Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 апреля 2012 года

Первомайский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Палазян А.С.

при секретаре Самохиной О.В.

с участием адвоката Стариннова В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Федорцовой Р.П. к ОАО «Пензастрой», ООО ГК «Поволжье» о понуждении к передаче квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки,

у с т а н о в и л:

Федорцова Р.П. обратилась в суд с вышеназванным иском, указывая, что ... ею был заключен договор ... долевого участия в строительстве с ООО ГК «Поволжье» (застройщик), согласно которому застройщик привлекает ее как дольщика к финансированию строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... в ... (1 очередь строительства блок-секций «Б», «В»), дольщик инвестирует строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общая площадь с учетом холодных помещений - ... кв.м. Согласно п. 3.1.1. договора застройщик обязался передать дольщику квартиру ориентировочно в ... г. В соответствии с п. 5.2. договора общий вклад дольщика составляет ... рублей. Она исполнила взятые на себя обязательства по договору, оплатила застройщику ... рублей. ... ОАО «Пензастрой» (новый застройщик) и ООО ГК «Поволжье» (прежний застройщик) заключили договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в ..., согласно условиям которого прежний застройщик уступает, а новый застройщик принимает на себя все права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в ..., права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика. Договор сторонами не оспаривался, поэтому стороны по добровольно заключенному договору произвели все взаиморасчеты, которые не могут нарушать права дольщиков. Новый застройщик ОАО «Пензастрой» в нарушение законодательства, считая его дольщиком объекта, предлагает ей как дольщику доплатить за указанную квартиру еще ... руб. Квартире ... после упорядочения нумерации квартир присвоен номер .... В настоящее время строительство завершено, ОАО «Пензастрой» получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, дом введен в эксплуатацию, однако застройщик в нарушение действующего законодательства отказывается передать спорную квартиру дольщику (истцу). Просит суд обязать ОАО «Пензастрой» передать ей квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., взыскать с ООО ГК «Поволжье» в ее пользу неустойку за период времени с ... до ... в сумме ... рублей.

Истец Федорцова Р.П. в судебном заседании иск поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что она обращалась в ОАО «Пензастрой» с предложением заключить договор долевого участия, но ей было отказано. В ее адрес было направлено письмо с необходимостью доплатить до ... рублей за 1 кв. м., а в общей сумме ... рублей. Считает, что выполнила свои обязательства по договору долевого участия в полном объеме, квартиру покупала по рыночной цене. Последняя стоимость квадратного метра составляла 37 ... рублей.

Представитель истца - адвокат Стариннов В.Н., действующий на основании ордера ... от ..., иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснил, что между прежним застройщиком ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве. Из договора следует, что все права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением предусмотренных п. 5 настоящего договора, из которого видно, что дольщик должен доплатить определенную сумму, предоставляется форма договора (продление) уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья. Считает, пункт 5 договора ничтожным, поскольку он ущемляет права и обязанности кредитора. Перешел долг от одного к другому, при этом согласие кредитора не было истребовано и было произведено без его ведома. Новые условия значительно ухудшили положение кредитора. Таким образом, переход прав и обязанностей произошел, следовательно, все те условия, которые были в договоре долевого участия, заключенного между ООО ГК «Поволжье» и Федорцовой Р.П., перешли на ОАО «Пензастрой». ОАО «Пензастрой» обязано передать квартиру, которую построило. В момент заключения договора дом фактически был готов, были установлены оконные блоки, фактически строительные работы были завершены. Когда было получено письмо от ОАО «Пензастрой», в нем говорилось, что изменилась нумерация квартиры (была ..., а стала ...), необходимо сделать систему отопления, систему канализации, в том числе с установкой счетчиков, установить оконные блоки. Все перечисленное в письме, как дополнительные работы, обусловлены в договоре долевого участия в строительстве, то есть это не является дополнительными работами. В последующем приводятся другие данные, исходя из того, что квадратный метр будет стоить ... тыс. рублей и без всяких обоснований нужно доплатить еще ... рублей. Считают это требование не обоснованным. Не вина дольщика и потребителя в том, что один хозяйственный субъект передал свои права другому хозяйственному субъекту. Кроме того, это произошло с нарушением закона, без уведомления и согласования с кредитором.

Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» Мерзликина И.Н., действующая на основании доверенности от ..., иск не признала, пояснила, что считает ошибочной позицию истца в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья от ... Ответчик не является стороной данной сделки, участником договора долевого участия в строительстве жилья. ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных этим договором. Посредством заключения договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по ... в ... от ..., на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому из заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора. Права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства на перевод долга. Такой договор истцом с ответчиком не заключался.

Представитель ответчика ООО ГК «Поволжье» в судебное заседание не явился, причин не явки суду не сообщил, об отложении дела не просил, хотя извещался, о дне и времени слушания дела.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, причин не явки суду не сообщил, об отложении дела не просил, хотя извещался, о дне и времени слушания дела.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ... между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Федорцовой Р.П. был заключен договор ... долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № ... (проектный), находящейся на ... этаже, секция «...», общей площадью с учетом холодных помещений - ... кв.м. жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... ... в ....

По условиям договора застройщик ООО ГК «Поволжье» обязалось передать дольщику квартиру ориентировочно в ... г. Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составлял ... рублей.

Свои обязательства по выплате стоимости квартиры согласно договору Федорцова Р.П. выполнила в полном объеме, что подтверждается справкой ОО ГК «Поволжье» от ... и актом приема-передачи векселей от ...

Однако в установленный договором срок ООО ГК «Поволжье» квартиру Федорцовой Р.П. не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили, в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье».

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ... от ..., заключенному ... между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель) ООО ГК «Поволжье» (арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... для поэтапного проектирования и строительства жилого дома.

... между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: ..., согласно которому ООО ГК «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... в ....

Договором было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке.

Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.

ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком.

Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусмотрено, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета ... руб. за 1 кв.м. с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства.

... жилой дом переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной стоянкой (1-ая очередь строительства - секция Б, В) расположенный по адресу: ... введен в эксплуатацию.

Федорцова Р.П. обратилась с заявлением к ОАО «Пензастрой» о передаче по акту приема-передачи объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № ... (проектный), находящуюся на ... этаже, секция ..., в жилом доме переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ... в ....

Письмом ... от ... ОАО «Пензастрой» сообщило истице, что однокомнатная квартира № ... имеет общую площадь ... кв.м., после упорядочения нумерации квартир в этом доме ей присвоен номер .... Стоимость квартиры составляет ... руб. Заключить договор уступки прав и обязанностей по договору от ... ОАО «Пензастрой» может только после согласия Федорцовой Р.П. на доплату за квартиру в сумме ... рублей.

Истец, полагая свои права нарушенными, обратилась с настоящим иском.

Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ - договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п.3 ст. 154 ГК РФ - для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двустороння сделка) либо трех или более сторон (многостороння сделка).

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ - договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 309 ГК РФ - обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ - право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1,3 ст. 4 ФЗ РФ от 03.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гражданского законодательства о переводе долга.

Заключая с ООО ГК «Поволжье» договор от ... ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.

В силу положений ч.1 ст. 391 ГК РФ допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. При этом, согласно ч.2 ст. 391 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в ... ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения.

При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Таким условием явилось установление стоимости квартиры из расчета ... руб. за 1 кв.м. оплачиваемой площади жилого помещения.

В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком ОАО «Пензастрой» должны произвести доплату, с учетом изменившейся площади в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков. Другим дольщикам ОАО «Пензастрой» предлагало расторгнуть ранее заключенный договор на условиях, указанных в типовом договоре.

Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ... в ... не означало переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.

Ссылка представителя истца на ничтожность п.5 договора уступки прав и обязанностей ... несостоятельна, поскольку указанный договор, равно отдельные его положения недействительными признаны не были, требование о признании договора либо его отдельных положений ничтожными в рамках настоящего дела не заявлялись, предметом рассматриваемого спора не являются.

Доводы истицы о том, что к ОАО «Пензастрой» перешли обязательства по передаче ей квартиры на основании договора долевого участия в строительстве жилья, заключенного истцом с ООО ГК «Поволжье» несостоятельны.

Фактически между истцом и ООО ГК «Поволжье» прекращены отношения, а договорные отношения между сторонами - истицей и ОАО «Пензастрой» не возникли, так как договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору строительства жилья между ними не заключался, в связи с чем у истицы отсутствует право требовать исполнения каких-либо обязанностей от ОАО «Пензастрой».

На основании изложенного суд считает необоснованным требование истицы о понуждении ОАО «Пензастрой» передать ей спорную квартиру и о признании права собственности на эту квартиру.

В то же время суд находит обоснованными требования истицы к ООО ГК «Поволжье» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства.

В соответствии с ч 2 ст. 6 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истцом обязательства по договору от ... исполнены в полном объеме, оплачена в установленные сроки цена договора подряда. В то же время ООО ГК «Поволжье» не были выполнены обязательства по передаче истице квартиры в установленный в договоре срок - ... года.

Размер, подлежащей взысканию с ООО ГК «Поволжье» в пользу истца неустойки за период с ... по ... (690 дней) по правилам ст.6 ФЗ РФ № 214-ФЗ будет составлять ... руб.

Учитывая компенсационную природу неустойки, суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, так как ее размер в данном случае явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств.

Суд уменьшает размер неустойки, которая подлежит взысканию с ООО ГК «Поволжье» в пользу истца до ... рублей.

Положениями ст. 4 ч.2 ФЗ РФ № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Федорцова Р.П. вложила денежные средства для приобретения квартиры у ответчика на основании договора долевого участия в строительстве жилья. Конечной целью участия истца при заключении договора долевого участия в строительстве жилья являлось получение квартиры для проживания, то есть для личных нужд, с фиксированной ценой за каждый метр общей площади. Принимая во внимание, что истица вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных бытовых нужд - проживания в квартире, она является потребителем работ и услуг, вытекающих из указанного договора, а ответчик ООО «ГК «Поволжье» - исполнителем данных услуг, при разрешении спора, в части не урегулированной ФЗ РФ № 214-ФЗ суд руководствуется Законом РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» п.6 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

С ООО ГК «Поволжье» подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. Присужденная сумма в пользу истца составляет ... руб., размер штрафа - ... руб., который следует взыскать с ООО ГК «Поволжье» в доход государства.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований размер госпошлины, подлежащей уплате ООО ГК «Поволжье», составляет ... руб. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в доход государства.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Федорцовой Р.П. к ОАО «Пензастрой», ООО ГК «Поволжье» о понуждении к передаче квартиры, признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО ГК «Поволжье» в пользу Федорцовой Р.П. неустойку за период времени с ... по ... в размере ... (...) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных Федорцовой Р.П. исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО ГК «Поволжье» штраф в доход государства в размере ... (...) рублей.

Взыскать с ООО ГК «Поволжье» госпошлину в доход государства в размере ... рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ....

Судья: ...

...

...

...

...

...