из комнат и помещений вспомогательного назначения, изолирован от основного строения, имеет самостоятельный выход на земельный участок, т.е. является второй квартирой жилого дома. Основное строение жилого дома также составляет отдельную квартиру. При этом в доме имеются помещения общего пользования: чердак, крыша и прочее, следовательно, данное помещения является многоквартирным домом. Кроме того, земельный участок площадью ... кв.м. не может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства, так как его площадь меньше минимального размера, установленного решением Пензенской городской думы от 31.10.2008 г. № 1096-50/4 в размере 600 кв.м., тогда как площадь земельного участка под многоквартирным жилым домом не нормирована.
Ответчик по сговору с работниками БТИ г.Пензы, без выхода техника на место внес изменения в технический паспорт жилого дома: на поэтажном плане и в экспликации лит а1 (веранда первого и второго этажей) площадью ... кв.м., построенные в ч.м.г.., заменены на лит А3 (комнаты №...,№...) общей полезной площадью ... кв.м., построенные в ч.м.г.., затем на этом основании ответчик зарегистрировал на свое имя право собственности.
Указала, что является пережившей супругой ФИО, а также одним из наследников первой очереди после его смерти, то есть заинтересованным лицом, поскольку действия ответчиков нарушают ее права и охраняемые законом интересы. Квартира ... - жилой пристрой (лит А2, а1) к основному строению жилого дома строился ею и ее мужем для их семьи на земельном участке, предназначенном для этих целей, также принадлежащем ее семье, поэтому она оспаривает право собственности ответчика на квартиру ..., составляющую жилой пристрой (лит. А2, а1) и просит признать право собственности на пристрой за ней, против чего ее дети не возражают.
Просила признать недействительными действия МУП БТИ г. Пензы по внесению изменений в технический паспорт жилого дома, находящегося по адресу: г. Пенза ..., связанных с заменой Лит. а1(веранда первого и второго этажей) площадью ... кв.м, построенных в ч.м.г. на Лит. А3 (комнаты ...) построенные в ч.м.г. признать недействительной запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ч.м.г. № ...; признать недействительной последующую сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: г. Пенза ... в части земельного участка и двухэтажного жилого пристроя (Лит.А2), составляющего квартиру № ... общей полезной площадью ... кв.м с холодной пристройкой (Лит. а1) площадью ... кв.м к основному строению (Лит.А), расположенном на земельном участке по адресу: г. Пенза ... признать за ней право собственности на двухэтажный жилой пристрой (Лит. А2), составляющий квартиру № ..., общей полезной площадью ... кв.м с холодной постройкой (Лит.а1) площадью ... кв.м к основному строению (Лит. А), расположенному на земельном участке, находящемся по адресу: г. Пенза, ...
Определением Первомайского районного суда г.Пенза от ч.м.г. статус третьего лица по делу МУП БТИ г.Пенза изменен на статус соответчика.
Определением Первомайского районного суда г. Пензы от ч.м.г. принят отказ Игнатовой Н. К. от иска к МУП БТИ г.Пенза о признании недействительными действий по внесению изменений в технический паспорт жилого дома, производство по делу в указанной части прекращено.
В дальнейшем истица неоднократно изменяла и дополняла исковые требования, в окончательном варианте просит:
признать отсутствующим право собственности Тельянова А.А. на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Пенза, 1... в части земельного участка и двухэтажного жилого пристроя (литер А2), составляющего квартиру №... общей полезной площадью ... кв.м. с холодной пристройкой (литер а1) площадью ... кв.м., зарегистрированное ч.м.г. Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №...;
признать недействительной последующую сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: г.Пенза, ... в части земельного участка и двухэтажного жилого пристроя (литер А2), составляющего квартиру №... общей полезной площадью ... кв.м. с холодной пристройкой (литер а1) площадью ... кв.м. к основному строению, расположенному на земельном участке, находящемся по адресу: г.Пенза, ..., заключенную ч.м.г. между Тельяновым А.А. и Туровым О.С. и применить последствия ее недействительности, вернув стороны в первоначальное положение, предшествующее ее совершению;
признать за Игнатовой НК право собственности на двухэтажный жилой пристрой (литер А2), составляющий квартиру №... общей полезной площадью ... кв.м. с холодной пристройкой (литер а1) площадью ... кв.м. к основному строению, расположенному на земельном участке, находящемся по адресу: г.Пенза, ...;
признать 1/2 долю в праве на двухэтажный жилой пристрой (литер А2), составляющий квартиру №... общей полезной площадью ... кв.м. с холодной пристройкой (литер а1) площадью ... кв.м. наследственным имуществом ФИО, умершего ч.м.г.
Истица Игнатова Н.К. в суд не явилась, ее интересы в ходе судебного заседания представлял Меркулов В.А., действующий на основании доверенности, который измененные и дополненные исковые требования поддержал полностью, ссылаясь на доводы искового заявления.
Пояснил, что право собственности Тельянова А.А. на земельный участок по адресу г.Пенза, ..., зарегистрировано с нарушением требований законодательства, а именно: жилой дом на указанном земельном участке являлся многоквартирным, и в силу требований ч.2 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» должен был перейти в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, а не в личную собственность Тельянова А.А. Кроме того, площадь земельного участка, переданного в собственность Тельянову А.А. (... кв.м.) меньше минимального размера, установленного решением Пензенской городской думы от 31.10.2008 г. № 1096-50/4, что противоречит требованиям ч.1 ст. 11.9 ЗК РФ и запрещает регистрацию права собственности на такой земельный участок за истцом в упрощенном порядке.
Право собственности на пристрой лит.А2,а1 в составе жилого дома также зарегистрировано с нарушением требований закона, поскольку регистрация права собственности в упрощенном порядке на квартиру в составе многоквартирного жилого дома не предусмотрено требованиями ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, не учтено, что пристрой лит.А2,а1 строился силами и на личные средства истицы и ее супруга по договоренности с предыдущей собственницей основного строения дома с целью создания общей собственности.
По требованию о признании частично недействительным (ничтожным) договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: г.Пенза, ... заключенного ч.м.г. между Тельяновым А.А. и Туровым О.С., пояснил, что продажа земельного участка и части дома в составе лит.А2,а1 противоречит закону, а именно ч.1 ст. 218 ГК РФ, поскольку Тельянов А.А. не являлся законным собственником указанных объектов недвижимости.
Учитывая тот факт, что пристрой лит.А2, а1 строился истицей и ее мужем ФИО во время брака и по сути является совместно нажитым имуществом их семьи, просил включить в наследственную массу после смерти ФИО- 1/2 долю пристроя лит.А2,а1.
Основаниями признания за истицей права собственности на пристрой лит.А2,а1 указал возникновение права собственности на совместно нажитое имущество в виде 1/2 доли пристроев и вступление в права наследства после смерти мужа на принадлежавшие ему 1/2 долю пристроев.
Ответчики Тельянов А.А. и Туров О.С. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не известили. Представитель Турова О.С.- Краснов С.Ю., действующий на основании доверенности, иск не признал, пояснил, что регистрацией права собственности на земельный участок и пристрои лит.А2,а1 к жилому дома по адресу: г.Пенза, ... не нарушены права и законные интересы истицы, поскольку на момент регистрации прав Тельянова А.А. на указанные объекты недвижимости ей и ее супругу ФИО ни земля, ни основное строение жилого дома не принадлежали ни на каком праве. Тельянов А.А., зарегистрировав право собственности на указанные объекты недвижимости, имел право распоряжаться ими по своему усмотрению, что и сделал, заключив договор купли-продажи от ч.м.г. Требования истицы о включении имущества в виде 1/2 доли пристроев лит.А2,а1 в наследственную массу после смерти ФИО, а также о признании за истицей права собственности на строения лит.А2,а1, по мнению представителя ответчика, не основаны на требованиях закона, поскольку до настоящего времени собственником указанного имущества является Туров О.С., его права не оспорены.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области Гафаров Р.Г., действующий на основании доверенности, иск о признании отсутствующим права собственности Тельянова А.А. на земельный участок и пристрои лит.А2,а1, не признал, пояснив, что на момент регистрации Управлением права собственности Тельянова А.А. на земельный участок жилой дом не являлся многоквартирным, поскольку часть дома в виде отдельной квартиры представляла собой самовольно возведенное строение, реального раздела жилого дома на квартиры произведено не было. При регистрации права собственности на земельный участок, ранее предоставленный в постоянное бессрочное пользование, площадь земельного участка значения не имеет. Кроме того, регистрация права собственности на земельный участок осуществлена до принятия решения Пензенской городской Думы, на которое ссылается представитель истца.
Регистрация права собственности за Тельяновым А.А. на пристрои лит.А2,А3 как изменение площади объекта недвижимости (жилого дома) произведена Управлением в соответствии с требованиями ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании представленных документов. Регистрирующий орган не вправе истребовать у заявителя документы, не предусмотренные законом, в связи с чем с Тельянова не истребовались сведения о принадлежности пристроев.
Регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г.Пенза, ..., произведена на основании договора купли-продажи от ч.м.г., заключенного между Тельяновым А.А. и Туровым О.С. в соответствии с нормами действующего законодательства.
В остальной части исковых требований полагает решение на усмотрение суда.
Третьи лица Игнатова М.М., Игнатов М.М., представитель администрации г.Пензы, нотариус Чернова Н.Г. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав стороны, изучив материалы дела и доказательства с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему:
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.
Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены, и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.
Судом в ходе судебного заседания установлено, что по договору от ч.м.г. ФИО был предоставлен на праве бессрочного пользования земельный участок № ... в квартале № ... по ул. ... г.Пензы для возведения жилого дома в соответствии с проектом л.д.18-19). В дальнейшем на указанном земельном участке был возведен жилой дом, принадлежность которого за ФИО. установлена справкой БТИ Пензенского горкомхоза от ч.м.г. Домовладению присвоен адрес: г.Пенза, ... вместо прежнего адреса: ул...., участок № ..., квартал № ... л.д.126).
Право собственности на жилой дом по адресу: г.Пенза, ..., неоднократно переходило различным лицам. На основании договора дарения от ч.м.г.. собственницей жилого дома по адресу: г.Пенза, ... площадью ... кв.м. стала ФИО. л.д.23)
ФИО умерла ч.м.г.., что подтверждается копией свидетельства о смерти л.д.11).
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ч.м.г. собственником жилого дома по адресу: г.Пензы, ... общей площадью ... кв.м., стал ФИО
По договору купли-продажи ФИО продал Тельянову А.А.принадлежащий ему жилой дом по адресу: г.Пензы, ... общей площадью ... кв.м. (в составе лит. А,А1,а), расположенный на земельном участке площадью ... кв.м. Право собственности Тельянова А.А. на жилой дом было зарегистрировано в УФРС по Пензенской области л.д.127).
ч.м.г. Тельянов А.А. обратился в УФРС по Пензенской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок по адресу: г.Пенза, ... с кадастровым номером ...). Как видно из материалов регистрационного дела УФРС по Пензенской области на указанный земельный участок, в качестве основания для проведения государственной регистрации прав Тельянов А.А. представил в УФРС по Пензенской области договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка (дубликат) от ч.м.г. г., договор купли-продажи от ч.м.г.., а также кадастровый план земельного участка л.д.123-125, 127,128-130). На основании указанного заявления и документов право собственности Тельянова А.А. на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ч.м.г. внесена запись регистрации № ..., Тельянову А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от ч.м.г. серии ... № ... л.д.135).
Исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Тельянова А.А. на земельный участок, расположенный по адресу: г.Пенза, ..., не подлежат удовлетворению в силу следующего.
Как следует из положений ч.ч.1,2 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность за плату или бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В обоснование требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Тельянова А.А. на земельный участок истица и ее представитель ссылаются на то, что спорный пристрой лит.А2,а1 на момент регистрации права собственности на земельный участок за Тельяновым А.А. фактически являлся второй квартирой жилого дома по адресу: г.Пенза,.... Таким образом, земельный участок при многоквартирном жилом доме в силу жилищного законодательства должен быть переданным бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).
Согласно статье 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); в случае, если такой земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка (часть 3); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).
На основании ст. 25.2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для … индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования … осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ: акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Обязательным приложением к представляемому в соответствии с настоящей статьей документу является кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.
В соответствии с п.7 указанной статьи государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы: свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение; один из документов, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
Представление предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта документа не требуется в случае, если право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Анализ приведенного законодательства свидетельствует о том, что для регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке необходимо наличие двух условий: документального подтверждения права собственности заявителя на здание (строение) и удостоверяющих или устанавливающих документов любого прежнего собственника указанного строения на данный земельный участок (с приложением кадастрового паспорта на земельный участок), приобретенный до введения в действие ЗК РФ.
Судом установлено, что на момент регистрации за Тельяновым А.А. права собственности на земельный участок жилой дом по адресу: г.Пензы, ..., существовал в составе строения лит. А,А1,а площадью ... кв.м., а также самовольно возведенных строений лит.А2,а1. Данные обстоятельства подтверждаются сведениями технического паспорта на жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) по адресу: г.Пенза, ..., по состоянию на ч.м.г.
В экспликации к поэтажному плану указано о наличии помещения № ... в составе строений лит. А,А1,а площадью ... кв.м.; а также помещения № ...двухэтажное) в составе строения лит.А2,а1 площадью ... кв.м. (самовольно возведенные). Реального раздела жилого дома на квартиры произведено не было, что не оспорено сторонами по делу.
Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Понятие многоквартирного дома определено п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, согласно которого многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
В соответствии с п.1, 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу.
Учитывая, что строения лит.А2,а1 на момент регистрации за Тельяновым А.А. прав на земельный участок не были признаны законными, не являлись объектом гражданских прав, не создавали каких- либо правовых последствий для истца и иных лиц, жилой дом не был зарегистрирован в качестве многоквартирного, не имелось и регистрации квартир указанного жилого дома в качестве самостоятельных жилых помещений, нельзя признать, что на момент приобретения Тельяновым А.А. в собственность спорного земельного участка, жилой дом, возведенный на нем, являлся многоквартирным.
При таких обстоятельствах у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа Тельянову А.А. в регистрации права собственности на земельный участок при указанном жилом доме в порядке, установленном ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
То обстоятельство, что площадь земельного участка, переданного в собственность Тельянову А.А. (... кв.м.) меньше минимального размера установленного решением Пензенской городской Думы от 31.10.2008 г. № 1096-50/4 не является основанием для признания отсутствующим права собственности Тельянова на спорный земельный участок.
Согласно ч.1 ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Суд учитывает, что регистрация права собственности Тельянова А.А. на спорный земельный участок была произведена до принятия соответствующего решения Пензенской городской Думы. На момент регистрации права собственности Тельянова А.А. на спорный земельный участок решением Пензенской городской Думы от 28 ноября 2003 г. N 563/42 были установлены предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из городских земель для индивидуального жилищного строительства: минимальные - 0,06 га; максимальные - 0,15 га.
В судебном заседании было установлено и не оспаривалось сторонами по делу, что земельный участок, который является предметом спора, отнесен по виду разрешенного использования к землям населенных пунктов, землям жилой застройки.
Как следует из ч.1 ст. 11.9 ЗК РФ, на которую ссылается представитель истицы, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Согласно п. 9.1 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Вместе с тем, положениями ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права гражданина в упрощенном порядке проводится в случае, если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) для ведения индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. При этом, гражданское и земельное законодательство не содержит ограничений возможности передачи в собственность земельного участка, предоставленного до введения в действие ЗК РФ в бессрочное пользование для индивидуального жилищного строительства, исходя из площади, менее установленной нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Решением Первомайского районного суда г.Пенза от ч.м.г.., вступившим в законную силу ч.м.г.., исковые требования ФИО к Тельянову А.А., администрации г.Пенза, КУМИ г.Пенза, УФРС по Пензенской области о признании права на приобретение части земельного участка в собственность бесплатно, признании недействительным зарегистрированного права собственности и записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, оставлены без удовлетворения. В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что регистрирующим органом соблюдена процедура регистрации права собственности на земельный участок в порядке ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» л.д.202-206,207-210).
Таким образом, возможность регистрации права собственности Тельянова А.А. на спорный земельный участок в упрощенном порядке предусмотрена положениями п. 9.1 Федерального закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г., ст. 25.2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что оснований для признания отсутствующим права собственности Тельянова А.А. на спорный земельный участок не имеется.
Кроме того, истица не представила доказательств того, что ее права и законные интересы нарушены регистрацией права собственности Тельянова А.А. на спорный земельный участок. Ни она ни ее супруг ФИО не являлись собственником каких-либо объектов недвижимости на спорном земельном участке. Нахождение на земельном участке самовольно возведенных строений и их фактическое использование истицей и ее супругом не влекут каких-либо правовых последствий для них.
Исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Тельянова А.А. на строения лит.А2, а1 (А3 согласно технического паспорта по состоянию на ч.м.г., кадастрового паспорта на жилой дом по состоянию на ч.м.г. до исправления записей в связи с технической ошибкой), расположенные по адресу: г.Пенза, ..., также не подлежат удовлетворению.
Материалами регистрационного дела установлено, что ч.м.г. Тельянов А.А. обратился в УФРС по Пензенской области с заявлением о регистрации права собственности на жилой дом по адресу: г.Пенза, ..., площадью ... кв.м. В качестве основания для проведения государственной регистрации прав Тельянов А.А. представил в УФРС по Пензенской области договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка (дубликат) от ч.м.г. договор купли-продажи от ч.м.г.., а также кадастровый паспорт здания от ч.м.г.., выданный МУП БТИ г.Пенза, из которого следует, что наименование лит.а1 заменено на лит.А3 л.д.157,161-164). На основании указанного заявления и документов право собственности Тельянова А.А. на указанный жилой дом (в составе лит.А,А1 1-этажный; А2,А3 2-этажный общей площадью ... кв.м.) было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ч.м.г. внесена запись регистрации № ..., Тельянову А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от ч.м.г. серии ... № ... л.д.167).
Ст. 25.3 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (ч.1).
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание (ч.4).
Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации (ч.5).
Объектом индивидуального жилищного строительства с учетом ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Довод истца о том, что регистрация права собственности на жилой дом площадью ... кв.м. согласно сведений кадастрового паспорта ( в том числе в составе строений лит.А2, А3 противоречит закону, поскольку Управление Росреестра по Пензенской области не проверил принадлежности самовольно возведенных строений на земельном участке, не основан на требованиях ст.25.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Факт возведения указанных строений силами и на личные средства истицы и ее супруга во время брака по договоренности с предыдущей собственницей основного строения дома с целью создания общей собственности, сам по себе не влечет отказа в регистрации права собственности на указанные строения в порядке ст.25.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Довод представителя истца о том, что регистрация права собственности на жилой дом площадью ... кв.м. произведена в упрощенном порядке незаконно, поскольку фактически жилой дом являлся многоквартирным и регистрация права собственности на квартиру в составе многоквартирного жилого дома не предусмотрено требованиями ст.25.2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд находит несостоятельным, поскольку в судебном заседании не нашло своего подтверждения то обстоятельство, что на момент регистрации за Тельяновым А.А. права собственности на жилой дом он являлся многоквартирным.
Ссылки истицы в исковом заявлении на то, что перед регистрацией права собственности на жилой дом были внесены изменения в технический паспорт жилого дома: на поэтажном плане и в экспликации литерация строения лит. а1 заменена на лит. А3, не являются основаниями признания отсутствующим права собственности ответчика на жилой дом. При этом суд учитывает, что изменение в технической документации (техническом паспорте, кадастровом паспорте) в части литерации строений не нарушают прав и законных интересов истицы, поскольку на момент регистрации права истица и ее супруг ФИО никаких прав в отношении земельного участка и основного строения жилого дома не имели.
По договору купли-продажи от ч.м.г. Тельянов А.А. продал Турову О.С. жилой дом по адресу: г.Пенза, ..., площадью ... кв.м. и земельный участок по указанному адресу площадью ... кв.м. л.д.179-180). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ч.м.г. Турову О.С. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом л.д.188) и земельный участок. л.д.148).
Судом обсуждались исковые требования истицы о признании частично недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного ч.м.г. между Тельяновым А.А. и Туровым О.С., в части всего земельного участка и двухэтажного жилого пристроя (лит. А2,а1).
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Представитель истца считает данную сделку в указанной им части ничтожной, противоречащей требованиям ч.1 ст. 218 ГК РФ, поскольку Тельянов А.А. не являлся законным собственником земельного участка и пристроя лит.А2, а1(А3), и не мог отчуждать указанное имущество.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В данном случае суд исходит из того обстоятельства, что Тельянов А.А. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома площадью ... кв.м., являлся собственником указанных объектов недвижимости, его права на момент совершения сделки - заключения договора купли-продажи оспорены не были. Договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, в нем указаны все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предусмотренные требованиями ГК РФ. Таким образом, основания для признания сделки (договора купли-продажи от ч.м.г.) ничтожной в части продажи земельного участка и двухэтажного жилого пристроя (лит. А2,А3) отсутствуют.
По требованию о признании пристроев лит.А2,а1 жилого дома по адресу: г. Пенза, ... наследственным имуществом ФИО., умершего ч.м.г., суд исходит из следующего:
В силу ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Как следует из представленной суду копии справки нотариуса ФИО от ч.м.г.., им заведено наследственное дело к имуществу умершего ФИО., заявление о вступлении в наследство подано женой наследодателя Игнатовой Н.К.
Суду не представлено доказательств того, что спорные строения лит.А2,а1 принадлежали ФИО На момент его смерти указанные строения были зарегистрированы на праве собственности за Тельяновым А.А., до регистрации указанного права строения лит.А2,а1 являлись самовольно возведенными.
Как следует из положений ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Суд исходит из того обстоятельства, что до момента продажи жилого дома по договору от ч.м.г. ФИО и его супруга не предприняли мер к узаканиванию строения лит.А2,а1, а после продажи дома права на земельный участок перешли к Тельянову А.А. в том же объеме, как и у предыдущего собственника. Тельянов А.А. приобрел право собственности на земельный участок в порядке ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приобрел право собственности на строение жилого дома в составе лит,А,А1,А2,А3,а,а1, и в дальнейшем продал земельный участок Турову О.С. В настоящее время именно Туров О.С. является собственником земельного участка, на котором расположены спорные строения.
Тот факт, что спорные строения были построены за счет средств и силами истицы и ее супруга ФИО сам по себе не влечет удовлетворения искового требования о включении 1/2 части спорных строений в наследственную массу ФИО поскольку в данном случае способ защиты прав его наследников прямо предусмотрен положениями ч.3 ст. 222 ГК РФ.
В связи с вышеизложенным не подлежит удовлетворению и требование истицы о признании за ней права собственности на 1/2 часть спорного пристроя как за наследницей ФИО вступившей в права наследства.
По аналогичным основаниям не может быть удовлетворено и требование истицы о признании за ней права собственности на 1/2 часть спорного пристроя по мотиву его строительства в период брака с ФИО
При таких обстоятельствах суд считает отказать Игнатовой Н.К. в удовлетворении ее исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Игнатовой НК к Тельянову АА и Турову ОС признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на часть жилого дома и земельный участок, признании частично недействительным договора купли-продажи, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности на часть жилого дома - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 04.10.2010 г.
Судья: подпись
Копия верна: Судья Секретарь
М.п.
СПРАВКА:
Решение вступило в законную силу «___»______________________ 2010 г.
Судья Секретарь
М.п.