№2-487-2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 марта 2011 года г. Пенза
Первомайский районный суд г. Пензы в составе:
председательствующего судьи Потеминой Е.В.,
при секретаре Самохиной О.В.,
с участием адвоката Фирсановой В.Ю., действующей на основании ордера ... от ...,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Ромашиной ТВ к Семкину ВФ о расторжении договора уступки права требования, взыскании денежной суммы по договору,
У С Т А Н О В И Л:
Ромашина Т.В. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование которого указала, что ... между ней и ответчиком был заключен договор уступки права требования - квартиры по договору долевого участия в строительстве жилья от ... Квартира общей площадью ... кв.м имеет проектный номер ..., находится ... жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, и расположена по строительному адресу: .... Договор уступки права требования был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ... ..., реестровая запись ... Застройщик - Группа Компаний «Поволжье», в лице директора по продажам ФИО, был уведомлен о состоявшемся договоре ... При заключении договора уступки права требования в соответствии с п. 2.4 договора она (истица) передала ответчику денежные средства в размере ... рублей, путем перечисления с личного счета на счет ответчика в отделении Сбербанка РФ ..., расположенном на ... в .... После заключения договора ей стало известно о том, что фактическая цена квартиры по первоначально заключенному ответчиком и застройщиком договору долевого участия являлась фиксированной и составляла ... рублей. В настоящее время ООО ГК «Поволжье» уступило права и обязанности застройщика ОАО «Пензастрой» согласно договору уступки от ... Представителями ОАО «Пензастрой» она была извещена о необходимости внесения дополнительных денежных средств на счет ОАО «Пензастрой» в размере более ... рублей и необходимости представить платежные документы, подтверждающие оплату Семкиным В.Ф. денежной суммы в размере ... руб. На ее обращение Семкин В.Ф. заявил, что оплату первоначальному застройщику ООО ГК «Поволжье» произвел векселями, в подтверждение чего имеется акт передачи векселей. Сотрудники ОАО «Пензастрой» сообщили о том, что данные документы нуждаются в проверке в ходе возбужденного против представителей ООО ГК «Поволжье» уголовного дела, поэтому в бесспорном порядке принять их не могут. Данный факт может повлечь для нее необходимость выплаты новому застройщику дополнительно и этой суммы денежных средств, что в общей сложности составит сумму более ... рублей, что с учетом выплаченных ею ответчику ... рублей по договору от ... составит сумму более ... рублей. Квартира, которую она намеревалась приобрести по данному договору, является однокомнатной, реальная рыночная стоимость ее составляет не более ... рублей, поэтому необходимость внесения вышеуказанных денежных сумм повлечет для нее дополнительные существенные затраты. На момент заключения с Семкиным В.Ф. договора от ..., реальная стоимость однокомнатной квартиры, завершенной строительством, составляла ориентировочно ... руб. ... на основании запроса юридической консультации, ОАО «Пензастрой» в лице генерального директора ФИО направило сообщение ..., в котором указало, что в связи с необходимостью оформления перехода прав и обязанностей застройщика по договору ... долевого участия в строительстве жилья от ... к ОАО «Пензастрой» имеется необходимость заключить с Ромашиной Т.В. соответствующий договор, на условиях увеличения стоимости одного квадратного метра квартиры до ... рублей и осуществления с ее стороны соответствующей доплаты. При этом к зачету принимаются ранее уплаченные застройщику по договору долевого участия суммы денежных средств, при условии надлежащего документального подтверждения факта их внесения. Дополнительно сообщено, что на данный момент наличие у участника долевого строительства только акта приема-передачи векселей ООО ГК «Поволжье», без подтверждения факта его оплаты, не является необходимым документальным подтверждением исполнения обязанности по финансированию строительства квартиры. Считает, что после заключения с ответчиком договора уступки прав требования существенно изменились обстоятельства, из которых она исходила в момент его заключения. Она не могла предвидеть, что произойдет уступка прав требования между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», и новый застройщик будет предлагать за завершение строительства новые условия оплаты. Кроме того, она не могла предвидеть, что имеющиеся у ответчика платежные документы не соответствуют требованиям, предъявляемым новым застройщиком. ... она направила ответчику заявление с предложением о расторжении заключенного договора в срок до ..., в связи с существенным изменением обстоятельств. Ответчик заявление получил ..., что подтверждается почтовым уведомлением о вручении, но ответа не представил.
Просила расторгнуть договор уступки прав требования квартиры, расположенной по строительному адресу: ..., заключенный ..., взыскать с Семкина В.Ф. в ее пользу ... рублей.
В судебном заседании истец Ромашина Т.В. и ее представитель адвокат Фирсанова В.Ю. исковые требования поддержали, ссылаясь на доводы искового заявления. Из их объяснений следует, что после заключения договора от ..., которым Ромашиной Т.В. было уступлено право требования дольщика по договору долевого участия в строительстве жилья от ..., существенно изменились обстоятельства, из которых истец, как сторона договора, исходила при заключении договора уступки права требования от ... Так, она не могла предвидеть, что завершение строительства жилого дома застройщиком ООО ГК «Поволжье» будет невозможно. Не знала, что изменится застройщик, что будет необходимо заключать с ОАО «Пензастрой» дополнительное соглашение к договору долевого участия, доплачивать стоимость объекта долевого строительства до ... руб. за 1 кв.м. Не знала об оплате Семкиным В.Ф. стоимости договора векселями и отсутствии документального подтверждения его оплаты. Наступление данных обстоятельств является основанием расторжения договора уступки права требования от ... и взыскания оплаченной по договору суммы.
Ответчик Семкин В.Ф. исковые требования не признал. Считает, что оснований для расторжения договора уступки права требования от ... не имеется. Пояснил, что по указанному договору от ... истцу передано право требования квартиры, возникшее из договора долевого участия в строительстве жилья от ... ... Свои обязательства по договору долевого участия он исполнил в полном объеме, в связи с чем уступка права требования по указанному договору является законной сделкой. Ответственность за неисполнение обязательств по окончанию строительства дома должен нести застройщик ООО ГК «Поволжье» либо ОАО «Пензастрой», которому по договору от ... переданы права и обязанности прежнего застройщика. С ними же необходимо решать и вопросы об изменении цены договора. Перед заключением договора уступки права требования от ... Ромашиной Т.В. передавался для ознакомления договор долевого участия в строительстве жилья от ... ..., его условия также были указаны в договоре уступки прав требования. Истцу было известно о нарушении ООО ГК «Поволжье» срока окончания строительства жилого дома на момент заключения договора уступки прав требования квартиры. Нарушение срока окончания строительства, предусмотренного п. 3.1.1 договора долевого участия ( ...) было очевидным. До сведения истца было доведено, что срок окончания строительства изменен на ...
Представитель третьего лица - ОАО «Пензастрой» в суд не явился, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, генеральный директор ОАО заявлением просил рассмотреть дело в отсутствие представителя (л.д.151).
Представитель третьего лица ООО Группа Компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения извещался по юридическому адресу ООО ГК «Поволжье» (...), повестка возвращена с отметкой «по истечении срока хранения» (л.д.150)
Суд, с учетом мнения сторон и требований ст.ст. 117,167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные сторонами доказательства с учетом требований ст. 56 ГПК РФ, приходит к следующему:
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.
Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.
Судом установлено, что по договору аренды земельного участка ... от ... Комитет по управлению муниципальным имуществом ... передал в аренду ООО «Элл-Инвест» земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ..., для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой. Срок договора - до ...
Как следует из договора от ... ООО «Элл-инвест» уступило ООО Группа Компаний «Поволжье» в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от ...
Разрешение на строительство ... жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ... было выдано ООО ГК «Поволжье» администрацией ... ..., срок действия разрешения был установлен до ..., в дальнейшем продлен до ...
... между Комитетом по управлению муниципальным имуществом ... и ООО ГК «Поволжье» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ... от ..., которым срок действия договора продлен до ...
... между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Семкиным В.Ф. был заключен договор долевого участия в строительстве жилья за ..., по условиям которого ООО Группа Компаний «Поволжье» (застройщик) привлекает Семкина В.Ф. (дольщик) к финансированию строительства ... жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: .... Дольщик инвестирует строительство жилого дома в части однокомнатной ... (проектный), находящийся на 6 этаже секции А общей площадью ... кв.м. Застройщик обязался передать дольщику квартиру ориентировочно в ... В соответствии с п.п. 5.2, 5.3 указанного договора общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составляет сумму ... рублей и подлежит уплате в срок до ... Стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора и изменению не подлежит. Согласно п. 4.4 договора, права и обязанности по договору Дольщик может передавать (отчуждать, уступать и пр.) третьему лицу только после внесения вклада, определенного п. 5.2 (с учетом п. 4.1.1, 4.3 договора) в полном объеме.
Договор зарегистрирован в УФРС по ... ...
... между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Семкиным В.Ф. заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья ... от ..., по условиям которого срок передачи квартиры дольщику перенесен ориентировочно на ...
Как установлено в судебном заседании, ... между Семкиным В.Ф. и Ромашиной Т.В. был заключен договор уступки прав требования квартиры, по условиям которого Семкин В.Ф. уступил, а Ромашина Т.В. приняла в полном объеме права требования, принадлежащие Семкину В.Ф., как участнику долевого строительства по договору ... от ..., зарегистрированному в УФРС по ... ... В соответствии с п. 1.5 указанного договора Семкин В.Ф. обязан уплатить застройщику за объект денежные средства в размере ... руб. На момент заключения настоящего договора обязанность по уплате указанной суммы выполнена Семкиным В.Ф. в полном объеме. Согласно п. 2.4 договора Ромашина Т.В. обязана уплатить Семкину В.Ф. за передачу права денежные средства в размере ... руб. при подписании договора. Семкин В.Ф. отвечает перед Ромашиной Т.В. за недействительность переданных прав, но не отвечает за неисполнение договора участия застройщиком (п.3.2 договора).
Договор зарегистрирован в УФРС по ... ...
Ромашина Т.В. исполнила обязательства по оплате договора в полном объеме, что ответчиком не оспорено.
Судом установлено, что по договору от ... ООО ГК «Поволжье» уступило ОАО «Пензастрой» в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от ...
По акту приема передачи незавершенного строительством объекта от ...ООО ГК «Поволжье» передало ОАО «Пензастрой» для завершения строительства незавершенный строительством ... жилой дом, расположенный .... Пунктом 4 акта установлено, что акт подтверждает только факт передачи объекта в связи с производственной необходимостью в целях скорейшего завершения строительства и не отменяет взаимных прав и обязанностей сторон в рамках иных документально оформленных и принципиальных, то есть неоформленных, но имеющих публичный характер и зафиксированных на уровне органов местного самоуправления ... и органов государственной власти ... договоренностей в отношении объекта (л.д.160)
... между ОАО «Пензастрой» (новый застройщик) и ООО ГК «Поволжье» (прежний застройщик) был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве ... жилого дома .... Условиями договора от ... предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику на тех же условиях, которые имелись у прежнего застройщика, причем согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей прежнего застройщика к новому застройщику подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия соглашения (л.д.14).
Однако такого соглашения между истицей и ОАО «Пензастрой» заключено не было.
Строительство жилого дома до настоящего времени не завершено, дом в эксплуатацию не сдан.
... Ромашина Т.В. направила Семкину В.Ф. заявление с требованием о расторжении заключенного договора уступки права требования от ... в срок до ..., обосновывая свое заявление тем, что при заключении договора ей не было известно, что фактическая цена квартиры по первоначально заключенному между ООО ГК «Поволжье» и Семкиным В.Ф. договору долевого участия является фиксированной и составляет ... руб., а также о том, что эту сумму Семкин В.Ф. оплатил застройщику к моменту заключения договора уступки права требования полностью. В настоящее время ООО ГК «Поволжье» уступило права и обязанности застройщика ОАО «Пензастрой» по договору уступки от ... Строительство дома до настоящего времени не окончено. ОАО «Пензастрой» предлагает ей заключить дополнительное соглашение об увеличении стоимости квартиры до ... руб. за 1 кв.м., что влечет необходимость внесения дополнительных средств в размере более ... руб. Данное обстоятельство является для нее существенным, при заключении договора уступки права требования она исходила из того, что данного существенного изменения обстоятельств не произойдет (л.д.16)
Указанное заявление было получено ответчиком лично ...
Ответчик Семкин В.Ф. на заявление Ромашиной от ... не ответил, что подтверждается объяснениями ответчика.
Как следует из ответа ОАО «Пензастрой» от ... ... на запрос адвоката Фирсановой В.Ю., в связи с переходом прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительства жилья ... от ... к ОАО «Пензастрой» Ромашиной Т.В. было предложено заключить договор долевого участия в строительстве жилья на условиях увеличения стоимости одного квадратного метра квартиры до ... руб. (л.д.15).
Истица, считая свои права нарушенными, обратилась в суд с настоящим иском о расторжении договора уступки права требования от ... в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых она, как сторона договора, исходила при его заключении, и взыскании денежных средств, оплаченных ею по договору.
Согласно ч.1 ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Суд исходит из того, что договор долевого участия в строительстве жилья ... от ..., заключенный между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Семкиным В.Ф., содержит все существенные условия договора участия в долевом строительстве, определенные законом, прошел государственную регистрацию, до настоящего времени не расторгнут, не изменен, недействительным в установленном законом порядке не признан.
Согласно ч.ч.1,2 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Частью 1 ст. 388 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Как следует из положений ст.ст. 385,389 ГК РФ, кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.(ч.1)
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.(ч.2)
Судом установлено, что обязательства по договору долевого участия ... от ... в части оплаты цены договора Семкиным В.Ф. исполнены, что подтверждается представленной справкой ... от ... согласно которой Семкин В.Ф. исполнил взятые на себя обязательства по оплате однокомнатной квартиры ...), находящейся ... жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (магазины, офисы), расположенного по строительному адресу: ..., в сумме ... рублей, согласно договора долевого участия ... от ...
Данное обстоятельство истцом, третьими лицами не оспорено, доказательств обратного суду не представлено.
Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на ... зарегистрирован договор долевого строительства (объект долевого строительства - однокомнатная квартира ..., расположенная на ..., общей проектной площадью ... кв.м.), участником долевого строительства является Ромашина Т.В. (л.д. 139).
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Истица ссылается на изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, как на основание расторжения договора уступки права требования от ...
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ч.1).
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ч.2).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ч.3).
В силу ч.2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Суд приходит к выводу о том, что договор уступки права требования от ..., заключенный между истцом и ответчиком, не подлежит расторжению судом в порядке ст. 451 ГК РФ, поскольку доказательств наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, являющихся основанием для расторжения договора, истцом не представлено.
Обстоятельства, на которые ссылается истец и ее представитель, а именно, что обязательства застройщика, вытекающие из договора долевого участия ... от ..., в части срока завершения строительства жилого дома до настоящего время не исполнены; ООО ГК «Поволжье» по договору от ... уступило ОАО «Пензастрой» права и обязанности застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилого дома; ОАО «Пензастрой» известил истца о необходимости заключения с ней договора на условиях увеличения стоимости 1 кв.м. квартиры до ... руб. и осуществления соответствующей доплаты, а также подтверждения произведенной Семкиным В.Ф. оплаты по договору долевого участия, не являются основаниями расторжения договора исходя из требований ст. 451 ГК РФ.
Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Суд учитывает, что договор уступки права требования от ... содержит в себе все существенные условия, предмет уступаемых прав определен, требования по форме договора сторонами соблюдены, договор зарегистрирован в УФРС по ... ..., до настоящего времени недействительным не признан, поручительства перед истцом за выполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия Семкин В.Ф. на себя не принимал. Доказательств обратного суду не представлено.
Таким образом, ответчик несет ответственность перед истцом только за действительность сделки, совершенной с истцом, но не отвечает за неисполнение условий договора долевого участия ... от ... застройщиком. В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу о том, что нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия, право требования дольщика, по которому уступлено истцу, не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Довод истицы о том, что цена сделки должна была соответствовать цене, указанной в договоре долевого участия в строительстве жилья ... от ..., заключенного ООО Группа Компаний «Поволжье» и Семкиным В.Ф., а именно ... руб., суд находит несостоятельным.
Согласно п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Договор уступки права требования от ... не содержит никаких указаний на его безвозмездность, следовательно, в силу вышеизложенной нормы предполагается возмездным.
С учетом вышеприведенных норм закона и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований истицы к Семкину В.Ф. о расторжении договора уступки права требования и взыскании оплаченной по договору денежной суммы, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Ромашиной ТВ к Семкину ВФ о расторжении договора уступки права требования, взыскании денежной суммы по договору оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд ... в течение 10 дней со дня вынесения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 04.04.2011 г.
Судья: подпись
Копия верна: Судья Секретарь
М.П.
СПРАВКА:
Решение вступило в законную силу: «___»_____________ 2011 г.
Судья Секретарь
М.П.