о защите прав потребителей

Дело № 2-2090/2010 ххх

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 декабря 2010 года

Первомайский районный суд г. Пензы

в составе председательствующего судьи Окуневой Л.А.

при секретаре Щегловой М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда в г. Пензе гражданское дело по иску Шелудько А.Н. к ИП Богатикову А.И. о защите прав потребителей и по встречному иску ИП Богатикова А.И к Шелудько А.Н. о признании договора незаключенным,

у с т а н о в и л:

Шелудько А.Н. обратилась в суд с иском к ИП Богатикову А.И. о защите прав потребителей. В обоснование указывает, что ххх она заключила с ответчиком договор об инвестировании предпроектных и проектно-изыскательских работ, согласно которому она принимала участие в проектировании пятиэтажного жилого дома по ххх в ххх, также по условиям данного договора по окончании проектирования она должна была принять участие в строительстве указанного дома. Объем инвестирования с ее стороны в предпроектные и проектные работы составил ххх рублей, которые она оплатила ххх По окончании проектных работ между ней и ИП Богатиковым А.И. был подписан договор ххх долевого участия в строительстве жилья от ххх. Согласно условиям договора, она была привлечена к финансированию строительства пятиэтажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ххх, в части трехкомнатной квартиры № ххх находящейся на пятом этаже, общей проектной площадью с учетом лоджий (балкона) ххх кв.м., в том числе жилой ххх кв.м., площадь лоджии (балкона) ххх кв.м. Общий размер ее вклада составил ххх руб. Строительство квартиры она оплатила в полном объеме: ххх - ххх руб.; ххх - ххх руб. Помимо этого ею были внесены ответчику дополнительно денежные средства на установку в квартире окон из ПВХ в сумме ххх руб. Кроме того, ею был заключен с ххх договор от ххх на разработку проектно-сметной документации по перепланировке строящейся квартиры. Стоимость работ по данному договору составила ххх руб. Изменения в проект, внесенные в результате выполнения проектной организацией проектных работ были реализованы при строительстве дома. В настоящее время квартира № ххх имеет планировку с учетом проектных решений, выполненных «ххх по ее заказу. Указанные обстоятельства свидетельствуют, что строительство квартиры велось для нее за ее средства и в определенной части ею лично. Однако в настоящее время ее право на приобретение в собственность квартиры находится под вопросом. Договор долевого участия в строительстве жилья подлежит государственной регистрации, однако Управлением Росреестра в Пензенской области отказано в регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, поскольку ответчик не представил документы, необходимые для регистрации договора, и застройщиком по договору является индивидуальный предприниматель, что противоречит требованиям ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Не зарегистрировав договор, она не сможет по окончании строительства дома зарегистрировать право собственности на квартиру. Богатиков А.И. отказывается от передачи ей квартиры № ххх Полагает, что у нее имеется право на получение в собственность квартиры № ххх по окончании строительства. Между ней и ответчиком имеется договоренность о строительстве для нее квартиры № ххх в строящемся доме в районе дома № ххх по ул. ххх в ххх. Данное строительство ею оплачено полностью, часть работ выполнено ее силами, таким образом, она выполнила свои обязательства в рамках достигнутой договоренности. Созданный результат работ должен быть передан ей. Считает, что нарушения, допущенные ответчиком при строительстве дома и привлечении денежных средств от граждан, не освобождают ответчика от обязанности передать ей ее квартиру по завершении строительства. Отношения, возникшие между ней и ответчиком, могут быть квалифицированы как подрядные, что следует как из документов (договор, документы об оплате), так и из действий сторон по исполнению достигнутой договоренности. Ответчик обязался завершить строительство до ххх квартала ххх г., но до настоящего времени строительство продолжается, хотя и находится в стадии завершения. Квартира строилась ею для проживания ее и ее семьи, то есть для личных нужд, не связанных с предпринимательством, следовательно, на отношения между ней и ответчиком распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Ей известно, что ответчик заявлял о готовности сдать дом в эксплуатацию и передать квартиры собственникам до ххх, ее устраивает и более поздний срок, например, ххх Просит суд обязать ИП Богатикова А.И. исполнить обязательство по передаче ей трехкомнатной квартиры № ххх, находящейся на ххх-м этаже ххх-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ххх, в районе дома № ххх, общей площадью ххх кв.м., в том числе жилой ххх кв.м., площадь лоджии (балкона) ххх кв.м. до ххх.

ИП Богатиков А.И. обратился с встречным иском к Шелудько А.Н. о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве жилья ххх от ххх В обоснование указывает, что договор подписан сторонами с нарушением действующего законодательства. На момент заключения договора долевого участия он не вправе был привлекать денежные средства граждан, поскольку таким правом, в силу ст.ст. 2,3 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», обладал застройщик - юридическое лицо, а он индивидуальный предприниматель. Поскольку договор долевого участия ххх от ххх заключен в нарушений требований закона, данная сделка является ничтожной. Кроме того, договор долевого участия, подлежащий государственной регистрации, не прошел государственную регистрацию, следовательно, является незаключенным. Кроме того, о незаключенности договора долевого участия говорит тот факт, что имеются две различные редакции данного договора. В частности в договорах не совпадают сроки и порядок внесения денежных средств, которые относятся к существенным условиям договора. Несогласованность сторонами существенного условия говорит о том, что стороны не пришли к единому мнению о предмете договора. По незаключенному договору права и обязанности не возникают, поэтому у него обязанность по передаче квартиры Шелудько А.Н. не возникла, право требования завершения строительства квартиры, правовое основание для возникновения права собственности на квартиру у Шелудько А.Н. отсутствует. Законом предусмотрена защита прав граждан, заключивших договор долевого участия с ненадлежащим застройщиком путем требования немедленного возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Переписка с Шелудько А.Н. о возврате денежных средств велась с ххх г. с участием нотариуса Лукиной Л.Е. В настоящий момент денежные средства в сумме ххх руб. помещены на депозит нотариуса Щебуняева И.Б. для передачи Шелудько А.Н., истица от получения денежных средств уклоняется

Истец Шелудько А.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель истца Шелудько В.И., действующий на основании доверенности от ххх, иск Шелудько А.Н. поддержал, встречный иск Богатикова А.И. не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении Шелудько А.Н.

Представитель истца Панин С.Ю., действующий на основании доверенности от ххх, иск Шелудько А.Н. поддержал, встречный иск Богатикова А.И. не признал, пояснил, что первоначально был заключен договор долевого участия в редакции, представленной ответчиком. Потом из-за того, что истица брала кредит, Агентство ипотечного кредитования указало, что нужно указывать в договоре определенные сроки (в части срока оплаты, после которого применяется коэффициент инфляции, в договоре он был определен - 60 дней с момента заключения договора), поэтому был заключен другой договор, где указана конкретная дата. Отношения у сторон возникли в ххх г., это отношения не о долевом участии в строительстве жилья, так как начались еще в предпроектный период. С третьим лицом Ореховой Г.В. договор относительно спорной квартиры от ххх не может порождать права для Ореховой Г.В., так как предмет договора не был свободен на момент его заключения.

Ответчик Богатиков А.И. и его представитель Гусев О.Л. (доверенность от ххх) в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, под роспись. Заявления о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие либо об уважительности неявки в судебное заседание суду не представили.

Третье лицо Орехова Г.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лицо Ореховой Г.В. - Варламова Е.Н., действующая на основании доверенности от ххх, просила в иске Шелудько А.Н. отказать, встречный иск Богатикова А.И. удовлетворить, ссылаясь на доводы встречного искового заявления.

Заслушав стороны и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 740 ч.ч. 1,3 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Статьей 27 Закона «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г. (далее Закон) предусмотрено, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами. Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги). В случае, если выполнение работы (оказание услуги) осуществляется по частям (доставка периодической печати, техническое обслуживание) в течение срока действия договора о выполнении работ (оказании услуг), должны предусматриваться соответствующие сроки (периоды) выполнения таких работ (оказания услуг). По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

В ходе судебного разбирательства установлено, что ххх ПБОЮЛ Богатиков А.И. (Заказчик-Застройщик) и Шелудько А.Н. (Инвестор) заключили договор об инвестировании предпроектных и проектно-изыскательских работ.

Согласно условиям договора, предметом договора является участие сторон в проектировании жилого дома по адресу: ххх, район жилого дома № ххх. По окончании проектирования жилого дома Инвестор принимает участие в строительстве жилого дома. Доля участия, площадь и номер квартиры определяются договором об инвестировании строительства жилья, который стороны обязуются заключить в будущем (п. 1 договора).

Объем инвестирования в предпроектных и проектных работах жилого дома устанавливается в сумме ххх рублей (п. 2.1 договора). Инвестор производит внесение указанной в п.2.1 договора суммы ххх (п. 2.2. договора).

Как усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру, ПБОЮЛ Богатиковым А.И. принято от Шелудько А.Н. ххх в счет оплаты проектных работ ххх рублей.

ххх ИП Богатиков А.И. (Застройщик) заключил с Шелудько А.Н. (Дольщик) договор долевого участия в строительстве жилья ххх.

Согласно условиям договора, Застройщик привлекает Дольщика к финансированию строительства ххх-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ххх в районе дома № ххх. Дольщик инвестирует строительство жилого дома в части трехкомнатной квартиры № ххх, находящейся на ххх этаже, общая проектная площадь с лоджиями (балконом) составляет ххх кв.м., в том числе жилая площадь ххх кв.м., площадь лоджий (балкона) ххх кв.м. Квартира передается без чистовой отделки и установки межкомнатных дверей и санфаянса, ванны, мойки, смесителей, без отделки потолков (побелка, оклейка обоями) (п. 2.1.).

Правом на оформление квартир в собственность Дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объеме, завершения строительства жилого дома и его приемки государственной приемочной комиссией подписания акта приема-передачи квартиры (п. 2.2.)

Застройщик обязан передать Дольщику квартиру в ххх квартале ххх г. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих Застройщику исполнению данного обязательства Застройщиком, срок передачи квартиры может быть изменен по согласованию сторон (п. 3.1.1.)

Дольщик обязан обеспечить финансирование квартиры, указанной в п.2.1. договора и всех инженерных коммуникаций к строящемуся жилому дому денежными средствами пропорционально степени готовности строящегося жилого дома с учетом коэффициента инфляции, установленного Застройщиком, согласно индекса изменения сметной стоимости поквартально, выданного РЦЦС на неоплаченную часть квартиры (п.4.1.1.).

Общий размер вклада Дольщика на момент заключения настоящего договора составляет ххх рублей. Стоимость 1 кв.м. на момент заключения настоящего договора составляет ххх руб. (п. 5.2.) Оплата аванса ххх руб. производится Дольщиком в момент подписания текста настоящего договора (п. 5.3). При оплате Дольщиком полной стоимости квартиры в срок до ххх стоимость квартиры остается фиксированной, коэффициент инфляции (п. 4.1.1. договора) не применяется (п. 5.4.).

Из материалов дела видно, что Шелудько А.Н. по договору ххх от ххх оплачено Богатикову А.И. ххх рублей, в том числе: ххх - ххх руб.; ххх - ххх руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

Суд считает, что возникшие между сторонами правоотношения, вытекающие из указанного договора, регулируются Законом «О Защите прав потребителей».

Согласно абз. 1 преамбулы к Закону РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07 февраля 1992 года (далее Закон), настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни и здоровья потребителей, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 7 от 29 сентября 2004 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Шелудько А.Н. вложила денежные средства для приобретения квартиры у ответчика на основании договора. Конечной целью участия истца при заключении данного договора являлось получение квартиры для проживания, то есть для личных нужд, с фиксированной ценой за каждый метр общей площади. Принимая во внимание, что Шелудько А.Н. вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных бытовых нужд - проживания в квартире, она является потребителем работ и услуг, вытекающих из указанного договора, а ответчик - исполнителем данных услуг, то есть между сторонами фактически был заключен договор строительного (бытового) подряда, поэтому, при разрешении спора, суд руководствуется нормами положений ГК РФ о строительном (бытовом подряде) и Законом РФ «О защите прав потребителей».

Из главы 37, регламентирующей договор подряда, усматривается, что договор строительного бытового подряда не подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента подписания его сторонами. На стороне подрядчика может выступать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель.

При таких обстоятельствах, поскольку договор ххх от ххх составлен в письменной форме, подписан сторонами Шелудько А.Н., являющейся Заказчиком по договору подряда, и ИП Богатиковым А.И., являющимся Подрядчиком по данному договору, он считается заключенным. Индивидуальный предприниматель Богатиков А.И. правомочен выступать на стороне подрядчика. Следовательно, исковые требования Богатикова А.И. к Шелудько А.Н. о признании договора ххх от ххх незаключенным по тем основаниям, что договор не прошел государственную регистрацию и он, выступая в качестве застройщика, не являясь юридическим лицом, не имел право на привлечение денежных средств от граждан на строительство жилья - необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Судом установлено, что Шелудько А.Н. обязательства по договору от ххх ххх исполнены в полном объеме, а именно оплачена стоимость квартиры, являющейся предметом договора в сумме ххх рублей в установленные договором сроки - до ххх

Таким образом, суд считает установленным и исходит из того, что истцом обязательства по договору от ххх исполнены в полном объеме. Однако ответчиком обязательства по данному договору в части передачи истцу квартиры № ххх, расположенной по адресу: ххх, район дома № ххх в ххх квартале ххх г. - не исполнены.

То обстоятельство, что дом не достроен и не сдан в эксплуатацию также не освобождает ответчика от исполнения обязательств по договору. Указанные обстоятельства зависят от ответчика, который, являясь индивидуальным предпринимателем, осуществляющий предпринимательскую деятельность в сфере строительства, при заключении договора, в частности, при определении срока исполнения обязательств по строительству квартир, должен предусмотреть все факторы, влияющие на своевременность сдачи дома в эксплуатацию и тем самым на исполнение им в срок обязательств по договору.

В соответствии с ч.3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Доказательств того, что договор не исполнен ответчиком вследствие непреодолимой силы, суду не представлено, несвоевременная сдача дома в эксплуатацию к таковой не относится. Более того, в договоре имеется обязанность ответчика не по предоставлению имеющейся в наличии квартиры истцу, а о строительстве и предоставлении построенной квартиры, таким образом, то обстоятельство, что дом не сдан в эксплуатацию свидетельствует о нарушении ответчиком своих обязательств и не может освобождать ответчика от исполнения договорных обязательств.

Следовательно, требования истицы о понуждении ответчика к исполнению обязательство по передаче ей квартиры № ххх, находящейся на ххх-м этаже ххх-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ххх, в районе ххх, обоснованны и подлежат удовлетворению.

В то же время суд считает, что требования истца в части установления срока исполнения обязательства по передаче квартиры - до ххх не основаны на нормах гражданского законодательства. Одним из принципов гражданского права является принцип свободы договора. Установление, изменение сроков исполнения обязательств является правом сторон договора и определяется соглашением сторон. Таким образом, суд по инициативе только одной из сторон не вправе устанавливать срок исполнения обязательств для другой стороны.

В обоснование незаключенности договора долевого участия сторона ответчика ссылается на наличие второго экземпляра договора от той же даты, подписанного сторонами, различающегося по сроку исполнения обязательств и порядку оплаты.

Представители истца подтвердили факт подписания представленного ответчиком экземпляра договора, в котором указан срок оплаты после которого применяется коэффициент инфляции - 60 дней с момента заключения договора. Однако в связи с необходимостью указания конкретной даты, после которой применяется коэффициент инфляции, был подписан второй вариант договора, где указан срок оплаты после которого применяется коэффициент инфляции - ххх

Наличие представленного ответчиком договора не свидетельствует о незаключенности договора. Договор, имеющийся в материалах дела, соответствует требованиям закона, подписан сторонами, содержит все существенные условия договора строительного подряда, факт его подписания ответчиком не опровергается. Таким образом, в имеющемся в материалах дела договоре стороны согласовали все существенные условия, следовательно, оснований для признания его незаключенным не имеется. Изменения, внесенные во второй экземпляр договора, не касаются существенных условий договора, они более благоприятны для стороны ответчика (в части срока исполнения обязательства), согласованы сторонами.

Следовательно, оснований для признания договора долевого участия в строительстве жилья ххх от ххх незаключенным не имеется, встречный иск Богатикова А.И. необоснован и не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Обязать индивидуального предпринимателя Богатикова А.И исполнить обязательства по договору ххх от ххх и передать Шелудько А.Н. квартиру № ххх, находящуюся на ххх-м этаже ххх-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: ххх, в районе дома № ххх.

Исковые требования ИП Богатикова А.И. к Шелудько А.Н. о признании договора незаключенным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение вынесено 11 января 2011 года.

Судья: ххх

ххх