дело № 2 - 188/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
02 марта 2011 года г. Пенза
Первомайский районный суд г.Пензы в составе:
председательствующего судьи Потеминой Е.В.,
при секретаре Наумкиной Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лукьяновой ДА к ООО Группа компаний «Поволжье» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
У С Т А Н О В И Л:
Лукьянова Д.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что в соответствии с договором ... от ... она является дольщиком в долевом строительстве однокомнатной квартиры ... (проектный) общей площадью с учетом холодных помещений ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ... по адресу ... .... Согласно справки от ... она полностью выполнила свои обязательства по оплате вклада дольщика, предусмотренные п.5.2 договора. В соответствии с п.3.1.1 указанного договора застройщик был обязан передать ей квартиру в ... квартале ..., то есть до ... Однако ответчик свои обязательства по сдаче квартиры в согласованный сторонами срок не выполнил. Решением от ... по делу ... ... городской суд обязал ООО Группа компаний «Поволжье» передать ей вышеуказанный объект долевого строительства и выдал исполнительный лист. Однако до настоящего времени квартира ей не передана. Согласно постановлению ... отдела УФССП России по ... на исполнении в подразделении находится сводное исполнительное производство о взыскании с ООО ГК «Поволжье» суммы долга, который на ... составлял ... рублей, а в настоящее время составляет гораздо большую сумму. На ... в Арбитражном суде ... назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о признании ответчика банкротом. В связи с крайне неблагоприятным финансовым положением ответчика, с имеющийся у него значительной непогашенной кредиторской задолженностью предполагает возможность его последующего банкротства, что сделает невозможным получение ею (истицей) оплаченной квартиры. Учитывая, что ею произведена 100 % оплата стоимости своей доли на квартиру, считает возможным и законным оформление ее права на указанную квартиру, но связи с тем, что дом не сдан в эксплуатацию, считает возможным оформление ее права на приобретенное имущество, как на долю в объекте незавершенного строительства.
Просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, в виде однокомнатной квартиры ... (проектный) общей площадью с учетом холодных помещений ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ... по адресу ...
В дальнейшем истица уточнила исковые требования, просила признать за ней право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатной квартире ... (проектный) общей площадью с учетом холодных помещений ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ..., по адресу ....
Определением Первомайского районного суда ... от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО «Пензастрой».
В судебном заседании истец Лукьянова Д.А. поддержала исковые требования в полном объеме, дав пояснения аналогичные содержанию искового заявления. Пояснила, что цена спорного объекта недвижимости по договору долевого участия от ... в размере ... руб. оплачена ею застройщику ООО ГК «Поволжье», за счет указанных средств производилось строительство спорной доли в виде однокомнатной квартиры. Секция ... строящегося жилого дома, в которой расположена квартира, завершена строительством на 90%. Спорная квартира построена фактически согласно ее индивидуальному проекту, в ней установлены пластиковые окна, подведены трубы к батареям отопления, имеются трубы подачи воды и канализации. Считает, что договор долевого участия ... от ..., факт исполнения ею обязательств по оплате стоимости объекта долевого участия по договору, а также решение ... городского суда ... от ... являются основаниями для удовлетворения ее исковых требований. Доля в праве общей долевой собственности рассчитана ею как соотношение площади спорной квартиры, указанной в договоре, к проектной площади строящегося дома, указанного в проектной декларации.
Представитель ответчика ООО Группа Компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения извещался по юридическому адресу ООО (...). Телеграмма возвращена с отметкой: «телеграмма не доставлена, организация закрыта, по извещению за телеграммой не являются».
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Представитель третьего лица ОАО «Пензастрой» - Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, с иском не согласен. Пояснил, что собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: ... со степенью готовности 34%, является ОАО «Пензастрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... Жилой дом в установленном порядке в эксплуатацию не сдан. Документов, содержащих описание спорного объекта незавершенного строительства, а именно технического паспорта и кадастрового паспорта на спорную квартиру, не имеется. Считает, что отсутствуют основания к удовлетворению исковых требований, просил в иске отказать.
Заслушав участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему:
Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.
Судом установлено, что по договору аренды земельного участка ... от ... Комитет по управлению муниципальным имуществом ... и ООО «ЮрКонсалтинг» заключили договор о передаче ООО «ЮрКонсалтинг» земельного участка кадастровый номер ..., площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ..., для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой (л.д.75-77).
Как следует из договора от ... ООО «ЮрКонсалтинг» уступило ООО Группа Компаний «Поволжье» в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от ... (л.д.72-73).
... между Комитетом по управлению муниципальным имуществом ... и ООО ГК «Поволжье» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ... от ... (л.д.69-71).
Разрешение на строительство жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной стоянкой (1-ая очередь - секции ...) по адресу: ... было выдано ООО ГК «Поволжье» администрацией ... ... (л.д.66).
... между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Лукьяновой Д.А. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья ..., согласно которому ООО ГК «Поволжье» привлекает дольщика (Лукьянову Д.А.) к финансированию жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной стоянкой по адресу: ... (1-ая очередь строительства - секции ...). Лукьянова Д.А. инвестирует строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры ... (проектный) общей площадью с учетом холодных помещений ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ... по адресу ....
Согласно условиям указанного договора застройщик обязался передать дольщику квартиру ориентировочно в ... г., предоставить дольщику право на оформление квартиры в собственность после завершения строительства жилого дома, сдачи дома государственной приемочной комиссии, передачи квартиры по акту приема-передачи (п.п.3.1.1,3.1.2). Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составляет ... руб., срок оплаты установлен до ... (п.5.2). В приложении ... к договору указан план однокомнатной квартиры ... (л.д.94-99).
В материалах дела имеется проект перепланировки квартиры ..., расположенной на ... этажи секции ... строящегося жилого дома по адресу: ...
Согласно справки ООО ГК «Поволжье» от ... Лукьянова Д.А. исполнила взятые на себя обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве жилья ... в сумме ... рублей (л.д.15).
Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ... ... зарегистрирован договор долевого строительства (объект долевого строительства - однокомнатная квартира ..., расположенная на ... этаже, секция ..., общей проектной площадью, с учетом холодных помещений - ... кв.м.), участником долевого строительства является Лукьянова Д.А. (л.д.47-63).
Согласно договору от ... ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило ОАО «Пензастрой» в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от ...
Решением ... городского суда ... от ..., вступившим в законную силу, ООО Группа Компаний «Поволжье» понуждено передать объект долевого строительства - однокомнатную квартиру ... (проектный), общей площадью с учетом холодных помещений ... кв.м., находящуюся на ... этаже, секции ... жилого дома, расположенного по адресу: ... согласно договора долевого участия в строительстве жилья ... от ... С ООО Группа Компаний «Поволжье» в пользу Лукьяновой Д.А. взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательства в размере ... руб. (л.д.19-23)
На основании указанного решения истице был выдан исполнительный лист ... от ... (л.д.24-25). В настоящее время указанный исполнительный лист находится на исполнении в ... РО СП УФССП России по ..., что подтверждается постановлением о возбуждении исполнительного производства ... (л.д.27). Требования исполнительного документа до настоящего времени не исполнены.
Истица, считая свои права нарушенными, обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как следует из ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Поскольку требование о признании права собственности направлено на приобретение в собственность доли объекта незавершенного строительством недвижимого имущества, создаваемого субъектами инвестиционной деятельности, следует учитывать как требования ГК РФ, так и иных законов, а также фактические обстоятельства дела.
Как следует из положений ст.ст.244,245 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Доли участников долевой собственности могут быть определены на основании закона либо установлены соглашением всех ее участников.
Согласно ч.1 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч.2 ст.8, ч.1 ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …» передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу требований п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Как следует из положений ст.ст.17,18 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доказательством существования имущества в качестве объекта недвижимости является описание и индивидуализация данного объекта соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, что должно подтверждаться планом недвижимого имущества, удостоверенным этой организацией (органом).
Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания: документов, подтверждающих право собственности или пользования заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
... между ОАО «Пензастрой» (новый застройщик) и ООО ГК «Поволжье» (прежний застройщик) был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... (л.д.161-162). Условиями договора от ... предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику на тех же условиях, которые имелись у прежнего застройщика, причем согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей прежнего застройщика к новому застройщику подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия соглашения.
Однако такого соглашения между истицей и ООО «Пензастрой» заключено не было.
С учетом анализа указанных выше правовых норм и обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано только за лицом, имеющим право собственности или пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а истица таковой не является.
В настоящее время арендатором земельного участка и собственником расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, степень готовности 34%, инв.№ ..., адрес: ... является ОАО «Пензастрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от ...
Истица возражала против замены ответчика ООО ГК «Поволжье» на ОАО «Пензастрой», о чем письменное заявление приобщено к материалам дела.
Объяснениями сторон, доказательствами по делу установлено, что ООО ГК «Поволжье» как застройщик свои обязательства по договору ... от ... не выполнило. Многоквартирный жилой дом, в котором расположена спорная квартира, строительством не завершен, в установленном порядке в эксплуатацию не сдан, процент готовности жилого дома установлен - 34 %. Собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с момента регистрации права (...) является ОАО «Пензастрой». Документов, содержащих описание спорного объекта незавершенного строительства - ... (проектный) в блоке ... строящегося жилого дома по адресу: ... (технического паспорта и кадастрового паспорта) не имеется. Обозренный в ходе судебного заседания технический паспорт на объект, незавершенный строительством - ... по состоянию на ... не содержит сведений о наличии конкретного объекта долевого строительства в виде спорной однокомнатной квартиры.
Доказательств соответствия характеристик фактически возведенной спорной квартиры условиям договора долевого участия от ... и плану перепланировки квартиры (л.д.16-18), а также соответствия доли, в отношении которой заявлены исковые требования, фактической доле в праве общей долевой собственности на жилой дом, соответствующей спорной квартире, истицей не представлено.
Наличие решения ... городского суда ... от ... не является безусловным основанием для удовлетворения исковых требовании истицы, поскольку ООО Группа Компаний «Поволжье» указанным решением обязано к передаче объекта долевого строительства (спорной квартиры ...) согласно договора долевого участия в строительстве жилья ... от ..., а условия указанного договора предусматривают передачу квартиры в собственность после завершения строительства жилого дома, сдачи дома государственной приемочной комиссии, передачи квартиры по акту приема-передачи (п. 3.1.2).
Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований истицы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Лукьяновой ДА к ООО Группа компаний «Поволжье» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение 10-ти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 09.03.2011 г.
Судья: подпись
Копия верна: Судья Секретарь
М.П.
СПРАВКА:
Решение вступило в законную силу: «___»___________________2011 г.
Судья Секретарь
М.П.