дело № 2 - 865/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 23 июня 2011 года ... Первомайский районный суд ... в составе: председательствующего судьи Потеминой Е.В., при секретаре Самохиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Качайкиной ТИ к ТСЖ ВСКНИ «Звездный», ОАО «Пензастрой» о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома, У С Т А Н О В И Л: Первоначально Качайкина Т.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском ТСЖ ВСКНИ «Звездный», в обоснование которого указала, что ... заключила с ТСЖ ВСКНИ «Звездный» предварительный договор ... (фактически) долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого размер вклада дольщика составляет ... рублей. По условиям указанного договора на момент его заключения стоимость квартиры фиксируется и изменению не подлежит. Ответчик обязался предоставить ей однокомнатную ... (проектный), общей площадью ... кв.м. (в т.ч. площадь лоджии), находящуюся на 8 этаже кирпичного дома переменной этажности секция «А», расположенного по адресу: .... Квартира должна быть передана не позднее ... Основной договор должен быть заключен не позднее ... До настоящего времени ответчик не исполнил свои обязательства по договору: квартира не передана, основной договор не заключен. Она свои обязательства по предварительному договору в части оплаты стоимости квартиры в размере ... руб. исполнила в полном объеме. Считает единственным способом защиты своих прав на жилье подачу настоящего искового заявления на основании ст. 12, 218 ГК РФ о признании права на незавершенный строительством жилой дом по ... в ... в размере доле, которая определяется как соотношение площади квартиры приобретенной истицей, и площади жилого дома, согласно расчета: (... Указала, что она неоднократно в устной форме обращалась к ответчику по вопросу заключения основного договора и сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Считает заключенный предварительный договор от ... имеющим силу основного договора долевого участия в строительстве жилья, отсутствие записи в ЕГРП о регистрации не влечет его недействительность. Объект незавершенного строительства по адресу: ... создан, в том числе, за счет денежных средств истца. Просила признать за ней право собственности на ... доли в незавершенном строительством объекте - жилом ..., общей площадью ... кв.м., что после сдачи дома в эксплуатацию составляет однокомнатную ... общей площадью ... кв.м, расположенную на 8 этаже секции «А» жилого дома. В дальнейшем истица уточнила исковые требования, просила признать за ней право собственности на ... долю в незавершенном строительством объекте - жилом доме ..., площадь застройки которого составляет ... кв.м (л.д. 80). Определением Первомайского районного суда ... от ... к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» (л.д.30). На основании заявления представителей истца определением Первомайского районного суда ... от ... ОАО «Пензастрой» привлечено к участию в деле в качестве ответчика (л.д.37,39). Истец Качайкина Т.И. в судебное не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителей (л.д. 36). Представители истца Качайкиной Т.И. - Умнов Г.М., Григорьев А.В., действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали, по обстоятельствам, изложенных в исковом заявлении. Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» - Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, с иском не согласен. Пояснил, что предварительный договор, заключенный ... между истцом и ТСЖ ВСКНИ «Звездный», не может быть признан основным договором долевого участия в строительстве жилья. Разрешение на строительство жилого дома по адресу: ... (секция «А»), было получено ООО ГК «Поволжье» лишь ..., до этого времени договор долевого участия в отношении предполагаемого к строительству объекта недвижимости, заключен быть не может. Срок действия предварительного договора согласно его условий истек ..., в указанный срок основной договор с ООО ГК «Поволжье» заключен не был. Факт оплаты истцом денежных средств в размере, определенном условиями предварительного договора, не свидетельствует о фактическом участии истца в финансировании строительства жилого дома, поскольку денежные средства оплачены в ТСЖ ВСКНИ «Звездный», а не ООО ГК «Поволжье», имевшим право привлечения денежных средств и разрешение на строительство. В настоящее время арендатором земельного участка и собственником расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: ..., со степенью готовности 34%, является ОАО «Пензастрой». Каких-либо договорных, обязательственных отношений между истцом и ОАО «Пензастрой» не имеется. Кроме того, согласно положительному заключению государственной экспертизы от ... в секции «А» многоквартирного жилого дома по ... предусмотрено 65 квартир, тогда как в договоре в качестве объекта указана ... секции «А». Приложенный к договору чертеж (схема) секции «А», в составе которого указана квартира, не является схемой указанной секции по проектной и технической документации многоквартирного жилого дома. Представитель ответчика - ТСЖ ВСКНИ «Звездный» в суд не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела. Заявлением председатель ТСЖ ВСКНИ «Звездный» Лисейкина Д.А. просила рассмотреть дело в отсутствие представителя ТСЖ, признать исковые требования в полном объеме (л.д. 83). Представитель третьего лица ООО Группа Компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился. Генеральный директор ООО ГК «Поволжье» Апенкин А.К. извещен о времени и месте рассмотрения дела, находится в ..., письменных возражений либо пояснений на иск суду не представил. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. Заслушав участников процесса, исследовав представленные сторонами доказательства с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, суд приходит к следующему: Согласно ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права. ... между ТСЖ ВСКНИ «Звездный» в лице председателя правления Лисейкиной Д.А. и Качайкиной Т.И. заключен предварительный договор ... (л.д. 7), по условиям которого продавец обязуется в будущем предоставить покупателю однокомнатную ... (проектный), общей площадью ... кв.м (в т.ч. площадь лоджии), находящуюся на 8 этаже кирпичного дома переменной этажности, секция А, расположенного по адресу: ... (п. 1.1). Стоимость квартиры составляет ... рублей, которые покупатель вносит на расчетный счет продавца … (п. 3.1). Квартира должна быть передана покупателю не позднее ... основной договор должен быть заключен не позднее ... (п. 3.3). Согласно квитанций от ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., (л.д. 9-10) Качайкина Т.И. исполнила взятые на себя обязательства в сумме ... рублей (л.д. 9-11). Истец, считая свои права нарушенными неисполнением обязательств по предварительному договору, обратился в суд с вышеназванным иском. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.6) Однако в установленный предварительным договором срок (...) основной договор между сторонами заключен не был, что в силу ч.6 ст. 429 ГК РФ влечет прекращение обязательств, предусмотренных указанным договором. Судом установлено, что по договору аренды земельного участка ... от ... Комитет по управлению муниципальным имуществом ... и ООО «ЮрКонсалтинг» заключили договор о передаче ООО «ЮрКонсалтинг» земельного участка кадастровый номер ..., площадью ... кв.м, находящегося по адресу: ..., для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой (л.д.24-25). Как следует из договора от ... ООО «ЮрКонсалтинг» уступило ООО Группа Компаний «Поволжье» в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от ... (л.д.142-143). ... между Комитетом по управлению муниципальным имуществом ... и ООО ГК «Поволжье» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка ... от ... (л.д. 27-28). Разрешение на строительство жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной стоянкой (2-ая очередь - секция А) по адресу: ... было выдано ООО ГК «Поволжье» администрацией ... ... на срок до ..., неоднократно продлялось на срок до ..., ... (л.д.21). ... между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации ..., ООО «ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ... от ... ..., согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило новому арендатору ОАО «Пензастрой» в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельного участка (л.д.23). ... между ОАО «Пензастрой» (новый застройщик) и ООО ГК «Поволжье» (прежний застройщик) был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в .... Условиями договора от ... предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику на тех же условиях, которые имелись у прежнего застройщика, причем согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей прежнего застройщика к новому застройщику подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия соглашения (л.д. 77). В настоящее время собственником расположенного на спорном земельном участке незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, степень готовности 34%, инв.№ ..., адрес: ..., является ОАО «Пензастрой», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... от ...(л.д.22). Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе, объекты незавершенного строительства. Как следует из ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку требование о признании права собственности направлено на приобретение в собственность доли объекта незавершенного строительством недвижимого имущества, создаваемого субъектами инвестиционной деятельности, следует учитывать как требования ГК РФ, так и иных законов, а также фактические обстоятельства дела. Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Как следует из положений ст.ст. 244, 245 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Доли участников долевой собственности могут быть определены на основании закона либо установлены соглашением всех ее участников. Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Как следует из материалов дела, объяснений сторон, между истицей и ООО ГК «Поволжье» (арендатором земельного участка, получившим ... разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и осуществляющего правомочия застройщика в порядке, установленном ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве …»), либо ответчиком ОАО «Пензастрой» (на настоящий момент арендатором земельного участка и собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: ... в составе секций «А,Б,В»), никаких договоров, соглашений в отношении строящегося (незавершенного строительством) жилого дома, в отношении которого заявлен спор, не заключалось. Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ... ... записи о том, что Качайкина Т.И. является участником долевого строительства, не имеется (л.д. 91-120). Исполнение истцом условий предварительного договора, заключенного ... между ним и ТСЖ ВСКНИ «Звездный», не является основанием для приобретения права собственности на объект (соответствующую долю объекта) недвижимости, находящегося в собственности иного лица. Суду, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что между ТСЖ ВСКНИ «Звездный» и ООО ГК «Поволжье», а в дальнейшем ОАО «Пензастрой» существовали какие-либо соглашения по поводу спорного объекта недвижимости, и что денежные средства, оплаченные истцом ТСЖ ВСКНИ «Звездный» во исполнение условий предварительного договора, были в дальнейшем переданы застройщику в целях участия истца в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В силу требований п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как следует из положений ст.ст.17,18 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» доказательством существования имущества в качестве объекта недвижимости является описание и индивидуализация данного объекта соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, что должно подтверждаться планом недвижимого имущества, удостоверенным этой организацией (органом). Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания: документов, подтверждающих право собственности или пользования заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. С учетом анализа указанных выше правовых норм и обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано только за лицом, имеющим право собственности или пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а истица таковой не является. Объяснениями сторон, доказательствами по делу установлено, что многоквартирный жилой дом по ... строительством не завершен, в установленном порядке в эксплуатацию не сдан, процент готовности жилого дома установлен - 34 %. Собственником незавершенного строительством многоквартирного жилого дома с момента регистрации права (...) является ОАО «Пензастрой». Кроме того, указание в предварительном договоре описания предмета договора (... (проектный) в блоке А строящегося жилого дома по адресу: ...) не соответствует проектной документации. В Положительном заключении государственной экспертизы на рабочий проект жилого дома по ... (секция А), указано, что в соответствующем блоке предусмотрено строительство 65 квартир (л.д.145-161). Обозренный в ходе судебного заседания технический паспорт на объект, незавершенный строительством - ... (лит. А,Б,В) по состоянию на ... не содержит сведений о наличии конкретного объекта долевого строительства в виде спорной однокомнатной квартиры. Довод истца о том, что предварительный договор ... от ... фактически является договором долевого участия в строительстве жилья, суд находит несостоятельным, поскольку заключение договора участия в долевом строительстве возможно лишь застройщиком, получившим разрешение на строительство объекта, а ТСЖ ВСКНИ «Звездный» таковым не являлся и не является. Тот факт, что ООО ГК «Поволжье» является учредителем ТСЖ, не свидетельствует об обратном, поскольку ТСЖ ВСКНИ «Звездный» является самостоятельным юридическим лицом, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д.12-15),по своим обязательствам отвечает самостоятельно, а доказательств, свидетельствующих о том, что ООО ГК «Поволжье» должно отвечать по обязательствам ТСЖ, вытекающим из предварительного договора от ..., суду не представлено. Не представлено суду и доказательств соответствия доли, в отношении которой заявлены исковые требования, фактическому соответствию площади квартиры, указанной в предварительном договоре, к общей площади незавершенного строительством жилого дома. Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований истицы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не имеется. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Качайкиной ТИ к ТСЖ ВСКНИ «Звездный», ОАО «Пензастрой» о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома - отказать. Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение 10-ти дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 27.06.2011 г. Судья: подпись Копия верна: Судья Секретарь М.П. СПРАВКА: Решение вступило в законную силу: «___»________________ 2011 г. Судья Секретарь М.П.