Именем Российской Федерации ***
РЕШЕНИЕ
01 февраля 2011 года
Первомайский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Смирновой О.В.,
при секретаре Закировой Т.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г. Пензе гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя О.Г.В. к Ш.А.Н., индивидуальному предпринимателю Б.А.И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
ИП О.Г.В. обратилась в суд с иском к Ш.А.Н., ИП Б.А.И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, указывая, что ДД.ММ.ГГ. она заключила договор № об инвестировании строительства части жилого дома с ИП Б.А.И. Предметом указанного договора является её участие в инвестировании строительства части пятиэтажного жилого дома, в виде ... на № этаже, общей площадью *** кв.м., в том числе жилой *** кв.м., и передачи указанного жилого помещения в её собственность после сдачи в эксплуатацию данного дома, расположенного по адресу: г.Пенза, ... в районе дома № Стоимость указанной квартиры определена в п.3.1. договора и составляет *** рублей, в неё вошли все расходы застройщика в части инвестируемой квартиры №, а именно: на предпроектные и проектно-изыскательские работы, строительство и выполнение работ, предусмотренных п.2.3. договора. По условия указанного договора данная стоимость является окончательной и изменению не подлежала. Учитывая, что договор заключался уже на конечной стадии строительства и предпроектные и проектно-изыскательские работы были уже осуществлены застройщиком, отдельный договор на указанные работы между сторонами не заключался, а произведенные расходы пропорционально части стоимости инвестируемой квартиры были включены в цену договора инвестирования. Обязательства по оплате, принятые ею по договору, выполнены. Оплата произвелась ею в соответствии с п.4.1. договора, в установленный срок- до ДД.ММ.ГГ., что подтверждает платежное поручение от ДД.ММ.ГГ. № на сумму *** рублей.
Однако ДД.ММ.ГГ. ей стало известно о требованиях Ш.А.Н. в отношении указанной квартиры. С данными требованиями она не согласна. Считает, что договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГ., заключенный между ИП Б.А.И. и Ш.А.Н.., в силу ст.168,165 ГК РФ и п.3 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГ. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», является ничтожной сделкой, поскольку подписан с нарушением п.1 ст.2 и п.2 ст. 3 указанного закона.
Согласно указанным нормам ФЗ от ДД.ММ.ГГ. № ИП Б.А.И. не является юридическим лицом и, соответственно, не имел права привлекать денежные средства граждан на долевое строительство многоквартирного дома, что было установлено решением Арбитражного суда Пензенской области от ДД.ММ.ГГ. по делу № А 49-3832/2009. Кроме того, указанным решением Арбитражного суда установлено, что договоры долевого участия заключены ИП Б.А.И. неправомерно. Следовательно, указанная сделка, заключенная между ИП Б.А.И. и Ш.А.Н.., не соответствует требованиям закона.
Учитывая данные обстоятельства, в соответствии со ст. 167-168 ГК РФ, ИП Б.А.И. вернул Ш.А.Н. все полученное по недействительной сделке, а именно денежные средства в размере *** рублей. Из-за того, что она уклонялась от получения денег, что подтверждает письмо от ДД.ММ.ГГ., заверенное нотариусом Лукиной Л.Е., Ш.А.Н. поместил денежные средства в указанном размере на депозит нотариуса Щебуняева И.Б.
В соответствии со ст. 131,433 ГК РФ и п.3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ, договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, права и обязанности по нему у сторон не возникли, следовательно, у Б.А.И. не возникла обязанность по передаче Ш.А.Н. квартиры № по адресу: г. Пенза, ..., в районе дома №, также как у Ш.А.Н. не возникло право требования завершения строительства и передачи указанной квартиры.
Просила признать договор долевого участия № от ДД.ММ.ГГ., подписанный ИП Б.А.И. и Ш.А.Н.., недействительной ничтожной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Истец ИП О.Г.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, предоставила заявление, в котором просит рассмотреть дело в её отсутствие.
Представитель истца ИП О.Г.В. Варламова Е.Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, пояснив, что договор от ДД.ММ.ГГ. заключен между сторонами, но сделка является недействительной в силу ее ничтожности, так как не соответствует закону и не порождает правовых последствий с момента ее заключения. В нарушение закона она заключена с лицом, не имеющим право совершать указанные действия. Кроме того, договор не зарегистрирован в установленном порядке. ИП Б.А.И. должен передать деньги Ш.А.Н.., а она не вправе требовать передачи ей в собственность спорной квартиры после завершения строительства многоквартирного жилого дома. По своей правовой природе договор является договором долевого участия, в связи с чем правоотношения регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Истец является заинтересованным лицом, поэтому вправе обратиться с иском в суд о признании сделки недействительной. На момент заключения договора с ИП Б.А.И. ей не было известно о правопритязаниях Ш.А.Н. в отношении квартиры. Она является добросовестным приобретателем, которая вправе требовать ввода дома в эксплуатацию от ИП Б.А.И. и передачи ей в собственность квартиры.
Ответчик ИП Б.А.И. и его представитель Гусев О.Л., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., в судебном заседании иск признали, пояснив, что им разъяснены и понятны правовые последствия признания иска, о чем они указали в письменном заявлении приобщенном к материалам дела. Договор долевого участия от ДД.ММ.ГГ. сторонами не заключен, так как имеются две редакции документа, имеющих различия в части цены и порядка оплаты денежных средств за квартиру. Следовательно, не согласованы его существенные условия. Договор ничтожен, так как не соответствует требованиям закона: подписан лицом, не имеющим право заключать договора долевого участия (ИП Б.А.И.) и договор не прошел государственную регистрацию. Истица является заинтересованным лицом при заявлении требования о признании сделки недействительной, так как исполнила обязательства по заключенному с ним договору от ДД.ММ.ГГ. На момент заключения с ней договора не было судебных споров в отношении указанной квартиры. Она была поставлена в известность о неправомерности заключения договора от ДД.ММ.ГГ. с Ш.А.И. и возврате ей ИП Б.А.И. денежных средств, размещенных на депозите нотариуса.
Ответчик Ш.В.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика Ш.А.Н. -П.С.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., Ш.В.И., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., иск не признали, просили отказать в его удовлетворении, пояснив, что правоотношения между Ш.А.Н. и ИП Б.А.И. возникли в ДД.ММ.ГГ. (договор на предпроектные изыскательские работы) и были направлены на выполнение конкретных работ- строительство квартиры для проживания в ней. Этот договор и последующие договора по своей сути являются договорами строительного подряда. Поэтому к ним не подлежит применению законодательство о долевом участии в строительстве жилья. Застройщик по нему производит строительство жилья за свой счет, начиная с проектно- изыскательных работ, получением разрешения на строительство, до ввода дома в эксплуатацию. Он вправе привлекать средства потребителей для ведения строительства только после получения разрешения на строительство. В рассматриваемом случае все было наоборот. У ИП Б.А.И. не было денежных средств для разработки проекта, граждане ему их предоставили с целью возведения для их проживания жилых помещений. Договор от ДД.ММ.ГГ. соответствует требованиям закона о строительном подряде, не подлежит государственной регистрации. Не имеет юридического значения наличие двух редакций договора, так как предметом спора является недействительность заключенного договора, а не признание его незаключенным. Истица не является добросовестным приобретателем, так как на момент заключения договора ей было известно, что право требования в отношении указанной квартиры со стороны Ш.А.Н. имеется. Она действовала на свой страх и риск, поэтому вправе требовать от ИП Б.А.И. возврата переданных денежных средств.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
На основании ч.ч.1,2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Судом установлено, что постановлением Главы администрации г.Пензы от ДД.ММ.ГГ. № был утвержден акт выбора земельного участка в районе жилого дома по ... от ДД.ММ.ГГ. № и ИП Б.А.И. предоставлен земельный участок из состава земель, поселений площадью *** кв.м., для проектирования и строительства 5-ти этажного дома в районе жилого дома по ...) в аренду сроком на три года.
ДД.ММ.ГГ. ИП Б.А.И. заключен договор аренды указанного земельного участка № с администрацией г. Пензы.
ДД.ММ.ГГ. между ПБОЮЛ Б.А.И. (Застройщик) и Ш.А.Н. (Инвестор) был заключен договор об инвестировании предпроектных и проектно-изыскательских работ.
В соответствии с п.1 данного договора, его предметом является участие сторон в проектировании жилого дома по адресу: г. Пенза, ..., район жилого .... По окончании проектирования жилого дома Инвестор принимает участие в строительстве жилого дома. Доля участия, площадь и номер квартиры определяются договором об инвестировании строительства жилья, который стороны обязуются заключить в недельный срок с момента утверждения проекта жилого дома.
Объем инвестирования в предпроектных и проектных работах жилого дома устанавливается в сумме *** рублей (п. 2.1 договора). Инвестор производит внесение указанной в п.2.1 договора суммы ДД.ММ.ГГ. (п. 2.2. договора).
В ходе судебного разбирательства установлено, что Ш.А.Н. обязанности Инвестора по договору от ДД.ММ.ГГ. исполнены в полном объеме, произведена оплата проектных работ в срок, оговоренный в п. 2.2. договора, а именно: ДД.ММ.ГГ. оплатила ПБОЮЛ Б.А.И. *** рублей, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру №б/н от ДД.ММ.ГГ., приобщенная к материалам дела.
ДД.ММ.ГГ. ИП Б.А.И. выдано разрешение на строительство № сроком действий до ДД.ММ.ГГ.. Действие разрешения на строительство впоследствии было продлено до ДД.ММ.ГГ..
ДД.ММ.ГГ. ИП Б.А.И. (Застройщик) заключил с Ш.А.Н. (Дольщик) договор долевого участия в строительстве жилья №.
В соответствии с п.2.1. договора, Застройщик привлекает Дольщика к финансированию строительства ***-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Пенза, ... в районе .... Дольщик инвестирует строительство жилого дома в части трехкомнатной ..., находящейся на *** этаже, общая проектная площадь с лоджиями (балконом) составляет *** кв.м., в том числе жилая площадь *** кв.м., площадь лоджий (балкона) *** кв.м. Квартира передается без чистовой отделки и установки межкомнатных дверей и санфаянса, ванны, мойки, смесителей, без отделки потолков (побелка, оклейка обоями).
Правом на оформление квартир в собственность Дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объеме, завершения строительства жилого дома и его приемки государственной приемочной комиссией подписания акта приема-передачи квартиры (п. 2.2. договора)
Застройщик обязан передать Дольщику квартиру в 4 квартале ДД.ММ.ГГ. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих Застройщику исполнению данного обязательства Застройщиком, срок передачи квартиры может быть изменен по согласованию сторон (п. 3.1.1. договора).
Дольщик обязан обеспечить финансирование квартиры, указанной в п.2.1. договора и всех инженерных коммуникаций к строящемуся жилому дому денежными средствами пропорционально степени готовности строящегося жилого дома с учетом коэффициента инфляции, установленного Застройщиком, согласно индекса изменения сметной стоимости поквартально, выданного РЦЦС на неоплаченную часть квартиры (п.4.1.1. договора).
Общий размер вклада Дольщика на момент заключения настоящего договора составляет *** рублей. Стоимость 1 кв.м. на момент заключения настоящего договора составляет *** руб. (п. 5.2. договора) Оплата аванса *** руб. производится Дольщиком в момент подписания текста настоящего договора (п. 5.3 договора). При оплате Дольщиком полной стоимости квартиры в срок до ДД.ММ.ГГ. стоимость квартиры остается фиксированной, коэффициент инфляции (п. 4.1.1. договора) не применяется (п. 5.4. договора).
Судом установлено, что Ш.А.Н. обязанности по договору № от ДД.ММ.ГГ. исполнены в полном объеме, произведена оплата стоимости квартиры в размере *** рублей в срок, оговоренный в п. п.5.4. договора- до ДД.ММ.ГГ., а именно: ДД.ММ.ГГ. - *** руб.; ДД.ММ.ГГ. - *** руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ., квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГ..
ДД.ММ.ГГ. ИП О.Г.В. заключила договор № об инвестировании строительства части жилого дома с ИП Б.А.И., предметом которого является ее участие в инвестировании строительства части пятиэтажного жилого дома в виде указанной квартиры. Обязательства по оплате истицей исполнены. ИП О.Г.В. в соответствии с п.4.1. договора, в установленный срок до ДД.ММ.ГГ., оплатила *** рублей, что подтверждает платежное поручение от ДД.ММ.ГГ. №
Истица полагая, что ее права нарушены ранее заключенным между ИП Б.А.И. и Ш.А.Н. договором от ДД.ММ.ГГ., считает его недействительным, как не соответствующий требования федерального законодательства о долевом участии в строительстве.
Анализ правоотношений между ИП Б.А.И. и Ш.А.Н. позволяет квалифицировать их как договор строительного подряда, а не договор долевого участия.
Согласно ч.ч.1,3 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что Ш.А.Н. вложила денежные средства в строительство квартиры для проживания в ней с членами своей семьи, инвестировала проектно-изыскательные работы, то есть создавала необходимые условия для выполнения работ ИП Б.А.И., который обязался в установленный сторонами срок построить по ее заданию квартиру определенной площадью и планировкой.
Сторонами соблюдены требования закона к договору по форме: письменная, путем составления единого документа, подписанного ими. Они были правомочны на совершение указанных действий. Ими определены все существенные условия договора: предмет, срок выполнения работ, их цена, порядок оплаты и приемки результатов работы.
В связи с тем, что главой 37 ГК РФ не требуется государственная регистрация договора подряда, стороны не совершили указанные действия.
При таких обстоятельствах, стороны, подписав договор от ДД.ММ.ГГ. №., приобрели права и приняли на себя все обязательства по нему, основанные на договоре строительного (бытового) подряда.
Следовательно, оснований полагать, что сделка не соответствует требованиям закона, не имеется. Вследствие чего она не может быть признана недействительной и к ней не могут быть применены последствия ее недействительности.
Доводы представителя истца и ответчика ИП Б.А.И., его представителя Гусева О.Л. о том, что возникшие отношения регулируются положениями ФЗот 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд считает несостоятельными.
Основанием для применения того или иного законодательства к правоотношениям сторон является не наименование договора, не ссылка на нормы права, указанные в нем, а суть действий, совершаемых сторонами для наступления юридически значимого результата (установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей).
В связи с тем, что истец и ответчик ИП Б.А.И. заблуждались относительно правовой природы возникших отношений между Ш.А.Н. и ИП Б.А.И., то они не обоснованно полагали, что договор от ДД.ММ.ГГ. недействителен в силу его ничтожности, как несоответствующий федеральному законодательству о долевом участии в строительстве. В связи с чем их доводы о неправомочности ИП Б.А.И. заключать договор долевого участия в строительства жилья, об отсутствии государственной регистрации договора, не являются основанием для удовлетворения иска О.Г.В.
Довод представителя ответчика Гусева О.Л. о наличии двух редакций договора от ДД.ММ.ГГ., содержащих отличные друг от друга условия по порядку оплаты за квартиру, и как следствие указанного, незаключенность договора и не возникновение у сторон прав и обязанностей по нему, суд оценивает критически, как не относящийся ни к основанию, ни к предмету рассматриваемого спора (признание заключенного договора недействительным в силу его не соответствия требованиям закона).
Ответчик ИП Б.А.И. признал иск ИП О.Г.В. к нему о признании вышеуказанной сделки, заключенной между ним и Ш.А.Н.., недействительной.
Согласно ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Суд не принимает данное признание иска ИП Б.А.И., так как оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы Ш.А.Н.., стороны данной сделки, которая в установленном законом порядке не признана недействительной.
Кроме того, суд не может признать ИП О.Г.В. заинтересованным лицом, права которой могут быть нарушены заключенным между ответчиками договором № от ДД.ММ.ГГ.
С момента заключения договора от ДД.ММ.ГГ. и исполнения ей обязательств по оплате, истица приобрела только право требования в отношении ИП Б.А.И. по завершению строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира, и передачи ее в собственность. Право собственности относительно имущества у нее не возникло. В связи с чем, О.Г.В. неверно избран способ защиты и восстановления своего права путем предъявления указанного иска.
В силу изложенного, не имеют юридического значения ее доводы относительно того, что она является добросовестным приобретателем.
Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя О.Г.В. к Ш.А.Н., индивидуальному предпринимателю Б.А.И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки- отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г.Пензы.
Решение в окончательной форме вынесено 07 февраля 2011 года.
Судья: ***
***
***
***
***ь