дело № 2 - 1559/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
15 октября 2010 года г. Пенза
Первомайский районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Потеминой Е.В.,
при секретаре Самохиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Проскуриной ВИ к Родионову ВБ понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании стоимости невыполненных работ, неустойки и суммы, излишне оплаченной по договору,
УСТАНОВИЛ:
Истица Проскурина В.И. первоначально обратилась в суд с иском к Родионову В.Б. о понуждении к исполнению обязательств по договору, взыскании неустойки, суммы, излишне оплаченной по договору.
В обоснование исковых требований Проскурина В.И. указала, что ч.м.г. заключила с ответчиком договор купли-продажи, по которому Родионов В.Б. обязуется передать в ее собственность, а она - принять и оплатить объект недвижимости - ... доли незавершенного строительством жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. ..., площадью ... кв.м. (процент готовности - ...%) и гараж. В соответствии с п.1.3 договора Родионов В. Б. обязался завершить строительство, сдать жилой комплекс госкомиссии, произвести ввод в эксплуатацию и осуществить соответствующую регистрацию до ч.м.г., кроме того, связанные с данными обязательствами расходы он несет за свой счет. В соответствии с п. 4.1 договора в случае просрочки передачи имущества и необходимой документации для регистрации, просрочки сдачи дома в эксплуатацию (нарушения сроков п. 1.3. договора) и иных нарушений своих обязательств продавец выплачивает покупателю штрафную санкцию. До настоящего момента процент готовности к сдаче дома в эксплуатацию не изменился, остался на том же уровне - ...%. Родионов пытается перепродать оставшуюся долю своего имущество и не сдавать дом. Кроме того, в полном объеме долю по договору ответчик ей не передает. Квартира истицы фактически имеет площадь ... кв.м., тогда как по договору должно быть ... кв.м., стоимость ... кв.м. составляет ... руб. Согласно п. 4.1. договора ответчик обязан оплатить просрочку в размере ... % от суммы ... руб. По состоянию на ч.м.г. просрочка составила ... дней, а сумма неустойки: ... руб. Просила обязать ответчика исполнить обязательство по договору надлежащим образом: завершить строительство, сдать жилой комплекс госкомиссии, произвести ввод в эксплуатацию и соответствующую регистрацию; взыскать неустойку в сумме ... руб., излишне оплаченную стоимость ... кв.м. площади квартиры в размере ... руб.
В дальнейшем истица неоднократно изменяла и дополняла исковые требования, в окончательном варианте просит:
обязать Родионова В.Б. исполнить обязательства по договору, а именно сдать жилой комплекс госкомиссии, произвести ввод в эксплуатацию и соответствующую регистрацию; взыскать с Родионова В. Б. в пользу Проскуриной В.И.: стоимость не выполненных работ в жилом комплексе по адресу: г. Пенза, ул. ... в сумме ... руб., стоимость не выполненных работ по квартире истицы ... руб., неустойку в сумме ... руб., излишне оплаченную стоимость ... кв.м площади квартиры в размере ... рублей.
Истица Проскурина В.И., ответчик Родионов В.Б. в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истицы и ответчика с участием их представителей.
В ходе судебного заседания представитель истицы Проскуриной В.И.- Новоженова Т.И., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала полностью. Считает, что ответчик не исполнил принятых на себя обязательств по договору от ч.м.г. в виде окончания строительства жилого дома, производства строительных работ в квартире истицы, сдачи жилого комплекса госкомиссии, ввода жилого дома в эксплуатацию, регистрации прав на жилой дом, в связи с чем должен нести ответственность за неисполнение обязательств. Просит обязать ответчика исполнить обязательства по договору, а именно сдать жилой комплекс госкомиссии, произвести ввод в эксплуатацию и соответствующую регистрацию; взыскать с ответчика стоимость не выполненных работ в жилом комплексе по адресу: г. Пенза, ул. ... в сумме ... руб. и по квартире истицы в сумме ... руб., а также неустойку за неисполнение обязательств, указанных в п.п.1.3,1.5 договора, в сумме ... руб. Кроме того, просит взыскать с ответчика излишне оплаченную стоимость ... кв.м. площади квартиры в размере ... руб., поскольку площадь лоджии не включается в общую площадь квартиры, переданной истице по договору.
Представитель ответчика Родионова В.Б.- Селезнев Д.Ю., действующий на основании доверенности, иск не признал, пояснил, что все обязательства по завершению строительства дома, принятые на себя ответчиком по договору от ч.м.г.., выполнены надлежащим образом, строительство дома было завершено, о чем свидетельствует выдача технического паспорта на завершенный строительством жилой дом по состоянию на ч.м.г.
Считает, что условия п.1.3 договора от ч.м.г. в части обязательств ответчика по завершению строительства жилого дома, сдаче жилого комплекса государственной комиссии, производстве ввода жилого комплекса в эксплуатацию и соответствующей регистрации, относятся к условиям договора подряда. Однако в нарушение норм ГК РФ, регулирующих обязательства сторон по договору подряда, стороны не согласовали объем, содержание, начальный и конечный сроки работ, в связи с чем договор от ч.м.г. в указанной части не может считаться заключенным. Кроме того, сособственники спорного объекта недвижимости не лишены возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации права собственности на жилой дом в упрощенном порядке, чему ответчик не препятствует.
Работы, указанные в п.1.5 договора были произведены представителем ответчика Власовым еще до заключения договора от ч.м.г. за счет собственных средств, хотя указанное обязательство должно исполняться ответчиком за счет истца.
Исковые требования о взыскании с ответчика стоимости невыполненных работ по спорному объекту недвижимости (местам общего пользования, квартире, занимаемой истицей) не признает, поскольку такой способ защиты права не предусмотрен п.1 ст. 723 ГК РФ. При этом просит учесть, что истице не передавалась в собственность квартира, занимаемая ею фактически. Проскурина В.И. после заключения договора купли-продажи самовольно заняла квартиру на ... этаже (слева) жилого комплекса, в связи с чем требования истицы о взыскании стоимости невыполненных работ по квартире считает необоснованными.
Требования о взыскании с ответчика излишне оплаченной стоимости доли спорного объекта недвижимости в виде занятой ею квартиры удовлетворению не подлежат, поскольку согласно сведениям технического паспорта общая площадь квартиры с учетом площади лоджии (с коэффициентом 0,5) превышает указанную в договоре площадь. Кроме того, истица не выплатила полную стоимость приобретенных по договору от ч.м.г. объектов недвижимости. Указанная сумма взыскана с истицы заочным решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ч.м.г.
Требования о взыскании неустойки считает не подлежащими удовлетворению, поскольку не установлены нарушения обязательств по договору от ч.м.г. со стороны ответчика. Кроме того, неустойка в заявленном истицей размере несоразмерна объему невыполненных обязательств по договору.
Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Третьи лица Лищенко Е.Е., Полуянова Е.В., Бирюкова Ю.И., Шкода В.А., Мазявкина Н.Н. в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.
Представитель третьих лиц Лищенко Е.Е., Полуяновой Е.В. - Новоженова Т.И., действующая на основании доверенностей, согласна с иском, пояснила, что ее доверители не возражают против взыскания с ответчика в пользу Проскуриной В.И. стоимости невыполненных строительных работ по жилому комплексу (местам общего пользования) с условием дальнейшего производства строительных работ на указанные средства.
Заслушав участников процесса, изучив представленные сторонами доказательства с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему:
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.
Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.
Судом установлено, что Родионову В.Б. на основании акта продажи жилого строения с публичных торгов от ч.м.г. принадлежал незавершенный строительством жилой комплекс (блок ...) по адресу: г. Пенза, ул. ... Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в УФРС по Пензенской области, выдано свидетельство о государственной регистрации права от ч.м.г. серия ... №... Указанное здание расположено на земельном участке площадью ... кв.м. Земельный участок предоставлен Родионову В.Б, в бессрочное (постоянное) пользование на основании постановления главы администрации г. Пензы от ч.м.г. № ... Право бессрочного пользования земельным участком Родионова В.Б. зарегистрировано в УФРС по Пензенской области.
По распоряжению главы администрации г.Пензы № ... от ч.м.г.. указанный объект недвижимости в виде незавершенного строительством жилого комплекса был принят на учет МУП «БТИ г.Пензы». Указанные обстоятельства подтвердила в судебном заседании свидетель Кодырева ФИО Пунктом 3 распоряжения от ч.м.г. Родионов В.Б. обязан после выполнения технических условий предъявить жилой дом приемочной комиссии л.д.126 том 3).
Согласно договору, заключенному ч.м.г. л.д.6 том 1) между Родионовым В.Б. (продавцом) и Проскуриной В.И. (покупателем), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить объект недвижимого имущества - ... доли незавершенного строительством жилого комплекса процент готовности ...%, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. ... площадью ... кв.м и гараж (п.1.1.).
Согласно п.1.2. указанного выше договора стороны пришли к соглашению, что отчуждаемой доли ... соответствует и перейдет в собственности покупателя (Проскуриной В. И.) одна двухкомнатная квартира общей площадью ... кв.м с лоджией площадью ... кв.м (лоджия учитывается в общей площади с коэффициентом 0,5), расположенная на втором этаже в левой части дома со стороны фасада (с ...). Стороны также пришли к соглашению, что в собственность Проскуриной В. И. перейдет гараж площадью ... кв.м., расположенный в правой части цокольной части здания.
Родионов В.Б. обязался: завершить строительство, сдать жилой комплекс государственной комиссии, произвести ввод в эксплуатацию и соответствующую регистрацию до ч.м.г., и все затраты, связанные с данными обязательствами нести за свой счет (п.1.3 договора); устранить все скрытие дефекты, выявленные в процессе эксплуатации. Помещения, соответствующие отчуждаемой доле, должны иметь 100% готовности к покраске и оклейке обоями, то есть должны быть оштукатурены, зашпаклеваны. Стены и полы должны иметь строго горизонтальную поверхность без отклонений по всей площади в соответствующих координатах (п.1.5 договора)
Родионов В.Б. (продавец) продал, а Проскурина В.И. (покупатель) купила указанную долю в доме и гараж за ... рублей, из которых на момент подписания настоящего договора покупателем выплачены, а продавцом получены ... рублей. Стороны установили стоимость гаража ... рублей и стоимость доли за квартиру ... рублей (цена продажи устанавливается ... рублей за квадратный метр площади в вышеуказанной квартире) (п.2.2.).
Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст.ст. 307,309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Обсуждая требования истицы о понуждении ответчика к сдаче жилого комплекса госкомиссии, производстве ввода дома в эксплуатацию, соответствующей регистрации, суд не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего:
Главой 6 ГрК РФ установлен порядок осуществления строительства и ввода объекта в эксплуатацию (ст. ст. 51 - 55 ГрК РФ).
Согласно п.п.10,13 ст.1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, лишь с момента выдачи разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию объект капитального строительства приобретает статус завершенного строительством объекта и в отношении него устанавливается соответствующий правовой режим.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (ч.2 ст.55 ГрК РФ). Доказательств того, что уполномоченным органом выдавалось разрешение на строительство жилого дома, сторонами не представлено. Суду не представлено также проектной документации на спорный объект недвижимости, в связи с чем не представляется возможным сделать вывод о соответствии (несоответствии) спорного объекта требованиям проектной документации.
При таких обстоятельствах суд считает несостоятельным довод представителя ответчика о том, что указание в техническом паспорте статуса объекта - жилой дом свидетельствует о завершении строительства жилого дома, поскольку технический паспорт объекта недвижимости - информационно-технический документ, содержащий сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведения государственного технического учета.
Как установлено судом, в настоящее время сособственниками незавершенного строительством жилого комплекса (блок ...) ...% готовности, общей площадью ... кв.м, степень готовности ...% являются: Родионов В.Б. (... доли); Лищенко Е. Е. (... доли); Полуянова Е.В. (... доли), Бирюкова Ю.И. (... доли); Проскурина В.И. (... доли); Мазявкина Н.Н. (... доли); Шкода В.А. (... доли), что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ч.м.г.
Реального раздела спорного объекта между сособственниками произведено не было, что сторонами по делу не оспаривалось. Вместе с тем, между сособственниками сложился порядок пользования спорным объектом недвижимости, по которому Шкода В.А. и Мазявкина Н.Н. занимают квартиры на цокольном этаже, квартиры на первом этаже свободны от проживания, Проскурина В.И. и Полуянова Е.В. занимают квартиры на втором этаже, Лищенко Е.Е. и Бирюкова Ю.И.- занимают квартиры на третьем этаже незавершенного строительством жилого комплекса..
Согласно ч.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, исковые требования Проскуриной В.И. о понуждении Родионова В.Б. сдать жилой комплекс госкомиссии и произвести ввод дома в эксплуатацию удовлетворению не подлежат, поскольку такие обязательства ответчика противоречит требованиям ГК РФ, ГрК РФ.
В силу ст.ст.15,18 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Согласно ч.1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Учитывая вышеизложенное, а также положения ст. 247 ГК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика произвести государственную регистрацию жилого дома (жилого комплекса) как завершенного строительством жилого дома, поскольку до настоящего времени спорный объект не имеет статуса завершенного строительством жилого помещения.
Статьей 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества. Из указанной статьи следует, что основаниями для государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства …, и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
Таким образом, сособственники незавершенного строительством спорного объекта недвижимости не лишены возможности обратиться в орган государственной регистрации для регистрации права собственности на объект в порядке ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Судом установлено, что ранее (ч.м.г..) истец обращался в УФРС по Пензенской области с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, однако регистрация не была произведена, поскольку имелись противоречия между заявленными и зарегистрированными правами, а именно: по данным ЕГРП Родионов В.Б. является собственником ... долей на незавершенный строительством жилой комплекс ...% готовности, а в заявлении на регистрацию заявлено право собственности на жилой дом. Для регистрации права общей долевой собственности согласно ФЗ №93-ФЗ от 30.06.2006 г. необходимо обратиться всем участникам долевой собственности с правоустанавливающими документами на земельный участок л.д.198 том 1).
Обсудив требование истицы о взыскании с ответчика излишне оплаченной стоимости доли спорного объекта недвижимости в виде выделенной ей в пользование квартиры, суд не находит оснований к его удовлетворению.
Пунктом 1.2 договора от ч.м.г. установлено, что отчуждаемой истице доле (...) соответствует и перейдет в собственность покупателя (Проскуриной В.И.) одна двухкомнатная квартира общей площадью ... кв.м. с лоджией площадью ... кв.м. (лоджия учитывается в общей площади с коэффициентом 0,5), расположенная на втором этаже в левой части дома со стороны фасада (с ул....).
Во исполнение договора истице была передана квартира в левой части 2-го этажа спорного объекта недвижимости (со стороны ул....). Суд находит несостоятельными утверждения представителя ответчика о том, что истица самовольно заняла указанную квартиру. Как следует из условий договора от ч.м.г.., именно указанная квартира передавалась в пользование истице при приобретении ею доли в спорном объекте недвижимости, в п.1.2 квартира четко индивидуализирована. Из сведений технических паспортов по состоянию на ч.м.г.., ч.м.г. следует, что в левой части дома со стороны фасада (с ул....) имеется лишь одна квартира. С момента заключения договора до настоящего времени никто из сособственников указанного строения, в том числе ответчик, претензий относительно порядка пользования не предъявлял.
Из п.1.3 договора от ч.м.г. следует, что после изготовления нового технического паспорта БТИ и ввода в эксплуатацию (узаконивания) размер отчуждаемой доли, общая и жилая площадь квартиры будут уточнены и стороны произведут окончательный взаиморасчет по квартире. Однако, на настоящий момент статус объекта недвижимости (незавершенный строительством жилой комплекс) не приобрел статуса завершенного строительством объекта, в эксплуатацию как жилое помещение не введен. В техническом паспорте по состоянию на ч.м.г. содержатся сведения о наличии в спорном объекте недвижимости самовольно переустроенных и перепланированных площадей - ... кв.м. из общей площади - ... кв.м.
Как следует из технического паспорта МУП Нижнеломовского района БТИ (Пензенский филиал) по состоянию на ч.м.г.., на который ссылается представитель истца, общая площадь предоставленной в пользование истице квартиры (Блок ..., ... часть ... этажа) составляет ... кв.м., в том числе жилая ... кв.м., подсобная- ... кв.м.. В общую площадь квартиры не вошла площадь лоджии ... кв.м. л.д.9-15 том 1).
Согласно ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Вместе с тем, показатели общей площади квартир, предусмотренные указанной нормой, используются для статистического учета жилищного фонда, определения социальной нормы, его оплаты и иных целей в жилищных правоотношениях и прямого отношения к договору купли-продажи незавершенного строительством жилого комплекса (его доли) не имеют. Поэтому данная норма при разрешении иска Проскуриной В.И., вытекающего из договора купли-продажи, не может быть применена. Таким образом, стороны пришли к соглашению, что при определении цены договора (стоимости помещения квартиры) лоджия учитывается в общей площади с коэффициентом 0,5, что не противоречит требованиям ч.5 ст. 15 ЖК РФ, поскольку такой порядок подсчета общей площади влияет лишь на цену договора. При таких обстоятельствах площадь лоджии должна учитываться в общей площади квартиры в размере 6,1 кв.м. х 0,5 (установленный договором коэффициент) = ....м. Тогда общая площадь квартиры, исходя из сведений технического паспорта МУП Нижнеломовского района БТИ Пензенский филиал по состоянию на ч.м.г., будет: ... кв.м., то есть больше, чем предусмотрено условиями п. 1.2 договора от ч.м.г.
Кроме того, судом установлено, что истица в установленный п.2.1 договора срок не уплатила Родионову В.Б. оставшуюся стоимость по договору в размере ... руб., указанная сумма была взыскана с Проскуриной В.И. заочным решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ч.м.г.), вступившим в законную силу.
При таких обстоятельствах суд считает отказать в удовлетворении требования Проскуриной В.И. о взыскании с ответчика излишне оплаченной стоимости доли спорного объекта недвижимости.
Требования о взыскании с ответчика в пользу истицы стоимости не выполненных работ в жилом комплексе по адресу: г. Пенза, ул. ... (в местах общего пользования) в сумме ... руб. также не подлежат удовлетворению.
Представитель ответчика заявляет о несогласованности условий п.1.3 договора от ч.м.г. в части обязательства ответчика по завершению строительства жилого дома, как условий договора подряда.
Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ч.1).
В силу ст.ст. 432, 708, 740 ГК РФ существенными условиями договора строительного подряда являются, в том числе, предмет договора, начальный и конечный сроки выполнения работы, а также цена договора.
Таким образом, учитывая, что п.1.3 договора от ч.м.г. существенных условий договора подряда не содержит, ответчик обязался произвести завершение строительства жилого комплекса за свой счет, суд приходит к выводу, что п.1.3 договора не является условиями договора строительного подряда, а является обязательством Родионова В.Б., как собственника ... долей спорного объекта недвижимости, отчуждающего лишь часть принадлежащей ему доли объекта, оставаясь при этом собственником ... долей спорного объекта,
Обсуждая вопрос о наименовании работ, подлежащих выполнению ответчиком в целях исполнения обязательства по завершению строительства жилого комплекса, суд учитывает, что договором перечень указанных работ не определен. Вместе с тем, указанное обстоятельство не свидетельствует о недействительности указанного обязательства.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как следует из положений ст.ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, Родионов В.Б., заключив с истицей договор от ч.м.г.., принял на себя, в том числе, обязательство по завершению строительства жилого комплекса, которое должен был исполнить в установленный п.1.3 договора срок, то есть до ч.м.г. и указанное обязательство не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Как следует из ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. N 47, согласно которому несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
В ходе рассмотрения настоящего дела судом назначалась судебная строительная экспертиза для разрешения вопроса об определении наименования и стоимости материалов и работ, необходимых для завершения строительства жилого комплекса (блок ...) ...% готовности, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. ..., отдельно по объектам (помещения жилых квартир, гаражей, помещений общего пользования) с целью дальнейшего ввода жилого комплекса в эксплуатацию.
Согласно заключению эксперта № ... от ч.м.г. стоимость материалов и работ, необходимых для завершения строительством исследуемых помещений незавершенного строительством жилого комплекса (блок ...) ...% готовности, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. ..., составляет ... руб. в том числе: в местах общего пользования - ... руб., в квартире № ... - ... руб. После проведения работ, необходимых для завершения строительством незавершенного строительством жилого комплекса (блок ...) ...% готовности, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. ..., исследуемые помещения по объемно-планировочному и конструктивному исполнению, уровню противопожарной безопасности, размещению относительно наиболее значимых объектов окружающей застройки и инженерных коммуникаций, будут соответствовать строительным нормам и правилам (СНиП), предъявляемым к проектированию и строительству жилых зданий. Данные строения должны рассматриваться в качестве завершенного строительством объекта, подлежащего приемке в эксплуатацию.
В ходе проведения экспертизы экспертным осмотром были выявлено:
помещения общего пользования №№ ...3 левого крыла цокольного этажа полностью готовы к вводу в эксплуатацию после заделки места прохождения стояка через перекрытие в помещение № ...;
помещения общего пользования №№ ... левого крыла второго этажа полностью готовы к вводу в эксплуатацию после устройства ступеней по существующим косоурам в помещении № ...
помещения общего пользования №№ ... левого крыла третьего этажа полностью готовы к вводу в эксплуатацию, после выполнения подшивки потолка в помещении № ...;
помещения общего пользования № ... правого крыла третьего этажа полностью готово к вводу в эксплуатацию, после выполнения подшивки потолка.
Строения, в соответствии со СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов», должны рассматриваться в качестве завершенных строительством объектов, подлежащего приемке в эксплуатацию, после завершения работ, указанных в локальных сметах №№ 1-5.
У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта, поскольку экспертиза произведена по результатам осмотра части спорного объекта недвижимости, с использованием специальной литературы и нормативных источников, выводы эксперта содержат ответы на поставленные судом вопросы.
Как установлено объяснениями сторон, указанные в заключении эксперта недостатки строительных работ до настоящего времени не устранены. Таким образом, на настоящий момент спорный объект недвижимости не может быть признанным завершенным строительством в полном объеме, как жилое помещение.
Представитель истца заявляет, что истребуемые с ответчика денежные средства в размере ... руб. будут израсходованы истицей на проведение строительных работ по завершению строительства жилого комплекса (в местах общего пользования).
Вместе с тем заявленное требование не предусмотрено условиями договора от ч.м.г. и не основано на положениях ст. 247 ГК РФ. Истицей не представлено доказательств того, что сособственники спорного объекта недвижимости согласны с заявленными истицей требованиями в указанной части, не имеют самостоятельных претензий относительно выявленных недостатков, не оспаривают их перечня и стоимости.
Требования о взыскании с ответчика в пользу истицы стоимости не выполненных работ в переданной ей по договору от ч.м.г. квартире (...) в сумме ... руб. также не подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Вместе с тем, истицей, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, доказательств стоимости работ по завершению строительства в переданной ей на основании договора от ч.м.г. квартире, расположенной на втором этаже в левой части дома со стороны фасада (с ул....), не представлено.
Представитель истицы ссылается на заключение эксперта № ... от ч.м.г. согласно которого стоимость материалов и работ, необходимых для завершения строительством помещений в квартире № ... по ул...., составляет ... руб. Однако, указанные выводы не относятся к квартире истицы, что сторонами по делу не оспорено. Кроме того, она не настаивала на удовлетворении заявленных требований в указанной части. Ссылки представителя истицы на наличие трещин в стенах квартиры истицы не являются основанием для взыскания стоимости невыполненных работ по договору, а являются требованиями об устранении недостатков работ. Истица не лишена возможности в целях защиты нарушенного права в указанной части обратиться в суд с соответствующим иском.
Судом обсуждались исковые требования истицы о взыскании с ответчика в ее пользу неустойки в сумме ... руб.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Согласно п.4.1 договора от ч.м.г. в случае просрочки передачи имущества и необходимой документации для регистрации, уклонения от регистрации, просрочки сдачи дома в эксплуатацию (нарушения сроков п.1.3,договора) и иных нарушений своих обязательств продавец выплачивает покупателю штрафную неустойку (пеню) в размере ...% от суммы, указанной в п.2.2 настоящего договора, за каждый день просрочки.
Суд исходит из того обстоятельства, что ответчик нарушил свои обязательства по договору от ч.м.г. г., и несет ответственность за их неисполнение а именно:
в нарушение п.1.3 договора не завершил строительство жилого дома в срок до ч.м.г.., что подтверждается заключением эксперта № ... от ч.м.г.;
в нарушение п.1.5 договора не произвел работы по штукатурке, шпаклевке помещений, тогда как согласно указанного условия договора стены и полы должны иметь строго горизонтальную поверхность без отклонений по всей площади в соответствующих координатах. Факт нарушения указанного обязательства подтверждается объяснениями представителя истца, копиями договора № ... от ч.м.г. с приложением № ..., акта выполненных работ по договору от ч.м.г.., квитанции к приходному кассовому ордеру № ... от ч.м.г.., показаниями свидетеля ФИО
Так, согласно договору № ... от ч.м.г. ООО ... обязался по заданию Проскуриной В.И. осуществить внутреннюю отделку помещения, расположенного по ул...., согласно перечня, указанного в приложении № ... (штукатурка и шпаклевка стен, заливка полов, выравнивание потолков). Как следует из приложения № ... к договору от ч.м.г. стоимость работ по договору определена исходя из наименования работ, площади квартиры, стоимости строительных материалов. Работы приняты Проскуриной В.И. по акту приема-передачи от ч.м.г. За выполнение работ по договору истицей оплачено по квитанции к приходному кассовому ордеру №... от ч.м.г. - ... руб. л.д.113).
Свидетель ФИО суду показал, что с ч.м.г. по ч.м.г. работал заместителем директора ООО ... Проскурина В.И. в ч.м.г. обращалась в ООО ... по поводу «черновой отделки» квартиры: необходимо было произвести работы по выравниванию пола, стен и потолков, штукатурке стен. Был заключен договор на проведение строительных работ. Он присутствовал на объекте один раз, осмотрел квартиру, составил смету, работы производились силами бригады рабочих. Строительные материалы приобретались ООО ...
У суда не имеется оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, поскольку они логичны, последовательны, подтверждаются письменными доказательствами по делу.
Довод представителя ответчика о том, что все указанные в п.1.5 договора работы были произведены ответчиком в лице его представителя Власова А.В. еще до заключения договора, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Так, из технического паспорта МУП БТИ г.Пенза по состоянию на ч.м.г. (при принятии дома на учет) следует, что в кирпичных перегородках имеются трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы; трещины в швах между плитами междуэтажных перекрытий; полы 2-го этажа - линолеум по бетонной основе, отставание материала в стыках и вздутие местами, внутренняя отделка- отставание и повреждение кромок местами. Аналогичные технические характеристики строение имеет и согласно сведений технического паспорта Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на ч.м.г.
Факт отсутствия произведенных работ по штукатурке, шпаклевке, стен, полов квартиры, переданной в пользование истице, подтверждается самим фактом заключения договора от ч.м.г. на указанных в нем условиях.
Других доказательств производства указанных работ именно ответчиком, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки за нарушение ответчиком вышеуказанных обязательств, суд находит обоснованным.
Поскольку пунктом 1.3 договора от ч.м.г. установлен срок завершения строительства жилого дома как ч.м.г. то просрочку следует исчислять со ч.м.г. Тогда просрочка за период с ч.м.г. по ч.м.г. (по заявленным требованиям) составила: ... руб. (сумма, указанная в п.2.2 договора как цена договора) х ...% (размер неустойки за 1 день просрочки) х ... дней (период просрочки с ч.м.г. по ч.м.г..) = ... руб.
Вместе с тем, согласно ч.2 ч.2 ст.330 ГК РФ кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Представителем ответчика заявлено о несоразмерности подлежащей уплате неустойке последствиям нарушения обязательств.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд, при рассмотрении вопроса об уменьшении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, принимает во внимание степень выполнения обязательства должником, длительность неисполнения обязательств по договору, конкретные обстоятельства дела, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес истца и ответчика.
Так, строительство спорного объекта недвижимости не завершено до настоящего времени; обязательства, предусмотренные п.1.5 договора от ч.м.г. ответчиком не исполнены, в связи с чем истица была вынуждена производить указанные работы за счет собственных средств. Из-за неисполнения обязательств по завершению строительства жилого комплекса спорный объект недвижимости до настоящего времени не имеет статуса жилого помещения, что исключает возможность истицы и членов ее семьи зарегистрироваться в указанном помещении по месту жительства.
Вместе с тем, суд учитывает, что со стороны истицы также допущено нарушение условий договора по уплате ответчику части цены договора в размере ... руб.
С учетом данных обстоятельств, основываясь на принципах разумности и справедливости, суд считает возможным снизить размер неустойки (пени) до ... руб.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Поскуриной ВИ к Родионову ВБ о понуждении к исполнении обязательств по договору, взыскании стоимости невыполненных работ, неустойки и суммы, излишне оплаченной по договору- удовлетворить частично.
Взыскать с Родионова ВБ в пользу Проскуриной ВИ неустойку в размере ... руб.
В удовлетворении остальных исковых требований Проскуриной ВИ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2010 г.
Судья: подпись
Копия верна: Судья Секретарь
СПРАВКА: Решение вступило в законную силу: «___»__________________ 2010 г.
Судья Секретарь