Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 апреля 2012 года

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Палазян А.С.

при секретаре Закировой Т.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Молева Д.А. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств,

у с т а н о в и л:

Молев Д.А. обратился в суд с иском к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств. В обоснование указывает, что ... между ним и ООО Группа Компаний «...» был заключен договор № ... долевого участия в строительстве жилья, по которому он, являясь дольщиком, принял участие в строительстве однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом 1/2 площади лоджии - ... кв.м. жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по .... Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по ... ... Обязанности дольщика по финансированию договора выполнены им в полном объеме, о чем свидетельствует справка от ..., выданная ему ООО ГК «...». На основании договора уступки прав и обязанностей к ответчику перешли обязанности застройщика жилого дома по договорам долевого участия в строительстве жилья по ... от ... В настоящее время дом введен в эксплуатацию. ... г.он обратился к ответчику по вопросу передачи на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства. Однако ответчик своим письмом от ... № ... отказался исполнять данные обязательства, указав на необходимость доплаты денежных средств, что противоречит как ГК РФ, так и ФЗ РФ от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не предусматривающих возможность изменения условий договора (в частности цены договора) в связи с переменой лиц в обязательстве, а также договору и нарушают его права на владение, пользование квартирой, оформление данного объекта в собственность. Просил суд обязать ОАО «Пензастрой» передать по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № ... (проектный), находящуюся на ... этаже, секция ..., общей площадью с учетом 1/2 площади лоджии - ... кв.м. в жилом доме переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ...

В ходе судебного разбирательства представитель истца Андрюшин А.М., действующий на основании доверенности от ..., уточнил исковые требования в связи с предоставлением технического паспорта, в соответствии с которым технико-экономические показатели объекта долевого участия (квартиры) претерпели изменения и составили: общая полезная площадь квартиры ... кв.м., лоджии - ... кв.м. Просит обязать ОАО «Пензастрой» передать Молеву Д.А. по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № ..., находящуюся на ... этаже, секция ..., общей площадью - ... кв.м. в жилом доме по ... в ....

Истец Молев Д.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствии.

Представитель истца Андрюшин А.М. (доверенность в деле) иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснил, что ответчик согласен предоставить необходимые документы на квартиру при внесении истцом определенной денежной суммы в рамках заключенного договора в размере ... руб. При этом сторона ответчика увеличивает площадь квартиры с ... кв.м. до ... кв.м., учитывая 1/2 часть площади лоджии. Квартира ранее приобреталась с иной площадью, а в настоящее время ответчики пытаются за счет истца возместить понесенные расходы при строительстве дома.

Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности от ..., иск не признал, пояснил, что считает ошибочной позицию истца в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по договору № ... долевого участия в строительстве жилья от ... г. Ответчик не является стороной данной сделки, участником договора долевого участия в строительстве жилья. ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных этим договором. Посредством заключения договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по ... в ... от ..., на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому из заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора. Права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «...» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства на перевод долга. Такой договор истцом с ответчиком не заключался.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ... между ООО Группа Компаний «...» и Молевым Д.А. был заключен договор № ... долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом 1/2 площади лоджии - ... кв.м. жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... ... в ....

По условиям договора застройщик ООО ГК «...» обязалось передать дольщику квартиру ориентировочно в ... г. Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составлял ... рублей.

Свои обязательства по выплате стоимости квартиры согласно договору Молев Д.А. выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой ОО ГК «Поволжье» от ... г.

Однако в установленный договором срок ООО ГК «...» квартиру Молеву Д.А. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили, в том числе представители Правительства ... и администрации .... В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье».

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенному ... между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации ... (арендодатель) ООО ГК «...» (арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... для поэтапного проектирования и строительства жилого дома.

... между ООО ГК «...» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому ООО ГК «...» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... в ....

Договором было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке.

Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.

ООО ГК «...» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком.

Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусмотрено, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета ... руб. за 1 кв.м. с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства.

... жилой дом переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной стоянкой (1-ая очередь строительства - секция ..., ...) расположенный по адресу: ... введен в экусплуатацию.

... Молев Д.А. обратился с заявлением к ОАО «Пензастрой» о передаче по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № ... (проектный), находящуюся на ... этаже, секция ..., общей площадью с учетом 1/2 площади лоджии - ... кв.м. в жилом доме переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... в ....

Письмом ... от ... ОАО «Пензастрой» отказало в передаче объекта долевого строительства в связи с отсутствием между ними надлежащим образом оформленных договорных отношений участия в долевом строительстве.

Истец, полагая свои права нарушенными, обратился с настоящим иском.

Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п.3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двустороння сделка) либо трех или более сторон (многостороння сделка).

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение пол всем существенным условиям договора.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 4 ФЗ РФ от 03.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гражданского законодательства о переводе долга.

Заключая с ООО ГК «...» договор от ... ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.

В силу положений ч.1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. При этом, согласно ч.2 ст. 391 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в ... ООО ГК «...» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения.

При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Таким условием явилось установление стоимости квартиры из расчета ... руб. за 1 кв.м. оплачиваемой площади жилого помещения, а также площади квартиры, изменившейся по окончании строительства.

В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» должны произвести доплату, с учетом изменившейся площади в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков. Другим дольщикам ОАО «Пензастрой» предлагало расторгнуть ранее заключенный договор на условиях, указанных в типовом договоре.

Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в ... не означало переход прав и обязанностей ООО ГК «...» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.

Доводы истицы о том, что к ОАО «Пензастрой» перешли обязательства по передаче ему квартиры на основании договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного истцом с ООО ГК «...» несостоятельны.

Фактически между истцом и ООО ГК «...» прекращены отношения, а договорные отношения между сторонами - Молевым Д.А. и ОАО «Пензастрой» не возникли, так как договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору строительства жилья между ними не заключался, в связи с чем у Молева Д.А. отсутствует право требовать исполнения каких-либо обязанностей от ОАО «Пензастрой».

На основании изложенного суд считает необоснованным требование истца о понуждении ОАО «Пензастрой» исполнить обязательства застройщика и передать ему квартиру на основании договора ... от ...

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Молева Д.А. к ОАО «Пензастрой» о понуждении к исполнению обязательств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Судья: ...

...

...

...

...

...