Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 февраля 2012 года

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Палазяна А.С.

при секретаре Евсюткиной Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Мазявкиной Н.Н. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств,

у с т а н о в и л:

Мазявкина Н.Н. обратилась в суд с иском к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств. В обоснование указывает, что ... между ней и ООО Группа Компаний «...» был заключен договор ... долевого участия в строительстве жилья, по которому она, являясь дольщиком, приняла участие в строительстве однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом ... площади лоджии - ... кв.м. жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по .... Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ... ... По условиям договора общая сумма вклада дольщика на момент заключения договора должна была составлять ... руб., стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора и изменению не подлежит. Денежные средства были уплачены ею, обязательства по оплате суммы договора признаны исполненными решением Железнодорожного районного суда ... от ... В настоящее время в отношении должностных лиц ООО ГК «...» возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ в связи с завладением мошенническим путем денежными средствами дольщиков. Права и обязанности застройщика вышеуказанного жилого дома, а также правам арендатора данного земельного участка по ... были переданы ОАО «Пензастрой». ... ею было подано заявление ответчику о перезаключении с ней договора долевого участия в строительстве, на которое она получила устный ответ, что необходимо доплатить денежные средства из расчета ... руб. за 1 кв.м. для того, чтобы договор с ней был перезаключен, на что она не согласилась. В настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию. Полагает, что состоит в договорных отношениях с ответчиком, который уклоняется от исполнения своих обязательств по передаче квартиры. Просит суд обязать ответчика исполнить свои обязательства Застройщика жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... - обязать передать ей однокомнатную квартиру № ... (проектный), находящуюся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом ... площади лоджии - ... кв.м.

В судебном заседании истец Мазявкина Н.Н. и ее представитель- адвокат М.Т.М. (ордер в деле) иск поддержали, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Д.Д.К. действующий на основании доверенности от ..., иск не признал, пояснил, что считает ошибочной позицию истца в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по договору ... долевого участия в строительстве жилья от ... Ответчик не является стороной данной сделки, участником договора долевого участия в строительстве жилья. ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных договором ... от ... Посредством заключения договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по ... от ..., то путем его заключения на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому из заключенных ООО ГК «...» договоров долевого участия. ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора. Права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «...» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства на перевод долга. Такой договор истцом с ответчиком не заключался.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ... между ООО Группа Компаний «...» и Мазявкиной Н.Н. был заключен договор ... долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом ... площади лоджии - ... кв.м. жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ....

По условиям договора застройщик ООО ГК «...» обязалось передать дольщику квартиру ориентировочно в ... Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составлял ... рублей.

Свои обязательства по выплате стоимости квартиры согласно договору Мазявкина Н.Н. выполнила в полном объеме, что установлено вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда ... от ... по гражданскому делу по иску Мазявкиной Н.Н. к ООО ГК «...» о признании обязательства по оплате договора исполненным.

Однако в установленный договором срок ООО ГК «...» квартиру Мазявкиной Н.Н. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили, в том числе представители Правительства ... и администрации .... В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО ГК «...».

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенному ... между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации ... (арендодатель) ООО ГК «...» (арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... для поэтапного проектирования и строительства жилого дома.

... между ООО ГК «...» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому ООО ГК «...» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ....

Договором было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке.

Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.

ООО ГК «...» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком.

Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусмотрено, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета ... руб. за 1 кв.м. с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства.

... Мазявкина Н.Н. обратилась с заявлением к ОАО «Пензастрой» о перезаключении с ней договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом ... площади лоджии -... кв.м. жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ..., ссылаясь на то, что ее обязательства по оплате данной квартиры исполнены.

До настоящего времени договор Мазявкиной Н.Н. с ОАО «Пензастрой» не заключен в связи с расхождением в условиях договора, а именно в стоимости квартиры.

Истец, полагая свои права нарушенными, обратилась с иском о понуждении ответчика исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья ... от ... по предоставлению ей квартиры.

Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п.3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 4 ФЗ РФ от 03.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гражданского законодательства о переводе долга.

Заключая с ООО ГК «...» договор от ... ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.

В силу положений ч.1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. При этом, согласно ч.2 ст. 391 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... ООО ГК «...» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения.

При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий явилось установление стоимости квартиры из расчета ... руб. за 1 кв.м. оплачиваемой площади жилого помещения.

В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков. Другим дольщикам ОАО «Пензастрой» предлагало расторгнуть ранее заключенный договор на условиях, указанных в типовом договоре.

Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... не означало переход прав и обязанностей ООО ГК «...» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.

Доводы истицы о том, что к ОАО «Пензастрой» перешли обязательства по передаче ей квартиры на основании договора ... от ..., заключенного истицей с ООО ГК «...» несостоятельны.

Фактически между истицей и ООО ГК «...» прекращены отношения, а договорные отношения между сторонами - Мазявкиной Н.Н. и ОАО «Пензастрой» не возникли, так как договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору строительства жилья между ними не заключался, в связи с чем у Мазявкиной Н.Н. отсутствует право требовать исполнения каких-либо обязанностей от ОАО «Пензастрой».

На основании изложенного суд считает необоснованным требование истицы о понуждении ОАО «Пензастрой» исполнить обязательства застройщика и передать ей однокомнатную квартиру на основании договора ... от ...

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Мазявкиной Н.Н. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Судья: ...

...

...

...

...

...